房貸利率下降，我們最關(guān)心的肯定是每個(gè)月的月供是不是也少了呢？答案可能和你想的有點(diǎn)不同，有兩種情況影響著你的月供，下面我們仔細(xì)分析一下：
影響房貸利率的因素有哪些？
眾所周知，房貸利息由房貸利率決定，房
貸利率越低你需要支付的利息則越少，從
而節(jié)約更多的成本。那么決定房貸利率的
高低有哪些因素呢？今天主要跟大家分享
影響房貸利率的三大因素：
一、房屋貸款的利率受征信影響
現(xiàn)在不管是什么貸款首先就要查征信，看
征信有沒有問銀行才會(huì)給你貸款。
一般個(gè)人征信比較好的，貸款利率也會(huì)有
所降低，反之，如果征信不良，出現(xiàn)多次
逾期，去銀行辦貸款時(shí)不僅利率不會(huì)提
高，嚴(yán)重者進(jìn)入了征信黑名單或者銀行的
黑名單內(nèi)，銀行就會(huì)直接拒絕貸款，所以
房貸的利率是受征信的影響的。
二、房屋貸款的利率受銀行的貸款政策影響
選擇貸款的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同的銀行所需要的利率是不一樣的，這是為什么呢？
其實(shí)主要是因?yàn)椴煌y行的貸款政策有一定的差別，銀行就會(huì)根據(jù)實(shí)際來進(jìn)行利率的調(diào)整，不同的銀行所調(diào)動(dòng)的情況也是有所不同的。所以在了解房屋貸款的利率的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)的了解銀行的相關(guān)政策。
三、房屋貸款的利率受貸款期限影響
了解過房貸的人都知道，貸款的期限越長(zhǎng)，伴隨的房屋貸款的利率也會(huì)越高，貸款期限越短，其中利率就會(huì)越低。
大部分銀行貸款5年以下利息是比較低的，比如我們之前合作的銀行，貸款5年以上利率是4.9%，5年以下是4.75%。
由此可見，房貸利率與貸款年限也是有關(guān)系的。
房貸利率下降分為兩種情況：
第一種情況：央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，房貸利率也會(huì)跟著調(diào)整。
央行調(diào)整新的基準(zhǔn)利率后，我們一般在明年的1月1號(hào)，跟著新基準(zhǔn)利率進(jìn)行還款。
如果是央行調(diào)整基準(zhǔn)利率降低，那你的房貸也會(huì)跟著降低，每個(gè)月月供就會(huì)減少。
比如你在今年5月份前辦理房貸的時(shí)候，貸款利率是在基準(zhǔn)利率4.9%，但是9月供時(shí)，央行統(tǒng)一調(diào)整浮百分之10%，實(shí)際的利率就是5.39%。
但是這是值得大家注意的是：不管銀行什么時(shí)候調(diào)整，在第二年的1月1號(hào)之前你的利息還是不變的，只有到了每年的1月1號(hào)才會(huì)跟著新基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整。
注：基準(zhǔn)利率上浮和下降都是如此。
第二種情況：央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但是銀行你貸款的銀行自己調(diào)整利率了，那你的房貸利率不會(huì)有影響。
銀行貸款利率在簽訂的時(shí)候，一般都會(huì)有明確的合同規(guī)定，利率是以你簽訂合同當(dāng)日銀行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，并進(jìn)行上浮或者下浮，如果未來央行基準(zhǔn)利率調(diào)整了，你的貸款利率才會(huì)跟著調(diào)整，如果未來央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，不管銀行房貸利率是上調(diào)還是下調(diào)都不會(huì)對(duì)你的房貸利率產(chǎn)生影響。
簡(jiǎn)單來說：銀行自己調(diào)整時(shí)只對(duì)新辦貸款的人有影響，他們會(huì)隨著新利率走，對(duì)于我們已經(jīng)辦下來的，是沒有影響的。
比如你在辦理房貸的時(shí)候在利率是5.39%，假如明年樓市表現(xiàn)不理想，部分銀行會(huì)根據(jù)樓市調(diào)整房貸利率，比如銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮20%，實(shí)際執(zhí)行的利率就是3.92%，但是你也享受不到這個(gè)低利率，你還是繼續(xù)按5.39%的利率還房貸。
在比如明年樓盤特別火爆，銀行就會(huì)上針對(duì)性的上浮，那你也不用多出利息，還是按的原本簽合同時(shí)的利率進(jìn)行還款。
我不知道你們有沒有仔細(xì)觀察過你們手中的商業(yè)貸款合同，上面有這么一頁明確規(guī)定：基準(zhǔn)利率上浮**，基準(zhǔn)利率是由央行（即中國(guó)人民銀行）發(fā)布的，其他任何銀行無權(quán)調(diào)整及修改。各銀行的存貸款利率只允許在央行基準(zhǔn)利率的基準(zhǔn)上進(jìn)行上下浮動(dòng)。
舉例：
我自己在2014年9月買的房子，當(dāng)時(shí)是在我們當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)銀行辦理的貸款，期限為30年，貸款利率約定為基準(zhǔn)利率4.9%，也沒有上浮或者打折什么的，所以我的貸款利率就是4.9%。
我選擇的是等額本息，每個(gè)月還款都是一樣的，所以直到現(xiàn)在還款金額都是一樣的。
在2017年時(shí)建設(shè)銀行在貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，也就是成5.39%了，但是我的每個(gè)月的月供沒有變，這時(shí)我就知道原來我的貸款利率還是沒有變的，我還以為銀行上調(diào)了，我每個(gè)月還的就多了呢。
其實(shí)還是和之前還的是一樣的，因?yàn)槲覀円呀?jīng)貸款的只有央行調(diào)整時(shí)才統(tǒng)一跟著變動(dòng)。
如果說后續(xù)央行未再調(diào)整過基準(zhǔn)利率，那么你這筆貸款的利率就再也不會(huì)變化了；如果說央行有調(diào)整基準(zhǔn)利率，則你的利率也會(huì)變化。
比如我之前的不是銀行自己上浮，而且央行把貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為5%，那么我在第二年的1月1日起，那我的還款金額肯定也跟著調(diào)整，同理如果下調(diào)你也跟著下調(diào)。
銀行是如何進(jìn)行調(diào)整的？
對(duì)于調(diào)整的時(shí)間不同的銀行規(guī)定不一樣，目前最常見的調(diào)整時(shí)間點(diǎn)主要有以下兩種方式：
（1）在每年的1月1號(hào)進(jìn)行調(diào)整，比如央行要在2022年1月1日進(jìn)行調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行就會(huì)在2022年1月1日，把你的利率按照最新利率進(jìn)行調(diào)整。
個(gè)人住房按揭貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，如遇到利率調(diào)整，不分段計(jì)息；個(gè)人住房按揭貸款期限在1年以上的，如遇到法定利率調(diào)整，則將根據(jù)約定按調(diào)整的利率檔次執(zhí)行新的利率。
這也就是我們上面講過的：我們的月供會(huì)跟著央行的利率進(jìn)行調(diào)整，如果利率上浮了，那每個(gè)月還款金額會(huì)增加，如果下降了，每個(gè)月金額會(huì)減少。
（2）次月進(jìn)行調(diào)整，這種情況一般是在央行調(diào)整基準(zhǔn)利率之后的第二個(gè)月進(jìn)行調(diào)整，比如央行在2021年5月1日調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行會(huì)在2021年6月份你的還款日時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
注：具體你自己的是那種，還需要詳細(xì)看自己的合同。
對(duì)于已經(jīng)辦了貸款的，人家銀行要調(diào)整，咱也沒有辦法，只能跟著銀行變動(dòng)。
需要注意的就是這種情況：
最倒霉的就是已簽訂按揭合同，但是尚未放款。
比如我舅舅家就是這樣，去年年3月1日買的房子，3月7號(hào)與銀行簽訂按揭貸款合同，約定基準(zhǔn)利率上浮10%，由于額度緊張的問題，銀行遲遲未放款。
2021年1月1日，因?yàn)槭袌?chǎng)情況，銀行要求所有房貸利率最低上浮20%，這時(shí)候由于你的貸款尚未發(fā)放，銀行極大的可能性會(huì)讓你重簽合同，把貸款利率提高到上浮20%方給予你放款，反之，下調(diào)的話則不做改變。
遇上這種情況的話，那我們支付的利息肯定就比之前多了，對(duì)于這種其實(shí)我也沒有什么好的辦法，如果售樓部能給你換一家利率比較低的銀行就好了，如果合作的只有這一家，那我們只能認(rèn)倒霉了。
總結(jié)
當(dāng)銀行利率下降的時(shí)候， 很多人都希望自己貸款利率能在次月就下調(diào)；相反，當(dāng)利率上升的時(shí)候，大家又都希望自己的利率等到下年再開始調(diào)整。這是占便宜的心理在做怪。
實(shí)際上在這方面我們與銀行沒有任何議價(jià)空間，基本上都是銀行提供的格式合同，我們能做的就是填空，利率什么時(shí)候調(diào)完全說了不算。
所以在這方面，我們只要知道房貸利率會(huì)隨著央行調(diào)整而調(diào)整就行了，至于什么時(shí)候調(diào)整，其實(shí)可以不用關(guān)心，因?yàn)殛P(guān)心也沒用。
與其杞人憂天，不如開心過好當(dāng)下。
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