前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似”。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。
戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。
我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。
所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。
日本房地產泡沫，跟我們現在的中國很像，日本泡沫之前大家都知道買房一定只賺不賠，所以大家開始大肆購房，鋪天蓋地都是買房就漲的新聞，人們瘋狂到都不用去上班，就在家坐等升值。
東京的房子二年翻五倍是什么概念，北京現在十萬一平米突然漲到五十萬一平。經濟根本更不上房價上漲的速度。非理性的上漲然后出去泡沫。
泡沫出現以后大家都是大量在出售房子，而不是在購房，因為你晚一會就會賠的更慘。其實很多人都是貸款買房。即使房間跌到一萬塊。民眾現在都是負債，社會情緒持有悲觀態度，誰能保證不會再跌。
所以中國一直在學習日本的房地產泡沫教訓，出現一系列的政策限制上漲，但是我們老百姓任然感覺房價過高。之所以遲遲沒有出現泡沫，那是因為我們的體量是日本的十倍，日本用三年，我們就得用三十年。現在已經遏制住了房間上漲，所以我們的房地產泡沫也許不會出現了！對于中國房價你們怎么看呢？歡迎轉發評論。
上世紀70年代到80年代，都是日本經濟快速發展的時代。日本經濟的高速發展主要靠出口，這樣以美國為首的西方列強就不樂意了。所以，在1985年強逼日本簽訂廣場協議。美國及其盟友的意圖是讓日元升值，來降低日本出口商品的競爭力，讓歐美國家的商品能夠更好的占據全球市場份額。
日本從1985年的250：1美元升值到1989年的底的120：1美元，僅用了5年的時間，日元就升值了一倍還不止。在此期間，大量的國際游資看到日元的升值趨勢，紛紛進入日本資產市場，推高了日本樓市和股市。特別是日本的房價被漲上了天，東京的一個區的市值相當于全美的房地產市值。國際游資不僅賺了日元升值這塊利益，而且還享受到日本房價上漲的實惠。
到了上世紀90年代初，日本政府感覺到房價上漲過快的危險性很大，于是通過不斷上調利率，給資產市場降溫，沒想到此舉遭來了大量外資撤離日本，日本房地產泡沫破裂，房價一度跌去了70%以上，期間涌現出大量的負資產人士，日本經濟從此進入了長期的衰退期，還好日本人早在60、70年代海外投資興辦企業，即使日本國內經濟衰退，但海外企業贏利返哺日本國內。但是日本經濟總規模終于還是在2010年被中國超過，現在排在世界第三位。
現在有人覺得奇怪，上世紀日本房地產泡沫破裂，房價下跌為啥沒有人愿意買呢？難道日本人都不缺房子嗎？首先，任何國家的老百姓買房，都是買漲不買跌的，日本當年房價下跌最高達到七成以上，很多人高位買房，被套幾十年了，至今房價也沒恢復過來。在經歷過上世紀90年代房價大跌后，日本人看到房地產已經害怕了，不敢再炒房了。
再者，日本經濟原地踏步了快三十年了，日本人的薪水標準也基本停滯不前。而且日本東京等大城市的房價都不算便宜，只是比房地產泡沫時期要跌去不少。而對于日本年輕人來說結婚不必買房，可以租房子住。在日本人看來，要花六個錢包來付首付款，再用幾十年的時間來還房貸，實在不值得。現在日本年輕人越來越頹廢，既然我怎么奮斗也買不起房，那干脆我就不買房了。把工資收入多余下來的錢，還可以用于其他消費用途。
最后，日本也不是什么地方房價都很便宜，像東京市中心區域的房價也是高得驚人。在日本民眾看來，這些地區的房子本來是投資品或是奢侈品，不是所有人能買得起的，與我們老百姓是沒什么關系的。而日本地鐵系統非常發達，往往是日本老百姓白天在市中心上班，晚上去郊區或周邊城市休息，日本房租不貴，日本年輕人并沒有一定要買房的意識存在。
上世紀90年代，日本出現房地產泡沫破裂，當時房價大跌，卻沒有人敢去買，因為剛需買不起，投機炒房客又忙著退出，自此日本民族再也不敢炒房了。同時，日本人覺得高房價要花掉我所有積蓄，讓我背負多年債務，倒不如租房居住。當然，日本多數家庭認為，好地段的房價是富人間的游戲，與我們無關。所以，買房的人越來越少，而對于炒房者來說，大家都不買房，我炒房又有何益？所以，并不是日本人不缺房，而是日本可以租房子住。很多人覺得日本大城市的高房價我買不起，跟我也沒什么關系。
大白話，撈干貨。
說說日本那次的情況，不是不想買，是因為買不起，沒錢，全社會缺錢。
但不缺錢的時候，它又會漲上去。
第一，日本的騷操作，主動刺破泡沫。
日本這個問題我簡單說吧，本來是應該用一長篇文章介紹一下日本的情況的，我就說一下日本為什么泡沫會破裂。
一個是日本這個國家本身他的控制力也并不強，他的銀行系統被房地產給綁架了，這種情況和我們是不一樣的。他的金融市場資本市場過于發達，那個年代可還沒有巴塞爾三。這個就不細說了，你記結論就行了，他的控制力不夠。
二是日元是國際化的，也就是說他的錢可以出海，那如果你的錢可以到海外去投資，你就沒有必要一定要在房子里待著。同時他的日元升值，這些都是有利于資金往出逃的。
三是日本政府也是一系列的騷操作，比如猛的加息，比如不顧后果的把這個泡沫戳掉，當然最后也就破掉了。
他是不具備一般性的。
第二，泡沫破裂，債務危機的演化過程。
在發生債務危機，金融危機的時候，不是大家不想要房子，是你沒錢了，你的收入都沒有了，你哪來的錢買房子呢？你連債都還不上了。
這也就是我們為什么下不了決心直接把房價打下來，只是因為你把房價打下來，會毀掉經濟，不是因為我們非要為了炒房客好。
我再說一遍，這其實是為窮人好，因為富人最多就是資產縮水，而窮人直接就會失業，沒飯吃，1929年就是這種情況。
關于債務危機，我已經寫了好幾篇文章，說了不想再說那么多，我就簡單的再回顧一下所謂的金融危機，經濟危機，債務危機。
其實就是指這個世界由于大量的債權債務的介入，銀行介入。會有很多的債權債務的關系，會有很多創造貨幣的行為。
而危機爆發的時候，就是所有人都不想買的時候，就是不漲價的時候，就是大家對未來的預期很差的時候，這個時候出現的情況就是全社會的人都沒錢，大家的錢不夠了，因為不漲價了。
但是債務的總量沒有變，你的收入減少了，你仍然需要還債，那這個時候你怎么辦呢？你只能降價把你的資產賣掉，但是人性就是這樣，越跌越沒人買，越跌越沒人買，如果你持續的降價，那到時候后面就所有人都不買，所有人都不買，你這個債就還不上，你只能把它繼續跌跌到徹底沒人要。
如果全社會的人都是這樣做的話，由于我們現在的信用貨幣體制，也就是說你信它它就有，你不信它，它就沒有這個信譽，沒有了財富就沒有了。
如果理解不了就多看幾遍，或者就直接記結論。當所有東西都在跌價的時候，這個社會上的錢也就是信用就沒有了。錢直接消失了，錢就是負債，錢就是信用，到這些東西消失的時候，財富也就化為烏有了。
你想想房子還在那，但是信用沒有了，大家不生產了，全社會缺錢，想買買不了，想賣賣不出去，因為沒有錢這個東西作為介質和潤滑劑，全社會的財富縮水，這個時候不是你不想買，是你連養家糊口的錢都沒有了，你上哪買房子去？
第三，市場經濟之殤，資源的扭曲
我們知道房地產，股票這樣的資產價格經常會出現這種情況，暴漲暴跌，這個在人類歷史上已經發生了多少次了，我們不禁要思考，是不是根源上出了什么問題？
資本主義本來就有這樣的天生性的問題，那就是資產價格容易暴漲，又容易暴跌。這是一種天然的問題，也就是所謂內生的。也是人的天性決定的，我已經說了很多回了，剛開始我們認為市場會自動達到一種非常好的狀態，不需要我們考慮那么多。
但是實際的情況是有的時候價格就會越來越長，有的時候價格也越來越低，沒完沒了的蕭條，沒完沒了的失業，我們研究了這么多年都研究不清楚，那么多聰明的人，那么多頂尖的數學家經濟學家，那么可能這就是不可避免的現象，水滿則溢，月滿則虧。
特別是對于投資品來講，有的時候大家都會去貸款，覺得他會更高，大家賭的是這個預期，有的時候呢大家會覺得他越來越低，大家就會什么也不買。他就會鎖死。這是根源上的原因
那么可能就說明這個世界上本身就沒有一種完美的經濟制度可以徹底地解決這種問題，我們需要不斷的修正，不斷的干預，那么在市場價格越來越高，失去理智或者越來越低經濟鎖死的時候，可能就需要政府的出手，也就是凱恩斯說的多數人是需要秩序的，我們去撒錢去就是或者去控制。
我別的文章論述過，市場經濟最根本的優勢可能并不在于它能夠優化配置資源，或者說她對資源的優化配置是相對的，而真正的魅力在于它的激勵機制，也就是說他可以逼著你干活兒，搞技術創新，提高效率
那么也就是說我們要堅持的道路就是堅持市場經濟，提供一個高能的激勵機制，讓大家努力干活。搞技術創新，但同時當市場出現問題的時候，當市場快要鎖死的時候，我們要做的就是在短期內迅速的出手扭轉這種局面。把經濟的周期燙平。
總結一下，當年日本的情況不具有普遍性，他的日元是國際化的，她的投資渠道是多樣的，他對房子的控制力沒那么強，他是主動加息刺破房地產這個泡沫的。我們不展開講了。
債務危機有其自己的演化過程，這是人性所決定的，日本人不是不想買，是沒錢了，失業了，沒收入了。房子越來越低，經濟越來越差，這是個死循環。
最終這可能是市場經濟的原罪造成的，這是沒有辦法的辦法，我們要堅持他，他是目前最好的制度，但同時我們要正視他的缺陷。不能把他當成神。
最后說句不該說的，我們知道日本的人口嚴重老齡化嚴重的縮水，但是東京的房價還在漲，你服氣不？這時候注意他的經濟都不增長了。
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日本也不是沒有房價瘋狂上漲的時期，從70年代經濟快速上升到80年代末都是狂熱期，甚至要賣下整個美國。只不過1985年的廣場協議讓日本掉入深淵。
剛開始簽訂之時也是一個共贏的狀態，讓日元每年增值5%以上，使得大量的外資瘋狂涌入日本。擁有日元資產不僅享受房價上漲的好處，而且還是日元增值帶來的收益。一下子，整個日本陷入的最后的狂歡！
日元從85年的250:1美元到89年增值到120:1美元，股市也是經歷了瘋狂上漲。這個時候，賺的盆滿缽滿的西方投資者開始把手中的籌碼變成了債務，換成了美元而出逃。這還不夠，還要把債務變成了暴利，唱衰日本經濟和泡沫，于是整個日本經濟出現了崩潰！
在90年代，日本的土地價格下跌到88年期間的1/4，日經股指也是直線下降。日本民眾手中的財富也是瞬間貶值，按揭炒房者或融資炒股者成為了負資產。企業也是負債累累，在日元增值中的出口競爭力也面臨危機，出口迅速減少，企業裁員或減薪接踵而來，居民的收入迅速下降。
在房價下跌的同時，日本民眾的財富也跟著縮水，而且民眾的收入也同樣減少。又有什么多余的錢財去購買廉價的房產？而源源不斷的土地供應而推出的房源卻沒有減少，整個日本陷入了衰退的20年。還有一個最重要的原因，日本的人口增長十分緩，到本世紀初出現負增長，而且老齡化越加嚴重。甚至有專家預測，日本如果不改變這種下降狀態，將會從現在的1.25億人口數量，減少了2100年的8300萬人口。日本的房價還會繼續陷入無盡的低谷狀態！
感謝邀請回答這個問題，對于上世紀日本房地產泡沫破裂的情況之前寫過幾篇文章，在我的理解來看似乎這次日本房地產泡沫破裂似乎有“主動刺破”的嫌疑。有很多朋友都說，這次房地產泡沫破裂后日本經濟停滯發展了20年，房價也幾乎20年沒有大動。借此機會簡單談談我的觀察。
第一、日本房產泡沫破裂前期，房地產已經到了無法挽回的地步，傳統的經濟、金融調控已經很難阻止了。一個最明顯的特點就是日本的股市和樓市資金是互通的，股市的資金進入樓市，樓市資金進入股市，互相的抬高房價和股價。在這種情況下日本幾乎所有的居民不是在炒股就是在炒房，加上所有的監管機構形同虛設（監管人員都在炒股或者炒房），房地產泡沫破裂是早晚的事情。
第二、日本在經濟高速發展的時候對于未來的發展過于樂觀，收入不錯加上太迷信土地的稀有性。很多朋友都將日本房地產泡沫破裂歸咎于“廣場協議”其實是有些牽強的，日本之所以敢簽署廣場協議其根本就是對于未來經濟發展的形勢估計太樂觀。有人去日本詢問為什么90年代會有那么多人去買房，投資房產？原因一、絕大多數日本人都認為土地是稀有的，包括銀行等放貸機構都是這么認為；原因二、很多日本上班族的工資待遇水平是不錯的，哪個時候尤其是我國改革開放后我國成為日本重要的出口市場，企業效益不錯，用日本人的話說隨便一年的獎金都將近半年的工資。你說如果在你不差錢的情況下，你會不會選擇投資房產這個理論上比較稀缺的資源？肯定會的。
第三、日本犯了一個幾乎所有經濟高速發展國家都會犯的錯誤，就是寄希望房地產經濟帶動國家經濟持續繁榮。任何國家購房都是需要貸款的，換言之只要銀行鎖緊“銀根”房價就漲不了，也就不好賣。買漲不買跌的道理不僅僅是我國人知道，全球懂點投資常識的都知道這個道理。過去過于寬松的貨幣政策已經使得日本的經濟出現了問題，一切虛假繁榮自然是很難逃過日本精英的目光。為了修正經濟政策，90年后日本開始了一連串的經濟政策，其目的就是為了修正85年寄希望于不動產能夠帶動日本經濟持續繁榮。也就是今天我們說的，依靠房地產業帶動國民經濟持續發展。
第一、全民投資房產不僅僅是普通老百姓，包括一些大財團和大企業投資房產也是必然，泡沫破裂這些大企業、大財團的損失也是最大的。在上世紀80年代，因為房價的持續暴漲在巨大的利潤下，包括豐田汽車、富士重工、日立電機等都在大舉進軍房地產。說白了在全面投資房產（或者叫不動產）的情況下，一旦泡沫破裂那么受到損失的不僅僅是普通大眾，還有這些大企業，大財團。
第二、泡沫破裂后，工人失業，經濟蕭條等情況已經成為常態。這個情況下可以說溫飽都是問題，誰還會選擇投資房產？這個很好理解，購買房產也是需要一定積蓄的，在沒有積蓄的情況下沒有一個人會有心情或者精力去看房或者購房。再說泡沫破裂后，很多房產已經成為燙手山芋，要知道包括現在我國很多全款購房的也是占很少數的，也就是說很多人購房都是需要銀行貸款的。在房地產市場風險這么高的情況下，銀行不愿意放貸也是造成很多人無法購房的主因。
綜上，借用一句日本人的話來說，在上世紀90年代房價開始下跌的時候確實有人想要抄底，但是抄底的人恐怕也沒有想到，日本的房價一跌就是10年。投資或抄底房產其目的就是為了掙錢，如果說賠的底掉，誰還會愿意接盤呢？各位覺得呢？歡迎關心城市房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。
賣得出去的就是錢、賣不出去的就是水泥磚頭！
日本和中國不同，日本房子持有環節稅負太重了，購買環節就是永久地皮加上建工成本。
中國是70年的土地出讓金加上建工成本，維修基金，購置稅。土地出讓金是縣城是1500萬左右一畝，2萬多一平方米，70年，每年租金300左右每平方米，每個月25塊錢每平方米，其實也不便宜，比國外的物業稅可能還貴點。
但是一次性交了，中國人喜歡一勞永逸，一錘子買賣，如果你不是一次性付清，每年都交，還是挺恐怖的，100平方米的住房，均攤土地40個平方米，每個月交1000塊錢，在縣城里，人家就愿意租房子住了！基本上沒有人買房子了！就和日本一樣了！所以日本有很多房子沒有人要的，政府也收不到稅的，人家寧愿在公園里面睡帳篷也不愿意繼承父母親的舊房子，稅太重了！這就體現了社會主義優越性。
大城市里面的房子必須很貴，不然大家都在北上廣深買房子了，就不會再在家鄉買房子了，家里面就沒有人了，那些三四線城的人就會更加流向北上廣深，三四線城市就會變成空殼子了！所以北上廣深必須用高房價卡住人，給三四線城市留下一線生機。
房子在任何時期對個人來說是極大的負擔，即使中國房價下降一半。金融政策和去庫存手段消耗了民眾積累的財富，甚至消耗了未來的預期收入，生活品質因高房價而下降，這是一個利益再分配的游戲。當房價回歸理性，需求匹配消費的時候，買房便是不得已而為之大宗消費行為，少了漲價的預期，少了炒房的行為，經濟走上正軌，生活回歸到該吃吃，該玩玩，去了浮躁，生活水準極大提高。
上世紀日本房地產泡沫破裂，當房價下跌的時候，更多的人是由觀望變成拋售，由拋售變成恐慌，這個時候談買房是個笑話，這個時候，談到更多是是預期改變了，危機要來了，而不是缺不缺房子的問題。
眾所周知，日本通過明治維新，向西方學習，實現了集權的統一、經濟的發展。隨后，入侵朝鮮，發動戰爭，在《馬關條約》中，獲得2.3億量白銀，相當于那個時候日本四年的財政收入，此后，日本經濟迅猛發展，一戰后控制了朝鮮和中國臺灣，一戰后，日本進入世界經濟強國。
二戰后日本戰敗，盡管日本國土遭受重大轟炸，人口大幅減少，但是，由于日本國民良好的教育素質，在美國的保護下，軍事開支較少，全力發展經濟，在美國馬歇爾計劃資金的幫助下，通過發展外向型貿易經濟，日本迅速崛起。
戰后的日本的經濟發展被譽為亞洲四小龍之一。1985年，所謂的《廣場協議》簽訂，美國出現2127億美元財政赤字，于是，美國想通過美元貶值，讓日本、聯邦德國、英國等國家提高購買力，幫助美國出口。美國經濟、軍事第一，這些國家不得不從，各國立即行動。
協議簽訂后，日本經濟先抑后揚，1986年，日本采取了擴張性的財政政策和貨幣政策，隨后5年經濟溫和景氣，到1991年，日本人均國民生產總值超過美國。在此期間，美國房地產、股市一飛沖天。全國地價上升了84.2%，土地資產增值是GDP的3.7倍。
不僅如此，日本人還大量購買美國、韓國、東南亞房地產，美國標志性建筑洛克菲勒中心都被日本人買走。
在泡沫沒有破滅之前，人們是很樂意在其中自我感覺良好的，然而，只要是泡沫總有破滅的那一天，無論是自己戳破，還是外界戳破。
1989年12月25日，日本央行宣布要戳破泡沫，隨后一兩年中，日本股市連續大幅下挫，盡管日本成立金融重建基金也未能讓股市起死回生，至2003年跌至7607點，僅有高點時的20%。
而房地產亦大幅下跌，到1994年，日本東京、大阪等中心城市地價跌幅都在50%以上，且有價無市，企業投資和收益下滑，失業率高企，人們對未來預期很差，在這種時候，還談買房就是個笑話。
綜上所述，上世紀日本房地產泡沫破裂時，整個社會經濟受到了重大干擾，經濟下滑，企業發展失去活力，失業率高，在這種情況下，人們首先主要地是解決生活問題，房地產受重創，人們普遍缺乏購房的經濟基礎和良好預期，買房不是首選，房子也不缺。