謝謝謝謝！農村宅基地和城市商品房，一個是地，一個是房子，二者根本就是兩個概念，沒有可比性。既然題主說了，按照房地一體的原則，我改改：二十年以后，農村房子（含宅基地）和城市商品房，哪個更值錢？

個人觀點：

——農村房子（含宅基地），永遠不可能比城市商品房更值錢。這是由城鎮化發展規律決定的。規律是事物之間內在、本質和必然的聯系，不以人的意志為轉移。城鎮化就是人類不斷地由農村向城鎮和城市積聚。農村人口越來越少，城鎮和城市人口越來越多。人多房子才會值錢，人越多房子越值錢。

——農村房子和城市商品房用地性質不同，二者不可比。農民的房子和城市商品房性質是一樣的，都屬于私人財產，受法律保護。如今，國家不允許城里人購買農民的房子，農民的房子、農村的“小產權房”有爭議。本質上，爭議的不是房子，而是——土地。農民房子占用的宅基地（使用權）是分配的，是只有符合條件的農民才可以享有的福利；城市商品房占用的土地（使用權）是購買的，而且土地成本在房價中占比在60%以上。

——農民房子值錢的根源，在于可以通過房子無償獲得宅基地。如今，確實有很多城里人想到農村購買農民的房子。這些人中，有一部分確實僅僅是為了養老和降低生活成本。還有一部分，是為了——宅基地。因為可以利用宅基地蓋別墅和樓堂館所，圓莊園夢。所以說，如果沒有宅基地，對于某些城里人來說，農民的房子“一錢不值”。

——如果農村宅基地歸農民，并且可以自由買賣，那么首先破產的肯定是農民。承包地和宅基地是我們國家最基本的政策制度。本質上是：耕者有其田，居者有其屋。如果宅基地歸農民，并且可以自由買賣，最終的結果就是英國的“羊吃人”，大量農民無家可歸，流離失所……。

——國家積極探索和推進宅基地改革，同時明確提出了不可逾越的“紅線”。比如，宅基地集體所有的“紅線”、一戶一宅的“紅線”、不允許城里人私自購買農民房子（宅基地）的“紅線”，特別是不允許通過購買農民房子獲得宅基地建別墅和樓堂館所的“紅線”……。

所以說，除非我們國家體制發生變化，全面實行私有制。否則，宅基地的性質、用途和政策不可能改變。而如果推行私有制……。

20年或30年后，結果將會一目了然，時間是最好的裁判。常言道：“公說公有理，婆說婆有理”，條友的提問同樣會陷入爭論的怪圈，個人覺得應該一分為二的看，應該多角度的分析，并結合產權所有人的實際情況來作出綜合的判斷。

個人認為從長遠的角度來看，農村宅基地上自建房要比城市里面商品房更值錢，這也是有條件的。

一、毫無疑問，前20年也就是說1998年房改以后，城市的商品房在金融泡沫的刺激下，處于一種傻子賣房都可以增值的狀態。

但與之相對應的是，我們的房價收入比已經遠超國際合理化水平，進一步拉大了社會貧富的差距，對社會發展的負作用也越來越明顯：

1、金融過多的流向房地產這個行業，讓實體經濟失血，不利于實體經濟的健康發展；

2、社會青年如果不啃老就買不了房，結不了婚；一旦買房就會被房貸壓上一輩子， 扼S社會活力和創新力；

3、買房等生活成本過高，把社會青年帶入不敢談戀愛，不敢結婚，不敢生子，不敢消費的低欲望時代，致社會新生嬰兒出生率急劇下降，為民族的健康繁育埋下了極大的隱患。

在大是大非面前，房價如何走？結果是不言而喻的。

我的判斷是穩中有降。

二、2021年以后的商品房，是一個逐步貶值的過程。

1、商品房供過于求，在租房回歸居住屬性以后，商品房的增值會越來越難，變現會越來越難；

2、城市的商品房隨著年代的增長，因建筑質量等問題其安全性會越來越差，更可怕的是高層建筑的商品房重建不易，財富有歸零的風險；

3、隨著時間的推移，后悔在城市里買房的人會越來越多，當然后悔的原因是多方面的。

三、隨著時間的推移，農村宅基地上的商品房會成為香餑餑，價值更高。

1、物以稀為貴，受政策的影響：有錢在農村也買不到宅基地；

2、鄉村振興計劃的大力推進下，農村的新農人掙錢會越來越容易越來越多，而這一點恰恰是當前農村的劣勢；

3、農村的環境更好，吃的更健康，人更長壽；

4、村宅基地上的住房，個性化更強，易于返修。

回答完畢，感謝你的閱讀，歡迎你留言交流。

這是全國人民都要面臨的問題。城市的商品房，只有房屋的所有權，所有權在法律上是沒有時間限制的，只要房屋不失去居住功能，房屋永遠是您的。可是商品房是沒有獨立土地證的，隨著時間的推移，商品房會逐漸的失去居住功能，越高的樓層，問題越嚴重，60年，70年后房屋失去居住功能，可能就什么也沒了。而農村的宅基地是使用權，這個是有期限的，巜民法典》359條明確規定，住宅產權70年自動續期，說的就是土地（宅基地）的使用權的年限，有宅基地使用權在，房子破了，可以維修，可以申請翻建，只要房屋不失去居住功能，所有權可以繼承，宅基地使用權也就存在，農民的宅基地才是真正可以傳代的產業。認真學習法律知識，用法律知識維護合法權益！就是用實際行動支持依法治國！依法行政！

只要有一點頭腦的人就知道宅基地比商品房值錢，商品房再好的路段也沒有升值空間，升值的只是一層的商鋪。而宅基地憑借農村得天獨厚的自然環境和建造升展空間，讓價值平地而起。

農村的宅基地和城市商品房沒有可比性。農村宅基地是集體土地不能買賣，而城市商品房使用的是國有土地來建的，建成后的商品房可供交易買賣，用不能買賣的宅基地和可供買賣的商品房來作比較，根據無法比較。所以得換一種方式來作比較。

雖然說農村宅基地是集體土地不能買賣，但是可以通過征收的方式讓它變為國有土地，然后出讓給房地產開發商開發出商品房用來出售，最后的結果就出來了，那就是商品房的價值比建商品房所使用的土地值錢。

國家如果征收宅基地會給予補償，然后將征收的土地出讓給房地產開發商使用，開發商使用國家出讓的土地需要繳納土地出讓金取得土地的使用權，最后將開發出來的樓盤對外出售，最終是消費者來購買商品房。

所以說開發商購買土地的錢，最終由購房的消費者替他買了單，不僅如此，開發商還通過賣房賺的盆滿缽滿的。只有聽說賣房子的開發商成為富豪的，誰聽說過賣土地的人成為富豪的？

現在如此，20年以后還是如此。所以，我認為20年以后，城市的商品房比農村宅基地更值錢。

作為宅基地確權的工作人員，我可以很負責任的告訴大家，不管過多少年，農村宅基地的價值都會比城市商品房高。

農村宅基地和城市商品房的本質區別就在于土地的性質，農村宅基地是集體所有的性質，只要具有合法的集體成員身份就可以免費申請使用，并不用承擔任何的土地成本，這是一種可以成為硬性的“不動產”。而城市商品房所使用的土地是建設用地中的住宅用地，在開發商取得土地時是繳納了巨額的土地出讓金，這比費用都會分攤到購房者的買房花費中，從這個角度講城市商品房的優勢就不大。

再因為農村宅基地無償使用的性質，決定了正常情況下是不允許突破“一戶一宅”的規定，而建立在這個規定的基礎之上，農村有宅基地的農戶如果到城市賣商品房與法并不沖突。因為城市商品房的本質還是屬于商品，而農村宅基地的取得首先就限定一個資格。城市居民不管通過任何手段到農村買地建房都是非法的，這又是城市商品房和農村宅基地相比的一大劣勢。

大家看待城市商品房和農村宅基地的價值不能簡單的通過錢去衡量。農村宅基地也不是不允許交易，只是交易的范圍限定在集體內部成員之間，而城市商品房你是可以賣給任何人的，我這里并不是說商品房這個特點就一定好，因為有宅基地的你可以買商品房，但是有商品房的不一定就能有宅基地。現在農村宅基地的審批也比較嚴格，能獲得一份宅基地相當不容易，這背后的價值是隱性的。

哪怕是我們單純從錢的角度考慮，有了免費的宅基地你只需要花費建房的成本，而城市商品房的花費已經是農村建房成本的數倍。一旦把城市商品房交易變現，不是所有人都有能力去輕松的再買一套房。所以不管是哪的房子，還需要從剛性需求的角度出發，經濟價值始終是次要的。

相信大家在實際過程中也看到了，很多有錢人不管城里有多少房子，都愿意把自己農村的房子翻建，這一點大家一定也要充分考慮。

一、要回答這個問題，你只要搞清楚，為什么現在農村宅基地農房，還不如城市商品房值錢？兩個原因：

1、宅基地的取得受身份限制

農村宅基地取得的先決條件是：農村戶口、無房戶或缺房戶，也就是說，城鎮戶口或其他村子的人，是無法合法取得本村宅基地建房的。

2、宅基地性質

宅基地屬于村集體所有，法律規定符合條件的建房農戶，是無償取得。

基于以上兩點，決定了宅基地及農房：無法自由買賣、取得成本低。根據商品流通經濟學原理，也就決定了當前，宅基地及農房不如城市商品房值錢。

二、為了保住商品房價格、所以對宅基地、小產權房的限制政策一直沒有放開

房地產市場一直是我們的支柱產業，城鎮化快速推進，錢哪里來。土地、樓市的持續火爆，才能維持城市的高速度發展。

據相關科研機構測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，其中空置約有1.14億畝，集體經營性建設用地有4200多萬畝。

如果放開宅基地及集體建設用地自由買賣，那將嚴重沖擊房地市場的價格體系，直接影響各地城鎮化后續推進。但在大城市，特別是深圳、廣州等地區，有很多人是買不起商品房的，而選擇買了價格較低的“小產權房”（集體建設用地上造的樓）。

三、未來展望

1、城市停批“排屋、別墅”。

宅基地建房有一個“天然的優勢”，那就是有錢你可以建別墅，有天有地的房子才舒服嘛。特別是農村空氣清新、目前家家有車、農村道理便利。很重要的一點，未來城市將不再審批“別墅、排屋”類產品。

如2021年5月25日，南京自然資源和規劃局發布文件：明確嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型；低多層居住建筑核準圖中不得出現“別墅”、“疊墅”和“空中別墅”等標注。規劃的二類城鎮住宅用地、商住混合用地容積率應大于1.0，建筑高度不得低于12米 。（限容積率、限高度，這個是實打實的“禁別墅”）

2、宅基地改革

宅基地改革已勢在必行。宅基地是農民最重要的財產，但因農民進程，造成了大量的空閑宅基地，照成農村土地利用率地下。盤活閑置宅基地是改革的重點方向，下步“適度流通”是很有可能的方向。

想像一下，城市戶口的有錢人，在城市買不到別墅了，會不會去農村買個宅基地，自己造別墅呢？

本地農村遠景

結論：不要20年，沿海發達城市，3、5年后，在局部農村（美麗鄉村建設的好、交通便利）的宅基地，就會比城市商品房更難取得、更值錢。

其實，因為宅基地建房指標緊張，目前我們這里，位置較好的宅基地取得，都已經要花百來萬了。

20年以后農村宅基地更值錢還是城市商品房更值錢？

指尖觀點：農村宅基地和城市商品房，這是兩個不同的改變，一個是土地一個是住房，本質上來說，兩者不具有可比性。相信稍微有些常識的都知道，農村宅基地所有權歸國家，雖然農戶可以永久無償享有，但是只有資格權和使用權。城市商品房就不同了，包括住房和所屬土地，其所有權隨著買賣合同的生成，在產權范圍之內（70年或者50年），所有權是屬于個人的，也就是個人的私產，按照法律規定可以自由處置。

相信大家對這個問題已經有了初步的認識，所有權的歸屬不同，兩者也沒有可比性。雖然普遍認識當中，城市住房價格要高的多，但是也得看地理位置，要說一二三線城市，房子單價都過萬，甚至過10萬，一套房子幾百萬都是少的。但是，經濟相對落后地區，中小城市，房子價格又便宜不少。而且，農村宅基地也不見得不值錢，像我們村里拆除無人住房，也就分個幾萬元，但是發達地區的村落、城市邊緣的宅基地，一動遷都會產生多少位億萬富翁。（下圖是深圳白石洲，知名城中村）

相信提出這個的本意是說，城市的住房越來越多，人口密度也越來越大，但是隨著鄉村振興戰略、城市一體化戰略實施，農村的不足之處愈發不明顯。在大家追求居住環境下，農村的宅基地的永久性，是否會有更大的價值。最起碼，生活在農村，擁有宅基地之外，還有自己的菜園、農田、環境等，這種閑云野鶴的生活何嘗不是一種享受。

指尖出生在農村，后來又出去上大學，也許可以談一談自己的看法。未來20年，乃至更長一段時間，農村宅基地的價值都不足以與城市相比，這主要是農村宅基地的公共特性，只能夠村集體成員使用，不能進行買賣，甚至租賃也有時間限制。這就使得宅基地不可能像商品房那樣，具有明顯的升值的空間。所以，總體上宅基地的價值不會超過商品房及其土地。對此，你怎么看？歡迎留言討論。

二十年后一二線城市房子還值錢的，至于三四五六七八九十的那些房子真的不值錢，人口有的外流了，有的也老了，房子也造新型的了，電梯是直接到汽車庫，電鐵口，老式房子有的人有三四套，租也租不出去，雷打不動的每月交物業費，說不定還有房產稅，有的還要還房貸，空關著還要交費，住也住不過來，想買房的也是買新型房產，這些房子能值幾個錢？真的是白菜價都沒人要，農村的可不一樣了，土地流轉人走了一批，到城里買房的又走了一批，并村并鎮又少了一批宅基地，只能倒不能再建又少一批宅基地，不批宅基地只能退出宅基地又少了一批宅基地，二十年后有宅基地有房鳳毛麟角了，真的是稀缺資源，城里那些還剩三四十年產權的商品房，就是三四套換一套農村可傳承的自建房都沒人換的。想當年計劃生育都是一國策，現在不也放開二胎了，現在不讓城里人買農村房，二十年后城里人就可買農村房了，不過農村房到那時是天價，現在的商品房到那時真的是白菜價了。農村住的要么是農場主，要么是富豪，要么是拿著金碗要飯的土著農村人（有房有宅基地還有二分自留地），要么是給農場主打工的農民工。

隨著國家對農村宅基地的管理，和對農村的改革，農村的土地和宅基地正在一步步提高，將來肯定比商品房值錢，相反的是城市商品房不斷的開發，已經飽和，慢慢已失去他的價值！