在自治路上，別把物業(yè)公司說(shuō)的不得了，難道缺了你紅蘿卜就辦不成宴席？無(wú)論你什么物業(yè)，也是一群人組合而成，你有專(zhuān)業(yè)人才不錯(cuò)，難道社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)人才通通都被你關(guān)押在你公司？

自治就是一群富有責(zé)任、使命、正義感強(qiáng)烈的業(yè)主堅(jiān)強(qiáng)的團(tuán)結(jié)在一起，同時(shí)分工合作各自監(jiān)督自己負(fù)責(zé)的單項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目。比如張三負(fù)責(zé)安保、李四負(fù)責(zé)維修，王五負(fù)責(zé)服務(wù)中心，并負(fù)責(zé)隊(duì)伍的組建和工作的開(kāi)展。自己不懂沒(méi)關(guān)系，招降納叛廣招人才，每一個(gè)單行服務(wù)項(xiàng)目招1~2個(gè)組長(zhǎng)負(fù)責(zé)并組建隊(duì)伍。

這里多說(shuō)一句：你物業(yè)公司沒(méi)法給自治的比支付酬金，因?yàn)槟阕詈笠非罄麧?rùn)并上交完成任務(wù)，而自治沒(méi)有上交的任務(wù)，你上交的任務(wù)恒定后你招聘的人工資高了你完不成上交任務(wù)你就得走人，而自治可以提高招聘來(lái)的人才待遇而沒(méi)有上交任務(wù)壓力。

其次，成立對(duì)自治的監(jiān)督小組，一旦發(fā)現(xiàn)自治領(lǐng)導(dǎo)成員及班子有違紀(jì)違規(guī)事情，立即給予糾正，對(duì)于不改正的向全體業(yè)主告示并提出罷免議題。這個(gè)監(jiān)督小組屬于獨(dú)立的，只對(duì)自治班子是否違紀(jì)違規(guī)進(jìn)行監(jiān)督。可以由社區(qū)或者街道派人牽頭，人員由本小區(qū)業(yè)主或者發(fā)揮小區(qū)業(yè)主內(nèi)黨員作用由黨員參與，可以定期換人。

自治有關(guān)知識(shí)不懂也沒(méi)關(guān)系，通過(guò)政府統(tǒng)一培訓(xùn)和要求，在通過(guò)一段時(shí)間摸索自治管理，慢慢就會(huì)從外行變內(nèi)行，難道你們說(shuō)的什么專(zhuān)業(yè)人才是生下來(lái)就專(zhuān)業(yè)嗎？

只要方向和政策對(duì)路了，通過(guò)一段時(shí)間的艱辛和總結(jié)，自治路一定會(huì)越走越大，越走越強(qiáng)、越走越好！

只有自治，才最公平、公正、公開(kāi)！才最實(shí)惠于廣大業(yè)主！

我一定選擇業(yè)主自治，肯定不會(huì)選其它形式的物業(yè)管理。

由于職業(yè)的關(guān)系，我特別了解物業(yè)管理中的貓膩。

我退休前主持了許多小區(qū)的開(kāi)發(fā)，從來(lái)不搞物業(yè)管理，甚至不需要業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)。至于打掃衛(wèi)生和綠化，那是社區(qū)的義務(wù)，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)系。至于房屋的維修，理所當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。

我們開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，終身維修。只要是我們的責(zé)任，不收取任何費(fèi)用；如果是業(yè)主的責(zé)任，最多只收取工本費(fèi)。

如何解決門(mén)衛(wèi)的問(wèn)題？其實(shí)更好辦：我們?cè)陂_(kāi)發(fā)小區(qū)之前，一定在大門(mén)口建一套一室一廳的住宅。施工的時(shí)候，這就是管理人員的辦公室。施工結(jié)束之后，這就是小區(qū)的值班室。如果有人肯為小區(qū)無(wú)償看大門(mén)，他就可以在值班室中開(kāi)一個(gè)小型超市，賺取利潤(rùn)。

綠化和衛(wèi)生，還是由社區(qū)承擔(dān)。

小區(qū)內(nèi)民主選舉院長(zhǎng)和樓長(zhǎng)，組成小區(qū)管理委員會(huì)，歸社區(qū)管理。

我們這些管理辦法已經(jīng)實(shí)施了三十年，至今還沒(méi)有收物業(yè)管理費(fèi)。由于我們不收物業(yè)管理費(fèi)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售非常火爆；由于我們不成立物業(yè)公司，其它物業(yè)管理公司根本無(wú)法介入。

大家必須明白：物業(yè)管理不是業(yè)主的需要，而是物業(yè)管理公司的需要。業(yè)主家財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)肯定不賠償；既然不賠償業(yè)主的損失，業(yè)主為什么要繳納物業(yè)管理費(fèi)！

我們這套管理辦法已經(jīng)落后，取而代之的一定是小區(qū)業(yè)主自治。

什么是業(yè)主自治？

小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主自治委員會(huì)、改物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)、小區(qū)內(nèi)的服務(wù)人員必須是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和住戶(hù)、小區(qū)內(nèi)的收入一律屬于業(yè)主、降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)‘.........

我選社區(qū)托管。

為什么選社區(qū)托管呢？因?yàn)槲覀冃^(qū)就是社區(qū)居委會(huì)托管的。已經(jīng)運(yùn)行了快9年的時(shí)間，我覺(jué)得一直挺好。

我們這個(gè)小區(qū)以前也是有物業(yè)的，所謂物業(yè)基本上就是派幾個(gè)年紀(jì)大的人守一下門(mén)。后來(lái)，物業(yè)擅自提價(jià)，每平米從3毛錢(qián)提高到4毛錢(qián)，居民不同意，物業(yè)就走了。

居委會(huì)后來(lái)又找了一家物業(yè)公司，價(jià)格依然按照3毛錢(qián)收。有些居民交了，大部分居民不同意交，不到一個(gè)月物業(yè)又跑了。

我交了半年的物業(yè)費(fèi)和一年的停車(chē)費(fèi)，物業(yè)跑了，人都找不到。算是白交了。

再后來(lái)，就沒(méi)有物業(yè)公司來(lái)了。

怎么辦呢？垃圾總得有人清掃吧。居委會(huì)后來(lái)管了起來(lái)。每個(gè)月每家交5元垃圾費(fèi)給居委會(huì)，再由居委會(huì)請(qǐng)人來(lái)打掃衛(wèi)生。

這么多年來(lái)，我好像沒(méi)有感覺(jué)不方便的。停電了，有供電局派人來(lái)修；停水了，有自來(lái)水公司的人來(lái)修；下水道堵了，有環(huán)衛(wèi)局派人來(lái)處理；路燈壞了，微信上報(bào)給居委會(huì)，居委會(huì)一個(gè)電話(huà)，馬上管路燈的人就來(lái)?yè)Q燈泡了。

每個(gè)口都有對(duì)接，都有人來(lái)管。所以，這么多年來(lái)，我自己感覺(jué)確實(shí)沒(méi)有什么不方便的。有物業(yè)與沒(méi)物業(yè)沒(méi)有什么區(qū)別。

社區(qū)托管，社區(qū)在每個(gè)門(mén)棟都掛了牌子，牌子上網(wǎng)格員的分工，電話(huà)號(hào)碼都在上面，有事就打電話(huà)。

現(xiàn)在，更先進(jìn)了，社區(qū)建了微信群，網(wǎng)格員把我們都拉了進(jìn)去，有事在微信里叫一聲就行了。

特別是今年，社區(qū)的作用更大。疫情發(fā)生后，小區(qū)封閉，居民出不去，居委會(huì)管的事更多了，給居民聯(lián)系賣(mài)菜的，取快遞的，需要買(mǎi)藥的買(mǎi)藥，甚至充水表卡等等。

這只是我們社區(qū)的情況，給大家分享一下。

但每個(gè)社區(qū)可能都不相同，不管采取那種方式，我認(rèn)為一個(gè)最好的辦法就是由居民自己決定為好。

凡是當(dāng)過(guò)企業(yè)高層管理者的人一定不會(huì)談小區(qū)自治，因?yàn)椋麄兲私馊诵粤恕Ｈ绻銈冃^(qū)沒(méi)有一群有管理經(jīng)驗(yàn)并樂(lè)于奉獻(xiàn)的不怕被質(zhì)疑并德高望重的人，不要談小區(qū)自治。絕對(duì)玩死自己以外沒(méi)有別的可能。首先，你們要工商注冊(cè)一個(gè)法人。一個(gè)對(duì)公財(cái)務(wù)賬號(hào)，道理很簡(jiǎn)單環(huán)衛(wèi)、電器維修、管道維修、建筑維修、綠化、消防、保安等等需要相應(yīng)企業(yè)提供，你要提供增值稅發(fā)票。那么財(cái)務(wù)人員需要具備財(cái)務(wù)資質(zhì)的人吧。你們小區(qū)有這樣閑著的財(cái)務(wù)人員嗎？沒(méi)有那就要請(qǐng)人或委托會(huì)計(jì)事務(wù)所，水電工要請(qǐng)幾個(gè)吧？保安雇傭或委托保安公司 ，綠化工人清潔工，這些也可以委托相應(yīng)公司，誰(shuí)來(lái)居中聯(lián)系管理？管理者完全無(wú)償？如果，小區(qū)沒(méi)有這樣的管理者，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人管理管理小區(qū)，他的權(quán)限誰(shuí)來(lái)管理？這些問(wèn)題想清楚了在談自治吧！

一個(gè)萬(wàn)科物業(yè)，一個(gè)業(yè)主自治，一個(gè)社區(qū)代管，你選那個(gè)？這個(gè)問(wèn)題很微妙，但不同的人群，不同的消費(fèi)觀就有不同的選擇：

一、我工資高、我經(jīng)濟(jì)富有并有老人切工作特忙，我百分百選擇有萬(wàn)科物業(yè)管理的小區(qū)。理由是企業(yè)正規(guī)，管理規(guī)范，服務(wù)周到，智能化高，生態(tài)環(huán)境好，是我想象中的住房象酒店，小區(qū)象公園，門(mén)口像公安的形象，雖物業(yè)費(fèi)高，但住著舒心、安心、放心。

二、我工資不高，財(cái)富不多，既不想讓物業(yè)公司亂收費(fèi)的揩油，也不想享受那不規(guī)范的管理服務(wù)，也不想業(yè)主自治的低檔消費(fèi)，我會(huì)選擇社區(qū)代管，雖然服務(wù)低了點(diǎn)，但至少放心，不會(huì)再受物業(yè)公司亂收費(fèi)之苦和部分業(yè)主在小區(qū)瞎折騰之難。

三、我是退休工人，無(wú)業(yè)者，我是進(jìn)城打工的，俺收入低，不富裕，自主能力強(qiáng)，我會(huì)選擇業(yè)主自治的小區(qū)。不但自持其力，相互關(guān)照，各盡其責(zé)，各顯其能，物業(yè)費(fèi)又低，自管自服，何樂(lè)而不為？

以上分析，供網(wǎng)友參考吧，不對(duì)之處，歡迎私信交流，滿(mǎn)意點(diǎn)贊啊。

可以負(fù)責(zé)的講，自治除了非常小的小區(qū)，而且還要有幾個(gè)非常有閑的人，還要不貪的人才能把自治做好，大些的小區(qū)基本自治都是失敗告終，國(guó)民熱衷于猜疑，背后倒騰，散播流言蜚語(yǔ)，業(yè)委會(huì)自治部分因資金不足完蛋，部分被猜疑打擊辭職留下一個(gè)爛攤子。而且業(yè)委會(huì)自治基本都是舍棄了隱藏服務(wù)，隱形服務(wù)節(jié)省的錢(qián)花在表面了，初期很好但時(shí)間一長(zhǎng)，消防維保缺失報(bào)廢僅僅這一項(xiàng)恢復(fù)上百萬(wàn)，幾百萬(wàn)才能修復(fù)

經(jīng)過(guò)這次疫情，肯定選物業(yè)公司，我家就是業(yè)主自治，關(guān)鍵時(shí)刻，家委會(huì)，院委會(huì)人都見(jiàn)不到一個(gè)，一個(gè)社區(qū)工作人員不到10人，也沒(méi)空來(lái)管你。到現(xiàn)在疫情這么多天了，就社區(qū)整了個(gè)廢棄口罩垃圾桶，登記了個(gè)住戶(hù)信息就沒(méi)了。外人隨便進(jìn)，隨便出。如果有物業(yè)公司管理，物業(yè)比住戶(hù)還要緊張，自然會(huì)負(fù)責(zé)任去管控。自治就是收錢(qián)在，有事就沒(méi)人管。

三個(gè)挨著的小區(qū)，一個(gè)萬(wàn)科物業(yè)；一個(gè)業(yè)主自治小區(qū)；一個(gè)社區(qū)托的管物業(yè)，你選那個(gè)物業(yè)小區(qū)？看到這個(gè)問(wèn)題，我腦子里浮現(xiàn)出這樣的一個(gè)場(chǎng)景:一個(gè)高尚小區(qū)，有錢(qián)人住的地方；一個(gè)是工薪階層和普通老百姓居住的小區(qū)；一個(gè)是平民窟，社會(huì)低下階層窮人聚居的場(chǎng)所，這也許就是若干年后真實(shí)的寫(xiě)照。

說(shuō)心里話(huà)，有能力居住在萬(wàn)科物業(yè)管理的小區(qū)里，誰(shuí)愿意去居住在由業(yè)主親自動(dòng)手管理的小區(qū)；有能力居住在自已親手管理的小區(qū)里，誰(shuí)又愿意去居住在一個(gè)連業(yè)主自己都沒(méi)經(jīng)濟(jì)能力管理的小區(qū)里。

在我居住的城市里萬(wàn)科物業(yè)管理的小區(qū)，管理費(fèi)最少也要四至五元每平方米。小區(qū)里鳥(niǎo)語(yǔ)花香，樹(shù)木成蔭、優(yōu)美、整潔、干凈猶如仙境一般，高大英俊的秩序管理員讓你有了安全的感覺(jué)；貼心的管家，和藹可親的笑容，讓你忘記了一天工作的煩惱。這樣的物業(yè)小區(qū)誰(shuí)不愿意入住，沒(méi)有一定的經(jīng)濟(jì)條件你可是想都別想。

如果你居住的小區(qū)業(yè)主們都有經(jīng)濟(jì)能力聘請(qǐng)一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的管理，你愿意利用自己寶貴的業(yè)余時(shí)間去處理那些紛繁復(fù)雜的小區(qū)管理事務(wù)嗎？較低的管理費(fèi)請(qǐng)不到好的物業(yè)管理企業(yè)，請(qǐng)一個(gè)不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)，還不如業(yè)主自我管理。說(shuō)心里話(huà)，業(yè)主自我管理就是一種無(wú)奈的選擇。

一個(gè)由社區(qū)托管物業(yè)的小區(qū)，給我們透露的信息是:1.這個(gè)小區(qū)是沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)愿意去接管的小區(qū)；2.居住在這個(gè)小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力也不愿意去管理這個(gè)小區(qū)；3.社區(qū)在無(wú)可奈何的情況下，只能免費(fèi)為這個(gè)小區(qū)提供最基本的服務(wù)。居住在這樣小區(qū)的業(yè)主，難道他們還有別的選擇嗎？

一個(gè)萬(wàn)科管理的物業(yè)小區(qū)；一個(gè)業(yè)主自我管理的小區(qū)；一個(gè)由居委會(huì)托管物業(yè)的小區(qū)。業(yè)主們事實(shí)上是沒(méi)有選擇的，你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，你的社會(huì)地位就注定了你居住在哪個(gè)小區(qū)里，這就是社會(huì)現(xiàn)實(shí)。

以上是我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法，喜歡的關(guān)注、點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā)，在我的個(gè)人主頁(yè)上能夠看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。

那個(gè)都不選，哪個(gè)都不能要。因?yàn)槲飿I(yè)公司本身就是九十年代以來(lái)出現(xiàn)的李嘉誠(chéng)創(chuàng)造出來(lái)的怪胎。實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)聘用機(jī)制才是正確的方向，由業(yè)主們投票表決聘用社會(huì)物業(yè)工作人員或企業(yè)進(jìn)行定期合同化登記維護(hù)小區(qū)物業(yè)，實(shí)行報(bào)價(jià)到服務(wù)質(zhì)量、態(tài)度全方位全過(guò)程的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行篩選，按合同約定和服務(wù)質(zhì)量完成情況進(jìn)行監(jiān)督付費(fèi)方式管理。不能讓物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)形成霸占式的物業(yè)公司式服務(wù)，保安人員從正規(guī)的安保公司進(jìn)行聘用，也實(shí)行可流動(dòng)式的選擇管理。其它需要也如此選擇，就可以實(shí)現(xiàn)由業(yè)主們做主的物業(yè)服務(wù)，避免流氓無(wú)賴(lài)式的物業(yè)公司管理。

專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，最佳選擇方案是萬(wàn)科物業(yè)酬金制！

先說(shuō)說(shuō)為什么后兩種：自治

首先自治是最可怕的，社區(qū)的管理不是簡(jiǎn)單的掃掃地、除除草而已，它需要一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)有很多社區(qū)的供水、供電設(shè)備、消防電梯設(shè)備等都是需要專(zhuān)業(yè)維護(hù)，另外自治怎么治？幾個(gè)人還是一群人？怎么來(lái)？管的好不好不說(shuō)，錢(qián)說(shuō)不定又進(jìn)了幾個(gè)人的錢(qián)包，有的業(yè)委會(huì)就是這種人～

其次，社區(qū)托管：現(xiàn)在的政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)夠臃腫的了，社區(qū)那里來(lái)那么多人員管理這個(gè)破事，一個(gè)社區(qū)500戶(hù)左右的所有人服務(wù)人員加起來(lái)將近15到20人。而且還需要懂各方面的知識(shí)，街道能做到嗎？難！再說(shuō)社區(qū)托管就不會(huì)產(chǎn)生腐敗不作為問(wèn)題了嗎？我覺(jué)得不現(xiàn)實(shí)。

最佳解決方案就是專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，萬(wàn)科物業(yè)一直是高品質(zhì)服務(wù)著稱(chēng)，但是收費(fèi)也相對(duì)較貴！一分錢(qián)一分服務(wù)。其次，如果想約束物業(yè)的權(quán)利社區(qū)收費(fèi)及支出公開(kāi)透明最好的方式就是酬金制，而不是全委托。酬金制現(xiàn)在是行業(yè)比較流行的服務(wù)方式，物業(yè)公司拿固定酬金保障了物業(yè)不會(huì)虧損，其次，所有的收益都會(huì)進(jìn)社區(qū)賬戶(hù)，所有的費(fèi)用支出都需要業(yè)委會(huì)同意及公示。現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié)不完善的是很多業(yè)委會(huì)以權(quán)謀私，沒(méi)有真正為大家做事，所以選業(yè)委會(huì)成員很重要，而且應(yīng)該做到全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司，這樣權(quán)利相互約束最終才能保障廣大業(yè)主的權(quán)利。以上是專(zhuān)業(yè)解答希望可以幫到大家～

需要了解物業(yè)行業(yè)的潛規(guī)則，怎么維護(hù)自身權(quán)益，或者需要接觸大的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司可以關(guān)注和咨詢(xún)我喲^_^