我覺得青島現(xiàn)在的發(fā)展沒有重點，一會發(fā)展黃島一會發(fā)展鰲山衛(wèi)。現(xiàn)在的問題是怎么把這些區(qū)域串起來，即墨，膠州，黃島，紅島，現(xiàn)在一說這些名字大家感覺都是孤立的個體；其實個人覺得膠州灣是個聚寶盆，可以先圍繞著膠州灣發(fā)展，下下狠心把滄口機場遷走。你前海的樓建的再漂亮你從內陸也看不到 ，誰還上外海往回看你樓漂不漂亮啊？但是你環(huán)著膠州灣就不一樣了，天氣好的時候你能從這邊看到那頭，環(huán)膠州灣建好了可以輻射外圍，一圈一圈的，這是一盤大棋，最終串聯(lián)起周邊城市。膠州灣是青島的聚寶盆，廣州有珠江夜游，青島有夜游膠州灣。其實青島的環(huán)境跟香港相似，跟深圳相差迥異，深圳靠it業(yè)立足，而青島最重要的是旅游，金融跟制造業(yè)，青島應該學香港學不了深圳，想想香港的南丫島的海鮮，青島真可以把膠州灣的一些小島裝扮裝扮，搞一搞新的旅游增長點。

首先青島的的貧富差距還是很大的，畢竟這種情況到哪都有，很多青島有錢人都是暴發(fā)戶，拆遷的比較多，沒辦法，誰讓人家有這么好的運氣，在一個就是近幾年青島發(fā)展可謂是直線上升，各種投資，各種項目都坐落青島，成為新一代年輕人追逐的好地方，環(huán)境好，冬暖夏涼，機會多，很多企業(yè)都在起步中，工作好找，創(chuàng)業(yè)機會也多。青島市長孟凡利曾說：深圳怎么搞，我們就怎么搞。可見對青島未來經(jīng)濟發(fā)展狠抓力度，由此青島也分為好幾個區(qū)域，每個區(qū)域都有各自優(yōu)勢，比如黃島開發(fā)區(qū)，像海爾，海信等大廠都坐落于黃島區(qū)，是青島重點工業(yè)園。市北區(qū)市南區(qū)，則是青島旅游娛樂環(huán)境一體的地方，紅遍網(wǎng)絡各大媒體，吃喝玩樂全在這里，同樣的還有城陽李村等，近年來外來人口暴增。即墨是全國有名的批發(fā)市場，也是歷史悠久的文化古城，這里有大大小小的服裝批發(fā)市場，鞋廠，加工廠。

現(xiàn)如今青島物價房價迅速增長，然而工資水平卻還是停留在2線城市水平，平均工資為3000到4000元左右，這也可能是因為青島正處于成長期，只有青島整體經(jīng)濟發(fā)展到一定高度，并且保持穩(wěn)定，人均收入水平才能提高，所以，來青島發(fā)展還是很有很大上升空間的

青島這個沿海的城市，最近幾年的規(guī)劃如同星星點燈，四處點火，從即墨到膠南，一線展開，僅有的一點城市資金就這么四處分發(fā)了，拆遷的規(guī)模日益龐大，道路的規(guī)劃連不成環(huán)，總感覺東一榔頭西一錘子的感覺，不能集中優(yōu)勢的資源干好優(yōu)勢的事情。

既然青島靠海，沿海灣第一圈，鄙人認為那首先要發(fā)展靠海的資源發(fā)展經(jīng)濟，首先把旅游產(chǎn)業(yè)做強做大，青島旅游的人群很多，但形成旅游產(chǎn)業(yè)的景點分散不系統(tǒng)，來了青島海邊一走嶗山一爬，然后就沒啥可玩的了，一天嗚呼就走人了，旅游的無產(chǎn)業(yè)化導致人來了留不住，吃的不多住的不勤。導致吃住產(chǎn)業(yè)季節(jié)性反差太大。解決此類問題最佳的方式應該讓旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化，以水為主題，以山為文化開展產(chǎn)業(yè)化布局：在膠州灣內部做好旅游班輪的交通規(guī)劃，形成以大沽河灣底公園特色人文居住和旅游碼頭，到市南黃島海岸線景點的連線班輪交通規(guī)劃。在灣底附近建設一片以水為主題的海上項目，在黃島金沙灘銀沙灘附近建設海上探險項目，在大珠山附近建設景觀項目，在嶗山附近建設青島旅游文化項目。現(xiàn)成旅游產(chǎn)業(yè)的布局規(guī)劃。

依托港口功能開展對外國際商貿產(chǎn)業(yè)集群，港口帶來的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，從物流，到報清關，對外商貿，環(huán)灣近海建立商貿區(qū)辦公區(qū)，沿海一線以辦公商貿集群，建立市南，黃島紅島周邊商務寫字樓集群，開展對外貿易，把山東加工企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈通過青島出海口出海。

建設大造船海洋海工產(chǎn)業(yè)集群，山東的造船一直以來不占優(yōu)勢，借助國企央企走出去戰(zhàn)略，布局船舶海工產(chǎn)業(yè)集群，培育造船產(chǎn)業(yè)集群的配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)

沿著環(huán)灣的第二圈建立高新研發(fā)產(chǎn)業(yè)集群，以當下流行的通訊，軟件，以及高新技術產(chǎn)業(yè)群作為環(huán)灣的第二經(jīng)濟帶。

沿著環(huán)灣的第三圈建立制造產(chǎn)業(yè)集群，讓各類行業(yè)的產(chǎn)業(yè)制造布局環(huán)灣40公里圈內制造產(chǎn)業(yè)集群，扶持配套新行業(yè)新產(chǎn)業(yè)布局，把工業(yè)區(qū)集中放置在市中心40公里處布局。

總而言之就是把有效的資金規(guī)劃好有效的事情，把這些產(chǎn)業(yè)不集中的放置在各個地方，同樣也是配套，交通一樣都不能少，與其這樣，那就把這些配套集中發(fā)展，把企業(yè)放在集中發(fā)展的規(guī)劃里。

青島未來的主要看兩個方面，

第一是產(chǎn)業(yè)結構轉型升級，尤其是高端產(chǎn)業(yè)的聚集才能帶動高質量人口的聚集，有了高端產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機會，城市規(guī)模才會有效擴大，青島才能發(fā)展成為合格的國家級中心城市。

第二是城市中心北移，目前青島的城市中心依然是以五四廣場為中心的市南沿海區(qū)域，但是青島的發(fā)展目標首先是膠東五市的中心城市，其次才有資格爭取延黃河流域的中心城市，然而五四廣場附近不僅區(qū)域狹小，而且目前發(fā)展幾乎飽和，擴展空間有限。所以青島需要將城市發(fā)展中心向膠州灣北部區(qū)域轉移，膠州灣北部區(qū)域包含高新區(qū)，城陽區(qū)和膠州市，未開發(fā)的農村區(qū)域較多，未來城市發(fā)展空間廣闊，而且濰坊、煙臺、威海及日照等周邊城市到青島新中心的交通更加便利，有利于青島與周邊城市的融合發(fā)展，才能更符合青島向中心城市發(fā)展的大方向。

一：長久看環(huán)膠州灣發(fā)展才是出路，從而帶動周邊發(fā)展。青島特殊的地理環(huán)境決定這條思路是對的。就是攤子鋪的有點大，必須做好規(guī)劃和注意節(jié)奏。

二：加快人才引進并且能夠留住，快速吸引人員流入增加人口，并且做好招商引資和原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展確保入籍人員有班上有錢賺。

三：zf思路很關鍵，應該真正學好并應用大城市的管理經(jīng)驗，放棄老思想換上符合時代的新思路。

四：大力發(fā)展旅游、港口、海洋、老牌企業(yè)等這些青島原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。加快引進新興產(chǎn)業(yè)和高科技企業(yè)等。

青島有得天獨厚的優(yōu)勢，也有各種弊端，總體需要zf和人民共同努力才能讓青島快速發(fā)展起來，困難什么時候都有，關鍵是看怎么解決困難

近年來青島經(jīng)濟發(fā)展并算好，根據(jù)第四次經(jīng)濟普查結果顯示，2018年四普后山東省GDP下調了近萬億，而作為山東經(jīng)濟中心的青島，其GDP也下調了1000多億，情況不太樂觀。因此小編認為青島經(jīng)濟轉型迫在眉睫。

山東經(jīng)濟主要以重化工業(yè)為主，國企眾多，民營經(jīng)濟活力則相對不足，因此近年來山東經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢，與粵蘇的差距越拉越大。青島的產(chǎn)業(yè)結構與全省相比雖然有些差異，青島擁有一批有活力的知名品牌，比如海爾、海信、青島啤酒、澳柯瑪、英派斯、雙星等，但在全省經(jīng)濟發(fā)展不景氣的當下，青島也難以獨善其身。

當然，青島也是“萬億俱樂部”一員，經(jīng)濟實力不弱，但每座城市都需要向前發(fā)展，保持自身競爭力。青島未來的出路在哪？小編認為青島需要解放思想，在保持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的同時也要發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化營商環(huán)境，大力招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟，同時爭取國家中心城市落戶，獲得更多的政策支持。近年來，青島就提出了“學深圳、趕深圳”的目標，相信未來它的經(jīng)濟會向更好更高質量的方向發(fā)展。

在改革開放40多年的發(fā)展中，青島取得了非凡的成就，成為膠東半島，乃至山東省的一枝獨秀的城市。各方面的發(fā)展不但在山東省內傲視其他城市，就是在全國，排名也比較靠前。

未來青島的發(fā)展出路在何方？這個問題簡單明了的來說下。山東省目前肯定是舉全力發(fā)展?jié)辖ㄔO國家中心城市建設，青島已經(jīng)失去機會了，放眼全國，還么有一個省有2個國家中心城市的，所以青島只能另劈新路。

青島的行政區(qū)域面積并不大，把膠東新機場設在膠州，完全正確，圍繞膠州再開辟新的增長點，城陽，李滄，即墨等也要圍繞膠州做文章，黃島和西海岸新區(qū)著重發(fā)展外向型經(jīng)濟，市北，市南區(qū)，嶗山區(qū)等發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，不要在一會發(fā)展這里，一會又開發(fā)那里，搞平均主義。青島一定要綜合整理好目前的省內，全國性資源，舉全市之力，聯(lián)合煙臺和威海，徹底成立膠東半島城市群，向海洋發(fā)展，對外對接日本，韓國，東南亞，澳大利亞等國家，建立東北亞真正的海洋中心城市，就不要和省內的其他城市爭了，同時，山東省一定要給予支持，并爭取國家的一些政策，做山東省，東北亞的經(jīng)濟龍頭地位，并建設成為集經(jīng)濟，文化，金融，港口等的超級城市。就看青島市政府有沒有這個魄力和決心了。

三年前，曾發(fā)過一篇備受爭議的博文“青島樓市下一個熱點區(qū)域在哪兒”，并斷定2016年是高新區(qū)樓市升溫元年。去年，時間已經(jīng)驗證了我的判斷。

近日，朋友驅車載我由東往西，實際勘察了藍色硅谷核心區(qū)、即墨創(chuàng)智新區(qū)、城陽東部片區(qū)、高新區(qū)、河套片區(qū)和膠州少海的幾個樓盤，大體了解了周邊的房價狀況。

魯信和壁花園位于藍谷的核心區(qū)域，毗鄰山東大學（青島校區(qū)），單價在一萬八左右，在目前馬路上見不到幾個人的情況下，這個價格著實不低。房子賣給誰？賣給山大的老師，但老師們有山東自建的小區(qū)，賣給山大的學生，那更不現(xiàn)實。賣給在市區(qū)上班的群體，說是地鐵房，半小時通勤青島，但距離11號線山大站約有2公里的路程，在市區(qū)上班的話，還需要換乘公交車或地鐵，時間成本就耗不起。個人認為，在這里投資的意義不大。

出藍谷，沿鶴山路西行約十多公里，就到了即墨的創(chuàng)智新區(qū)，在建的海信盟旺世家還沒開盤，小道消息說價格在一萬二三，已經(jīng)交付的中航綠城百合花園的單價在八九千，百合花園對面就是山師即墨實驗學校，也是這個學校的學區(qū)房。

現(xiàn)在好多人看好創(chuàng)智新區(qū)主要有兩個原因：即墨市政府搬遷和山師學校。在這里購房的人大多是即墨本市人，青島市區(qū)“限購”后，也有部分人在此投資購房，個人認為即墨市（區(qū)）政府搬遷來這里后，短期內會刺激房價上漲。對于投資者來說，應該見好就收，不建議長期持有。

萬科金域華府和青特小鎮(zhèn)位于城陽區(qū)東北片區(qū)，和城陽主城區(qū)基本聯(lián)成一片，生活和交通都很方便，也比較適合居住，個人認為投資的話比在藍谷要靠譜些。

大家都知道，城陽區(qū)政府對東部的投入和開發(fā)比西部要大的多。過正陽路城陽轉盤后，這里的道路和兩邊的綠化明顯的不如東部，過了彩虹橋后，馬路上更是不平坦了，正陽路高新區(qū)段馬路兩邊都是光禿禿的，這可能是擔心“西四社”早晚要劃給紅島的原因。

點擊查看大圖，攝影：@Tiofiay

高新區(qū)內目前在建的樓盤有雨潤的星雨華府、世茂的公園美地、北科建的珊瑚灣、融創(chuàng)的紅島壹號院、金茂的中歐國際城、招商的海德公學、魯商的藍岸新城，目前在售的高層房價已回落到一萬二三。

河套目前只有兩個新盤世家御園和中筑藍灣銘都，藍灣銘都目前沒有新房出售，世家御園目前在售的高層單價在一萬出頭，洋房一萬五左右，地鐵8號是最大的利好和賣點，但整個河套片區(qū)目前整體環(huán)境不敢恭維，房價不算便宜。

河套往西就是膠州少海了，這里環(huán)境倒是不錯，但人煙稀少，周邊也沒什么配套，中海（中信）森林湖的房子建的不錯，購房用作周末度假的話還可以考慮，別的就好說了。

對于我這個房產(chǎn)經(jīng)紀人來說，目前沒有代理上面任何一個樓盤的房子，與我也沒有直接的經(jīng)濟利潤；這一路走下來，綜合分析，我認為今后三到五年，青島房價升值空間最大的區(qū)域還要數(shù)高新區(qū)。

有的朋友認為只有市政府搬遷才能帶動高新區(qū)的發(fā)展和房價上漲，但這是一種片面的看法。不論市政府是否搬遷，高新區(qū)的位置在那里擺著，區(qū)位優(yōu)勢是藍谷、即墨、城陽等區(qū)域無法比擬的。高鐵站、健身中心（奧體中心）、健康中心（原人民醫(yī)院項目）等大的市政項目也在那里擺著。

青島喊著學深圳，可是行動上差的遠呢。光喊口號不行。在太平角一路對面的海岸上，竟然有人在沙灘上的一處違法建筑里開起了咖啡館。誰這么牛，后臺這么硬？

當今環(huán)境，哪個城市能吸引外來人口，那個城市就有希望。青島最需要的是開放自己的胸懷，放下領導們的官架子，不要排外，特別是排斥東北人的心態(tài)，要學會包容。心有多大，你的發(fā)展前景就有多大。廣闊的海洋，不應該讓人變得那么膚淺，天天跟濟南爭山東資源，永遠不會做強做大。青島的目標應當是韓國的釜山，日本的大阪橫濱，跟日韓合作競爭才是你的定位！濟南人留！