↑點擊“在明律師”頭像，立刻解答你的法律問題！

　　國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：

　　1. 是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

　　2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。

　　2004年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　總之，從國家相關(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。　

您好！很高興為您解答，歡迎關(guān)注北京京尚拆遷律師。

小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別于商品房，不能依法辦理房產(chǎn)證，所以不能轉(zhuǎn)讓。因此，有些人買到小產(chǎn)權(quán)房后，就擔(dān)心這種房是否屬于違章建筑，并且擔(dān)心違建后會被依法拆遷。

首先，了解下違章建筑有哪些？

1、未取得市、區(qū)城市規(guī)劃管理部門規(guī)劃許可證而擅自施工的工程；

2、未取得施工許可而施工或雖有施工許可證，但未按批準(zhǔn)范圍、內(nèi)容施工的工程；

3、在批準(zhǔn)期滿后仍不拆除的一切臨時性建筑和構(gòu)筑物；

4、在現(xiàn)有房屋四周、院落、屋頂、陽臺等處擅自搭設(shè)的附屬建筑物；

5、未經(jīng)批準(zhǔn)在人行道、馬路邊、公共綠化地內(nèi)搭建的固定售貨攤（棚）等；

6、未經(jīng)批準(zhǔn)占用過道、人行道、巷道、梯道等修建的房屋為及其設(shè)施；

7、私人在城市擅自占用國有土地和在農(nóng)村非法占用集體土地新建、修建和擴建的建筑物、構(gòu)筑物；

8、擅自占用城市綠化用地或擅自在城市公共綠地內(nèi)建成的建筑物及附屬設(shè)施；

9、其他違反建設(shè)法律、法規(guī)的建筑物、構(gòu)筑物。

其次，小產(chǎn)權(quán)房是否屬于違章建筑可以根據(jù)以下兩種情況判斷：

1、在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法辦理了審批手續(xù)后，即屬于合法建筑。

簡單地說，就是利用宅基地建成的房子，法律上是允許在該土地上建房的，所以依法獲得審批后，即屬于合法建筑，并且不會被拆遷。

2、在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建成的房子，違反土地管理法，屬于非法建筑，可能遭到拆遷。

土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，而建成房子屬于非農(nóng)建設(shè)，所以屬于非法建筑，一旦被發(fā)現(xiàn)，可能被拆。

希望我的回答能解答您的疑惑，祝您生活愉快！

從真正的法律意義上來說，房子只能有產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)房這一說，至于小產(chǎn)權(quán)房是一個特色概念吧。

現(xiàn)在中國的房子，真正的產(chǎn)權(quán)房就是，具有70年的產(chǎn)權(quán)，能夠到房地產(chǎn)辦證大廳，辦理各種登記和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，除此之外沒有這一套手續(xù)的，就是小產(chǎn)權(quán)房。

商品房多數(shù)都是產(chǎn)權(quán)房，因為它是開發(fā)商在售賣的過程中，必然要經(jīng)過各方面的跑手續(xù)，跑規(guī)劃的過程，土地的征用，各方面都是走了完整的手續(xù)，甚至規(guī)劃各方面也都是齊全的，只有這樣的房子才能夠稱得上是產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)然現(xiàn)在有的開發(fā)商，沒有辦齊那些手續(xù)，也在那賣，最終就會導(dǎo)致很多麻煩，辦不到產(chǎn)權(quán)，老百姓上訪，找政府，貌似都是有的。

還有一些小產(chǎn)權(quán)房，是怎么誕生的呢？主要就是由于房子的需求非常猛烈。最后催生出各種利益關(guān)系人，都出來一塊干這個活，沒有到政府相關(guān)部門去履行審批手續(xù)，最后房價就會低很多。相關(guān)利益方也會掙得盆滿缽滿。

那么為什么相關(guān)地方不愿意去國家的有關(guān)部門辦手續(xù)呢，主要的原因是辦不下來，沒有規(guī)劃，不能符合一系列的土地征用和買賣的程序要求。所以就是你想辦也辦不下來。

可是辦不下來怎么辦？也想掙錢對吧？所以有關(guān)建筑商，開發(fā)商，村委會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)等幾方一起利益合謀，就開工開干了，房子很多都是內(nèi)部銷售，很多都是賣給一些膽子大的，或者不管后果的人，現(xiàn)在從媒體報道來看，有些小產(chǎn)權(quán)房，甚至也有媒體報道，成片被拆掉了。

那么買小產(chǎn)權(quán)房會面臨很多問題和糾葛。

首先第1個問題就是不合法的問題，因為你這個小產(chǎn)權(quán)房辦不了房產(chǎn)證，那么你這個房子本身就是不合法的，隨時都會面臨各種法律問題和法律訴訟和鬧矛盾，打官司。

第2個大的問題就是面臨被拆除的問題，因為你買的是違法建筑法，那么這個房子，相關(guān)政府部門一旦覺醒了，一旦想對他動手了，那么你這個是毫無法律依據(jù)的保護措施，被拆那真的無處找理了。其實被拆除你心里面也都早有個預(yù)感了吧，可是真的發(fā)生的時候，掉到自己身上的時候，都會受不了，很難以接受的。

第3個問題就是，在商品房市場流通的時候，不是那么順暢，買的人，畏首畏尾的，賣的呢，也覺得不好賣，價格上差一截。

第4個問題就是大家都盼望著能夠有朝一日，小三轉(zhuǎn)正，變成真正的有房產(chǎn)證的房子。一旦身份轉(zhuǎn)變后入戶，那么這感覺心情就會大好，房價的飆升也會一樣跟著上來，不過，需要補齊一小部分的土地轉(zhuǎn)讓費用等等吧，不過相比較商品房的價格，在加這點錢來辦房產(chǎn)證來說，還是挺不錯的，但是也有一些人買來就住，突然又要交一大筆錢，又不想賣，還是心情也不愿意的。

第5個方面的問題就是有膽子大的人買小產(chǎn)權(quán)房，也會事先簽一堆協(xié)議，簽一堆合同等等吧，甚至還要去做公證的，總之這一套做法其實都是心理安慰，因為你本身這個東西是不合法的，基礎(chǔ)是沒有的，所以，你在一個沒有基礎(chǔ)的事情上去搞來搞去，你都不受法律保護的，不知道大家認為是不是這個道理。

賣的如果不講道德，不講良心，不講道理，非要跟你打官司要回來，一般來說法院都會判賣房者獲勝。買小產(chǎn)權(quán)房子的人是不是感覺自己很憋屈？

總之小產(chǎn)權(quán)房，面臨著很多法律問題和自己的精神方面的壓力問題。

不知道大家對小產(chǎn)權(quán)房，有什么不同的看法和觀點呢？如果有身邊的好的例子給他們大家講一講，就更能夠有說服力了。

文心采露苑，每天與你分享和探討有價值有溫度有深度有角度的財經(jīng)資訊。

如果喜歡，敬請關(guān)注thank you thank you。

首先要了解下什么是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動續(xù)期，續(xù)費按當(dāng)時的1%-10%來增收（即土地使用權(quán)出讓金）。

擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)則可以依法辦理房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證。

而所謂的小產(chǎn)權(quán)房，是民間的一種通俗叫法，在我國房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個概念。通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房；其二是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

這部分小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)由于沒有正規(guī)齊全的政府審批手續(xù)，是辦理不了房產(chǎn)證的，其中農(nóng)村集體用地土地使用權(quán)歸集體所有，一般如果是該村的村民的話，是可以放心購買的。如果將來國家征地的話，是對村集體賠償，村民再從村里拿補償款。

從這個角度理解，不屬于違章建筑。

另一種情況則非常不安全，私自變更土地用途是不受國家法律保護的，屬于違章建筑，一旦國家收回則沒有一分錢的賠償?，F(xiàn)實生活中，一部分人貪圖便宜會購買這些房產(chǎn)，認為住的人多的話國家也不敢強拆，卻沒有想明白：一旦房子想交易出去，或者即使短期不拆遷，等到房子老舊時還是沒有一分價值的。

除了以上兩種是我們通常所說的小產(chǎn)權(quán)房外，還有一類房子也屬于小產(chǎn)權(quán)，比如經(jīng)濟適用房，需要購買者達到一定要求，補齊房款差價后才能完全擁有產(chǎn)權(quán)。

購買“小產(chǎn)權(quán)”房者多屬于底收入者，是在高房價下的無奈之舉，他們沒有原罪。國家理應(yīng)扶持這個群體，何必天天拿小產(chǎn)權(quán)說事，讓窮人惶惶不可終日！如果認為不合法，何不統(tǒng)統(tǒng)拆掉，把這些購買小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)以億計的窮人趕到大馬路上去。請別再拿窮人的房子說事！讓他們保有點基本的尊嚴好不好？

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房從法律角度來講區(qū)分的依據(jù)是土地的所有權(quán)的權(quán)屬問題，即以土地出讓金獲得的土地為大產(chǎn)權(quán)，未交出讓金的為小產(chǎn)權(quán)。但是在實際操作之中有些特殊情況致使小產(chǎn)權(quán)房以合法形式存在，而并非違法，這些小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是以政府劃撥形式獲得，詳細舉列:512汶川地震后災(zāi)害波及到了全國很多地方，國家提出了以全國之力用三年時間恢復(fù)家園，這樣地震波及區(qū)受到了全國區(qū)域?qū)谠ǎ茉▍^(qū)域政府出臺政策特事特辦劃撥土地重建家園，援建結(jié)束后災(zāi)區(qū)很多地方的新建住房都以劃撥土地的方式存在，并冠以災(zāi)后安置房，這些房子沒有土地證，絕大多數(shù)也沒有辦理房產(chǎn)證，也就成了俗稱的小產(chǎn)權(quán)房。這種現(xiàn)象出自特殊時期其關(guān)聯(lián)性涉及到幾千萬及上億人口，在存在定性上不可一概而論，畢竟這是特殊時期的產(chǎn)物。

我看到很多垃圾的回答誤導(dǎo):人。我已農(nóng)業(yè)專家的名義給你們解釋一下。只要不是建設(shè)在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，都是合法的。如果遇到拆遷都會有補償。但是各地的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。但是有一點你必須記住。不管哪個地方賠多少錢？賠償?shù)慕痤~必須超過你當(dāng)時合理的購買價！

“小產(chǎn)權(quán)房”又稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是在集體所有土地上建造的、主要出讓給城市居民的房屋，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會與開發(fā)商合作建設(shè)，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會自行開發(fā)建設(shè)，亦有小部分由村委會審批、村民自行建設(shè)，購買者不能獲得國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，一般僅得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會所頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明，其流通受到法律限制或禁止。

在我國，土地分為國家與集體所有。與集體所有土地相關(guān)的規(guī)定主要有：

1、《憲法》第10條第2款，《物權(quán)法》第47條第2款規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。

2、《土地管理法》第8條第2款規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

3、《土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

實踐中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民個人自主開發(fā)建房，以及與村外企業(yè)合作開發(fā)建房或由開發(fā)商開發(fā)建房。集體組織或地方政府以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)?；蛘?，地方政府以各種名義，擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，通過“村改居”、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。城市居民承租農(nóng)村土地，建設(shè)房屋后用于出租或者出讓，此時，城市居民在他土地上建設(shè)房屋的權(quán)利基礎(chǔ)是租賃合同，按照目前法律，該租賃合同是無效的，無法取得在他人土地上建設(shè)的權(quán)利。城市居民購買農(nóng)村宅基地后自行建造房屋的，由于其不能取得宅基地使用權(quán)，實質(zhì)上也是在他人土地上建筑房屋。

小產(chǎn)權(quán)房問題之所以久托不決，是因為問題太復(fù)雜，這當(dāng)中包括軍產(chǎn)房(為解決軍屬住房而建)。企業(yè)自建房，如國企在農(nóng)村有倉庫用地或農(nóng)基地，后來建職工宿舍了，(我們單位就這樣)。還有更復(fù)雜的，如鐵路部門很分散，于是與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)合建職工宿舍，當(dāng)?shù)爻鐾恋厝斯?，建成后按比例分房。還有擁軍擁屬三方共建(企軍農(nóng))建成后剩下的尾房又賣給社會的。還有企業(yè)或駐軍租種農(nóng)村土地，因各種原因地租支付不了，又用房產(chǎn)抵壓銀行支付的。我見過一座樓有四種身份，一至三層是農(nóng)戶，四五層是商品房最高四層是軍屬與軍工企業(yè)職工。最復(fù)雜的是凡與企業(yè)駐軍有份額的房都是企業(yè)的不動產(chǎn)，在企上賬上有記錄，國家可能不呈認，但國資委下國企里有折舊率有記賬的。所以，這些問題不解決想一拆了之不可行的。

首先區(qū)分一個概念，小產(chǎn)權(quán)房不能直接等同于違章建筑。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者村政府頒發(fā)的，這類產(chǎn)權(quán)證的效力不等同于其他商品房產(chǎn)權(quán)證的效力，因為農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房不能向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓。

違章建筑是違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證和或者違反規(guī)劃內(nèi)容建造的房屋及設(shè)施。

所以，小產(chǎn)權(quán)不一定直接等同于違章建筑。撇開在集體組織之外流轉(zhuǎn)的無效性來說，小產(chǎn)權(quán)房如果沒有屬于違章建筑的情形，不必然被拆除。