首先,房價上漲的直接因素與城市發展方向密切相關,西安樓市從2008年至2020年的整個歷程中,各城區每次的房價上漲都與該區域的大事件相關聯,我粗略梳理了下過往的個別城區大事件(絕對不全面但一定具有代表性):
浐灞:
2011年西安世園會落址浐灞生態區——同年上實拿了3800畝地,浐灞半島項目落地給浐灞房價定了3500元/㎡標準;
2013年浐灞實施《西安浐灞生態區生態文明建設規劃(2012-2020)》,領事館、金融區等落地——恒大、香江等一線房企紛紛拿地,房價上升至4500/㎡。
2015-16年砂之船奧萊、中銀、十九屆西洽簽約項目22個,總金額225.5億元——萬科、融創等一線房企紛紛拿地,房價上升至6000元/㎡;
2017年西安灞柳基金小鎮、絲路國際會展中心等項目落地,開啟浐灞全面開放的道路——百強房企紛紛拿地,房價上升至9000元/㎡
2018-20年騰訊、京東等百強互聯網金融企業入駐,浐灞金融中心初具規模,同時商服、住宅土地減少,浐灞成為西安市最宜居板塊之一——房價上升至13000元 /㎡
經開:
2007年西安市委市政府北遷落定,落址鳳城九路——同年本地房企紛紛拿地,房價為2000元/㎡;
2011年地鐵2號線通車,市委市政府新址建成——品牌房企相紛紛調研,房價上升至4500元/㎡
2013年北客站陜西省內線路通車,關中道及陜北人口落戶人數增加——萬科、保利、碧桂園等一線房企開始拿地,房價上升至5500/㎡;
2016年草灘、渭北、高陵相繼發力——百強房企紛紛封疆拓土,房價上升至7000元/㎡;
2018年隨著一期住宅用地的減少,“北跨”政策促使渭河兩岸宜居帶得到有力改善,房價上升至14000元/㎡;
西咸:
2011年陜西省政府批復《西咸新區總體規劃》——西咸從此走上了新的臺階,房價3000元/㎡左右;
2014年國務院批復同意設立陜西西咸新區,西咸新區戰略地位上升為國家級,但不屬于西安代管,西咸新區依舊無法依靠西安這個老大哥——各房企開始陸續囤地,房價上升4500元/㎡;
2017年西咸新區劃歸西安代管,咸陽61萬群眾將與西安戶籍同城化,西咸在這一年整體爆發,從人口基數以及城市配套,招商引資都有很大動作——一線房企開始造城運動,灃東板塊房價接近西安主城區10000元/㎡;
2018-20年大西安戰略之一的西咸一體化再次推動區域發展,五大組團同時亮相:空港新城、灃東新城、秦漢新城、灃西新城和涇河新城,央企、品牌房企搶地大戰開始——西咸五個組團房價有一些差距,灃東16000元/㎡,其余組團13000元/㎡左右;
港務區:
2008年西安國際港務區正式成立,但港務區主要核心功能還未成熟;
2011年華南城一期五金機電交易中心落地——港務區商辦類物業價格有了衡量標準商辦類8000元/㎡左右;
2013年“長安號”首班國際貨運班列開行,內陸港定位得以實現——港務區公寓類房價4500元/㎡左右;
2015年”一帶一路”愿景與行動文件發布,企業總部及國內房企開始布局——基本沒有住宅類產品,房價未有上漲;
2018年確定十四屆全運會將在港務區設立主會場,央企、國企開始入駐,港務區的翻身仗終于來了——住宅類產品開始頻出,房價上升為10000元/㎡;
2020年隨著全運會的靠近,以及教育資源的附加港務區將被世界矚目——房價上升至13000元/㎡
最后,房價的上漲還與西安人才引進政策、限購政策、西安戰略地位等因素有關,各個區域的戰略定位也不盡相同,大西安的規劃已邁出第一步,西安房價上漲是必然趨勢,主城區房價會穩定上漲,其他區域會根據自身定位上漲快慢也會有不同,如果同樣拿未來5年比較,西咸的發展天花板更高,但實際落地能有多少還是未知數,這也是投資的熱土;港務區21年肯定上漲速度達到峰值,后4年增長都會比較慢;浐灞住宅用地有限,天花板比較低,但20年后,浐灞是個離主城最近的稀缺桃花源。還有高新三期,未來增長速度也會很快,且天花板較高,唯獨置業成本太高。
綜合以上如果自住使用浐灞從宜居、性價比都還不錯。房價增長最快當屬西咸與高新三期,港務區最后一班車基本已經沒有位置,就不考慮了。
以上是我對問題的粗略想法,如有不妥,歡迎點擊頭像和我討論。