很多人不知道,日本的房地產泡沫是日本大藏省主動“挑破”的。日本人今天不為買房發愁都應該感謝日本大藏省主動“挑破”泡沫,讓日本經濟“失去了20年”。
首先來說,日本上20世紀70年代—20世紀90年代這20年經濟騰飛過程中也造成了巨大的泡沫,其中就有日本大藏省一直采取量化寬松的貨幣政策有關。
尤其是廣場協議簽訂后,日本為了應付美國“日本國內內需不振”的指責,1987年追加了6兆日元(6萬億日元)的財政預算,用于基礎設施建設。
結果6萬億日元的基礎建設資金幾乎都流入了日本房地產市場,當時日本房地產有多火爆?今天世界級半導體巨頭京瓷都想把研發資金投入到房地產市場,因為房地產市場太賺錢了。
巔峰時期大家都知道,東京的地皮紙面價格可以買下整個美國。
我找了一些日本泡沫經濟時的新聞報道來看,有一則報道說即使是東大畢業生,不背四五十年的房貸也在東京買不起“一戶建”。
1990年,日本最高財政機構大藏省(目前分拆為財務省與金融廳)對金融機構下達了限制金融機構對房地產行業進行過度融資的行政指導。
大藏省主要出臺了兩招:
第一,金融機構對于房地產融資的增長率不得超過其總融資的增長率,即總量規制;
第二,金融機構須報告其對于房地產、建筑、非銀行金融這三種行業的融資情況,即三業種規制。
大家可能不太能理解這兩招對日本房地產市場殺傷力有多大,舉一個例子,類似于今天突然發布兩項政策:
1、 即日起對擁有第二套住房的民眾,征收市場價100%的房產稅,并且第二套房20年內不允許交易,不允許抵押;
2、 按照商品房與經濟適用房1:2的比例大規模建設經濟適用房,月收入1萬人民幣以下者均可以申請,保證100%申請成功。
其結果就是日本經濟經歷了失落的二十年,而且泡沫經濟破滅后日本不良債權高達200兆日元(200萬億日元),日本一直到2001年才消化掉這么多不良債權。
但是另一方面,日本泡沫經濟雖然破滅,但是日本的就業情況、人均收入都沒有明顯的下降(有下降,但是沒有斷崖式下降),而且到了1995年就業和人均收入就進入上升曲線了。
同樣,使得大批日本企業把戰略方向從房地產市場調整回自己的本業,比如現在世界半導體巨頭京瓷,在上世紀90年代加大了對技術的投入,使得目前京瓷在半導體領域某些細分領域成為當之無愧的王者,華為、小米手機都有京瓷的零件。
日本的房價也長期在低位徘徊,我說過N多次,再說一次,我的朋友2010年在東京山手線巢鴨站(類似北京地鐵十號線牡丹園站,地理位置;)附近買了一套大概20世紀90年代的50平米公寓,總費用為1500萬日元。他的這套房子距離地鐵站,走路10分鐘。
而2019年,我曾經在他的鼓動下差一點就在東京買房,當時和他房子類似的小面積公寓1800—2000萬日元。(約等于100—120萬人民幣)
2019年北京牡丹園地鐵站步行20分鐘以內的上世紀80年代的老小區,單價也在8萬人民幣/平。
今天日本人生活壓力比中國人小那么多,我覺得最主要原因就是1990年日本大藏省主動“挑破”日本房地產泡沫。真的,在日本,只要在東京有一份正式工作,工作三年內攢夠首付是非常容易的。
順便說一句,日本首付最低可以零首付的,而且房貸利率是在1%以下的。