看到這個問題即是有緣，平時不怎么上頭條。我是在惠城區從業將近三年的房產經紀人，沒錯，就是人們常說的中介，但是，我不是黑中介[可愛]我在惠城區活動較多，目前在金山湖片區的中洲灣上花園辦公，如果您有考慮在惠城區置業，那么，接下來的每一句話請根據個人情況仔細推敲[大笑]

1.如果考慮房子保值升值，目前手里有首付款預算在60～100萬(首套房，二套房的首付比例在80萬～140萬)可以在金山湖片區購買一套82～126平的房子(毛坯房哦)，以金山湖片區的中洲央筑花園82平米精裝修的兩房為例，月租金在2500～2700，95平米精裝修的三房月租金3000～3200，當然，因為中洲的社區共有開發三期，所以每一期的同戶型的房子租金水平也略有浮動。

2.若考慮到生活配套成熟、交通發達，可考慮方直瓏湖灣、升利悅湖會、御水豪庭這幾個小區，小區入住率高，生活配套齊全，交通發達，每天下午六點鐘開始晚高峰大路排長龍(成熟片區唯二的通病：一房價比其他社區高，二回家路上塞車[捂臉])，租金瓏湖灣三房4200～4800，悅湖會3000～4000（因為這個小區三房戶型不止一個，有大有小，所以價格差異還是蠻大的），御水豪庭兩房租金3000保底(還可以看到金山湖湖景的那種)，另外江北中心區的二手房租金也很穩定，具體都是看小區品質還有戶型決定租金高低。

惠州城區這邊是實行“南優北拓”政策，南指金山湖至南部新城，北指江北以北的北站新城片區。如果是追求居住居住品質小區的，我個人推薦首選金山湖片區的房子(江北的老牌豪宅的業主二次置換房子都是考慮到金山湖居住，所言絕非空穴來風)，其次是水口片區。

或許有的人看到這里會有疑問，為什么我不推薦河南岸麥地東平片區呢？不錯河麥老城區與東平片區居住確實很方便，但是要滿足提升居住環境這個要求恐怕滿足不了，惠州跟廣深兩地最大的區別就在于地多，惠州沒有那么多的舊改立項，而且因為舊改難度大(現在拿地價不便宜、政府在新房銷售方面也是有不同程度的限價)，老城區的居住舒適度無法滿足日漸富有、家庭成員日漸增多的居民家庭的居住要求。如果手頭首付比較緊湊、不急住的，可以綜合考慮之后選一個優質的一手樓盤，惠州現在大部分都是期房，交房周期在一年半至兩年不等，五年后基本上配套開始完善了。上述皆為個人觀點，僅供參考。

另外，我也想說，不是每一個中介都是黑中介，我衷心地希望每一個找房產經紀人買房子的客戶在一開始就不要懷著為了省傭金想跳單的心去讓業務員帶看房子、然后去轉頭找另一個無道德底線的中介去介入交易，業務員也是普通人，業務員也是需要錢生活的。一般業務員跟客戶的關系就如同醫生與病患的關系，只有你告訴醫生你有什么不適，加上各種檢查結果輔助，醫生才會開處方對癥下藥；買房子，只有您告訴業務員您的基本需求，加上業務員的專業幫您匹配適合您的房子。一句話，用人不疑，疑人不用。誠然，行業亂象確實存在，但不是每個從業者都懷著禍心去做事。

祝愿提問者可以早日買到心儀的房子，在買房路上少走彎路！

那里都不合適，五年的租金不夠裝修費。

惠州市，下轄兩區三縣兩個國家級開發區（惠城區、惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣、仲愷高新技術開發區和大亞灣經濟技術開發區）。全市面積1.16萬平方公里，相當于1.5個廣州、6個深圳、5個東莞。而常駐人口只有483萬，屬于典型的宜居城市。

在大灣區九市里，惠州是一個很特別的城市。它首先是一個宜居城市，擁有山林湖海溫泉等豐富的資源；它又是房產投資的熱點城市，深圳投資客扎堆惠陽和大亞灣。

那么，作為剛需自住，選擇哪個區域的房子比較合適呢？

①惠城區

惠城區是惠州市主城區，市政府所在地。由于發展得較早，它在居住便利性和生活配套成熟度上都是最好的，擁有整個地區最優質的教育醫療資源和最發達的商圈。

惠城區交通優勢也很明顯，可以用四通八達來形容。高鐵、普鐵、高速和省道等貫穿其中，東江大橋、惠州大橋等8座大型公路橋梁連通東江兩岸。

另外，惠州西湖、紅花湖、高榜山、濱江公園等景點是惠州人最喜歡去的地方。

②仲愷高新技術開發區（以下簡稱仲愷區）

仲愷的工業區比較多，只有惠環和陳江的生活配套完善一點，這或許是靠近惠城區的緣故。仲愷一萬左右的房價也不高，可以說非常親民。

隨著商業的不斷發展，生活配套設施在逐步完善，相信在不久的將來，這里將成為除惠城區之外最宜居的地方。

如果，你是投資買房，選擇哪個區域的房子比較合適呢？

惠灣片區

這里之所以把惠陽和大亞灣合在一起表述，是因為在兩者的交界地帶，就連當地的人都無法準確分辨出哪里是惠陽，哪里是大亞灣。

作為惠州最臨近深圳的兩大區域，社區的成熟度和生活配套設施都無法和惠城區相提并論。這里房子建的實在太多了，因為入住率太低的緣故，還常被外人冠以鬼城之名。

盡管如此，惠灣還是受到了廣大投資客的青睞。也許惠灣自身的價值并不大，而它最大的價值就是臨深，無關其它。

因為臨深，它接收了來自深圳的產業和人口外溢，產業和人口的轉入帶來了住房方面的需求，需求增加了，房價才會不斷上漲。

綜上，惠州自住買房首選惠城區，次選仲愷區；惠州投資買房，優選惠灣片區，個人建議持有房產5年以上。惠州其它區域自住投資的屬性不是很強，我在這里就一筆帶過，不再一一贅述了。

買鄰深的惠陽大亞灣（簡稱惠灣）比較好，特別是惠灣鄰深片區的房子，最好買白云一路二路、石化大道、龍海一路二路三路西段，離十四號線不遠兩邊的房子。東邊的房子可以買萬達廣場到惠亞醫院這一條線兩邊的房子（龍海二路與中興北路是一條路），這條線各方面最成熟，升值空間大一些。還可以賭一把：深大城際鐵路終點站如果修在現有的大亞灣站或者附近，那東部地區的房子升值潛力就大一些，因為城際鐵路速度要比地鐵快的多，屆時來往深圳中心就快的多，深圳上班，大亞灣居住才有真正的意義。當然大亞灣與深圳邊界上是否會修一個站無法猜測，大亞灣站到深惠邊界大約15公里，如果有，邊界上的房子增值的空間會更大。有關方面的信息可能要等到年底才會明朗。

另外，有錢當然買新房，錢不多最好買二手房，二手房有毛坯和裝修好的，價格普遍比新房便宜三千左右，且買后不會掉價，因為你要出租，最好買一般裝修的，豪裝的房子租五年可能就廢掉了，不劃算。買新房再賣就會掉價很多，一般地段，買新房然后作為二手房外賣掉，一般需要五年左右才能打個平手。

你好，下圖是我對惠陽大亞灣西區各個區域的簡單分析。

沒有性價比最高的樓盤可言，只有最適合的一個：

1.投資性，臨深板塊與未來地鐵沿線絕對是首選。承接未來深圳人口遷移的第一站，與你所說的5年，剛好對口。2018年12月，深圳14號線開建，意味著東進策略的正式實施，按照地鐵的工期約2022年前后即可開通，雖然該線路不一定能同期完成惠州段的建設，但臨深板塊與即將開通的惠州段絕對是價值最大體現的一個時間節點。

2.自住，這個得看你未來5年的工作地點安排與周邊生活要求。在未清楚你的具體情況，我會推薦惠陽開城大道附近～大亞灣萬達，這一條線上的樓盤。城市道路的規劃與5年后的模樣已基本形成。5年剛好是入住的最佳時間，道路擴建，多所著名學校的落成，商業綜合體的前期守盤亦已渡過。

總結：這只是按大部分客戶的需求所提供的參考，只會給到你區域的選擇，關于具體樓盤的推薦要了解到你的更細節需求與資金預算才有更精準的匹配。

如果你的目標就是租賃的話，那要找租賃需求大的片區。建議你考慮一下這兩個位置。

第一個是高鐵南站惠陽的星河丹堤，那個學校從小學到高中學生都滿了。好幾千的學生，他們的父母有陪讀租房的需求。

第二個是西區比亞迪。4萬人的一個廠區。能購買那個亞迪二村的人很少。租房需求還是有的。

不過綜合起來你不要對租金期望太高。

惠州是珠江三角洲邊緣城市，國內新二線城市，國民經濟總產值處廣東省第五位。

惠州地處南海之濱，有山有水，有海有泉，有半城山色半城湖之譽，以勇冠三甲的惠州西湖而著稱，當然，道家三十六洞天之一朱明洞也坐落于惠州。真可謂物華天寶，人杰地靈，不愧為嶺南名城，嶺東雄郡。

惠州是中國難得的宜居城市。著名居住地包括雙月灣、巽寮灣、阿婆角、小徑灣，大亞灣等濱海地產，也有棕櫚島、金山湖、白鷺湖等城市濕地地產，同樣有羅浮山、象頭山、南昆山、天堂山、九龍峰等山地度假區、湯泉、御臨溫泉、南昆山大觀園、亞洲鐵泉等溫泉地產。所以，惠州地產升值空間大，適于長期投資。

然而，惠州常住人口470萬，流動人口不多，作為自己居家、周末度假是可以的，但是作為出租就有點得不償失。

不管你幾年不住，你買房也要買在交通方便，路段好的，比如惠州南站附近，出租相對容易，以后自住也方便，好的路段相對保值。至于想投資，還是算了吧，惠州大部分是新房或者期房，有價無市。

目前在我看來惠州適合居住的地方很多，惠城，大亞灣是相對好的選擇，惠城作為惠州的主城區，江北、金山湖片區不光環境好而且配套和人氣都相對完善，居家自住很舒服，而大亞灣作為主要的居住區，近海，空氣質量也不錯，臨深像龍光城等項目的大亞灣西區，和萬達片區是目前相對好的選擇，不光兩者價格都不便宜。

惠州適合投資的區域，大亞灣西區，以及臨近深圳地鐵14號線沙田站周邊，惠州南站等區域都是較好的選擇，可依據自身預算和需求作選擇。

雖然對惠州不是那么熟悉，我說一下我的經驗。 5年內不住，想出租的話。兩個方面去考慮。 第一考慮主城區或者中心辦公區域，生活配套成熟 完善 交通便利的。 這樣有利于出租，不至于空置，且出租的租金也會比其他的區域要高一些。 第2方面，既然是5年內不住。 那也可以考慮一下 近5年內發展潛力比較大，例如旁邊有地鐵在建，高鐵站在建 或者大型的shoppingmall在建的。 或者會有名校學位落成的 有比較大升值潛力的。可以考慮。 這樣5年后 自己住也行， 或者不自己住 升值了 在轉手賣掉也行。 以上是我的一點建議。