徐州2016年末：戶籍人口1028.7萬，長住人口866.9萬，總體人口流出162萬。徐州2012年以前人口流出嚴重，2012年以后開始回流，平均每年回流4萬人，人口自然增長9萬多一年，每年合計人口增加13萬多。另外徐州對周圍城市的人口收割開始顯現，外地人成為買房主力軍，畢竟人口自然增長和流入才是買房的主力軍。

徐州2017年經濟增速13.6%，懷疑有水分，但是總體不錯，意味著大徐州能提供更多的工作崗位和吸引更多的年輕人，但經濟增長主要靠國企和計劃經濟拉動，民間商業氛圍缺失，如果把國企帶動的增長拿掉，老百姓收入偏，低收入人群支撐不起高房價。

徐州全城開挖地鐵，地鐵給房產市場帶來利好消息，在未來多年會支撐房價，高鐵四通八達，交通匯集之地帶來了淮海經濟圈中心城市的路權城市效應。

徐州房產市場供應量在放大，2016年和2017年一級市場得土地賣的太瘋狂，預計2018年會有大量商品房供應，由于銀行對開發商政策收緊，為了環節資金壓力，2018年會形成開發商和開發商競爭，吃瓜群眾坐等一定會有筍盤出現，但是不能心貪，畢竟徐州房產市場玩家換了主人，以前是資金不雄厚的徐州本土開發商，現在都是資金量龐大的國字頭開發商在操盤，低價惡性競爭不會出現在他們身上。

總體徐州有地鐵利好消息和銀行的不利政策，需求保持但是供應量放大，2018年徐州房價將會在震蕩中前行。

房價的跌和漲，實際上不決定市場，而決定在政府和開發商手里。看徐州房價是漲還是跌，要綜合看各方面的因素考慮，一時半會兒也說不完，只要看以下這么幾點就有個大概了解：

一，看城市規劃。徐州新的城市規劃不久前剛獲批，規模較以前擴大了不是一點兩點，城市規模的擴大，勢必會帶來基礎設施建設的擴張，同時也會帶動城鎮化的加速。說的再直白一點兒，以前是農村的地方，都要變城鎮，房地產業是首當其沖的產業之一。

二，徐州的城市定位。從大的背景看，徐州被確定為舉淮海經濟區的中心城市是遲早的事，中心城市的第一作用就是吸附效應，既吸附產業，也吸附人，產業反過來又會帶動人的集聚，徐州周邊蘇魯豫皖四省這些城市，哪個不是距省會城市最遠的地方？周邊的縣區自然就會向徐州靠近。1億人的淮海經濟區相當于一個省的人口了，需求力之大，可想而知。

三，再看看現在徐州地區的房地產商都是什么樣的企業。除了央企就是大國企，他們最精于房地產市場的經營手段，同時也是綁架政府對房地產調控手段的最大受益者。這就是客大欺主的典型案例。

從以上最直接的幾個因素看，徐州的房價不會有多少跌幅，相反，如果政府稍有放松，房價大幅反彈是沒有懸念的。現在的問題是：徐州市政府不希望房價在短時間內漲到一步到位，而是采取退一進二的方式，采取周期循環的策略。大膽預測一下，未來五年內，徐州核心主城區的房價將會達到或超過25000元/平方，徐州未來五年內的平均價格或可達到15000元/平方。

1、目前三五年內不要指望徐州房價相對下跌，更不指望徐州房價大跌。

2、自2015年10月至今，徐州房價已相對上漲快三年。

3、對徐州房價上漲最大的刺激因素無疑是2017年淮海經濟區中心城市的正式確立！徐州這個五省通衢之地有相當好的產業基礎、區位交通優勢，加之這一國家政策和江蘇省3+1政策都對徐州的發展和騰飛是特大利好，今后的徐州必定更聚產業、資金、人才、科研等全方位聚集吸附效應，在淮海經濟區內率先實現中心崛起，進而實現中心帶動，促進本區域的全面發展。

4、徐州現在是新二線城市，房價必定要漲到與其新二線城市地位相匹配的程度。

5、徐州市到2030年更是很可能會崛起為我國新的特大城市，這是很多人的共識，那時的房價必定更驚人。

6、房價也是一個逆逃汰的機制，想買房在徐州安家的徐州本地人不要過多猶豫，即使年底出臺限購令，也未必能擋住徐州房價上漲的步伐。夸張的是，有些小區現在已經達到現款搶房的地步了。二手房漲的不算太快，大家可以考慮一下二手房。

目前主城區的房價大多在一萬以上，只有賈汪相對便宜點，畢竟離的稍遠，但是賈汪的房價漲的也挺快，現在基本是一天一個價，主城區的已買不起，只有在賈汪買了，最近就得出手。人都是越漲越跟著買，房價也隨著漲高惡性循環啊，徐州房價飆升跟外地炒房團有很大關系，限購令早該出，讓那些炒房的人鉆了空子，傷害了本地人的利益。

淮海經濟區的定位就決定了徐州未來的經濟框架和模式，我是外地人，看好徐州的定位發展，人靠衣裳馬靠鞍，城市發展不完全靠房價，但房價也絕對是一個準二線城市的匹配，發展很快，不買房子越往后越買不起了，18年不能留遺憾了，那么多的大型房企來這里，必然有其遠見

全國過去三十年沒有一個城市房價連續上漲5年的，必有微調，上海躲不過去，北京也躲不過去，蘇州，南京，深圳都沒躲過去。徐州也絕對躲不過去！目前徐州已經連續上漲28個月了，理論上最大極限按照連續上漲60個月也就是5年算，徐州還有32個月的上漲時間，實際很可能也就只有20-25個月的時間進入橫盤期，或者小幅小調！躲不過的經濟規律！

估計看不到徐州房價的下跌，徐州的房價才剛剛起步上漲，將持續15年甚至20年以上。

徐州市淮海區最大的中心城市是江蘇省第三大中心城市。徐州還是淮海區域最大的地鐵交通與高速鐵路交通樞紐城市。

徐州的戶籍人口超過950萬人，而目前徐州的常住人口達到860萬人。隨著徐州的城市建設和經濟發展，徐州未來的常住人口會遠超戶籍人口，特別是這幾年明顯明顯大量的年輕人流入徐州。

徐州會是全國40大中心城市之一，房價在短期內不可能看到下降的可能。

徐州這幾年的經濟發展速度非常快，在2019年徐州的經濟GDP就已經超過了7100億，排在整個江蘇省的第六位。

而隨著徐州經濟的發展，未來徐州經濟超常州是大概率事件，徐州未來在整個江蘇省經濟排名在第5位，僅次于蘇州、南京、無錫、南通等四大經濟城市。

徐州房價在2020年相比于2019年上漲7.35%，而徐州地區目前新房均價在1.15萬元左右。

到2035年，徐州房價大概率在3萬元以上。

首先市場本來就有通貨膨脹，其次徐州城市品質提升，再次徐州經濟飛速，隨著區域醫療中心，教育副中心城市的建立，自然加速周邊城市人口流入徐州。

到2035年，徐州人口很可能會突破1200萬人，城市化率超過75%，地鐵通車里程超過300公里。

這樣的城市房價不會下降，只會上漲，畢竟現在徐州房價太低了！

以上是我個人見解，如有不同或認同，可以與我進行跟帖，相互交流，謝謝！

房價不漲，短期經濟也不好漲吧。房價跌了，徐州會有麻煩。房價漲了，發展才會那么快。

首先徐州只是一個市區，屬于4線小城市，沒有什么產業，人口老齡化厲害，人口外流問題嚴重，碰到今年嚴控已經在下跌了，你要用心去觀察！這個下跌還是很快滴！

作為徐州本地人，近期我參與了房產中介，發現今年的商品房不如往年好買，前幾年春節期間是賣房旺季，看房買房的人絡繹不絕，履有售出，開發商每次加推都有可喜的局面，而自2020年下半年以來，看房人漸漸地少了，開發商開盤加推，前來簽約的客戶很少。作為房產中介，客戶更少了，6個月才賣出2套，而且都是二手房，目前開發商的庫存量很大，想降價促銷又受鋼鐵、水泥、黃沙的飛漲，開發商是很難支撐。假如這樣的持續，開發商緊靠銀行的貸款支撐，一旦銀行斷奶，房市將轟然倒塌，加上現在的工人工資太高，房產最多堅持到七月份，徐州市及各縣區的房價虛高，加之最近幾年生意和經濟不景氣，徐州百姓窮了，掙不到錢。徐州房價在殘喘，七月份必降。

#徐州頭條#