國家對農村的宅基地管理一直都比較嚴格，只是在過去很多人卻沒有法律的意識，以至于并沒有進行提前的申請，直接選擇一處地方進行建造，這樣的話其實是不符合法規的。有一些人則是直接將宅基地建造在了耕地上，這樣也不符合相關的規定。還有一些宅基地的面積超過了相應的標準。當然對于這些歷史原因造成的亂象，目前國家采用著保守的方式，并沒有將其直接拆除。

在過去也有一些家庭，建造了幾處房屋，并將多余的宅基地賣給城里人或者外鄉人。按照如今的法規來看，自然是不符合規定的。畢竟《土地管理法》中表示，宅基地的所有權則是在發包方的手里，任何人不能進行買賣交易，畢竟大家只有其中的使用權。這樣就意味著城里人和外鄉人是不能購買宅基地的，只能在村集體內部進行合法的轉讓，符合相關的條件就行。

因為房屋的拆遷補償是直接補償給房屋的所有權人的。所以，綜上所述，非本村人買了農村宅基地房屋，是否能享有房屋的拆遷補償費用，首先要看房屋的買賣合同是否有效。

詳言之：

因農村宅基地屬于村集體所有，農村宅基地上房屋的交易也受到一定的限制。

依照《土地管理法》和《物權法》的相關規定：

村集體組織內部成員享有宅基地使用權，宅基地也只能在村集體組織內部流轉。

房屋和宅基地不能分離，因此宅基地上房屋的買賣也只能在村集體內部流轉，否則該房屋買賣合同可能因違法法律、行政法規的規定而無效。

但在明律師提醒：并非所有的農村房屋的買賣合同都是無效的，也有例外情況。

第一種，因拆遷等原因國家對土地進行征收，將農村集體土地變為國有土地，國有土地上房屋的流轉不受該限制，合同有效。

第二種，合同簽訂后，買方戶口遷至本村，符合法律規定的在本集體成員內部流轉，合同有效。

第三種，房屋連環買賣，最后一手買賣合同的買方是本集體經濟組織成員的，符合法律規定在本集體組織內部流轉，該房屋買賣合同有效，且前面幾手的房屋買賣合同均有效。

還值得注意的是：村委會是否同意不影響房屋買賣合同是否有效。

買賣雙方簽訂的合同，是雙方的真實意思表示，也不違反法律、行政法規的強制性規定，村委會是否同意都不影響合同真實有效。

同樣的，違反了法律、行政法規的強制性規定，即使村委會同意，買賣合同仍然無效

。

如果買賣合同被確認無效后，涉案的房屋并未列入拆遷范圍，買受人直接要求索賠的話，因為宅基地上的房屋評估價值不高，索賠數額有限，因此買受人應在能確定拆遷利益的情況下，主張索賠時機更好。

不是本村人，購買了農村的房屋，遇到拆遷時，能不能分到錢呢？

對于這個問題，晏子想說，你不是本村人，在那里買棟房子居住，就想在農村拆遷時分錢？這個想法天真了一點。不過，這種情況下，你雖然不能分錢，但如果你買的房屋被遷，還是能拿到房屋的拆遷補助的。

農村拆遷補助，一般地是指針對房屋的，一般不存在分錢問題。耕地被征用要獲取征地補助，征用單位針對土地上的青苗和土地承載人口進行青苗補助和安置補助，會根據農村人口分錢。而房屋拆遷是涉及到具體村民的，拆了誰家的房子，就給誰家補助，這不存在分錢的問題，是直接針對性的補助。

對于房子的拆遷補償，也分為兩部分，一是房子補償，二是宅基地補償。針對房子的補償，雖然不是本村人到農村購買房屋不受法律保護，但只要買賣雙方承認，并具有買賣協議，這份補償還是會補給房子的買受人的。

但是，對于宅基地的補償，就不能補給房子的買受人了。因為農村宅基地的所有權是村集體的，而使用權只有本村村民才能享有，所以國家才規定農村宅基地不可以隨便買賣。對于農村合法的房屋買賣，宅基地實行地隨房走的政策，也就是本村村民確實達不到一戶一宅條件的可以經過村委會同意購買本村多出一戶一宅規定的村民房屋。而外村人和城市人到這里購買房屋，是不受法律保護的，無法辦理過戶的。那么，遇到農村房屋被拆遷，雖然你購買了房屋，但沒有宅基地的使用權，你就無法獲取針對宅基地的補償。所以，你只可以得到針對房屋的補償，不存在和村民那樣享受安置補償的問題。還有，農村拆遷不同于城市拆遷，隨著國家政策完善，農村拆遷一般是進行重新安置，不存在經濟補償的問題，就是根據你現有房屋的情況，重新給你安置住房。這種情況下，不是本村人到農村購買的房屋就不存在安置問題，買賣合同無效，你可以退回房屋要回房款，也可以自行拆除你的房子獲取建筑材料，那樣就不合適了。

綜上，不是本村人，到農村去購買房屋，做為投資是沒有賬可算的，但如果買來居住，不考慮過戶問題，現在是沒人干涉的，雖然國家政策不城市人到農村購買房屋，但只限在不給予辦理過戶，目前還沒有進行清理的。不遇到拆遷，還是可以居住的。但遇到拆遷，權益就無法維護了。

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢了嗎？

通過合法交易買到的房屋，是個人的私有財產，無論是從哪里買來的，都是受國家法律保護的，拆遷也不能因為不是本村農民，就可以隨意拆除，同樣要給予相應的補償。

凡是拆遷的地方，大多數都是在城市近郊區，郊區的農村，工農混居情況非常突出，不僅僅是歷史的原因，也有現實的問題，房屋買賣行為普遍存在。有些有頭腦的人即使是自己不住，也到郊區買房賺取補償款。如果村外人買房子都不給補償，誰還會再去買房子呀。

我曾經遇到過許多拆遷戶，自己家房子拆遷后，聽到別處有拆遷的可能，就到要拆遷的地方買房子，結果真的又拆遷了，經過兩次補償，這輩子也就夠花了。

說這件事，并不是鼓勵讓農民鉆空子，就是想通過這樣的事例，告訴你不是本村的人，買農村的房子拆遷是同樣有補償的。

現在農村閑置房屋很多，沒有人居住，還是占著土地，莫不如讓其活化起來，或者讓農民賣岀去，或者政府收購回去，這樣對個人對國家都是有利而無弊的好事，專家和有識之士應呼吁相關部門岀臺政策。

在拆遷時，怎么知道要拆除的房屋歸誰所有呢？如果戶主辦理了不動產證，可以出示不動產證，沒有辦理不動產證的，可以找村集體出具證明。

不是本村人，是不能在本村購買房屋的，即便購買了，也辦理不了過戶手續，實際上房屋的產權還在賣房人的名下。

也就是說，不是本村人，在本村購買了房屋，在遇到拆遷時，無法提供房屋歸自己所有的證明，那么拆遷方會認為房屋不歸你所有，不會和你簽訂房屋搬遷協議，也不會將拆遷補償兌現給你。

在這種情況下，你只能找賣房給你的人協商，讓他出具書面證明，證明的內容是他將房屋賣給了你，同意你領取拆遷補償，并不就房屋拆遷找任何人的麻煩。只有你拿到了賣房人給你出具的證明給拆遷方之后，拆遷房才會和你簽訂房屋拆除協議，然后將拆遷補償兌現給你。

當然，能夠順利的拿到賣房人給你出具的證明，全部領取補償款，是最好的結果。不好的結果就是，你找賣房人給你出具證明時，他會要求將拆遷補償分給他一點，你不分的話他就不給你開證明。

在這種情況下，你只有兩種選擇，要么忍氣吞聲的答應他的要求，同意給他分一點補償款，要么是不同意他的要求，不過即便你不同意他的要求，他也有方法治你，他可以將你告上法院，向法院主張確認房屋買賣合同無效。

根據現行法律和政策的規定，外村人不能在本村購買房屋，所以你和賣房人買賣房屋的行為，違反了法律的強制性規定，因此你們簽訂的房屋買賣合同一開始就無效。

合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。不過法院在審理過程中通常會綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同無效的過錯情況，賣房人家庭成員拆遷受益情況以及買房人現實居住情況，合理分配安置利益的歸屬。

也就是說，當賣房的人將你告上法院之后，最后的結果就是你將房子返還給賣房的人，賣房的人將你買房的錢退還給你，另外還會賠償一部分錢，作為你因無效合同所至安置利益損失的賠償，然后賣房的人就可以去找拆遷方簽訂房屋拆遷協議，最后領取全部拆遷補償。

綜上所述，外村人在本村買了房屋之后，在拆遷時，好的結果就是可以領取拆遷補償，壞的結果就是房屋買賣合同無效，賣房的人將你買房的錢退還給你，并賠償你一部分損失，然后由賣房的人領取全部的拆遷補償，可以看出，不管是好的結果，還是壞的結果，主動權都在賣房人的手中，他的態度直接影響結果的好壞，這就是私自買賣農村房屋的后果，因此要注意。

人人都有手頭緊的時候，而農民遇到缺錢的時候，不少人就會想著將自己家的房子賣掉了，那么如果是外村人買了農村宅基地房屋的話，拆遷的時候能不能分錢呢？

農村房屋是農民私有財產，但并不能夠自由買賣

在很多人看來，農民自己蓋的房子，就是屬于農民的私有財產，是可以讓兒女繼承的，是可以自由處置的，所以拿去賣也是合理的。

不過農村的房屋雖然是私有財產，但是因為農村建設的民房一般是建設在宅基地上的，在“房地一體”的情況下，購買宅基地上的民房也就不可避免地要使用集體經濟組織所有的宅基地了。

而城里人是無法擁有宅基地跟使用宅基地的，所在買的農村房屋就是違法的。不過有的人就會說城里人無法擁有有宅基地，那如果外村人來買的農村房屋，是不是就合法了呢？

外村人也是農村戶口，自然是有享受宅基地的權力的。不過農村宅基地的轉讓只能夠是同一集體進行的，所以不是一個集體的農民來買，那買的房子也是無效合同，宅基地是不能夠過戶的。

我們再回來說說如果外村人買了農村擁有宅基地的房屋，那么拆遷的時候是不是就不能分錢呢？

根據《合同法》規定有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

而外村人來買房屋，基本上是兩者都存在著過錯的，一個不能夠買一個不能夠賣，所以說合同雖然是無效的，但是如果拆遷的時候還是可以能夠得到補償的。只不過是兩種補償方式而已，關于宅基地方面的補償是給原有的農民的，而房屋拆遷給予的補償購買者是可以得到的。

當然也是可以雙方一同協商來分配補償金的，雖然買家拿不到全部的補償，但是部分補償的要求還是合法的，并不是一毛錢都拿不到的。

不知道大家怎么看待這種情況呢，都說說吧。

肯定不能！因為你不是本村人，你的購買宅基地行為是無效的，不受法律保護。

關于“宅基地”，至少要明白以下七點：

1、宅基地不是法律上的財產權，只是一種使用權，財產權屬于集體所有。

宅基地不能買賣，可以流轉。但是流轉的范圍只能在本村集體內部成員之間進行。根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。

2、宅基地沒有繼承權。

宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發放證件。

可能很多人就會質疑了，我家的宅基地不是祖祖輩輩一直在繼承嗎？其實我們一定要搞清楚的是這不是法律意義上的繼承，這只是在延續使用權而已。

3、戶口一旦遷出本村集體，宅基地使用權自動喪失。

由于中國實行城鄉二元體系，在“商品糧戶口的黃金時代”，尤其是上世紀八九十年代很多人通過各種手段“農轉非”。無論出于什么原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產。2000年以來，很多城鄉結合部大量開發，宅基地和土地獲得高額的征地補償、分房和養老保險等福利，很多人一夜暴富。那些曾經農轉非的人也是腸子都悔青了！

4、《物權法》對宅基地的規定依然認定為集體資產，而非農戶個體。

那些曾經在農村購買宅基地建房的非本村人群，在物權法頒布之前也是滿懷期待！可以說激起了相關專家和廣大人民群眾的大討論，各種觀點和聲音爭執不休。隨著全國人大正式頒布物權法，根據該法第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。這讓很多購買農民宅基地或者土地建設無權無證房屋的人群大失所望。尤其是三四線小縣城這種情況尤其普遍！

5、同一村集體內，成員出租或轉讓其宅基地使用權后，無法第二次申請宅基地。

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢嗎？

農村房屋和宅基地的轉讓是一體的，轉讓了房屋同時會獲得宅基地的使用權，因此外村人購買本村村民的房屋，這個屬于無效合同，但是，在拆遷的時候，房屋受買人還是能夠獲得一些補償的。

農村宅基地拆遷補償主要有兩個方面的問題。一是農村宅基地拆遷補償，由于農村宅基地屬于村集體全體村民共有的土地資源，在拆遷以后補償也是專屬于村集體的，這部分補償不是本村村民就沒有辦法獲得；二是對拆遷房屋的補償，外村人購買了本村村民的房屋，這個購買是不受法律保護的，是農戶私自簽訂轉讓協議的，外村人在非法獲得房屋以后，可能進行了裝修、翻建等，這部分補償外村人是可以獲得的。

按照農村宅基地相關規定，農村宅基地住房是不能向本村集體以外的人轉讓出售的，如果把宅基地轉讓給本村以外的人員，這是無效合同。由于房子漲價、拆遷等原因，原來農村把房子賣了的人，往往會以合同無效為由，又跑回來要拆遷補償，而買房的一方就會吃虧，這樣的例子非常多。雖然這種買賣是不受法律保護的，但是從法院判決這類糾紛的案例來看，還是會合理考慮雙方過錯，平衡雙方利益，由其是對買房人，還是會判決獲得一部分補償。

總之，人無信不立，既然賣出了自己的房屋，肯定是按照當時的市價為標準的，不能看到現在房子漲價了，要拆遷補償了，就跑回來說這是無效的合同，這也違反了誠信原則，即使最后能獲得一部分補償，也是不太光彩的。

對于這個問題首先要明白一點，什么是農村宅基地以及農村宅基地上的房屋的概念？對于農村的宅基地是農村本村的戶口的農民說要蓋房屋占用的土地，一般是村集體根據鄉村規劃，無償的劃撥的一塊土地用于蓋房使用。

農村宅基地的所有權歸村集體，使用權歸宅基地上所蓋房屋的農戶，所以宅基地是不允許買賣的，而且宅基地也不能繼承，因為宅基地是集體的所有財產，不是個人的所有財產，個人只擁有宅基地的使用權，即便是繼承了房屋宅基地的使用權隨著房屋走，也就相應地繼承了宅基地的使用權。

對于宅基地上所蓋的房屋的所有權歸個人我擁有，因為宅基地的房屋是個人所投資，所以是個人的所有的財產，其所有權歸建設房屋的個人。既然是房屋是個人的所有財產，所以個人就可以任意處置房屋，包括把房屋賣給本村的人，或者是賣給外村的人。

從以上可以了解到，題主所說的不是本村的人買了另一村的房屋和宅基地，這種說法是錯誤的，不是北村的人只是買了這個村的房屋，而并沒有買到宅基地，只是買到房屋以后宅基地的使用權，隨著房屋的戶主變動而變動。所以買主一定要賣主簽訂好購房合同，甚至辦理好過戶手續，這才是重中之重房子，防止以后出現產權糾紛問題。

對于房屋遇到拆遷的問題，買主買的別人房子，所得的賠償只是地上房屋建筑的賠償方案以及地上所有的東西的賠償款，包括樹木，包括地瓜窖，包括其他的一些值錢的東西，當然也包括搬遷的獎勵的費用以及租房費用等等。但對于宅基地的賠償款，就歸村集體了，如果春節再辦宅基地賠償款分配的話，只能分給原有的宅基地的戶主，不會分配給買主，因為買主不是本村的人，沒有宅基地使用的權利，也就是分不到宅基地。

總之，不是本村的人，是買不了本村的宅基地，但可以買本村的宅基地上的房屋，一旦遇到拆遷補償的話，可以給予宅基地以上的房屋等補償款。對于宅基地的補償款是不能夠享受的，即便是宅基地補償款在分配的時候，買主要是達不到宅基地分配的錢的。在這一點土地管理法有明確的規定，而且宅基地的所有權歸村集體，所以宅基地是村集體的所有財產，賠償款就歸村集體所支配。但買主可以享受安置房的分配，這一點是有優先的享受權利的。

不是本村人，買了農村宅基地房屋，拆遷的時候就不能分錢嗎？

這個問題要是從歷史的角度來分析， 在沒有出臺農村宅基地一戶一宅，和城市人不得到農村購買宅基地房屋的政策之前，城市人到農村買賣房屋，是沒有任何限制的。買賣雙方只需簽訂一個一式兩份的買賣協議，由中間人或是村委簽上字，證明賣屋歸買受人所有，各持一份，即算買賣行為完成，即便不過戶，有約契，便視為合理合法，你要是在政策變化之前遇有征遷的時候，所有補償都該歸你買受人所有。

但是，隨著新政策的出臺，即便你是在新政策出臺之前來農村購買的房屋，但政策出臺之后遇有征遷，按照現在的政策，城市戶口和非本村村民不能進行房屋買賣，城市人或非本村村民來農村買的房屋，是無法進行確權過不了戶的。在沒有遇到拆遷時，買受人居住沒人管。但是，一旦遇有拆遷，對于房屋拆遷的補償，買受人在這方面是得不到利益的，拆遷費會歸房產證的持有者所有。即便雙方買賣房屋時鑒定了買賣契約，走上法庭，這份協議在法律上也會被判定為無效合同。如遇上的是新農村改造拆遷，那么拆遷房屋安置則也是按照房產證上的產權，進行新房安置配備。

近幾年在新農村改造征遷或拆遷過程當中，像題主這樣類似的情況很多，在拆遷補償安置上出現過很多糾紛。一般的解決方案就是調解，原戶主退回買受人當初買房買資金，在有良心的前提下并相應的給予一點安慰費。

所以說，不是本村人，到農村來購買房屋，要是為了看好現在農村正在實施新農的改造政策，在遇新農村改造時，房屋征遷或拆遷中得到利益補償來做為投資是沒有賬可算的，一旦遇到拆遷，權益就無法受到保護。

您好，感謝邀請！非本村集體經濟組織成員，購買農村宅基地房屋，拆遷是能否獲得還補償的前提是“房屋買賣合同”有沒有效。

宅基地屬村集體所有，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，不允許違法轉讓。實務中，非本集體經濟組織成員購買農村房屋合同是違反法律、行政法規的強制性規定的，該房屋買賣合同原則上是無效的。如果房屋買賣合同被認定無效，雙方因買賣行為所取得的財產應予返還，賣方可主張返還房屋，買方一般很難主張房屋拆遷補償。

但是在某些例外情況下，非本集體經濟組織成員購買農村房屋，合同應當認定為有效。例如，如果城鎮居民購買農村房屋后，經過相關部門批準，并獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續并取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。

再比如，法不溯及既往，1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，回原籍村莊落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞購買農村房屋，其買賣房屋合同應認定為有效。

對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最后一手買受人的身份和交易情況來綜合進行判斷認定。

征收拆遷補償是給予房屋所有權人的，如果房屋買賣合同經認定有效，您依法取得房屋的所有權，有權益獲得房屋的拆遷補償。

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