開發(fā)商達到交付商品房條件向業(yè)主交付商品房，前期為“管理小區(qū)”，開發(fā)商與其選定的物業(yè)管理服務公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》，將小區(qū)物業(yè)服務工作“交”該物業(yè)；

物業(yè)可以說是：開發(fā)商的“雇傭軍”；

小區(qū)業(yè)主入駐后，可以團結(jié)一致，“推翻”開發(fā)商“統(tǒng)治”，這需要小區(qū)業(yè)主共同召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會（具有代表性的業(yè)主個體委員組成），報當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案，可以擁有公章；

業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主的“代言人”，代表業(yè)主利益，代表廣大業(yè)主處理關于業(yè)主權益事務，執(zhí)行小區(qū)業(yè)主大會決策。

小區(qū)業(yè)主團結(jié)一致，可以將“前期物業(yè)服務公司”罷免，與新物業(yè)服務公司簽訂正式《物業(yè)管理服務合同》，開始新的物業(yè)服務。

據(jù)我所知，有的小區(qū)也采取：不雇傭物業(yè)服務公司管理小區(qū)，實行小區(qū)物業(yè) 管理自治；小區(qū)業(yè)主們（或由業(yè)主委員會）選擇小區(qū)服務人員，有的需要專業(yè)人員進行的工作也聘請/承接給相關專業(yè)服務人員完成，這樣小區(qū)物業(yè)管理保持井井有條。

言歸正題，買賣停車位/庫，從物權法角度應是所有權（物權）的轉(zhuǎn)讓，一般，即不動產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓；

前提是，開發(fā)商必需具有所出賣停車位/庫的合法不動產(chǎn)（物）權；一般，開發(fā)商出賣的停車位不具有合法不動產(chǎn)物權，開發(fā)商不得出賣其；

開發(fā)商也拿不出停車位合法不動產(chǎn)權憑證，不能為“購買”業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票，而只能是普通收據(jù)！

因此，開發(fā)商不能買賣以上所說停車位，也辦理不出不動產(chǎn)權證。

開發(fā)商將不能出賣的停車位賣予業(yè)主，并同前期物業(yè)服務公司惡意串通：非逼業(yè)主買車位，不買不允進小區(qū)，只“賣”不租等。此現(xiàn)象屢禁不止，是開發(fā)商在鉆業(yè)主不知，以及業(yè)主還沒有形成和力，有關部門監(jiān)管不嚴等空子，逼迫性地強制購買，

屬于侵犯業(yè)主合法權益行為。涉及廣大業(yè)主民生關切！應由有關部門及時進行解決。

業(yè)主才是物業(yè)的主人，現(xiàn)在是物業(yè)反而成了開發(fā)商的狗腿子，業(yè)主可以召開業(yè)委會讓物業(yè)混蛋，重新聘請物業(yè)公司。你的問題不準確，應該是開發(fā)商在賣車位而不是物業(yè)，可能你們的小區(qū)物業(yè)是開發(fā)商的狗腿子

停車問題的背景介紹雖太簡單，但也看出來，這是不同的利益團體之間艱難的博弈。

問題提出的重點不是物業(yè)賣車位，而是沒有買車位的業(yè)主，開車進小區(qū):不讓停！不讓停！

這里首先要說明的是，在小區(qū)買了房成為業(yè)主不是想當然必須提供給業(yè)主停車的理由。在一個封閉小區(qū)，業(yè)主正常能夠停車，需滿足以下任一個條件:

1、有合法買賣或租賃的固定車位;

2、有空余的臨時機動車位。

其次，正規(guī)的物業(yè)公司是不允許在小區(qū)綠化帶、消防通道等不宜停車區(qū)域安排停車的。如果小區(qū)所有臨時車位都滿了，當然不會再允許其他臨時車輛進入隨意停放。

那么小區(qū)物業(yè)不讓未買車位的車進入停放，其背景到底是怎樣的呢？

這里面有可能涉及到第三種灰色、缺乏監(jiān)管的車位租售問題，這也是很多人對此耿耿于懷的。

三四線城市新商品化住宅，車位配比較高，比如車位比達到1:1或以上，當?shù)厥忻袼郊臆囐徺I量不是很高，城市街道的非干道兩側(cè)，人行道上都可以隨意停車，交警部門一般不處罰這一類違停，換言之，業(yè)主們購買租用小區(qū)車位的意愿不強烈。

對于這里的開發(fā)商來說，這就尷尬了。花了大價錢作為小區(qū)配套而建的地下車位，無論是產(chǎn)權車位還是規(guī)劃外的人防車位，因為無人購買(產(chǎn)權或使用權)而導致這部分投資遲遲不能回籠，于是就動起了“只售不租″的腦筋。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，與當?shù)氐墓芾碚邎?zhí)行力度有很大關系。

這大概是提問人遇到的困惑最大的可能性。

由于一個地下車位的開發(fā)成本約在十萬元，這個價格在三四線城市不是很親民，車位賣低了，開發(fā)商賺不了錢，價格賣高了，業(yè)主們又不接受！于是開發(fā)商選擇寧可空著車位，按月繳納車位管理費也不出租，人為造成車位緊張的狀況。

如是以上狀況，業(yè)主為難物業(yè)公司:讓你停到地產(chǎn)公司的待售車位上是沒有道理的。這些車位的使用權還在開發(fā)公司手上，物業(yè)公司收取了管理費，就要保證這些車位不被他人占用。

現(xiàn)在回到提問人的問題，該怎么辦呢？

筆者建議如下:

1、向當?shù)氐恼块T投訴吧，以解開發(fā)商產(chǎn)權車位只售不租的困局。一旦政府下令:未售車位必須出租，那你就可以順利的租一個。

2、如果第1個方法無效，那還是買一個吧。反正隨著以后私家車越來越多，僧多粥少的局面還是會出現(xiàn)。你不買一定會有人先買。近聞浙江一老兄一下子買了小區(qū)300多個車位，令同小區(qū)其他業(yè)主六神無主，也到處在問怎么辦，怎么辦？

你說，萬一你們小區(qū)也出來一個奇人，那咋辦呢？

筆者所在的小區(qū)就是這樣的，地面上無車位，小車電單車不允許（消防車救護車有專用通道）進入。地下車庫里的車位只賣不出租。剛開始前半年也有矛盾和沖突，一種情況是個別業(yè)主認為自己有權開車進入地庫停車，不讓進就用車堵進入口，其他買了車位的車也別進去。安保員先是講道理動員開走，如果不聽呼喚安保隊強行挪車。有次一個業(yè)主開車堵了入口，借著酒勁大罵安保，還追打。結(jié)果是來了6名安保用盾牌和防暴杈收拾了該業(yè)主，并報警，直到警察來了還被壓在地上。處理結(jié)果很重的，據(jù)說該業(yè)主幾個月都沒在小區(qū)露面。另一種是在地下車庫買了車位，在識別系統(tǒng)錄入的是A車，業(yè)主開B車也不能進入。對占用他人車位也有辦法處理，只要車位主人有反映，安保會很快趕到現(xiàn)場連系占位車主要求挪車（一般都是地庫電梯口近處占的時侯多）停回自家車位。對聯(lián)系不上的安保挪車后鎖起來，挪車費每次100元，停車費每小時5元。不交別開走車。

通過制度與金錢/肉體的撞擊與對抗，磨合順了秩序也建立起來了。小區(qū)里2700多戶業(yè)主居住上萬人，地面無車，環(huán)境好且安全絕大多數(shù)比較滿意。

其實這個問題不僅是部分業(yè)主困擾，物業(yè)公司也困擾。物業(yè)公司有權利賣車位嗎？物業(yè)公司沒有這個權利。那么誰能有權利出售小區(qū)地下車庫內(nèi)的非小區(qū)集體共有產(chǎn)權的車位呢？地廠商才可能會有賣這樣車位的權利。那么，物業(yè)公司希望看到這樣的車位出售嗎？鬼才希望這樣呢。物業(yè)公司更不喜歡這樣的事情，但是物業(yè)公司沒有阻止人家的能力，也沒有那個權利。

就如這個問題，不買車位就不讓業(yè)主停車。這個問題也是困擾物業(yè)的問題。原本來說，如果每個業(yè)主或者司機朋友們能夠做到，有序停車，不亂停亂放，那么這個規(guī)定就完全可以取消。可現(xiàn)實當中的小區(qū)車庫里，業(yè)主們?yōu)榱藗€人方便而亂停亂放的現(xiàn)象是屢禁不止。有的業(yè)主，自認為自己臨時辦事，就幾個小時時間，隨意停在別人的車位也是大家都可能理解的事，可是大家想過沒有，一個小區(qū)有多少輛車，只要是每20個車主會有一個車主有這樣的想法，都認為自己是個列，那么對于整個小區(qū)來說，會有多少亂停亂放的車輛？又會有多少因為你亂停而被影響的其他車主？你認為你臨時有事，別人會不會因為你的臨時違規(guī)而被影響？所以一些沒有規(guī)定無車位業(yè)主禁止進入車庫的小區(qū)里，車庫都存在著嚴重的亂停亂放導致業(yè)主經(jīng)常投訴，吵鬧的現(xiàn)象。您能說這個事完全都是物業(yè)的責任嗎。

當然，我之所以這么說，并不是說我就支持物業(yè)公司這樣的做法。本身我也覺得物業(yè)公司這樣的決定是錯誤的，也是沒有權利的。但是，我們的一些司機或者車主也確實應該相互體諒，遵守車庫的停車要求，這樣大家都方便。

我們有的業(yè)主，或者是買了車位，或者是租了車位。當在開車回車位時卻發(fā)現(xiàn)自己的車位被別人停車了，那么車位的使用人就會非常不滿，去投訴到物業(yè)公司，這個也能理解。有人會說，物業(yè)公司既然收了停車費，那么就理所當然的負責擁有車位使用權利的車位不被他人占用，可是車是四個輪子，速度比工作人員快，車庫面積又大，工作人員無法做到每個車輛進庫時都能隨時跟隨，這樣就避免不了車位被占用的現(xiàn)象發(fā)生。而又會有很多沒有固定車位的業(yè)主就會鉆工作人員忙不過來的空子，把車亂停不說，還故意把車上的電話號碼取走，因為一些車主也擔心車位的真正主人打電話讓他挪車。就這樣，可以隨意進車的同時，隨意亂停車現(xiàn)象也就越發(fā)的頻繁，最后無論是有車位的業(yè)主還是老是因為車位被占而遭到投訴和不滿的物業(yè)公司都無奈了。

最后，說一下，物業(yè)公司這樣的規(guī)定好與不好，我們可以通過召開業(yè)主大會來決議。也可以通過業(yè)主大會來成立自己小區(qū)的業(yè)委會并授權業(yè)委會讓物業(yè)公司執(zhí)行業(yè)主大會的要求。但是，我們業(yè)主作為小區(qū)的主人，也要共同來提高我們的個人素質(zhì)，多為別人著想一些，共同維護好小區(qū)，維護小區(qū)的環(huán)境，遵守小區(qū)的公約，共同建立一個有序的美好家園。

法律對物業(yè)的規(guī)范這一塊還是缺乏約束，很多對業(yè)主可行的便利和業(yè)主本身的權益都因為法律沒規(guī)定而被物業(yè)獨斷專行，這是很無奈的事情。我想沒點什么特例發(fā)生，也引起不到法制對物業(yè)的重新定義。

業(yè)主購房時，開發(fā)商的房價已算了公攤面積，按理車位都是業(yè)主的。而到物業(yè)來管理就又變權益了，退一萬步來講，就算車位所有權歸屬物業(yè)，業(yè)主沒買車位按租收費，也不能收那么貴，5元/小時，這就是強賣性質(zhì)。這個收費標準是怎樣來的，有通過國家權威部門定價嗎？小區(qū)業(yè)主是物業(yè)服務的唯一對象，物業(yè)是想盡一切辦法從業(yè)主那里賺錢，目無法紀，誰來管？只能業(yè)主齊心抗議，找政府職能門解決。

不買車位就應該不讓進，本來小區(qū)公共區(qū)域已經(jīng)只能算人行了，讓買車位的時候不買都想免費停一分錢不花，車位不夠了看著別人進出這么方便就想鬧事兒自己免費，憑什么什么都隨你的意思小區(qū)是你自己家的？還有一個如果小區(qū)都讓進車那小區(qū)里還有人能走的地兒嗎？一群小區(qū)里的刁民只考慮自己利益從來不管別人死活。罵人的那種人你素質(zhì)在哪？難道就因為人家干了物業(yè)就該被你罵交了物業(yè)費就應該是孫子？我小區(qū)的我物業(yè)費按時交，物業(yè)做的不好就讓業(yè)委會仲裁該換就換但是人家在一天就對人尊重一天，都是相對的你對別人笑難道別人還不會對你笑，你對別人露出犬牙難道別人還等著讓你咬？

全體業(yè)主出發(fā)，把物業(yè)打出去，維護業(yè)主的地位和權利，保衛(wèi)自己的家園，我?guī)в泻谏鐣再|(zhì)的物業(yè)公司，全部打光打跑，為正義而戰(zhàn)斗

個人更感覺物業(yè)是"國人奴性"的產(chǎn)物！——自己掏錢買的房子+公攤面積，自己掏錢買的水電氣暖，然后再花錢請人來限制自己使用買來的東西，呵呵，奴性的升華！

這個得分情況，就事論事！

第一類是地下停車位，地下停車位通常有兩種情況，一種是有產(chǎn)權的停車位，其產(chǎn)權一般跟所購商品房同期。其權益受法律保護。這類停車位所有權和使用權完全歸買受人，只有買受人才有權使用和處置，其他業(yè)主無權使用，否則視為侵權。

地下車位還有一種情況，那就是人防車位。人防車位很多業(yè)主理解不透徹，也容易鬧出誤會。

人防車位是應人民防空要求建設的配套設施，在緊急情況或者戰(zhàn)時可以為業(yè)主提供避難場所。

但投資是開發(fā)商投資的，而且成本不菲。一般按照誰投資誰收益的公平原則，地下人防車位產(chǎn)生的收益是歸開發(fā)商的，即開發(fā)商平時擁有使用權。但開發(fā)商開發(fā)完了，車位怎么辦，通常是“賣”給業(yè)主，沒有產(chǎn)權證，通常是給一紙收據(jù)或者合同。

其實就是轉(zhuǎn)讓的使用權。但國家規(guī)定一般不超過20年，所以很多開發(fā)商在賣車位時會附加條款，比如20年后的使用權免費贈送給買受人等等！

所以地下車位，如果業(yè)主沒有付費，物業(yè)是有權不讓業(yè)主停車的，合理合法。

但是地上車位則不同！地上車位是全體業(yè)主的分攤面積建設的，理論上講所有業(yè)主都有免費停車的權利，先到先停。

但在實際操作中，車多位少，有的物業(yè)公司在征得業(yè)委會和物價部門的授權后，會適當收取停車費，收支兩條線，業(yè)委會負責監(jiān)管，扣除人工和維護費后的盈余歸全體業(yè)主按比例分配。

希望我的回答能對各位有所幫助。感謝閱讀！