我是做房地產金融的，我可以解答你這個問題，四千萬不夠在縣城開發(fā)樓盤。前景很堪憂！主要原因如下！做房開老板和準備要買房的一定要認真看完干貨！特別是做地產的朋友對你有好處！

我們分析一下

地塊因素：

目前縣城的地塊價格，每畝230-300萬左右，容積率4.0， 當然有本事的可能會很低，但是商住用地不會低到150萬每畝。小編是廣西這邊的接觸的開發(fā)商比較多。所以了解這個情況。

那么你4000萬的話，按230萬每畝，只能買17畝左右的商住地塊，按4.0容積率，只能建幾棟住宅，計容面積大概4.6萬平方，那么每平方就是860元+建安工程費不上浮不下浮也要2500-3000元/平方，報建費縣城的120左右一平方，地級市300元/平方。總共圍過成本3000元/平的樓面成本（已經含土地成本），稅的話13%個點。 縣城的房價基本維持在4800-5000元/平方，百強縣城的話可以在5500-6000元/平方。 意味著每平方售價稅要繳納624元~780元/平方稅。建安成本土地成本（3000+624）=3624元/平方。售價4800的話有1200的利潤。

以上看見的利潤是比較主觀的，客觀的是，面對大環(huán)境下，特別是疫情過后，經濟緩慢，投資熱度低。再一個就是商住用地里面，商業(yè)部分的商鋪非剛需產品。面對投資熱度低，你很難賣得出去。而且房地產開發(fā)多數是商業(yè)部分在1-3層。4層以上開始是住宅，你的住宅賣完了，商業(yè)還沒有賣完。所有的利潤都會沉淀在商業(yè)部分。除非你設計的樓盤墻排，商業(yè)是一個單獨整體片區(qū)，住宅整體片區(qū)，但是會拉低樓盤小區(qū)的功能，綠化，日照，土地利用率等問題。容積率也會受影響。拉低樓盤品質。

?競爭對手

再一個就是，競爭的問題，稍微有點本地品牌的開發(fā)商，他會有價格對抗。如果你樓盤的品質不上升你的利潤會被擠兌。在這個過程中，去化率慢的話會增加財務成本，和勞務成本，不可預見成本。如果是百強地產這個更不用說。肯定是百強地產的樓盤先賣完才到你的樓盤。那么會拉長去化時間。

?資金計劃與貸款問題

有以上因素后還要考慮最重要的一個問題就是資金安排和貸款問題。區(qū)區(qū)4000萬只能夠買一塊小的地塊。樓盤設計上很難出大的效果。品質比不上百強競爭對手。那么拿到地塊后還要安排設計報建，施工費用。按4000萬可以買得17-20畝的地塊計算容積率4.0，總建面積4.6萬左右平方。前期施工和報建設計得準備，設計費報建費1000萬，施工款按2500元/平交房計算，先建2萬平方，這個是最好的打算。分兩期進行。那么就要準備工程款5000萬。

工程款很多建筑商可以墊資。但是你不能一味地都是靠建筑商墊資。如果建筑商一停工。損失會很大。所以要分兩期。先建2萬平方，再支付80%工程款也就是需要付建筑商4000萬。然后建筑商才有資金再滾動到下一個2萬方。良性循環(huán)。不要聽那些建筑商的大話。或者國企央企建筑商。他們不會給你墊資完整個樓盤。這種只是一種激進的談判方式而已。國企央企的建筑商只是中間商，很多只是普通老板去掛靠做工程而已。所以國企央企不會給你墊資。他們只收管理費。資金還是下面分包商出錢。沒有那么大的資金體量。材料款都是賒的。所以在這個過程中如果你過于自信相信這些老板。你就輸了。

還有一個很重要的問題就是貸款問題。因為你只有4000萬。你前期啟動項目。還需要，6000萬。你肯定要去貸款。很多人可能就會問了，為什么要6000萬，因為政府收你報建費150-300元/平，建筑商的工程款都是固定值計算2500元/平。折算起來比你土地每平方米的錢還多。 所以你會面臨需要去貸款才可以解決前期資金問題。

貸款政策影響

但是你會發(fā)現很難貸款。因為受國家銀監(jiān)會出臺的文件政策影響，項目必須要具備432條件才可以申請貸款。拿什么是4證，土地使用證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設施工許可證、這就是4證。這個都是到住建局，規(guī)劃局、安監(jiān)局辦理。是要先繳納費用才可以施工的。不要僥幸心理先開工。一查你百分百要停工。所以你得先辦好這些證件。3是什么意思呢就是建設工程投資加土地出讓金的投資要占到整個項目總投資的30%，2就是二級資質的開發(fā)商。如果開發(fā)商是新手一般都是暫定資質。很明顯銀行不是很歡迎你。 有關系的話另當別論。甚至有很多銀行已經不辦理開發(fā)貸。

但是你會發(fā)現，銀行的政策跟你之前的資金規(guī)劃是有沖突的。 銀行需要你先辦證和先施工。辦證的話就要繳納1000來萬。你已經花了4000萬買地塊，你已經沒有辦法進展了。如果分批小部分的報建。 也得需要500萬。假設你施工單位的工程款也是建筑商先墊資。2500萬，先建1萬方出來。那么你就得解決2500萬的工程款問題。因為你不付款，建筑商就會停工。 滾動開發(fā)不起來。

假設建筑商先墊資，報建費也是施工單位先幫你墊資，辦好了4證，投資30%了，二級資質就先找關系先弄暫定資質去做貸款先，這個是靠關系才可以。這時候你又發(fā)現一個問題。貸款額度問題。 一般國內所有的金融貸款機構，額度都是土地價值的50%，也就是你4000萬買來的地塊。只能給你2000萬。資金還是按工程款進度付。是受監(jiān)管的。這時候你發(fā)現2000萬不夠支付工程款和前期的費用。 你還是會遇到資金的難題。建筑商可沒有你見得那么好說，100個里面80個都是聰明的。不是你一個人聰明而已。

要不你就分點利潤給建筑商。但是你會發(fā)現銀行的利息也要付。這時候你還需要辦理預售證又得花一筆資金。才可以正常銷售房子。不要僥幸地以為你的房子會非常好賣。你要從一開始就要做好計劃。旁邊的對標樓盤。會不會對你的樓盤售價和去化速度有影響。如果你賣房的速度慢的話。利息產生的費用也不小。而且銀行政策現在屬于對房地產高壓線。很多銀行都不敢貸款給你除非你是百強地產品牌。中小房開的已經沒有辦法從銀行貸款。就算貸款給你如果銀行發(fā)現政策變化會抽貸。或者你辦理預售證的時候需要你先把土地證先解押。因為你辦理預售證需要你土地不能抵押，除非抵押債權方銀行出許可證給你拿4證去房管局辦理預售證。不然你就得必須還完銀行的貸款才可以解押土地證出來。這個是很多新的開發(fā)商不知道的事情，這個需要很謹慎。

總結

綜合以上所有問題，你會發(fā)現，4000萬，只能買得一個地塊。或者更小一點地塊都會面臨。前期啟動資金問題，銀行貸款問題。樓盤銷售去化率問題，樓盤附近的競爭對手問題。政策因素。你的資金遠遠不足以滾動開發(fā)。縣城的土地資金與啟動資金要1：1的投資比例才可以。4000萬的話你還得想辦法籌夠4000萬。然后土地拿去抵押獲得貸款2000萬，就可以足夠6000萬來滾動項目。所以怎么樣1：1投資也是需要8000萬的資金在手才可以干。貸不貸款先不論。

目前貸款政策與解決前景問題

根據這些影響，大部分都是政策因素占很大成分。貸款政策問題。土地價格問題也是政fu提出的政策。地理位置問題，商住比例問題，還有就是百強地產競爭激烈。特別注意的是貸款問題，全國的貸款機構例如地產基金，一般不去縣城，只去地級市，偏向于123線城市地塊，對商住比例有嚴格要求，商業(yè)不能超過30%，小編作為房地產金融行業(yè)領域這個必須要了解。不然你都不知道自己為什么貸不了款，同樣百強地產要跟你合作開發(fā)也是很看重地塊因素，看中商住比例，地方政策，是否限購，看你和公司是否嚴重失信，是否有借貸訴訟等等問題。

目前123線城市的市場基本飽滿，會下沉到縣城或者4-5線城市。你會發(fā)現競爭會更明顯。地方政fu會比較歡迎百強品牌進入，他可以拉升周邊的生活品質和概念。拉動房價增值。例如碧桂園就是一個例子。只要碧桂園到的地方。很多旁邊的地塊都會升值。那么地方政fu就可以賣地增加營收。

大環(huán)境下合作開發(fā)最好

所有在這種大環(huán)境下，不是大魚吃小魚就是，尋找合作對象。將來會演變成，百強地產會利用小房開在縣城或者地級市的，利用本地關系的優(yōu)勢，尋找好的地塊合作。小房開只能先拿了地塊，跟百強地產品牌合作開發(fā)。輕資產運作方式。代建方式。百強地產不用負擔土地出讓金。只需要植入品牌收取品牌管理費，輸出自己專業(yè)的管理和營銷團隊，只需要支付工程款和報建費就可以把項目滾動開發(fā)起來。

出讓金部分只針對地級市內的去化快優(yōu)質地塊。可以幫中小地產商支付部分土地出讓金。123線最高配70%而中小房開支付30%土地款。 4-5線城市，只配50% 小房開需要支付50%土地款。所墊資費用也要支付利息，但是都會植入品牌代建。

身為這個領域的我這點是了解得最清楚的。因為百強地產是上市公司需要并表資金流量增加營收。所以不要考慮什么貸款，純債方式。如果有這種想法，目前的環(huán)境已經不適合。而百強地產商可以開商票支付工程款。這個也是百強地產的優(yōu)勢。而且貸款機構也喜歡百強地產成熟的開發(fā)經驗，建設和成本管理有優(yōu)勢。局面好控制。

這種就是大環(huán)境下百強地產變相利用小房開自身本地政fu資源和關系獲得優(yōu)質地塊的手段。所以我覺得你4000萬的話拿了地塊最好是找百強地產合作開發(fā)。只要你拿地價格有優(yōu)勢。利潤收益大可以分享一些利潤出來給百強地產。減少風險。

小編感悟

如果您身邊還有朋友做房地產的。可以轉發(fā)我這篇文章給他。目前網上很少透露這些干貨。包括很多銀行，和地方的金融機構。一般這些都是接觸地產基金，接觸證券，信托，接觸百強地產才可以了解這些政策以免盲目投資，面對風險容易臨時抱佛腳。因為很多中小房開非常依賴傳統(tǒng)的銀行政策。不了解外面金融機構的政策。和百強地產的合作模式和投資門檻和偏好。 歡迎點贊評論我會回復！有說得不好的地方可以指點一二！

早些年的一些小型開發(fā)商都是低成本做起來的。我三姨同事夫妻倆買斷工齡后和朋友合伙開了個房產開發(fā)公司，總資金只有1000萬。

他們先是在農村跟村里合伙搞小產權房，蓋五棟樓給村里三棟，自己賣兩棟。土地沒花錢，材料款有一些是村里給擔保借出來的，就這樣動工了。當時扶植地產業(yè)發(fā)展，所以手續(xù)什么的還都比較簡單，貸款也相對容易。這樣賺了第一筆之后，又去廣州建小產權房。

前四個小區(qū)都是用類似模式做起來的，后來幾個人有了兩三億資本才開始建商品房。雖然規(guī)模也不大，但畢竟是當時都是預售，只要拿了地就可以收押金和首付款了，中期工程款用土地抵押借款，就這點些錢在二線省會城市同時開工了兩個五棟小高層的小區(qū)。

不過這夫妻倆判斷2014年房價就已經見頂，于是拋售股份全家移民了，少賺了一大筆錢。

但這個投資軌跡是值得借鑒的，資金不夠多，可以做力所能及的區(qū)域和小規(guī)模，別怕賺的少，重點是要穩(wěn)。資金周轉預期難度大，可以通過已購置資產去抵押或合作方擔保等方式讓資金實現杠桿作用。

當然縣城也得分地方，一些偏遠小縣城地價房價都很低，這些錢啟動是沒問題的。但東部有些發(fā)達縣城房價直逼二線城市，地價自然也高，這種情況還是要規(guī)避風險。否則資金進去了之后周轉不開，后續(xù)麻煩可就大了。

我們可以反推一下。假如縣城的房價在五千元每平米左右，你的意向地塊規(guī)整，占地4公頃，也就是60畝，容積率1.5~2.0，不含回遷安置，在公平競爭前提下，地價應該要控制在200萬每畝之內（這樣的樓面價已經達到了1500元每平方，加上建安成本及稅費等，開發(fā)成本已經達到了四千元左右）才可以保證會有穩(wěn)妥的利潤空間。

所以該地塊的土地款就已經達到了1.2億。現在我們反推結束，既然你預備四千萬，即便全部用來拿地，后續(xù)的投資先不考慮，可供競標的地塊大概在15--30畝左右（要考慮地段、配套、容積率、競爭對手等多方面因素，所以只能給個范圍），可開發(fā)面積就要根據占地面積、容積率進行預估，進而可以確定后續(xù)投資范圍，也可以根據周邊售價進行大概利潤推算了。

這個基本上是很難的，房地產行業(yè)的準入門檻還是比較高的。

很多人都覺得房地產開發(fā)行業(yè)很容易賺錢，所以也都爭先想要進入此行業(yè)，但實際上房地產行業(yè)與其它行業(yè)還是有著本質不同的，房地產開發(fā)行業(yè)是一個典型的“重資產”投入型行業(yè)，即便是在小縣城，想要進入到房地產開發(fā)行業(yè)之中，沒有幾個億的資金其實是很難辦到的。

想要分析清楚有需要擁有多少錢才可能涉獵房地產行業(yè)，我們就要先弄清房地產行業(yè)的開發(fā)成本有哪些，其簡單的羅列一下，基本上包含土地購置投入、建筑工程投入、園林施工投入、人員工資成本、各類稅費成本等。當然，房地產開發(fā)是可以通過融資及預售進行階段性回款的，也就是說并不會全部一次性投入以后才會形成產出，簡單來說其資金流是動態(tài)的，成本其實也是動態(tài)的。

這里可以大概舉一個例子，我們就拿一個大概為五線城市的小縣城為例：

想要開發(fā)房地產項目，首先你得有一個具備開發(fā)資質的房地產公司，同時具備一個包含開發(fā)、工程、設計、成本、行政、人力、財務、營銷的團隊，這個基本上需要500萬左右的基礎資金。否則你得公司可能都運作不起來。

其次你得擁有足夠的資金去購買土地。一般小縣城的土地購買成本也都在150萬元/畝左右，一畝地大約666.7平米，一個樓盤的開發(fā)占地面積一般也都在30000平以上，這樣算下來土地的購買價格就得在6800萬元左右。

接下來你得找到相應的設計公司，給你的樓盤設計圖紙，一般啦說費用最低也得在150萬左右，我們就按你的項目容積率是2，建筑面積是60000平，設計費用是25元/平計算。

然后你還得與“總包公司”洽談施工的問題，一般總包公司可以進行一定比例的墊資，但甲方開發(fā)公司總體來說也得先期投入最低30%的資金，按照3000元/平的建筑成本計算，大概也需要5000萬的資金。

當然這里邊還需要繳納各種配套費等資金，我們這里就按照1000萬元計算。

這樣大概算下來，投資費用已經達到了將近1.4億元。我們就假設在土地獲取后可以獲得一定的銀行貸款，后期多萬資金投入可以依靠預售的資金進行填補，那么最起碼你也得有1個億左右的資金才能夠啟動相關運作。

這里的費用其實都是按照小縣城的小項目進行測算的，如果是大城市的一些項目，幾十億的投資也是非常正常情況。很多公司也都是靠著持續(xù)多萬開發(fā)才能夠形成有效多萬資金滾動，如果是半路想要進入房地產開發(fā)行業(yè)，沒有幾個億的資金還是非常困難的，也很可能因此陷入較大的困局之中。而且你還得考慮在沒有任何品牌優(yōu)勢的情況下，你的樓盤的銷售進度也可能是很慢的，如果后期預售資金跟不上，就需要更多多萬投資，如果后續(xù)自有資金根本上，那么很容易就出現資金鏈多萬斷裂，這其實也是很多房地產項目“爛尾”的重要因素。

房地產行業(yè)雖然看似技術含量不高，但其實進入門檻還是非常高的，特別是在資金層面，沒有足夠的自有資金及融資渠道，是切忌盲目多萬進入房地產開發(fā)行業(yè)的。

以上個人意見僅供參考。

針對有4000萬夠不夠在縣城開發(fā)樓盤這個問題，我的觀點如下：

第一，一看題主出這題目，感覺是暴發(fā)戶很有錢，沒開發(fā)過樓盤。客觀講這個題面出的還不是很明確，有一點籠統(tǒng)，所以我只能相對而言。

第二，題主還沒有描述清楚，這個4000萬包不包括在縣城開發(fā)樓盤，拿地成本。

第三，4000萬在縣城開發(fā)樓盤，那要看你開發(fā)多大體量的樓盤。如果這4000萬包含了拿地成本，那只能開發(fā)一個很小的一個項目，就幾棟樓。我大概分析一下，如果房地產項目投資額預算在1億內，一般來說土地成本占投資額25%，這樣2500萬付拿地土地出讓金，那4000萬減去2500萬，就剩下1500萬作為小項目流動資金及工程進度款，勉強可以維持。好在按現在常規(guī)的房地產市場行情及樓盤開發(fā)，前期建設資金大都是總包方墊資，只要工程建設項目達到基礎正負零，就具備商品房預售條件；有的城市可能還要建幾層，才能達到商品房預售條件。只要達到預售條件，房地產開發(fā)商就能實現樓盤預售，回籠資金，就可以利用資金杠桿滾動建設整個房地產項目，這也就是《商品房預售制度》的魅力所在。

第四，如果這個4000萬不包括縣城拿地成本，我覺得，有的老板資本運作能力強，能充分利用財務及金融杠桿，我覺得可以開發(fā)投資預算在4億以內的房地產項目。

但愿我的回答能夠給題主及廣大網友提供參考價值

我朋友自己在廣州做生意身邊大概一千萬左右，14年結束了廣州生意，到貴州搞地產開發(fā)，現在在開發(fā)第三個樓盤了，第一個的二期也完工了，我也參與部分了，你的問題不是本錢夠不夠是你這件事不可能準備一個人干的了。

如果你是很有信譽、或者比較有關系好融資，四千萬是有可能在縣城開發(fā)房地產的，具體步驟如下：

1、先成立公司，然后用四千萬的大部分錢購買政府土地（走正規(guī)流程），然后繳納契稅和印花稅等，其他手續(xù)齊全后及時辦理土地證，等土地證下來后，把一些立項做了，然后把土地（公司股權也可）抵押（質押給銀行），銀行貸款下來后你就可以開始開工什么的了。

2、等工程達到一定程度，你就協(xié)調銀行開始預售（因為只有預售了銀行才能收回錢，所以銀行是支持你的，會允許你銷售的），隨之就可以解凍，再后你就發(fā)財了。

就這樣簡單，只要有政府和銀行支持，你是可以很好的干起來，還會發(fā)財。中國前幾年有多少開發(fā)商都是這樣起來的，我敢說有90％都這樣。

四千萬夠不夠在縣城開發(fā)樓盤？

答案是開發(fā)樓盤四千萬遠遠不夠！四千萬估計只夠拿地的錢?，后面需要用錢的地方多的是。當然這是從你想做一個優(yōu)質樓盤的前提之下來說的。

如果不是想做優(yōu)質樓盤只想撈了就走，你可以嘗試，有句話叫富貴險中求，這種情況之前也有很多，有點錢把上下關系打通，圈了地就開始賣房，回籠一部分資金租設備雇工人的錢有了，開始運轉吧。這樣做做的風險極大，有可能資金鏈斷裂，直接永不超生了。

當然還有另外一種方式就是利用金融知識，以小博大，也就是說你有一個更大的靠山給你做擔保，在你資金出現問題的時候能幫你一把！

所以綜上所述，如果你4000萬問夠不夠開發(fā)樓盤，不夠！如果你問4000萬能不能開發(fā)樓盤，能！

祝你發(fā)財[大笑]

我是專注影視搬運的累滴嘎嘎的雷迪嘎嘎，關注我，看精彩影視大片！

我個人覺得，4千萬在小縣城開發(fā)一個不是太大的項目，應該可以的。只要你拿的地價不要就花了全部的錢就行了，等地一到手，就可以搞融資了，前融，開發(fā)貸等等，所以我覺得4000w作為啟動資金應該可以的，畢竟小縣城地價不高

使我想起了，30年前，全國14個沿海開放城市是如何開發(fā)樓盤的，只需要三個人即可，一個人去參加土地拍賣，把地拿到開始走手續(xù)，之后就可以做抵押貸款，另一個人去負責銷售，房子還沒有開發(fā)就可以做預售，于是就可以收到預收款，另一個人，談基建的事情，建筑商可以墊資，就這樣一個樓盤就開發(fā)起來了，若是正向循環(huán)，可能三年五年就成了億萬富翁，內部人就是這么起來的。

現在開發(fā)樓盤，就沒那么簡單了，首先你誰要拿到地，現在土地的價格，在縣城級別，土地出讓價格應該都在70萬到200萬之間每畝，假如開發(fā)一個小樓盤，也就三四十畝地，土地的費用，至少需要2000萬以上，加上評估，各方面的稅費支出怎么也得需要3000萬，大概是這樣的一個標準，之后需要蓋房子，搞基建，走手續(xù)，評估，設計，等等，搞完了，差不多你那4000萬也就花完了，剩下的就是基建墊資，你也得按期撥付，現在拿到預售許可證是必須封頂，哪一個建筑商，愿意給你投資那么多的錢呀，除非合伙開發(fā)，還是有可能的，否則4000萬，轉動起來，稍微困難一點點。

開發(fā)一個稍微小一點的樓盤理論上還是沒問題的。稍微大一點的可能就有點懸了。當然，運作能力比較強的，或者是融資能力比較強的另當別論。