最典型的誤區，就是把貸款利率和理財收益去做比較。

銀行貸款是雷打不動，必須要還的，理財收益可有可無的，不必然存在，甚至有風險的。

這兩者性質完全不同，怎么能放在同一維度去比較？

對于那些明明有錢，還去貸款放杠桿，同時指望理財收益跑贏貸款利率的，深表惋惜，因為他們可能真的不懂財務規劃。

如何看待房貸

房貸是絕大多數人一輩子中，最優質的貸款，可貸金額大，還款周期長，貸款利率偏低。

房貸存在的意義，并不是加杠桿，并不是套用貸款去理財，而是給到購房者一個合理的負債額度，去追求更好品質的住房。

簡單的說，我有200萬，交100萬首付，貸款100萬，然后把自己的100萬拿去理財，這是沒有意義的。

我有100萬，貸款100萬，把房子從郊區買到了市區，老房買成了新房，50平變成了80平，非學區變成了學區，這才是有意義的。

房貸本身的作用，就不是計算貸款利率和理財收益，企圖賺取利差，貸款負債應該是為了想辦法提前改善生活。

房貸對應的月供，原則上和每個月的現金流收入是密切相關，而不是和多少錢做理財相關。

所以房貸對于普通人來說，是為了改善生活而進行的單純負債，并不該是理財與貸款的套利游戲。

房貸與理財

房貸本身和理財沒有必然關聯，或者說一點點關系都沒有。

當你貸款的時候，已經明確的選擇了還款周期，每個月的還款金額。

在現金流收入每個月正常情況下，完全沒必要進行提前還款。

那些可提前還貸的錢，其實是每個月收入的結余，經過不斷的積累，變成了一大筆錢。

這筆錢既然是月結余，就應該用于合理的理財規劃，賺取收益。

很多人會有一個困惑。

一邊背著房貸要還，一邊在存錢做理財，房貸利率高，理財收益低，是不是不劃算，要不要提前還？

其實，兩者并不矛盾，理的財是現在的錢，貸的款是未來的錢。

現在手上錢的理財收益和借來未來錢的利息，兩者孰高孰低，本身就是無法比較的，時間錯配了。

再說的直白一點，房貸提前還了，就沒法再貸款出來了，還是一個不可逆的行為。

一個時間錯配的，且不可逆的貸款，和當下的理財收益做對比，本質上就錯了。

房貸的真實利率

除了房貸和理財本身沒有關系以外，房貸的真實利率，其實是逐年遞減的。

房貸兩種還款方式，不論是等額本息，還是等額本金，在實際還款過程中，都是先償還大部分利息，后償還大部分本金的。

銀行早就在你沒有錢的時候，也就是剛開始還款的七八年，把你大部分的利息按真實利率給收取了，后期的利息部分，按利率來算，可能比銀行定期存款都少。

所以，房貸在償還了一定年限后，真實的貸款利率已經降到很低了。

通常償還1/3貸款年限后，提前還款從利率本身上來算，性價比就不高了。

這也是為什么絕大多數人都會勸你不要提前還貸的主要原因。

不過，是否需要提前還貸本身和貸款利率并不一定完全關聯，因為投資理財的收益同樣有可能更低，甚至遭遇風險。

在計算真實的剩余房貸利率后，需要去思考的問題只有一個，就是自己未來的現金流是否足夠每月按時還貸。

如果答案是肯定的，那么就沒必要提前償還房貸，如果由于其他原因，答案飄忽不定，那么提前還貸是可行的。

千萬不要去計算理財收益和房貸月還款金額，因為很少有理財可以給到按月領取還款的，無法匹配。

房貸的賬，其實沒必要非算得那么清楚。

提前還貸還是理財，其實是財務現金流的安排，并不是什么套利游戲。

企圖用銀行房貸去做套利的，長期來看，成功的很少，這和富人抵押豪宅貸款，借錢去做投資，完全就是兩碼事。

千萬不要在自己一知半解的情況下，就盲目做出一些決定，尤其是套貸這種高風險的行為。

理財，從點滴的認知積累開始。

房貸70萬，而你手頭有70萬現金，你可以選擇用這部分現金提前還貸款，也可以拿這70萬投資理財。但是，我的建議是前者，提前還款好！當然會有人，反駁我，理由是錢在貶值，貸款買房劃算些。

現實生活中，一般來說，很少有人提前還款。現在買房的人一多半都是貸款買房，他們寧愿先湊夠首付，然后每個月去還貸款。就算他們手頭有大量的現金，他們也不會全部拿來買房，或者用于還貸款。

他們認為錢在貶值，人民幣在過去的30年里，確實在不斷對內貶值，最近大半年，兌美元貶值達到10%。雖然，人民幣在貶值，但我堅持認為，有條件最好提前還款。為什么呢？

1.貸款買房，每個月都要還貸款，并且周期太長，誰知道未來10年.20年.30年.會怎么樣？如果未來哪一天，你的人生遭遇了重大變故，突然沒錢繼續還貸款了怎么辦？到時，銀行會申請法院，查封你的房子，并拍賣，來還你欠銀行的錢，不夠的部分，還得你自己掏腰包。你說你冤不冤，之前的首付和還的貸款都打了水漂，房子也沒保住，還倒欠銀行的錢。你這輩子難道是為房子而生，為銀行打工的嗎？

2.貸款買房，房貸利息比較高，你還的利息比你從銀行得到的本金都多。比如，你貸款27萬，光利息就28萬，一共還銀行55萬。你覺得劃算嗎？如果以后錢不好掙了，你年紀大了，掙不了那么多錢了，還不起貸款了，你該怎么生活？你現在有錢，提前還了貸款，你就不用出那么多利息錢啊！

我們都知道貸款買車，買手機，買房都不劃算，要多出很多冤枉錢，也就是利息錢！

3.如果以后經濟不景氣，錢更加難掙，你該去哪里掙這筆龐大的利息錢？現在的錢越來越難掙了??！

4.以后要用錢的地方很多，有錢了結一些賬單就盡早了結吧！到時，開支大了。你就不一定有錢來還貸款了啊！所以，有錢的話，盡早還貸款好。

5.最好不要貸款，負債，否則你將無法安心過日子，睡不好覺，吃不下飯。負債是很痛苦的。欠銀行的錢遲早是要還的。晚還，你也不一定能占多大的便宜！

6.投資理財那么多陷阱，很容易虧進去。再說了，投資理財的收益本來就不高，根本就低于同期的銀行貸款利率。也就是說，理財還不如提前還款。

7.如果以后錢不好掙，貨幣沒有貶值很多。貸款買房是不劃算的！以后，人民幣是國際貨幣，世界貨幣，根本就不可能貶值很多。

這個問題其實很簡單，現在全國平均房貸利率是5.5%左右，你自己想一下，你一年理財的收入能否達到5.5%以上? 如果你覺得自己理財的收率能夠輕松達到7%以上,那么手中的70萬還是理財為好。但現在很少有理財產品的利息能夠達到7%至8%的，即使有，那投資風險肯定是很大的。這一點一定要考慮清楚。

但是如果理財收入不是太高，根本達不到7%以上，我勸你還是趕快提前還貸為好：一方面中國房地產肯定漲不上去的，現在是最后瘋狂了，能還清房貸，不欠債，這房子的產權就永遠屬于你的了。

如果這套房是您的第二或第三套房產，現在把這房子的剩余房貸結清了，再高拉拋售，也能獲得一筆投資收益，你拿這筆巨款可以去理財，享受個年收益4至5%的收益率，何必非要用幾十年的時間給銀行去打工呢？

現在投資理財都是不保本金不保收益，所謂的收益率也是預期收益的，但是房貸的壓力卻是實實在在的，把房子的貸款還了，避免再欠幾十年的債，多還十幾萬的貸款，不是很好嗎？真的理財收益達到7%以上的是不多見的，而且今年房貸利率也要漲幾次，可能現在覺得5.5%壓力還不算大,后面若是再漲幾回利率,就馬上感到還貸的痛苦了。

我們的建議是, 還是提前還款好.如果你是一套房,自己住在自己的產權房里踏實,如果你是有二套房的,還清貸款,可以高位拋售,別人做接盤俠,您可以高位拋售，等房價跌下來時，再去逢低吸納，也不為遲晚。.

除非是老年人，一般并不建議提前還房貸。

老年人的理財趨勢是求穩，即使有財富或儲蓄，一般也建議投資于風險較低的銀行理財產品或者銀行存款。目前像這樣的安全理財產品年化投資收益率一般在4%上下。但是，我們的房貸貸款一般在5.2%到5.8%左右。除非是住房公積金貸款利率只有3.25%。

這種情況下，我們一比較利差就好了。欠銀行錢利息高，那么如果拖著不還貸款就不劃算了。70萬元，一年1.5%的利差，一年要虧損1.05萬元，不值得。

對于年輕人來說，還是保留現金更好一些。

第一，這部分錢可以獲得更高的收益。一般來說，年輕人可以通過長期定投股指類基金，獲得8%~10%的收益非常輕松。但是，需要長期穩定投資。

第二，這部分錢可以應對意外支出，尤其是更好的投資機會。我國仍處于快速發展階段，可以創業的方向有很多。當遇到創業機會的時候沒有錢，可是一件麻煩事情。再從銀行借錢可是非常不容易的。

第三，未來的負擔是相對貶值。我們每個月償還貸款，感覺錢數是不變的。但是隨著我們個人收入的提高，償還的負擔會在不斷減輕。尤其是我們收入的增長是復利計算的，而銀行貸款的利息永遠是單利計算。

另外提前還款要注意違約金或手續費。一般來說，銀行發放貸款以后，一年以內提前還款需要支付額外的違約金或手續費，一般是1~3個月的利息，也有的是提前還款金額的1%~3%。這種情況就虧得多。還是要提前讀懂貸款合同。

有相同疑惑的人，可能真不懂財務規劃。明明有錢還去貸款，你是認為理財收益肯定能跑贏銀行貸款利率嗎？

雖然現在有浮動利率，但是利率目前看整體變化不太大，你需要月月按照一定的利率按時還房貸。

而且有經驗的人都知道，房貸剛開始還的時候，基本上都是還利息，本金很少。

如果放貸是70萬，貸款時間是30年，在不提前還的情況下，到最后幾乎是本金一般利息一半，也就是說你要還140萬左右。

明明有錢還要去還那么多利息？這是什么腦回路？

可能有人覺得，萬一這70萬現金進行投資理財規劃，收益比提前還款好，豈不是更劃算？如果你有足夠的自信，肯定能讓這70萬現金在很短的時間內變成70萬+，那你可以去這么做。

但是投資理財都是有一定風險的，也就說可能收益，也可能賠本，覺有不穩定性，而銀行還款可是雷打不動的。

這兩者，性質完全不同，其實不具備太強的可比性。

房貸有70萬，手上有70萬現金，是提前還款好，還是投資理財劃算？

說實在的，如果題主具有較強的理財能力和投資、經營手段，建議不需要年前還貸。因為，提前還貸是最傷害自己的行為，也是最便宜銀行的行為，是在一種完全不公平的狀態下的一種償還方式。

日前，南京某銀行就發生了一起居民房貸還了7年，結果本金一分沒還，全部償還的利息的現象。銀行對此的解釋是，工作人員失誤所致。實際上，就是銀行的霸王行為，是在用算法損害消費者利益。如果提前還貸，就等于中了銀行的計。

當然，如果沒有更好的投資、理財等方面的手段，也可以提前償還，只是，這樣會讓自己很吃虧，很吃虧，很吃虧。銀行的霸王行徑，已經嚴重損害消費者利益，有關方面應當對其進行調查。畢竟，雙方應當是平等主體，而不應當讓銀行如此損害消費者利益。

房貸的計息規則

很多人認為房貸的計息是平時我們使用的消費貸款一樣，一直使用貸款的本金計息。

比如：你在某銀行辦理消費貸款一萬元，期限1年，等額本息分12期歸還，利率8%，則總利息為800元，還款總額為10800元。理論上來說利率似乎就是8%沒錯，但是分12期歸還，每期還900元（本金833.33，利息66.67元），也就是說除了最后一期的833.33元本金是用滿一年的，其余的11期的本金沒用借滿一年，但利息是按照一萬元本金使用1年計算的，所以考慮到本金的使用性，實際上利率不止8%。

不過房貸的計息規則與上述不一樣，它跟借唄一樣，是按照剩余的本金來計算利息的，比如上述的借款10000元，第一期歸還掉833.33元本金后，第二期的利息是按本金9166.67元來計算的，而不是10000元。

舉個簡單的例子：如果是按照消費貸的模式計算利息，那么房貸的利息就逆天了，我們假設借款100萬元，期限30年，貸款利率按照常見的5.39%，那么房貸100萬元，30年要還的利息為：100*5.39%*30=161.7萬元，明顯現實不會這么高，如下圖所示，房貸100萬，30年，利率5.39%，等額本息法利息為102萬左右，等額本金為81萬左右，而不是161.7萬元。所以現實中紅房貸的計息規則是剩余本金計息。

如何選擇？

搞明白房貸的計息規則，我們就知道要不要提前還款，只需要對比房貸的利率與你投資可以獲得的收益率即可。

1、公積金貸款：目前我國的公積金貸款利率為3.25%，這個利率水平，在市面上很多低風險投資產品（國債、大額存單、理財產品等）均可做到這個收益率，所以公積金貸款不要提前歸還，畢竟你持有現金所能創造的收益是高于你貸款的利息的。

2、商業貸款：商業貸款的5年期及以上的基準利率為4.9%，目前市面上低風險產品能達到這個收益率的并不多，再者商貸很多還有上浮10%甚至20%的，所以如果你的貸款是商代，除非你的貸款利率是下浮的，否則的話提前歸還收益會更大。

PS：很多人會說隨著通脹的加深，月供壓力會越來越?。ū热?0年前每月還1500元很困難，但是現在還1500元輕松的很），但是并非只有貸款會面臨通脹，你持有的現金也會面臨通脹，兩者的本質是一樣。

總結

作為一個普通的投資者，如果你并沒有什么優勢的投資渠道或者穩定的高收益渠道來源，那么要不要提前還款，只需要對比貸款的利率與低風險投資產品的收益率即可，誰占優選擇誰。

不如自己理財。否則把70萬房貸還給銀行，銀行也會拿這70萬去投資理財。

最簡單的道理：目前通貨膨脹這么嚴重，拿現在的錢去還以后的賬，豈不是虧大了？假設你現在每一個月還3000元，等到10年20年后每個月還是還3000元，20年后的3000元和現在的3000元能是一個概念嗎？

而且現在的房貸利率這么低，想貸款的人都不好貸，銀行根本不愿意放貸，尤其是公積金貸款。既然把錢貸出來了肯定不要提前還呀。

當下理財觀念都比較普及了，要理財才能錢生錢。窮人把錢存到銀行等有錢人去貸款然后投資賺錢

至于投資，想要投資收益高于貸款利率，還是很容易實現的。

總之，要學會花未來的錢，買現在的東西。不要拿現在的錢，還以后的債。

不同的實際情況，可以有不同選擇。

首先，如果是一直有繳公積金的購房者，有房貸存在，每年都可以提取公積金還款。

現在要使用公積金貸款并不容易，一般開發商都不愛接這個盤，因為回款實在是比較慢。但公積金提取用來還房貸，還是比較管用的。

表面上看現在的房貸利率不斷走高，而且利率水平較高，但是有的人公積金里面有個十幾萬或幾十萬的余額，手頭留個幾十萬的房貸，每年還可以將公積金提取出來還貸，這樣做就是比較劃算。也算是激活了公積金的使用。

其次，沒有公積金的購房者，在利率不斷走高的情形下，提前還貸也是比較好的選擇。

現在的房貸利率確實比較高，如果做理財，很難可以找見達到這個利率水平的產品。機構的數據顯示，10月份，全國首套房貸款平均利率是5.71%，全國二套房貸款平均利率達6.07%，這二者均是年內創下的新高。

現在要想本金安全，理財產品基本是做不到5.71%這樣的利息。如果有，要么占用資金的時間較長，要么風險比較大。舉個例子，現在像余額寶與零錢通的利息也是一路走低，大不如前了。資金安全是理財與投資第一位需要考慮的，不能因為高收益而忽略了高風險，投資與理財如果賭性較大，那就像是硬幣兩面的不同，你不能只看獲利的風光，而看不到風險的深坑。

第三，有較多的現金，其實也可以部分還貸，減緩下日常還貸的壓力，減小點通脹帶來的貨幣貶值損失。

70萬的房貸，如果貸20年，一個月也要有快四千大幾百的還貸額度；如果貸15年，差不多有六千大幾百的每月還貸額度?，F在的經濟景氣度也不能說理想，收入能不能穩定，或者收入能不能達到理想境界，都很難說。如果先還貸一部分，每月還貸壓力就會小很多。余下一部分的現金再做點理財，生活就會從容起來。

家族財富密碼評論員晴溪:

越來越多的人選擇貸款來買房，通過貸款買房確實可以減輕不少壓力，但是負債的感覺總是沒有無債來的一身輕松。房貸70萬，現金70萬，提前還款還是投資理財，我覺得也要看幾種情況。

首先呢，受國家房地產政策變化的影響，有些貸款人在購房的時候貸款利率上浮，沒有能享受到利率優惠，那手上現金投資理財獲得的收益還跑不贏貸款的利息，我覺得貸款人倒是選擇提前還貸，無債一身輕嘛。相反，貸款人在購房貸款的時候選擇了公積金貸款，或是享受的貸款的優惠利率，貸款利率相對偏低，每個月的還款沒有壓力，我覺得完全可以把手上的現金去投資理財?，F在國家房地產市場平均貸款利率5%到6%，公積金貸款利率3%到4%，一般投資理財產品收益大概在5%到8%不等，還要看具體的理財產品。

其次，提前還款也分為兩種，全額提前還款和部分提前還款。全額提前還款是指借款人將所欠貸款，一次性全部還清。這種還款方式需要到所屬地的房管局辦理撤銷抵押手續，并按照房管局的要求提供相關資料，辦理完之后，就不需要還房貸了，房屋的產權也完全屬于自己了。部分提前還款方法又分為兩種，一種是在每月還款額固定不變的情況下縮短還款期限。另一種是每月還款額減少，但還款期限不變。第一種方法的好處在于可以減少利息，后一種方法的好處是可以減少月供，緩解每月的還貸壓力。

如果對投資理財產品沒有足夠的信心和把握，一次性還清，讓自己輕松一點，不用每個月受房貸的壓力，這也是很好的選擇。也可以選擇部分提前還款，減輕的壓力同時手上的現金也能帶來部分的收益。