首先，房價上漲的直接因素與城市發展方向密切相關，西安樓市從2008年至2020年的整個歷程中，各城區每次的房價上漲都與該區域的大事件相關聯，我粗略梳理了下過往的個別城區大事件（絕對不全面但一定具有代表性）：
浐灞：
2011年西安世園會落址浐灞生態區——同年上實拿了3800畝地，浐灞半島項目落地給浐灞房價定了3500元/㎡標準；
2013年浐灞實施《西安浐灞生態區生態文明建設規劃(2012-2020)》，領事館、金融區等落地——恒大、香江等一線房企紛紛拿地，房價上升至4500/㎡。
2015-16年砂之船奧萊、中銀、十九屆西洽簽約項目22個，總金額225.5億元——萬科、融創等一線房企紛紛拿地，房價上升至6000元/㎡；
2017年西安灞柳基金小鎮、絲路國際會展中心等項目落地，開啟浐灞全面開放的道路——百強房企紛紛拿地，房價上升至9000元/㎡
2018-20年騰訊、京東等百強互聯網金融企業入駐，浐灞金融中心初具規模，同時商服、住宅土地減少，浐灞成為西安市最宜居板塊之一——房價上升至13000元 /㎡
經開：
2007年西安市委市政府北遷落定，落址鳳城九路——同年本地房企紛紛拿地，房價為2000元/㎡；
2011年地鐵2號線通車，市委市政府新址建成——品牌房企相紛紛調研，房價上升至4500元/㎡
2013年北客站陜西省內線路通車,關中道及陜北人口落戶人數增加——萬科、保利、碧桂園等一線房企開始拿地，房價上升至5500/㎡；
2016年草灘、渭北、高陵相繼發力——百強房企紛紛封疆拓土，房價上升至7000元/㎡；
2018年隨著一期住宅用地的減少，“北跨”政策促使渭河兩岸宜居帶得到有力改善，房價上升至14000元/㎡；
西咸：
2011年陜西省政府批復《西咸新區總體規劃》——西咸從此走上了新的臺階，房價3000元/㎡左右；
2014年國務院批復同意設立陜西西咸新區，西咸新區戰略地位上升為國家級，但不屬于西安代管，西咸新區依舊無法依靠西安這個老大哥——各房企開始陸續囤地，房價上升4500元/㎡；
2017年西咸新區劃歸西安代管，咸陽61萬群眾將與西安戶籍同城化，西咸在這一年整體爆發，從人口基數以及城市配套，招商引資都有很大動作——一線房企開始造城運動，灃東板塊房價接近西安主城區10000元/㎡；
2018-20年大西安戰略之一的西咸一體化再次推動區域發展，五大組團同時亮相：空港新城、灃東新城、秦漢新城、灃西新城和涇河新城，央企、品牌房企搶地大戰開始——西咸五個組團房價有一些差距，灃東16000元/㎡，其余組團13000元/㎡左右；
港務區：
2008年西安國際港務區正式成立，但港務區主要核心功能還未成熟；
2011年華南城一期五金機電交易中心落地——港務區商辦類物業價格有了衡量標準商辦類8000元/㎡左右；
2013年“長安號”首班國際貨運班列開行，內陸港定位得以實現——港務區公寓類房價4500元/㎡左右；
2015年”一帶一路”愿景與行動文件發布，企業總部及國內房企開始布局——基本沒有住宅類產品，房價未有上漲；
2018年確定十四屆全運會將在港務區設立主會場，央企、國企開始入駐，港務區的翻身仗終于來了——住宅類產品開始頻出，房價上升為10000元/㎡；
2020年隨著全運會的靠近，以及教育資源的附加港務區將被世界矚目——房價上升至13000元/㎡
最后，房價的上漲還與西安人才引進政策、限購政策、西安戰略地位等因素有關，各個區域的戰略定位也不盡相同，大西安的規劃已邁出第一步，西安房價上漲是必然趨勢，主城區房價會穩定上漲，其他區域會根據自身定位上漲快慢也會有不同，如果同樣拿未來5年比較，西咸的發展天花板更高，但實際落地能有多少還是未知數，這也是投資的熱土；港務區21年肯定上漲速度達到峰值，后4年增長都會比較慢；浐灞住宅用地有限，天花板比較低，但20年后，浐灞是個離主城最近的稀缺桃花源。還有高新三期，未來增長速度也會很快，且天花板較高，唯獨置業成本太高。
綜合以上如果自住使用浐灞從宜居、性價比都還不錯。房價增長最快當屬西咸與高新三期，港務區最后一班車基本已經沒有位置，就不考慮了。
以上是我對問題的粗略想法，如有不妥，歡迎點擊頭像和我討論。