現在三四線城市房價過萬，五六線小縣城房價在八千至九千的有很多。對于普通百姓來說，小縣城這兩年房價從3、4仟元/平方米，一下翻了一倍，短期內“小地方”的漲價速度令人感到驚嘆。現在，人們在猶豫小縣城房價是否應該買上一套呢？

對此，我們認為，近年來小縣城房價的翻倍上漲，主要原因有三個：首先，本輪房價上漲，有板塊效應。先是一二線城市上漲，后是三四線城市，現在輪到了五六線小縣城房價上漲，這主要是貨幣政策寬松，小縣城房價有補漲的需求。

再者，棚改貨幣化安置。就是國家發改委要求國開行給地方政府發放抵押貸款，而地方政府拿著大量資金都發放給也當地拆遷戶，而當地拆遷戶拿了現金支票后，就直接到附近去購置房產。要知道，小縣城房地產市場盤子很小，經不起拆遷戶的需求入市，結果小縣城房價一個子就竄了上來。

最后，很多農民工到大城市去打工，他們看到了大城市的房價太貴，自己買不起，就決心在家鄉附近的小縣城里買上一套房產，這樣把父母老小接到縣城里居住，而強大的農民工返鄉購房潮，使得小縣城房價也扶搖直上，成為強手貨。

至于未來小縣城的房子是否該買上一套，我認為，如果你購房為的是自居，而且財力也允許，那就把房子買下來，圓上住房夢。但如果，買縣城的房子是想投資，待漲而沽，那恐怕投資的風險會很大。

首先，之前對小縣城房價構成利好的因素正在退去，比如，農民工返鄉購房潮，在集中釋放后會歸于平靜，而且很大一部分是投資性購房需求，一旦房地產蕭條了，這類需求馬上就會降溫。還有棚改貨幣化安置，現在改為實物安置了，投機性購房者正在退出。

再者，小縣城房價上漲，如果按照正常供需關系，不可能短期內出現暴漲，主要是購房需求集種釋放出來的勢頭。而房價這么快的上漲結果是，遠遠脫離了當地居民收入，所以，一旦投機性購房需求退出，房價很可能會出現大起大落。

最后，小縣城人口流出量大，流入量小，各種資源也不多，對外來人口吸引力并不是很大。小縣城在短期內上漲過快，已經積聚了較大的投資風險。大起大落在所難免，而且小縣城也沒搞房地產調控，房價很可能是出現從哪里漲上來，再從哪兒跌下去的情況。

小縣城并非不能買房，如果買房為了自居的話，小縣城高房價也能夠承受，還是不錯的。但是如果投資性購房，目前政策利好已經逝去，當地人支撐不起高房價，很可能從哪里漲上來，再跌回去，所以投資性購房者對小縣城房產還是謹慎為妙。

假如條件允許，大膽買，如下原因：

1、錢留不住：錢是留不住的，不是投資就是拿去七七八八的花掉，或者親戚朋友都會找你借。這兩年的投資還是少動，多少人因為疫情血本無歸，另外就是買房之后，親戚朋友就知道你錢花哪了，不再動這個念頭。

2、錢會貶值：去年一年全球都在印鈔票，錢多了，商品還是那么多，那你手里的錢就不值錢了，留在那邊，又沒有好的去處，那為什么不買個安心，反正小地方要跌也是不大可能，但要漲起來你可是會后悔。

3、房子有用：無論你自己住還是拿去租，都會有一定的回報率，萬一房子不小心升值了，那你就賺大發了。

4、小地方水分不多：房子的土地成本加上建安成本，怎么說都要幾千塊，賣你幾千塊，是有點利潤，但是要說大幅縮水的可能性那也是沒有的，不比大城市，幾萬塊跌個幾千塊太正常了，而你房子一平也才幾千塊，掉個幾百塊，那根本不會影響到你，但是漲個幾千塊，沒買的話，你可能會接受不了。

未來大部分小縣城的房價基本會有兩種情況，一直是比較穩定，漲跌幅都不會太大，另一種就是面臨較大的降價壓力。由于你說的小縣城這兩年翻了一番，如果現在在買，基本就是高位站崗了，所以老亮認為現在不應該買了。

小縣城房價無動力上漲

中國人有一個非常有意思的特質，假設一個人在朝向天空看，如果另一個人看到了，大概率要跟著看一下，然后就會有很多人跟著看，結果第一個看的人打了一個噴嚏，其他人一笑而散。

在很多商品的市場上也存在這同樣的道理，當然房地產市場也不例外。一些小的縣城本來是沒有上漲動力的，但是由于受到周邊或者全國大城市房價的上漲也跟風進行了上漲。這種上漲屬于根本沒有任何動力，所以一旦風停了，這樣的小縣城的房價下跌是最快的，也是最列害的。

上漲動力不足或失去上漲動力

有些小縣城，由于前幾年的棚改進行了貨幣安置，所以推動了房價的快速上漲，一旦棚改完成或棚改不在推進，那么這些縣城也就是失去了上漲的動力。

還有一些縣城，由于前些年實行鄉鎮學校的撤并，原來有些鄉鎮有初中和高中，撤并以后鄉鎮的高中都沒有了，甚至有些鄉鎮連初中都沒有了。在這期間，一些家庭條件尚可的人就到縣城去買房，短時間買房者大量增加，也導致了房價的上漲。但是，幾年以后，能進城買房的家庭基本已經買完了，沒有能力的想買也買不起，所以，這類上漲的動力也幾乎枯竭了。

縣城人口不斷流失

對于大部分小縣城來說，人口基本都是屬于流程狀態。人作為買房的唯一動力在不斷減少，同時，外流人員的房產還要出售，這就會造成房子供給增多，買的人少了，賣的房子多了，降價也就是必然了。

當然，以上的分析是針對絕大多小縣城而言的，也并非所以的小縣城都會如此。比如一些一線城市的衛星城，又或者是本身有非常大的潛力的小縣城可能會是例外的情況。

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個人認為，未來幾年小縣城的房價會逐漸回歸理性、以平穩為主。對于現在該不該買房，最好不要輕率，要理性的對待買房這個問題。

（一）我國的小縣城多達上千個，房價從兩三千到七八千，甚至是上萬的都有，差別非常大。比較一致的看法是房價在四五千左右，算是較合理的。但是，由于多方面的原因，縣城之間的經濟發展不平衡，甚至差距還比較大，房價高的不代表水分就多，比如浙江省的大部分縣城，房價大部分在萬元上下。而有些地方的小縣城，人口少，經濟落后，但房價卻不低，明顯就是虛高。那么未來幾年房價會怎么變化呢？個人的看法是，水分多的會逐漸被擠掉，價格理性回歸是趨勢，房價相對來說是平穩的。

（二）小縣城的房價，甚至是小縣城的未來，大都不被人看好，總認為縣城的人口會越來越少，房子會越來越不值錢，其實這種看法是很片面的。大多數想進城的農村人，首選之地還是小縣城，因為去大城市還沒有那個經濟條件，年輕人是為了好找對象或者只是為了孩子上學，生活的壓力仍然很大。但是，盡管生活壓力大，還是要進城，還必須要買房子，也就是說，房價不會一下子降下來。

（三）至于現在是不是應該買房，這要根據自己的情況作決定。如果是自己居住，那就必須要買，租房子不能解決年輕人的婚姻問題，孩子上學也是個問題。雖然有的地方租房能解決孩子的九年制義務教育問題，上高中又成了新問題，還是要解決買房的問題。如果是投資的話，就不要考慮了，因為小縣城不具備投資的條件，房價不會和大城市那樣上漲，賠錢也是有可能的。

“房住不炒”大大思路會長期保持，小縣城的房價要謹慎對待。

伴隨著國家經濟結構的轉型，房地產行業必將會逐步褪去其原有的“光環”，全國各地的房價走勢總體必然是趨穩的，各個城市間的差異化也將會變的越來越明顯。說的直白一點，全國普漲多萬情況基本上很難再發生，一些城市可能會穩重有漲，一些城市可能會長期持平，而少部分城市可能會出現緩步下跌。

未來決定房價走勢的重要原因可能就是“經濟機構”與“人口結構”。

其實“經濟結構”在一定程度上也就決定了“人口結構”。經濟發展勢頭迅猛的城市，人口流入必將更為明顯，相應的人口也會更加的“年輕化”，這樣的城市綜合發展動力更足，購房的需求也就更加明顯，其中剛性需求的占比也必然較多。，此類城市的房價走勢必然也會持續保持穩定上漲。

反之那些經濟結構落后，發展動力不足的城市，人口外流也將成為一種必然現象，人口老齡化也將加劇，這樣城市的購房需求則肯定會出現“疲軟”，房價基本上就很難出現穩定增長。一些經濟結構嚴重滯后多萬資源枯竭型城市，房價也很可能出現下降。

另外也要考慮房價與通脹之間的潛在關系。

我們手中的現金及資產，每時每刻其實都在承受著“通脹”所帶來的縮水，如果通脹率是5%，那么房價一年增長5%的話，基本上也就相當于沒漲。而房價如果保持不變的話，你的資產實際上就已經出現了貶值，除非房租可以抵御這部分縮水。但小縣城的房租水平往往是比較低的，而且出租率也都較為一般，因此更需要格外的謹慎。

總結：

針對小縣城的房產購買問題，首先要評估城市的經濟走勢及人口結構，如果意識到人口外流較為明顯，建議還是慎重考慮。如果是純剛需客戶，那么也別顧慮太多了，畢竟房子是用來住的，漲跌的意義并沒有那么大。如果是想投資或改善，建議還是綜合評估好再進行考慮。特別是投資方面，建議盡量不要考慮了，也不符合國家的整體發展形勢，未來如果正式實行“房產稅”征收，將會給你帶來更大的持有成本，也很容易讓你“陷入被動”。

以上個人意見僅供參考。

未來小縣城房價平穩！回想起房改前的日子，政府分給自己一套房子，只交了象征性的房租，根本不存在買房的壓力，也不需要為買房子操心勞累。你住著政府的房子，需要維修報告政府即可。那時沒有太多的思考，沒有現在這種買房子的壓力。

進行房改后，自己沒有分到房，還得買房子住。記得是2002年，買了一套120平方(每平方650元)房子，花了近8萬多元。自己手上有3萬多元，與親人借款5萬多元，還款也用了6年多。現在回想起來，感到十分值得，如果按如今房價每平方6000元計算，那我要用72萬元才買得到房子。天啊，真是天文數字啊。

不知什么時候，香港“買樓花”的理念引入我們國家，房子與文物等同，房子越來越值錢，房子越來越增值。房子還分學區房、海景房等等。各地的炒房團也出現了，房爺、房叔、房哥、房姐也出現了，中國從此進入高房價時代。2018年，在某城市買了一套80多平方的房子，房價要過百萬元，要做20年的房奴，想想太辛苦了。誰讓我做房奴？自己很無奈啊。

政府看清楚了高房價的危害性，終于發出“房子是用來住的，不是用來炒的。”政令。剛性購房人不希望房價下跌，最起碼是希望房子保值。大多數購房者希望房價下降，但是真實房價下降又不現實，也會帶來諸多社會矛盾。房價低與房價高兩頭不討好，唯有保持房價的穩定和健康發展了。事實告訴我們，房價應該與經濟發展同步，房子不是文物硬弄成文物，且違反了自然規律，受傷的只能是百姓。

房價平穩是長期的，有條件可以多買一套，不夠條件遲點買房也無仿。

大白話，撈干貨。

自己確實需要長期住就買個差不多的，以滿足硬性條件為主。

不是非要買就租，一般來說租金不貴。

長期看多數小縣城房價會在某一個時間點下跌，資產的下跌是很絕望的。

第一，必須買才買，盡量一步到位

如果你是百強縣，如果你們縣產業非常好，那沒啥說的，你買就是了，你準備長期在這兒生活的話。

如果不是盡量不買，但是如果你必須要上學，必須要面臨給老人養老，或者別的什么必須要的原因，那該買還是要買，但是注意買這種房子就一次到位，你有什么需求就不要折騰了，不要想著我到時候把它賣了再置換，那成本太高了。也沒有什么漲價的潛力。

第二，租金很難上漲

租金的上漲主要是流動人口，或者說你這個地方有廠子，有產業，那么這些人暫時買不起房子，他就需要租房子，小地方的最大特點就是沒產業。

我們可以看到。很多縣城里面的房子修的也是非常漂亮的，很多縣城里平時的日用品也是供給充足的，縣城里也有小學，也有中學，似乎有你需要的所有東西，但是你想在縣城里過個體面的生活，除了公家單位，好像別的也就沒有了，而且供養單位的收入也是比較差的，因為財政比較差。

而買得起房子的人呢，他老早就買了房子了，所以租金一般情況下是不是特別高的。

租金房價比特別低，一般有兩種情況，要么就是特別差的地方，這個地方沒有什么流動性的，你隨便租。要么就是特別好的地方，這個地方未來的預期收入高，現在的房子低，小縣城和京滬一線是兩個極端。

第三，看絕對價格

就看絕對價格，如果絕對價格已經比較高了，比如比16年的時候高了一倍。那就別買了，風險太高了。或者買了，那你就想好了，要長期住，想好未來路怎么走，那也倒也無所謂。

如果絕對價格比較便宜，比如說距離上一步的起漲點，漲幅不到30%，比如說你看租金收入比還是比較高的，比如說你預計未來這個地方的是核心地方啊，他的小學升學率還可以，未來的小學生也是不少的，那就可以買。說白了，足夠便宜。

第四，長期以鄰為壑，被抽水，沒有預期

現在的各地的政策是，大城市放開戶口，資本不再稀缺，也就是說做生意的很多企業去哪里辦都可以，交通發達，但是缺人，缺需求，缺人口卻規模，沒人買東西。

這種競爭帶來的最直接特點就是以鄰為壑，我發展起來了，把你給抽干了。

有的人說我們這個地方是走了一些年輕人啊，大部分的人都沒有走啊，問題是這個世界的特點就是這樣的，大部分人是用來湊數的，只有少部分人受過高等教育的人，腦子比較聰明的人是用來創造財富，改變這個世界。

這些年輕人被抽走，他們去到大城市之后，大部分可能就不愿意回來了，那么這些人怎么辦呢？他們會把老家的一些房子賣掉，去湊一個首付。這是沒有辦法的事情，很多男人要娶媳婦兒，但你有什么辦法呢？

而且我們國家已經從政策上開始確認這種趨勢了，特別是小縣城被吸的可能性非常之大，這個事情只是早晚的事情，我覺得大部分的縣城在未來會有一波跳跌。

第五，什么時候會跌，會有一個臨界點

當然現在還沒有跌，這是為什么呢？第一，房子是個耐用品，他可以長期的放著，即使沒有市場，我依然可以讓他放著，一手房，只要開發商撐得住，二手房就更是這樣了，我只要不賣，對我也沒有影響，那我就可以把它放著不賣。

我說過，價格是一個非常神奇的東西，價格的調整也是需要成本的，你不是去賣菜，不是賣股票，房子的價格，他會到一個臨界點去往下跌。

我想這個臨界點就是常住人口，或者說一個地方一段時間內的固定人口，當人口能達到一定的規模的時候，這個時候她的醫院，學校，超市，商業公園都還有存在的價值，一旦人口跌到某一個法制以下，那立馬就是一波暴跌，因為這個需求是能滿足或者不能滿足的關系，我們現在看日本的很多偏遠的小城市就是這個樣子。

還有一個因素，那就是房產稅的征收，我說過房產稅的稅率不會太高，但是他會像個狗皮膏藥，好房子能賣的出去的房子征收房產稅也無所謂，而如果是差房子的話，你的評估價格越高，你就會交一個稅，如果你既賣不出去，又租不出去，又要交一個狗皮膏藥水，你會怎么辦？你會直接讓他價格歸零。

所以這個才是最大的風險，很多人為房產稅歡呼，但是注意這個可能達不到大家的效果，這只是一種征稅的手段。而且從發達國家的經驗來看，房價越高的地方征收房產稅越高，當地的教育，醫療資源都很好，房價越低的地方，當地的政府就根本沒有稅收，那么對于當地的管理，對于城市的建設就會越來越差，這是一種加強的兩極分化。

所以結論就是，如果是必須要買，如果是滿足一些急需的條件，那就買。

買就一次到位，滿足最低要求，不要想那么多。

大城市的人口吸附是一個以鄰為壑的政策，這個政策只會愈加的加強。

資產價格的下跌往往是閃跌的到一個臨界點，會迅速下跌而不是緩慢。

早做打算為好。

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全國房價普遍上漲，在一線大城市受到調控影響開始收縮穩定之后，不少下游城市的房價開始迅速增長。小縣城也成為了方劑上漲的重要一環。目前全國平均房價為9300多元，不少小縣城依然低于這個平均數，這也意味著不少地區的房價還未達到高點。再加上近些年城市的集中發展趨勢明顯，樓市的發展更是得到了前所未有的機遇。只要發展不停止，樓市的活力就不會消退。

相對來說更多的人不愿意相信小縣城的房價會有什么大的發展，也不相信小縣城的樓市可以持續穩定。但是在大的樓市調控需求之下穩定發展的樓市依然是小縣城也具備的潛質。只不過縣城之間也有區別，縣城內部不同地區也有區別。只要找到了差比所在，那么小縣城的房價還是可以上漲的，這也就滿足了大多數購房者買房不賠錢，有收益的需求。

小縣城也看人口

今年鶴崗成為了樓市的一大熱點話題。鶴崗幾百元的房價給購房者提了醒，收縮型的小縣城會有房價的風險。但是鶴崗幾百元房價的區域都在線城周邊，二線城中心區域的房源價格也在幾千元的水平。因此，房價最終還是看人口。小縣城要發展也需要聚集人口，人口的聚集看的就是縣城的競爭力，地理位置好，資源好的小縣城一定會是村鎮人口最終流動的方向。這樣的小縣城自然可以獲得不錯的發展與樓市的增長。

小縣城看開發商

近幾年大型房企也瞄準了小縣城的市場，尤其是碧桂園成為了攪動小縣城房價的直接因素。大型房企的入駐絕不是空穴來風，而是有真發展與真利好才回來的。所以說緊跟大型房企的布局買房也是小縣城可以考慮的購房方式。

小縣城的房價上漲趨勢是必然，因為樓市從無到有就是購房需求逐步消化的一個階段。但是房價能漲多少，穩定在什么樣的高度就要看當地的總體發展規劃要求，如果小縣城背離自身人口和經濟能力盲目依賴房地產擴大，當地樓市被本地房企壟斷的話，這樣的小縣城最終的發展就會遇到極大的瓶頸，購房也應該當小心。話說回來，房子應該回歸居住的本質，如果僅從居住的需求來看，小縣城買房并沒有什么好講究的了。

未來小縣城房價基本上是有價無市，現在基本上都是5000到8000一平米，你要是有錢又是自住的話買就買了，無所謂，要投資的話還是在等等看。離一二線城市近的縣城房價可能會升值，偏遠山區就不好說了。

值得，非常值得

1，未來縣城房價不會跌 ，只會漲，有可能慢慢上漲，也有可能暴漲。如果你有錢就趕緊上車吧。剛需的話趕緊買，炒房的話不建議

2，物價上漲，錢越來越不值錢。如果你把錢放在銀行里，錢會不斷的貶值，花錢買房是一個很好印制通貨膨脹的措施，而且買房貸款是一個很好的融資方式，對于普通人來說，沒有比買房貸款更好的融資方式了。

3，為什么有人唱衰縣城房價。兩個字：眼紅，典型的吃不到葡萄說葡萄酸。很多農村的人在老家蓋幾層樓裝修的漂漂亮亮，一年又住不了幾天，白白浪費。農村有個地方住就行了，沒必要蓋那么豪華那么漂亮

4，縣城的教育醫療生活等較為便利，孩子讀書，老人看病，年輕人逛街購物非常方便，搬到縣城住非常不錯。

5，縣城人口太少的不值得買，如果你老家縣城 總人口在一二十萬的話，最好不要買。