寫在前面
什么是升職空間,就是低價買入,高價賣出,其中的差價就是升值部分。
昆明共下轄14個縣級行政區(qū)劃,主城6個區(qū),五華、盤龍、官渡、西山、呈貢、晉寧。這里講下,高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、度假區(qū)不是行政區(qū)劃,只是開發(fā)區(qū),很多人會混淆,他們都屬于主城6個區(qū)范圍,另外東川區(qū)遠離主城,不在討論范圍。
當前,昆明的房價已經(jīng)不算低,本段結尾有個表格,大家可看看。2019年昆明的房價收入比是10,排在全國第36位。也就是說在昆明,普通家庭不吃不喝要10年才能買得起房子。再刨去日常生活消費,要20-30年才能買得起房。這種情況下,你們認為還有多少升值空間?
哪里能升值?就是新區(qū)!
中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展到今天,很多城市的老城區(qū)逐漸式微,老城區(qū)的發(fā)展容量和配套設施已經(jīng)不能支撐城市的發(fā)展,所以很多城市不可避免的就要向外擴張,發(fā)展新區(qū)。昆明也不例外,也有新區(qū)!
云南的城鎮(zhèn)化率不到50%,比全國平均水平低很多,而昆明又是云南唯一的大城市,隨著城鎮(zhèn)化率提高,會有更多人到昆明定居。這還不算因為春城的氣候來旅居的人。在中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的最后10年里,有一部分新區(qū),一定是能夠發(fā)展起來的,昆明的新區(qū)必將成為這個城市房價漲幅最高的區(qū)域。上海浦東新區(qū)、天津的濱海新區(qū)、成都的天府新區(qū)等就是過去城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個個典型案例。
哪里是新區(qū)?可要找準!
新區(qū)不是一個地方,而是一個相對于老城區(qū)的概念,是正在快速發(fā)展建設的區(qū)域。從這個角度看,昆明主要有6個區(qū)域,都照顧到6個市轄區(qū),每個區(qū)一個。一是五華區(qū)的西北新區(qū),二是盤龍區(qū)的北部山水新城,三是官渡區(qū)的空港新區(qū)(就是所謂的滇中新區(qū)核心區(qū)),四是西山區(qū)的環(huán)滇池沿線片區(qū),五是呈貢的吳家營雨花片區(qū),六是晉寧的古滇片區(qū)。
上述區(qū)域,要么有獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢,比如大學城、長水機場、高鐵南站;要么有國家和省重大項目加持,比如國家植物博物館、阜外醫(yī)院醫(yī)療中心;要么有巨大利好和廣闊發(fā)展前景,比如滇中引水后滇池水質全面改善,大健康產業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)成為朝陽產業(yè)并快速發(fā)展。
另外,我們上面說過,升值就是低買高賣。6個新區(qū)中,北部山水、西北新城、西山草海片區(qū)等區(qū)域的價格已經(jīng)處于高位,升值套利空間不大,不值得老百姓投資血汗錢。綜合考慮,個人認為,最好的區(qū)域就在官渡區(qū)會展中心到晉寧的環(huán)滇池一線,以及官渡區(qū)空港新區(qū)等區(qū)域。
想升值?要有眼光和耐心!
目前,大部分新區(qū)建設還相對滯后,基礎設施還沒完全成型,處于一個去買房又不方便,但是不去買房又怕錯過機會的糾結態(tài)勢,非常尷尬。
因此,要睜大眼睛并結合自己兜里有多少米綜合考慮。選對一些新區(qū)去買房,在價格相對低的時候買入,并持有一段時間(就算養(yǎng)個?殺了吃肉,你也要等它長大長胖吧),相當于買了這個區(qū)域的股票。要升值套利,就要看對了且有耐心,未來才能收獲一波房價上漲紅利,這是城鎮(zhèn)化發(fā)展留給我們的最后機會。
但是,新區(qū)是一把雙刃劍,如果一旦選錯,未來房價漲幅不大不說,甚至后期連基本的配套都跟不上、補不齊,連住都住得不方便,甚至淪為鬼城。