現在不少地方首套房貸利率已經超過6%，和國家基準利率4.9%相比上浮超過20%。首套房貸利率上浮將加重剛需住房者負擔，提高住房基本需求成本，是無益于穩定房價的。

現在國家利率已經市場化，銀行可以根據市場情況提高或降低貸款利率，因此，首套房貸上浮主要是各商業銀行自己決定的，但是為了調控房價，監管部門對住房貸款利率也有監管要求。

比如，人民銀行副行長在最近國務院吹風會上表示，貸款利率改革后，銀行貸款參考利率不再使用國家基準利率，改為參考LPR確定貸款利率，但是對住房貸款來，要保持“總額不增，利率不降。”

既然“總額不增”，那就是說用于住房貸款的總額度是受控制的，這樣可以防止過多資金流入房地產，有助于“住房不炒”，根據供求關系，如果貸款買房的人多，利率就會提高，如果貸款買房的人少，就會降低，屬于正常調節機制。

“利率不降”就很難讓人理解了，尤其是首套房，作為居民的基本需求，為什么不允許利率下降呢？LPR機制已經開始運行，通過18家銀行報價最后形成的5年以上貸款參考利率是4.85%，比之前的基準利率4.9%略有降低，按說貸款應該在這個基礎上浮動，尤其是首套房利率，也應該下降才對。

如果說為了控制房價，我認為提高首套房利率更會刺激房價上漲，因為首套房都是剛需自住房，無論價格高低都要購買，利率上浮只能增加剛需的成本，比如70萬等額本息貸款20年，利息大約是40萬，上浮20%就多還8萬元，這必然計入房價成本。既然剛需購房成本增加，說明房屋價格升高了，二套房、三套房、二手房、出租房價格也都會水漲船高，無益于穩定房價。

所以控制房價保持剛需住房價格穩定是關鍵，不宜提高首套房貸利率，在首套房價格穩定的基礎上，去調控二套、三套、多套房的貸款利率，提高炒房者的成本，才是落實“住房不炒”的有效措施。

首套房貸為什么要上浮？真的找不到很好的理由。

由于一季度國內房地產市場初顯全面復蘇跡象。4月份至今，各地房地產調控政策密集出臺。與此同時，銀行房貸利率也由今年一季度的逐步下滑，轉向4月、5月份的停止下滑并且上漲。近日，又傳出南京、寧波等地銀行紛紛上調首套房貸利率的消息。目前，全國首套房貸利率有重新上漲的趨勢。

今年一季度全國房價為何會出現反彈跡象？這主要有二個原因：一是，部分三四線城市政府紛紛給房地產調控松綁。有的是人才引進落戶政策放寬，有的是放松了限購政策，這樣各地房價又出現上漲。二是年初有一個月出現二次全面降準，使銀行流動性充裕，于是大量資金流向房地產業。同時，首套房貸利率年初終止上漲，出現了下調的趨勢，這在一二線城市銀行房貸中尤為明顯。

那么，這次全國首套房貸利率又開始止跌回升，背后究竟有啥目的呢？首先，配合當地房地產調控，來遏制房地產投機行為。近期部分二三線城市紛紛上調首套房貸利率，就是想通過上調貸款者的購房成本，來調控房價。因為，房貸利率上調了，投資者的購房成本上升了，會影響到投機炒房者的購房意愿，以及對未來房價上漲的預期。

再者，讓普通購房家庭冷靜下來，謹慎買房。之前由于房價大漲。現在很多家庭本來并不準備買房，但是看到周邊的房價在快速上漲，所以他們生怕現在不買房，以后就更沒機會買房了，這樣便匆匆步入買房隊列，一下子積蓄起大量的購房需求。而通過上調首套房利率，增加購房者房貸成本，讓這些人能冷靜下來，遲一些再賣房，房價可能會便宜些。

再者，我國的利率已經開始市場化，特別是貸款利率。目前房屋作為抵押貸款處于低利率水平。假如銀行要貸款給中小微企業收取7-8%的利率，而貸款給房貸購房者具有5-6%。更何況企業貸款一般也就幾年時間，而房貸要二三十年，收取過低的利息，銀行風險實在太大。在銀行看來，較高的房價已與其承擔的利率風險不匹配。

最后，隨著各地房價上漲，銀行為了防范金融風險，也必須要上調首套房貸利率。目前全國房價處于高位，如果受到樓市調控的影響，房地產市場交投清淡，投機風險無疑會不斷釋放，房價下跌或經濟不景氣，貸款人屆時還不出房貸該怎么辦呢？所以，現在只有大幅上浮利率在一定程度上進行風險補償，即使未來還不起也能收回較多的本息。

首套房利率上調的目的是為什么？這主要是配合當地政府對房地產的調控，通過提升房貸成本，來遏制是投機性房價上漲，此外，隨著房價的上漲，銀行做房地產業務如同雞脅，如果上調房貸利率，那就會對銀行房貸風險給予補償。當然，上調房貸利率，可改變房價上漲預期，遏制非理性的購房需求集中購房，讓這部分人能夠冷靜下來。總之，首套房貸利率上調短期會對剛需群體有所傷害，不過長期來看，如果房價跌了，剛需購房壓力減輕了，這樣更有利于中國經濟發展。

首套房利率上調，目的是抑制炒房，卻又并非抑制炒房的最佳手段。

顯而易見，上調首套房利率，是為了抑制炒房。可是，在筆者看來，這卻又是一個與解決剛需住房需求相悖的舉措。甚至，這一做法讓人費解。

首先，首套房利率上升，對房地產過熱會起到一定抑制作用。

這個作用就是，部分剛需一族沒有能力購買新房。這一舉措，會抵消一部分剛需一族的購買力。

這樣，原本由剛需一族提供的熱度降溫了。

第二，但是，首套房利率上升，某種意義上卻又起到了相反的作用。

抑制炒房的目標應該是多套房產擁有者，而不是首套房購買者。

首套房利率上調，意味著首套房購買者需要付出更多的購房成本，購房壓力加大，甚至會讓首套房購買者的購買愿望成空。

而首套房購買者，絕大部分應該屬于剛需的范疇。

那么，提高首套房利率，是解決剛需的難題，還是抑制剛需呢？

第三，讓房地產降溫，應該是對惡意抬高價格者進行整治。

擁有多套房的人或者組織，利用杠桿炒房惡意抬高房價的人或組織，這些應該屬于被嚴懲的對象。

目前，限售措施起到了一定的效果，但限購卻依然沒有起到絕對性的作用。

而上調首套房利率，對炒房者意義不大。

所以，首套房利率上調，其目的是抑制炒房，卻又并非抑制炒房的最佳手段。

　　問的應當是原因，而非目的，比如什么造就首套房利率上調，因為首套房利率上調不是主觀引起，而是由客觀原因導致利率上調，不存在主觀的目的性。

　　2018年經濟較為糟糕，包括美聯儲不斷加息和中美貿易戰所致。可以說，行行都不好，互聯網紛紛裁員擠泡沫，影視迎來寒冬，藥品遭受假疫苗等等，而在金融方面顯而易見——資金短缺，連續降準。

　　2018年未見強有力的房控政策，與往年一樣不痛不癢，因此首套房利率大幅上浮房控政策應當不是主要原因，但并不排除監管部門存在利率方面的窗口指導。

　　住房利率大幅上浮主要原因是經濟不景氣，市場資金短缺，存在供給不足。即流向企業的錢都不夠，哪有錢流向房地產？

　　我國的利率開始市場化，特別是貸款利率，而房屋作為抵押貸款處于低利率水平。假設銀行有一百塊錢貸給企業可獲得6%的收益率，而貸給購房者只有4.9%，那么銀行會貸給誰呢？何況企業的貸款一般是幾年，而房貸幾十年，存在較大的利率風險。

　　特別是當下住房價格處于高位，交投清淡的背景下，風險無疑在不斷增大，萬一房價下跌或經濟不景氣貸款人還不起房貸怎么辦？而大幅的上浮利率存在一定的風險補償，即使未來還不起也能收回較多的本息。

相信很多人在買房時都會糾結買房的時候貸款多少年?也不清楚公積金貸款購房的政策，如果都要等到買房時再了解就來不及了。是5年？10年？20年？還是漫長的30年呢？今天我們就來說一說買房貸款多少年最劃算？5年、10年、30年利息差距很大首先大家要知道，個人住房貸款的最長期限是30年；個人商業用房貸款的最長期限是10年；申請人男的年齡不能超過60歲，女的年齡不能超過55歲，否則不予批準。

選擇短期1-10年期貸款的人呢？有兩個原因：一個原因是天生不喜歡欠錢，早還早輕松；第二個原因就是短期內還清給銀行的利息就少了很多，不會白白便宜了銀行！

選擇30年期貸款的人大概有三個原因：第一，確實是沒有錢，每個月的工資也不是很高，經濟條件決定只能選擇30年；第二，有投資

眼光，每個月給銀行的錢還不如拿去投資、理財，好的話也許賺的更多；第三，眼光長遠，房貸一旦申請了是不會變的，但是經濟發展和工資水平會增加，人民幣貶值，這樣算自己還賺了一筆！

目前我國施行統一的住房公積金貸款利率，五年以上的是3.25%，五年以下的是2.75%。

但是每個購房者的實際情況不一樣，所以在選擇購房貸款時因人而異，個人建議一般購房者選擇15-20年的還款期限比較合適，支付的利息總額也比較合理，不會因為月供而影響正常生活，那樣就不劃算了。

首套房貸款利率為什么要上浮？對于這個問題，我們可以做個換位思考，假如你是銀行的行長，現在來銀行申請房貸的人很多，而且有些人可以接受上浮更高的利率，你可以賺更多的錢，那你會不會把利率上浮起來？

大家要明白一個道理，銀行是一個商業機構，商業機構的核心目的就是為了盈利，所以銀行的日常經營行為都是圍繞利潤來展開的，怎么做可以獲得更高的利潤，他們就怎么做，上浮房貸利率也是一樣的道理。

目前我國央行已經放開了對銀行貸款利率的限制，各大銀行可以根據實際市場的情況來自主定價，既可以上浮更高的貸款利率，也可以下浮較高的貸款利率，因此銀行在實際執行的過程當中，不同的人，不同的城市，不同的時間點，房貸利率都是有較大的差別的。

當然具體來說，銀行之所以會對首套房上浮更高的利率，我覺得主要有幾個原因。

第一、資金成本的上升。

以前銀行可以躺著賺錢，因為當時銀行競爭沒有那么激烈，各大銀行吸收存款比較容易，所以首套房的利率其實并沒有那么高，很多都是按照基準利率來執行。

但是最近幾年隨著銀行之間的競爭不斷加劇，再加上社會上其他理財產品的競爭，目前銀行吸收存款的難度是非常大的。比如最近兩年各大銀行就經常面臨存款緊張的局面，為了能夠吸收到更多的存款，銀行最常見的競爭手段就是上浮更高的存款利率，所以我們看到目前有些銀行在實際吸收存款的時候都會上浮更高的利率，大部分銀行都會在基準利率的基礎上上浮30%~50%之間，甚至有些小銀行能夠在基準利率的基礎上上浮100%。

大家都知道銀行用于發放房貸的資金主要來源于銀行所吸收的存款，如果存款的利率上升了，那資金的成本就會上升，對應的銀行的貸款利率肯定會上升的，畢竟銀行賺取的就是一個利差，目前大部分銀行的利差大概是在2％~3%之間，這意味著如果銀行的平均存款利率達到3.58%，那對應的平均貸款利率必須達到5.58%以上才不會壓縮銀行的利潤。而目前5年期以上的貸款基準利率是4.9%，想要達到5.58%的利率，那銀行就必須上浮10％以上。

所以銀行首套房利率上浮最直接的原因就是資金成本的上升，如果銀行資金成本下降，那房貸利率其實也會跟著下降了。比如丹麥最近一段時間就實行了負利利率房貸，借1萬塊錢連本帶息到期只需要還9950多塊錢就可以。而丹麥的房貸利率之所以是負數的，根本的原因是因為丹麥銀行機構吸收存款的成本比較低，居民均存款是零利率甚至是負利率。

第二、樓市需求相對比較旺盛。

雖然目前我國的樓市已經來到了一個關鍵的節點，未來購房的人群肯定會減少，甚至有些人認為目前我國的樓市是有價無市，但如果大家認真的去做過市場調研就會發現，實際上目前買房的人真的不少，這說明目前的樓市還是有較為旺盛的需求的。

正因為有這種需求的支撐，所以目前去銀行申請房貸的人還是相對比較多的。當申請房貸的人比較多的時候，銀行肯定是會擇優放款，擇高放款。在這種情況下，即便銀行上浮更高的利率，仍然有很多人會愿意接受，所以能賺更多的利潤，為什么銀行不上浮利率呢？

雖然對于樓市需求比較旺盛這種說法，很多人都會出來反對，但不可否認的是目前樓市確實存在較多的需求，這種需求既有剛需客也有投資客。這一點可以從2018年各大房企業績的飆升看出來，雖然有一些開發商一直在喊著活下去，但是2018年銷量卻飆升百分之三四十。

正因為購房需求一直存在，一旦房貸利率下降，大家購房的成本下降了，那購房人群就會增加，反過來又會刺激銀行上浮房貸利率，所以我們看到銀行房貸利率基本上都是反反復復的波動的。

第三、房產調控政策的要求。

過去幾年我國很多城市的房價都出現了較快的上漲，甚至有些城市一年的漲幅就可以達到20%以上，過快的房價上漲不僅會影響到居民的住房需求，更關鍵的是房價的上漲對社會經濟的發展產生了較大的擠出效應，比如最近10年我國社會消費品零售總額每年的增長率一直在下降，這就是一個很直觀的表現。如果房價繼續上漲，不僅會對我國經濟產生更大的影響，影響內需的發展，更關鍵的是會形成一定的泡沫，存在較大的系統性風險。

所以最近兩年我國從上到下一直都在嚴控房價的發展，房子是用來住的，而不是用來炒的已經成為了房產調控的重要基調。而且最近兩年我國調控房價也從常見的行政手段上升到了金融調控手段，通過控制銀行信貸投放以及房貸利率來達到調控的目的。

當然這種調控并不是說直接限制銀行利率必須上浮多少，而是通過限制銀行房貸的比例來造成銀行用于發放房貸資金的緊張，從而迫使銀行上浮更高的利率。比如監管部門就要求有些銀行用于發放住房貸款的比例不能超過當年新增貸款總額的40%，在這種調控政策之下，銀行可用于發放房貸的資金是相對比較少的，所以銀行就只能上浮更高的利率。

首套房利率上調目的是為了抑制投資性炒房，為房地產市場降溫，預防金融風險。

利率提升，最直觀的影響有三個：

1、買房人要支付更多的利息，每月要還的房貸月供增加，經濟壓力增加；

2、銀行收益增加，同樣時間能夠收回更多的錢；

3、收入較低群體會仔細計算家庭月收入能否支撐月供，延遲買房計劃；

由于之前不動產信息沒有全國聯網，所以每個人在不同的城市都能按首套房貸款，投資性買房比例極高。

炒房客眾多，推高了房價，而過高的杠桿率，則加大了金融風險。一旦房價出現下降，無數人棄房斷供的話，則銀行會成為最大的房東。

房子的流動性是極差的，一旦銀行貸款成為壞賬，而房子又不能變現的話，銀行將承受極大壓力。假如房貸占銀行貸款的比例過高，則部分銀行會有破產的風險。

截至2018年6月份，全國首套房平均利率已經突破5.64%，部分城市已經達到6%，利率上漲趨勢還會繼續。

利率上漲抑制炒房的同時，普通剛需家庭要為房貸付出更多，不得不壓縮消費，這是消費增速下降的重要原因。

首套房利率上調的目的是為什么？在目前如此敏感時間點，政府提高首套房的貸款利率，目的無疑是打壓炒房客，保持房地產市場穩定，繼續落實“房住不炒”樓市政策。

2019年一季度各地樓市有反彈跡象，政府提高首套房利率是告訴大家，“房住不炒”不會動搖。

2019年一季度各地房地產市場都有復蘇的跡象，特別是房價又有暴漲的趨勢。政府為了推動城市化水平積極開展的戶籍落戶放寬政策，間接給一二線城市房地產市場帶來了大量需求，提振房地產市場的信心。

因此在這一個關鍵的時間點，政府繼續提高首套房利率是表明政府的態勢，“房住不炒”的樓市調控政策是不會變化的。首套房提高利率實際作用大于象征作用。畢竟首套房利率上浮15-20%在各個城市已經執行了大半年，降低也才一個月左右。但對房地產市場信心不可避免產生消極作用，對炒房客可以說是噩耗。

提高首套房利率不會抑制剛需，只會提高炒房客的成本

地產專家說提高首套房利息抑制剛需，這個判斷其實有問題的。下面我和大家詳細分析一下。

1、首先我們要先說清楚什么是房地產市場剛需。

剛需就是剛性需求，剛性就是沒有退路，必須要有的意思。如果不買房子，生活就會發生問題。就比如買飯就是每個人的剛性需求，因為不吃飯人會死，生活就繼續不下去了。就比如買水就是每個人的剛性需求，因為不喝水人會渴。房子的剛性需求就是：小夫妻要結婚，不買房沒地方住沒法結婚叫剛需；孩子長大了，房子房間不夠住，必須買大點叫剛需；老人從老家搬過來，必須買房子叫剛需。

2.首套房利息上浮20%，我們會多支付多少成本。

目前首套房利息上浮最高20%，之前首套房利息基本上浮10%，我們就按照這一比例計算：

（1）利息上浮10%，月供5609元，利息101萬。

（2）利息上浮20%，月供5918元，利息113萬。

對比兩種情況，我們可以發現利息上浮之后，月供就多了300元，利息多了12萬。

3.買房為了生活的剛需絕對不會因為月供多了300元就不購房。

現在回到我們之前的問題，請問沒有房子無法生活的剛需們，會為了月供多了300元就不會買房嗎？請問買房子為了居住的剛需們，會為了利息多了12萬，就選擇不買房觀望嗎？顯然是不會的！

4、提高首套房利息就是打壓炒房客，擠壓房地產市場的投資需求。

剛需客戶不會在乎利息和月供，但炒房客不會不在意。現在不是房價一年暴漲一倍的時代，每增加了一份利息都會增加投資客的投資成本，降低投資客的投資回報率，從而迫使他們放棄投資房產的決定，從而降低房地產市場的熱度。

5、投資客可以通過各種方法獲得首套房利率，因此必須堵住這個漏洞。

可能有的購房者會說，投資客不可能首套房的，只有剛需才是首套房。我想說這是個錯誤的觀點，投資客有各種辦法能使自己擁有首套房的資格，投資客有各種親戚朋友可以獲得首套房的資格，首套房的人也不能不保證他買房不投資。因此如果國家不提高首套房的利率，必然會讓投資客鉆取這一漏洞。

政府在這一關鍵時間點提高首套房的利率，不但打擊了炒房客的信心，也提高他們的投資成本，迫使他們退出房地產市場，從而降低房地產市場的熱度。

我是從業15年的資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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利率上調主要為了抑制房價，說明買房的人很多，房價要上漲。而銀行貸款總額是有限的，為了控制房價能夠穩定穩健，所以只有采取利率上調。

當房地產樓市不景氣的時候，通常會給予利率優惠，像2008年，金融危機出現那時候，買房利率甚至可以打7折。

我那時候選擇購買了一套商品房，按揭15年，利率是打7折的，而現在的商貸利率也只有3.24%，可見當時利率之低。

自去年開始，新冠疫情逐漸穩定，國內房地產樓市出現火熱狀態，鑒于全球貨幣超發以及周邊很多同事加入了買房大軍，于是我也開始了我第3套購房的生涯。

不過運氣比較好，商貸利率不高，而首套的商貸利率只要5.15%，相對來說還是非常低的。

但隨著自去年到今年，連續多個月樓市房價出現了急速上漲，特別是我工作的這片區域位于浙江。

更多的利好推動了浙江樓市的發展，也推動了浙江樓市的房價，很多區域的房子翻了一倍都不止。

幾乎所有的親朋好友都在討論房價上漲的問題，甚至很多擔憂的家庭也加入了買房大軍。

自今年新春開始，全國房貸開始收緊，而針對首套房利率也提升非常快，截止到現在利率已經提升到5.6%以上，甚至有的銀行已經達到了5.8%。

導致這一次利率大幅度上調的主要原因是：

第一，購房群體太多了，導致全國有大量的資金流入房地產市場。

第二，出現大量的企業經營貸，有很多個體工商戶及開廠的業主，拿著經營貸款的金額直接全款購買房子。

第三，市場投機行情較為濃厚，很多人都想通過樓市一夜暴富，想通過房價暴漲暴富。

第四，通脹特別明顯，居民恐慌程度較高。導致很多人本來就不打算買房，結果加入了買房大軍。

為了抑制樓市的不健康發展及房價的暴漲，相關的銀行貸款利率出現了大幅度的上調，而這僅僅只是針對商貸。

對于二手房市場應該說完全抑制，二手房領域的商業貸款是很難貸到的，而且首付比例非常高，對購買者的誠信要求也特別高。

以前很多人買不到新房，于是去搶二手房，現在二手房市場嚴格調控，那么導致一些人在二手房也很難買到房子。

其實。當房貸首套利率出現急速上調的時候，也正是說明了通脹的開始。

如果不通脹，為什么要上調首套住房利率？

我們都知道，首套住房主要是針對剛需群體的，說明這部分群體他是真正需要房子的人。

當房貸利率出現了急速上調的時候，作為剛需群體啊應該要及時入手，這是根本的因素，當然首套房的房貸利率或許還要繼續往上調。

最嚴格的時候，首套房的利率甚至能夠高達6.85%，應該說現在與首套房的利率6.85仍然有一個百分點的差距。

很多人覺得房貸利率上調，那么買房子就不劃算，可以等房貸利率下調的時候再買房子。

實際，這是一種錯誤的理解。

如果真的是通脹來了，首套房的利率出現了大幅度的上調，那么對于房價來說，必然也會大幅度的上調。

而房價的上調幅度，那可比利率增加的幅度大得多，甚至包括你30年按揭所增加的費用。

所以這樣來看待的話，對于剛需群體，應該要及時上車。

從宏觀的角度上看，首套房的利率上調可以抑制房地產樓市太過于火熱，主要是為了保證未來房地產樓市能夠更為健康的發展，從大局上，這是非常正確的選擇。

從微觀的角度上看，首套房的利率上調基本上針對的是剛需群體，所以剛需群體，更要付出更多的資金才可以買到房子。

樓市也不可能一味的上漲，當然也不可能出現大幅度的下跌，隨著綜合國力的提升，大城市的樓市房價出現上漲，這是歷史必然。

對全國知名的大城市，未來的房價或許要比現在高得多，而這些城市的房價貸款利率或許也是非常高的。

當然針對一些中小城市房價出現了差異化，那么這些地方你買房子其實也不要太過于著急，因為這些地方未來的房價或許要比你現在看的房價還要低。

個人理解，謝謝點贊。

你好8年銀行狗來給您回答。前段時間我答過一個此類問題，下面我簡單說說我的看法，總體上首套房利率上調是趨勢，2017年取消首套房利率優惠，部分銀行開始上調房貸利率，2018年預計趨勢更加明顯，預計會在基準利率基礎上上浮20%-30%,回到2010年左右的利率上浮水平。

內部原因

第一、銀行利率的上浮源于銀行資金成本的提高，銀行同業間資金互通價格在不斷的攀升，為了維持一定的利潤FTP定價水平，只能在一定幅度內上調房貸利率。說白了FTP定價太低，銀行基本這項業務是白干的沒有什么利潤。

第二、現在銀行吸儲能力下降，越來越多的人不選擇存銀行了，銀行的存貸比要求是死的，吸儲能力下降迫使房貸放款規模受限，從2017下半年到2018年因為全國各地的銀行感受的非常明顯，房貸額度非常的緊張。2018年剛剛過完2個月，我們行房貸額度已經基本上進入等通知放款的階段了。為了完成收入，只有提高利率。

外部原因

調控影響。經歷了2017一整年的“去庫存”，房價有抬頭的趨勢，在我們三四線的小城市上漲幅度還比較大。而目前調控要求是穩房價，去泡沫，相應的從2017下半年開始陸續開始出臺限購、限價，目的很明確，就是為了控制貸款規模，引導銀行調高利率，配合調控政策，達到穩定房價的目的。

因此房價上漲是趨勢，在2018年會繼續上漲，預計會達到上浮30%。市場無法區分炒房團和剛需族，我們已經看到了房價穩定的今天，更期待看見房價下降的那刻！