上海、北京的房產(chǎn)均價(jià)低于深圳主要有下面幾個(gè)原因。

1.上海還有人均2萬(wàn)不到的地區(qū)。比如崇明、金山、奉賢的不少區(qū)域房?jī)r(jià)在18000左右。青浦金澤地區(qū)的房?jī)r(jià)也沒(méi)有突破2萬(wàn)元大關(guān)，浦東（原來(lái)的南匯）部分地區(qū)房?jī)r(jià)不到3萬(wàn)元，連臨港這樣的未來(lái)發(fā)展重地房?jī)r(jià)也只是這幾年漲上來(lái)的，不過(guò)也就3萬(wàn)元每平米吧，之前不到2萬(wàn)元。

深圳房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有低于4萬(wàn)元每平米的地區(qū)。因?yàn)樯钲谙鄬?duì)于上海來(lái)說(shuō)很小。就像美國(guó)的總體房?jī)r(jià)必然比新加坡低，但紐約的房?jī)r(jià)比新加坡高。

2.上海房產(chǎn)供應(yīng)量多于深圳

上海常住人口2500萬(wàn)，深圳1000多萬(wàn)（經(jīng)常變化），上海的住宅總量遠(yuǎn)多于深圳。這就導(dǎo)致深圳的住房供給需求失衡比上海還要嚴(yán)重。深圳現(xiàn)在仍然處于發(fā)展階段，還沒(méi)到上海和北京的量級(jí)，很多問(wèn)題還沒(méi)有遇到。這也是深圳戶口的取得難度比上海、北京容易得多的原因。深圳不限制戶口，來(lái)了就是深圳人，使得深圳樓市調(diào)控政策特意加了一條取得戶口后還要滿三年才能買房。

人口總量不斷地提升、住宅數(shù)量完全跟不上，在教育、醫(yī)療遠(yuǎn)落后于北京和上海的情況下，房?jī)r(jià)依然遙遙領(lǐng)先，這并不是一件好事。深圳的規(guī)劃能力、民生保障能力顯然與跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

3.靠近香港、炒房氛圍更濃烈

深圳住建委說(shuō)過(guò)要學(xué)新加波模式，可實(shí)際看來(lái)更像是香港模式。

香港的房?jī)r(jià)和炒房熱情全球知名且上個(gè)世紀(jì)已經(jīng)是這樣了。香港人民最討厭的無(wú)疑是地產(chǎn)商，但人有錢你也沒(méi)辦法。靠近香港的深圳也有這種趨勢(shì)，熱衷于炒房的人很多。抱團(tuán)炒房、代持、消費(fèi)貸入市等屢見(jiàn)不鮮。其實(shí)上海也有炒房客，但數(shù)量上和熱情度比深圳好一些。如果有個(gè)炒房指數(shù)的話，全國(guó)平均水平為50、上海為70、深圳就是90，前些年的溫州為100。

炒房的人多了，就會(huì)通過(guò)各種方式找到政策漏洞，搶房導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。

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2020年10月去深圳出了一趟差，在從深圳返回廣州的路上和鄰座的小伙聊了幾句，小伙子認(rèn)為：上海學(xué)的是“東京模式”，而深圳學(xué)習(xí)的是“新加坡”模式。我當(dāng)時(shí)是第一次聽(tīng)到這種提法，后面也去做了一些調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，但是目前并沒(méi)到達(dá)到預(yù)期的效果。

新加坡的地理位置

上海與深圳的國(guó)家定位不一樣

上海是壓倉(cāng)石，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)、貿(mào)易、科創(chuàng)中心，是長(zhǎng)三角的“龍頭”，一個(gè)字，必須“穩(wěn)”。

深圳是問(wèn)路石，是中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，也是一個(gè)字“新”。

在貫徹國(guó)家政策時(shí)，上海作為優(yōu)等生，位列四大直轄市之一，必須作好表率，沒(méi)有做出過(guò)什么出格的事，因?yàn)樯虾：芮宄约簯?yīng)該怎么做。深圳作為特長(zhǎng)生，雖然隸屬?gòu)V東省范疇，但其歸中央直管，并不被廣東省束縛，中央也給這位“年輕人”特殊的囑咐：“摸著石頭過(guò)河，犯點(diǎn)錯(cuò)誤沒(méi)關(guān)系，放手去干吧！”

年輕的深圳，隨處可見(jiàn)的年輕人

上海與深圳的背景資源不一樣

上海總面積為6340.5平方公里，其中陸地面積6218.65平方公里，深圳市總面積1996.85平方公里，上海總面積大概是深圳的三倍，而且上海是開(kāi)闊的平原，深圳是丘陵，因此實(shí)際可利用的土地面積可能是深圳的5倍左右。

上海背靠長(zhǎng)三角開(kāi)闊的長(zhǎng)江平原，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡，最新2020年統(tǒng)計(jì)的城市居民可支配收入前十的城市中，上海領(lǐng)銜占據(jù)六個(gè)席位。深圳地處嶺南地區(qū)，毗鄰香港，經(jīng)濟(jì)體主要集中在深圳和廣州，其它城市競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)比較弱。

2020年人均可支配收入最高的十個(gè)城市

上海人口已達(dá)2400多萬(wàn)，規(guī)劃劃定的人口紅線是不超過(guò)2500萬(wàn)，老齡化較為嚴(yán)重，為控制人口增長(zhǎng)，上海的落戶政策非常嚴(yán)格。深圳人口則為1300萬(wàn)左右，而且是中國(guó)人口最為年輕的城市，打著“來(lái)了就是深圳人”的口號(hào)，大學(xué)生可以輕松在深圳落戶。

從可利用的土地面積上海明顯占優(yōu)勢(shì)，再?gòu)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展均衡度來(lái)看上海周邊也比深圳周邊更具吸引力，加上上海的落戶政策嚴(yán)格，上海的虹吸效應(yīng)遠(yuǎn)不如深圳，甚至不如蘇州和杭州。因此，即使上海的城市綜合配套和資源可以說(shuō)是遠(yuǎn)優(yōu)于深圳，但房屋均價(jià)仍低于深圳的重要因素。

上海浦東陸家嘴

上海與深圳住房組成與房?jī)r(jià)

因?yàn)槲疑钤谏虾＃瑢?duì)上海相對(duì)比較清楚，而對(duì)深圳的了解更多的停留在出差時(shí)從朋友口中了解到的，因此僅供各位參考，不必較真。

不斷上漲的房?jī)r(jià)

在上海郊區(qū)的各大地鐵站，比如11號(hào)線到嘉定、9號(hào)線到松江、16號(hào)線到南匯，在很多地鐵站附近分布著大量政府建設(shè)的動(dòng)遷與經(jīng)濟(jì)適用房安置基地，比如泗涇、周浦、惠南、航頭、浦江等站，動(dòng)則20萬(wàn)以上的安置房，最大的泗涇號(hào)稱有50萬(wàn)人左右，這此住房在滿足一定的條件后允許作為商品房正常交易，但是因?yàn)槠焚|(zhì)相對(duì)較低，加之?dāng)?shù)量巨大，往往大幅度拉低周邊的房?jī)r(jià)，起到了很好的調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

我聽(tīng)說(shuō)的深圳大部分土地供應(yīng)作為商用，也就是建設(shè)園區(qū)和寫(xiě)字樓，少量的土地作為建設(shè)普通住宅使用，這就導(dǎo)致商品房土地的供應(yīng)緊缺，而政府建設(shè)的公租房(人才房)并不能滿足大家的居住和投資需求，物以稀為貴，深圳房?jī)r(jià)上漲也合乎邏輯。

但是伴隨著深圳房?jī)r(jià)的大幅度上漲，也迎來(lái)了政府新一輪的調(diào)控，希望深圳房?jī)r(jià)的調(diào)控能夠讓更多的老百姓受惠，而不是炒房客，謝謝大家。

深圳房地產(chǎn)新政

上海的房?jī)r(jià)為什么比深圳低那么多？

首先需要說(shuō)的是，不是上海的房?jī)r(jià)太低，而是深圳的房?jī)r(jià)上漲太快，以至于一座新興城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)中心的大都市，確實(shí)讓人有點(diǎn)難以置信，卻又實(shí)實(shí)在在地發(fā)生在身邊，不愁你不信，也不相信你會(huì)不信。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，上海的房?jī)r(jià)實(shí)際已經(jīng)很高，但是，卻比不上深圳的房?jī)r(jià)，確實(shí)有點(diǎn)感覺(jué)差異。而深圳從一個(gè)小漁村一下子成為大都市，在創(chuàng)造發(fā)展奇跡的同時(shí)，也吸引了太多的人的聚集，因此，不可避免地會(huì)造成土地市場(chǎng)供應(yīng)的緊張，房?jī)r(jià)上漲的難以遏制。更重要的，深圳是一個(gè)科技實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)的城市，大批科研人員聚集深圳，創(chuàng)辦企業(yè)，使深圳的購(gòu)買力大大提升，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

而房?jī)r(jià)的快速上漲，也必然會(huì)吸引更多的炒房者、住房投資者聚集深圳，使原本就因?yàn)橥恋毓?yīng)緊張而出現(xiàn)住房供需矛盾的深圳，供需矛盾更加突出。所以，房?jī)r(jià)上漲也就更快，并在短時(shí)間內(nèi)超過(guò)北京上海等老牌一線城市，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。

因?yàn)樯钲诘纳唐贩刻伲?/h1>

深圳東莞這類城市在設(shè)市之前沒(méi)有城區(qū)，全市范圍都是農(nóng)村，但是由于建設(shè)速度迅猛，沒(méi)等土地性質(zhì)變更就都蓋上房子了。因此現(xiàn)在深圳的小產(chǎn)權(quán)房比商品房還多，所謂小產(chǎn)權(quán)房又分好幾種，有村子自己建設(shè)的，有開(kāi)發(fā)商租村里土地建設(shè)的，也有當(dāng)?shù)睾痛謇锖献靼l(fā)開(kāi)的，這些小產(chǎn)權(quán)房有些可以辦理過(guò)戶，有些不可以，第一次賣給誰(shuí)就永遠(yuǎn)登記在誰(shuí)的名下，而且有些小產(chǎn)權(quán)可以貸款，有些需要全款。而且小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格通常只有商品房的30%-50%之間。比如主城10萬(wàn)的商品房旁邊就有四五萬(wàn)單價(jià)的村產(chǎn)房，郊區(qū)四五萬(wàn)的商品房旁邊就有兩萬(wàn)左右的小產(chǎn)權(quán)。

所以深圳的樓市情況其實(shí)比較復(fù)雜的。很多人不敢買小產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)又買不起，于是就等，結(jié)果越等越買不起，就導(dǎo)致這幾年剛需越來(lái)越多，商品房越發(fā)買不起，于是買小產(chǎn)權(quán)的越來(lái)越多。試想這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)都瘋狂漲價(jià)了，更加稀缺更加靠譜的商品房能不漲嗎？

況且深圳是真沒(méi)什么多少地方可用于大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)了。因?yàn)樯钲诳偯娣e不到2000平方公里，還不到上海的三分之一，其中還有相當(dāng)大占比的山丘。最關(guān)鍵的是深圳當(dāng)年以工廠模式起步，現(xiàn)在的郊區(qū)雖然看似居民區(qū)密度不高，但是工廠貢獻(xiàn)著大量GDP也無(wú)法遷走。所以目前就面臨著每年新建住宅規(guī)模容積率趕不上人口流入規(guī)模，所以房子越來(lái)越緊俏。

上海就不一樣了，最近新聞報(bào)道上海要在遠(yuǎn)郊建五座新城，可見(jiàn)能夠用于房地產(chǎn)建設(shè)的地塊非常多，而且城區(qū)的房子基本都是商品房，不存在小產(chǎn)權(quán)價(jià)格推動(dòng)大產(chǎn)權(quán)上行的情況。既然地盤大，就不愁地方住人，就不缺房子賣。這幾年新來(lái)上海的外來(lái)務(wù)工人口十有八九買不起城區(qū)的房子，正好便宜房子都在郊區(qū)，這些地方寬敞得很，不夠用還可以再建新小區(qū)，這跟深圳是相反的境遇。

一般看房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格主要還是看二手房市場(chǎng)，一線城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格中深圳以7.7萬(wàn)元/平米排在第一，上海以6.36萬(wàn)/平米排在第二，北京是以6.03萬(wàn)/平米排在第三。廈門以4.8萬(wàn)/平米的單價(jià)超過(guò)3.7萬(wàn)/平米的廣州排在第四，廣州第五。

這樣從二手房角度看，深圳其實(shí)沒(méi)有比上海、北京高出多少。差不多只有一萬(wàn)元/平米左右。而由于深圳幾乎開(kāi)發(fā)率達(dá)到了50%以上，而上海的規(guī)劃開(kāi)發(fā)率在30%左右。那么新房的開(kāi)發(fā)在上海幾乎是在郊外為主，而深圳每年的土地收入才400多億（2020年也不過(guò)800億），那市中心的開(kāi)發(fā)價(jià)格自然要比上海郊外的價(jià)格低不少。這樣帶來(lái)的深圳新房比上海高出許多也是十分正常。要是上海只計(jì)算市中心房?jī)r(jià)，那么新房的價(jià)格也不會(huì)比深圳低多少。

另外，在三大城市群中，深圳中2020年率先發(fā)飆，升值幅度達(dá)到了37%。而上海是從今年才開(kāi)始發(fā)飆，升值幅度也就是在18%。比如同樣以6萬(wàn)/平米的房?jī)r(jià)，升值后的深圳就是8.28萬(wàn)，而上海卻是7.08萬(wàn)。相互之間的差距就是1.2萬(wàn)元。但深圳已經(jīng)見(jiàn)頂，上海卻還會(huì)有一段上漲之路要走。2021年看上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要是可以壓住，那就慢慢走一段持續(xù)穩(wěn)定上漲之路。可要是壓不住，那就是一場(chǎng)火山爆發(fā)，分分鐘就可能接近深圳的房?jī)r(jià)（二手房均價(jià)）。

其實(shí)，我們?nèi)蟪鞘腥旱暮诵膮^(qū)域北上深的房?jī)r(jià)也是幾乎相當(dāng)，只不過(guò)深圳面積才1996平方公里，上海的面積6000平方公里，北京的面積1.6萬(wàn)平方公里，這樣的房?jī)r(jià)深圳被抬高，而北京被拉低。經(jīng)過(guò)綜合平衡之后應(yīng)該是相差不大。再說(shuō)廣州比廈門低1萬(wàn)，可廈門的島內(nèi)面積才158平方公里，也就是越秀、海珠?天河的面積，而這幾個(gè)區(qū)的二手房均價(jià)也是大于廈門的4.8萬(wàn)/平米價(jià)格。

要比較不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)城市面積來(lái)衡量，而是要以相同人口和同等面積范圍內(nèi)的比較才是最合理的。而這樣即便深圳房?jī)r(jià)上漲更高，但比上海高出也不會(huì)太離譜。更不可能是深圳9萬(wàn)，而上海才6萬(wàn)的這個(gè)結(jié)果。

上海的核心區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)際上跟深圳核心區(qū)房?jī)r(jià)也是差不多的，而現(xiàn)在深圳是稍微比上海高一些，而要是從平均房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，上海由于一些遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)比較低，就造成了上海平均房?jī)r(jià)比深圳低。

1、核心區(qū)房?jī)r(jià)相差不大

上海市和深圳市都是一線城市，核心區(qū)房?jī)r(jià)可能相差也不算大。比如深圳市南山區(qū)房?jī)r(jià)是深圳比較高的，新房均價(jià)達(dá)到了11.4萬(wàn)元，而二手房均價(jià)也達(dá)到了10.35萬(wàn)元。但是上海黃埔區(qū)房?jī)r(jià)也是比較高的，新房均價(jià)達(dá)到了9.7萬(wàn)元，而二手房均價(jià)也達(dá)到了9.66萬(wàn)元。

因此，上海和深圳房?jī)r(jià)，如果從核心區(qū)房?jī)r(jià)來(lái)看，兩個(gè)城市相差不大。

2、兩個(gè)城市平均房?jī)r(jià)相差較多的原因

深圳和上海兩個(gè)城市房?jī)r(jià)相差較多的原因主要有兩個(gè)原因。一個(gè)是因?yàn)樯虾Ｊ忻娣e較大，有不少遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)比較低，這個(gè)就造成了上海市房產(chǎn)均價(jià)相對(duì)比較低一些了。第二個(gè)原因是深圳現(xiàn)在房產(chǎn)可能更供不應(yīng)求。

第一是上海市很多遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)較低

上海市區(qū)域面積很大，雖然黃埔區(qū)等上海市核心區(qū)域房?jī)r(jià)很高，但是也有一些遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有那么高。比如上海市金山區(qū)平均房?jī)r(jià)只有2萬(wàn)左右，而崇明房?jī)r(jià)也是兩萬(wàn)左右，這樣平均下來(lái)，就拉低了上海市的平均房?jī)r(jià)，這個(gè)就是上海市平均房?jī)r(jià)比深圳低的一個(gè)原因了。

第二是深圳房產(chǎn)更供不應(yīng)求

現(xiàn)在深圳戶口并沒(méi)有嚴(yán)格限制，而且深圳地域面積比較有限，這樣房產(chǎn)供給可能沒(méi)有上海大，而且由于深圳戶口沒(méi)有嚴(yán)格限制，這樣想在深圳安家落戶的人就可能比較多，這個(gè)可能就造成了深圳房產(chǎn)更加供不應(yīng)求了。

因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)，深圳房產(chǎn)更供不應(yīng)求，這個(gè)也是深圳房?jī)r(jià)比較高的一個(gè)原因。

為什么深圳房?jī)r(jià)比上海高？

十年前，溫州和杭州也比上海高。房?jī)r(jià)高僅僅因?yàn)槎唐诠┬枋Ш狻?/p>

先說(shuō)存量，上海商品房存量890萬(wàn)套，深圳不到200萬(wàn)套。供給端，深圳一直都是狂建寫(xiě)字樓，住宅小區(qū)很少，上海供給幾乎和限購(gòu)前區(qū)別不大。

上海限購(gòu)政策基本斷絕一切外地土豪來(lái)買房。深圳幾乎沒(méi)有什么限購(gòu)，上海限購(gòu)比深圳嚴(yán)一百倍。

深圳壓住了供給，需求端還無(wú)限制，自然就出現(xiàn)短期價(jià)格飆升。

如果上海北京去除限購(gòu)，我想思維邏輯稍微正常的人都會(huì)知道上海北京的房?jī)r(jià)會(huì)漲成什么樣。

上海是個(gè)務(wù)實(shí)的城市，上海深知，靠炒房雖然能拉動(dòng)一時(shí)的GDP，但對(duì)城市的負(fù)面影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一時(shí)的投機(jī)收入，上海早就摒棄了靠炒作賺取快錢的粗放型思路，一旦樓市炒作苗頭出現(xiàn)，就會(huì)精，準(zhǔn)，狠地予以堅(jiān)決糾錯(cuò)，正是因?yàn)橛辛藢?duì)標(biāo)世界杰出城市的目標(biāo)，所以才會(huì)不屑于這種短平快的炒作方式，為了構(gòu)筑航運(yùn)，金融，貿(mào)易，科技中心建設(shè)，只有將自己的步子走的更穩(wěn)，更踏實(shí)，這樣達(dá)到的目標(biāo)才能更遠(yuǎn)更高。

上海房?jī)r(jià)比深圳低那多的原因，一，根本供求矛盾。供不應(yīng)求價(jià)格上漲，供過(guò)于求價(jià)格下降，這是價(jià)值規(guī)律的鐵律。深圳供求太少，需求太多。

二，上海抑制需求太嚴(yán)，五年社保加結(jié)婚證限制了許多人，而深圳沒(méi)這么嚴(yán)。

三，深圳的土地面積與上海面積明擺著，供應(yīng)明顯不足。

四，深圳緊臨香港，香港房?jī)r(jià)估計(jì)全球名列前茅，深圳經(jīng)濟(jì)不輸香港，再加全面人民為后盾，將來(lái)深圳房?jī)r(jià)要超香港，弄個(gè)全球第一指日可待。

五，年青人多，干高技術(shù)的多，收入多加要結(jié)婚，剛需人群多，這更推高房?jī)r(jià)。

六，深圳是特區(qū)，什么是特，只要不違反國(guó)家大政方針，房?jī)r(jià)特高也可理解，深圳再高也影響不了國(guó)家大局。相上海房?jī)r(jià)太高影響國(guó)家大局。

總之深圳別與上海比房?jī)r(jià)高，應(yīng)比在全球影響力高

本質(zhì)是上海的戶籍要比深圳難很多，越多的人有資格買房，房?jī)r(jià)也就越高。加上深圳的發(fā)展速度一枝獨(dú)秀，已然是粵港澳的經(jīng)濟(jì)中心，房?jī)r(jià)自然一騎絕塵。