不是不想，實在是沒有辦法呢。因為涉及到產(chǎn)權(quán)問題的呢。

以我監(jiān)理過的一個房屋為例，您看看怎么可能把這個問題解決。

2012年，我接到公司電話，讓我去監(jiān)理一個小區(qū)。于是我就去了。

一到工地，就碰到了開發(fā)公司老板，對著我一頓狂吹：這個地段多么多么好，我準備建個百八十棟別墅，然后外面呢搞幾個商業(yè)綜合體。到時候一賣，前景那是相當?shù)目陀^呀。哈哈。

他還挺關(guān)心我：監(jiān)理同志們辛苦的，這樣，我準備買幾輛觀光旅游車，以后你們驗收就開這個車子去，方便，錢嘛，我有的是?？?，當時把我感動的呀，還以為是諸葛亮碰到了劉備呢。哈哈。

工程做了兩個月，情況就不太對了。當時施工隊伍是雙包的，說好預(yù)付款付個一千萬，后面呢施工單位墊付，主體結(jié)構(gòu)完成后付到百分之五十。

結(jié)果做了兩個月，預(yù)付款一根毛都沒有見到，總包老板一看，形式不對，他立刻找了個凱子，把工程又轉(zhuǎn)包給了另一個老板。

新來的兄弟剛剛從新疆賺了幾千萬回來，正好有錢，看著這工程體量還大的，頭腦一熱，就接下來了，原來的總包老板順利上岸。

繼續(xù)搞把，期間新施工老板又要過幾次錢，都被開發(fā)公司老板給忽悠過去了：我這么大的公司開著，家里還有好幾個億的古玩字畫的，隨便拔根毛都能付這個錢的，你放心好了，好好干，到時候便宜賣套別墅給你。

好吧，一晃到年底了，做了大半年了，工人工資總要給的呀。施工老板堵門了。

還別說：這個老板居然聯(lián)合了某個銀行，發(fā)放了一個什么理財產(chǎn)品：就是說某某地方有個開發(fā)項目的，你買了理財產(chǎn)品，項目開發(fā)掙錢了，你可以分多少紅利的那種。靠這個手段，老板籌到了一個億。然后分給施工老板八百萬，把這個年頭給應(yīng)付過去了。

就這樣，明年開年，繼續(xù)開工。然后做到五月份?；旧蟿e墅主體完成了百分之八九十。外面兩棟商用建筑結(jié)構(gòu)封頂了。突然，好幾家銀行就到工地現(xiàn)場了。然后這個銀行指著：這個區(qū)域的地和上面的房子已經(jīng)抵押給我們銀行了，那個銀行說：嗯，那邊，還有那邊的都抵押給我們銀行了。我靠，我們在邊上看得目瞪口呆，感情搞了半天，所有的房子都是銀行的呀。

然后，就是破產(chǎn)重組，工地也停下來了。這個產(chǎn)權(quán)沒有辦法界定了：一塊地方，抵押給了好幾家銀行，還有好多私人借款的，也參合在其中，您給這家那家不依，你給那家這家不饒。

一晃到現(xiàn)在都八九年了，那一片爛尾樓還在那里佇立著呢。前兩天看淘寶司法拍賣，爛尾樓估計4.9個億的，一拍無人報名，流拍了。看來，還要繼續(xù)爛下去的呢。

這是我的親身經(jīng)歷，爛尾樓不像您想象的那么簡單就能處理的呢。

我說完了，麻煩看的兄弟們點個贊哦。

從資金鏈上告訴你，為何叫爛尾樓。

1：開發(fā)商開發(fā)樓盤時，買地皮的錢是有的。不過那需要給國家，不然連工地圍墻都立不起來。

2：啟動資金是有的，不過占比并不大。畢竟材料可以賒賬，安進度結(jié)算。

3：工人工資是提前預(yù)留出來的，現(xiàn)在欠工人工資風險極大，不是坐牢的問題，而是信譽問題！一旦拖欠既成事實，以后就別打算再干這行了。

前面說的這三點，是保證爛尾樓成型的關(guān)鍵要素。下面我繼續(xù)羅列出失敗的要素……

1：結(jié)構(gòu)工程只是第一段落，后續(xù)強弱電項目、市政接口以及外墻體等等要錢的活，基本上都沒有到位資金……

2：地段判斷失誤，預(yù)售失敗。

3：投資方見勢不妙及時止損。

以上這三條極為要命，也是翻車的最主要因素。很多人大談特談?wù)咭蛩?，雖然有點關(guān)系，但說句心里話這真不是爛尾樓的成因。

各位回想一下新聞里因違反政策而被拆除的建筑哪個是爛尾工程？爛尾工程最大的成因是：開發(fā)商和投資商用以時間換空間的手法來盡可能的壓低投資成本。這樣才能用1000萬的資金，干出一個億的事。

基本流程是：開發(fā)商拿地、跑手續(xù)、招聘樓盤銷售團隊、開招標會確定施工方、建售樓處精裝修并盡快運營。（第二條流程并行線）在招標會確定施工方后會按照節(jié)奏開始施工建筑主體結(jié)構(gòu)（一般這時候工地施工速度會很慢，并不會出現(xiàn)滿編工作的狀態(tài)），之所以慢慢干，完全是在等待銷售團隊的業(yè)績。

基本上從地基到第1至3樓后，開發(fā)商的錢除了工人工資以外其余的就所剩無幾了。剩余的來源，幾乎都是需要地段的重要性和銷售款來補充。

如果樓盤銷售不好，投資方會衡量利弊決定是否轉(zhuǎn)讓項目或跑路。地段良好并且價格適中比較容易找到接盤俠的，會優(yōu)先考慮轉(zhuǎn)讓。

開發(fā)商和投資商有時候是一個主體，例如恒大、萬達等等。小公司基本上都會有合伙人（投資公司）。銀行有時候也會根據(jù)地段或房屋屬性（寫字樓、商場、公寓等商品房）參與房貸融資，不過這幾年的政策好像收緊了。但是房地產(chǎn)畢竟是貸款業(yè)務(wù)的大頭，政策只能做到專款專用降低風險和規(guī)范市場，但不可能脫離地產(chǎn)行業(yè)。

以上就說這么多吧，還有些就不談了。

所謂爛尾樓，是指已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃等手續(xù)，在項目開工建設(shè)后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或公司、個人陷入債務(wù)糾紛，連續(xù)停工一年以上的房地產(chǎn)項目。

國內(nèi)爛尾樓形成的原因較多，比如在建樓盤的時候開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏繼續(xù)建設(shè)資金、所建項目涉及經(jīng)濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)、手續(xù)不齊全“先開工后審批”等諸多原因?qū)е鹿こ掏９?，其中多半是因為資金鏈條斷裂，導(dǎo)致工程沒有完工，開發(fā)商自己拿不出錢來繼續(xù)建設(shè)，銀行也不愿繼續(xù)貸款給開發(fā)商，而項目因為債務(wù)原因又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，所以造成很多爛尾樓，寧肯爛尾也不再建設(shè)的原因。爛尾樓的產(chǎn)生，很多背后有深層次的原因，追求政績盲目建設(shè)或盲目拿地，后續(xù)市場變化又比較大，造成投入產(chǎn)出比遠遠失衡。

住在爛尾樓的八層，每天爬幾千個臺階，就為了有個能住的地方！房子沒水，沒電，看著讓人心酸！2014年62萬買的房子，時隔七年之久，仍然交不了房，每個月卻要償還銀行貸款3091元！

這是我堂哥在云南昆明真實的購房經(jīng)歷。堂哥說，2014年他看中了一套期房，合同約定2015年12月30日前交工，房屋總價62萬，首付22萬，銀行貸款40萬。

堂哥工資收入并不高，為了買房，已經(jīng)投入了家里所有的積蓄，而且每個月背負房貸的壓力。由于房子遲遲不能交工，而高昂的租房費用又承受不起，一家人只能住進了地下室。

地下室陰暗潮濕，他和家人身上出現(xiàn)了紅色的疹。最后，實在沒辦法，決定搬進爛尾樓的房子去住。

按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)在2015年年底交工，實際上此時只有少數(shù)幾棟樓剛剛封頂。然而2016年7月，工地卻停工了，只剩下看門的兩個保安以及還未拆卸的塔吊。誰也沒有想到，這次停工后，再也沒有等來復(fù)工的希望，徹底淪為了爛尾樓。

很多爛尾樓已經(jīng)封頂，甚至已經(jīng)達到通電、通水的要求，卻依然爛尾，為什么不再投入一些錢把它建好么？

很多爛尾樓的實質(zhì)不是工程問題，而是債務(wù)問題。一位多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的朋友向我解釋了其中的行業(yè)規(guī)則。

一些小的開發(fā)商本身的經(jīng)濟實力有限，但是賺錢這種事誰也不想錯過。開發(fā)商要想賣房子，前提條件是獲得土地的開發(fā)權(quán)。

那么，開發(fā)商買地的錢又是從哪里來的呢？買地的資金一般是自籌的，這個可以理解為房地產(chǎn)行業(yè)起碼的資金條件。

然而，實際操作過程中，可以有很多手法可使開發(fā)商實現(xiàn)空手套白狼，比如先拿地，疏通關(guān)系后先不急著交出讓金，再用地去抵押貸款獲取開發(fā)資金。

有些開發(fā)商還存在違規(guī)抵押，多處抵押情況，同一個房產(chǎn)甚至會因為重復(fù)抵押，被銀行凍結(jié)十余次。這樣造成的后果就是，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，將面臨債務(wù)償還不上的風險。肉只有一塊，想吃肉的有十幾個人，你說這肉該怎么分？所以，爛尾樓的背后是復(fù)雜的債務(wù)糾紛問題，也就是開發(fā)商拿了本該不屬于自己的錢，這個錢要么是借貸產(chǎn)生的，要么是預(yù)售產(chǎn)生的。

爛尾樓會一輩子爛尾嗎？

爛尾樓樓盤占用的是國家的土地資源，并且已經(jīng)支付房款業(yè)主的利益會嚴重受損，所以政府是不會讓它一直爛尾下去。但爛尾房會爛多久，沒人能給出答案。因為要有人接手以后才能夠繼續(xù)開發(fā)這個樓盤，最后才能對外銷售拿到房產(chǎn)證。

在這里，不得不說，房子漲價是解決爛尾樓的重要途徑。假設(shè)某樓盤爛尾，開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致虧欠1億的窟窿。如果在爛尾的這段期間，恰好出于房價的漲勢階段，或者說房價的增長部分如果能填補虧空還有盈余，那么此時接盤就會產(chǎn)生利潤，畢竟沒有人會干賠本的買賣。

在過去的20年里，很多人對爛尾樓并沒有多大的感觸，這是為什么呢？因為在過去的這些年房子基本出于漲勢階段，即使樓盤爛尾，隨著時間的推移，樓盤的價格水漲船高，利潤可觀，就不斷被接盤消化。

近些年，隨著國家房價調(diào)控政策，房價總體平穩(wěn)，不會再有以前的翻倍行情，爛尾樓的情況也漸漸顯示出來。爛尾樓樓盤占用國家的土地，如果出現(xiàn)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)事件，也會影響社會的安定和諧，所以政府也在積極推行現(xiàn)房政策以及協(xié)商已有的爛尾樓問題。

對于普通購房者，如何避免買到爛尾樓樓盤？

1、選擇品牌的開發(fā)商，實力不強的小的開發(fā)商的預(yù)售樓盤盡量別買。大開發(fā)商品牌房企開發(fā)實力雄厚，資金充足，質(zhì)量也更有保障。小開發(fā)商如果資金鏈斷裂，很有可能出現(xiàn)爛尾。

2、買現(xiàn)房，不買期房，這是規(guī)避爛尾樓最直接的方法?，F(xiàn)房，看得見，摸得著，什么情況一目了然，當然價格也比期房貴一些。

3、查清五證，仔細審查合同，謹慎交款。五證是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

我是房產(chǎn)老張，關(guān)注我的頭條號，讓買房賣房更簡單舒心

大部分的爛尾樓，之所以爛尾，就是因為開發(fā)商把貸的款和購房者的購房款用作別的方向，不用在蓋房上，所以他們是真的沒錢了，如果真的有錢，你以為開發(fā)商不想再建呀，而且即使在建的這些，大部分也都是開發(fā)商賒賬建的，本身的施工方和供料方都沒錢支付，怎么還會有錢去建房呢？做房產(chǎn)行業(yè)越久，越明白：房產(chǎn)開發(fā)商才是世界上最合法的空手套白狼，而且是任何國家的開發(fā)商都這樣，都是空手套白狼，地是貸款拿的、房子是購房者的錢建設(shè)的，開發(fā)商說句實話就什么都沒有出。

所以如果爛尾了，開發(fā)商是真的沒錢再建房，我說的沒錢是這個公司沒錢，而不是說開發(fā)商老板沒錢，但是公司沒錢了，關(guān)我本人什么事。

因為房子已經(jīng)賣出去了，錢也花完了，那么這個再投點錢的這個錢誰出？業(yè)主，開發(fā)商，還是政府？

爛尾樓的核心是產(chǎn)權(quán)債務(wù)。

蓋樓，賣房的核心就是賺錢。拿地，蓋樓，運轉(zhuǎn)開支這都是成本，然后賣的錢減去成本就是利潤。這是基本的良性循環(huán)，也是正常的商業(yè)邏輯。

先說房地產(chǎn)怎么弄。本身實力有限，首先拿地，然后就沒錢繼續(xù)蓋樓了，按理說這就完犢子了，就在這爛尾了?？伤玫氐盅嘿J款，然后繼續(xù)蓋房，這點錢也完不成蓋房的任務(wù)，蓋這又沒錢了，按理說這就該停了?？伤褯]有蓋完的房，也就是期房，給賣了，賣給住戶，又有了一大筆錢，然后繼續(xù)蓋房，直到把房蓋完，交付給住戶，自己數(shù)數(shù)還賺了點，這就算交易結(jié)束了。這個操作雖然有風險，但還是能順利執(zhí)行了，這也是我國目前大量房地產(chǎn)的運行模式。

爛尾樓是怎么產(chǎn)生的，這上面說了，有銀行貸款跟住戶的買房錢核心就是這兩筆錢去哪里了。要是用在蓋房上，那就順利完成交易了。要是被挪用了呢，也就是說開發(fā)商把蓋房的錢給弄沒了，房也沒蓋好，這個房就是爛尾樓了。

怎么解決爛尾樓。最根本的就是把被挪用的錢拿回來，科學合理的用在蓋房上，可這也只是理論上，實際上挪用的時候就沒有歸還的打算，也是根本要不回來的。以前因為房價連年增長，就是出現(xiàn)這種資金空洞，也會被填平，甚至有盈利，也就很少出現(xiàn)爛尾的問題?，F(xiàn)在房價穩(wěn)定，只有讓這銀行的貸款跟住戶的買房錢不提前進入開發(fā)商的口袋，自然就無法出現(xiàn)挪用的局面，也就是銀行限貸跟買賣現(xiàn)房。

千萬記住了，買房買現(xiàn)房不買期房，期房可能便宜點，如單價便宜、交一萬抵五萬，交首付有贈品，等等等，都是套路，寧貴也不買便宜的期房，爛尾樓損失的錢，也抵得上買現(xiàn)房的差價了，堅決不買期房。

1資金鏈斷裂，長期拖欠農(nóng)民工工資，

2違法征地，強拆，未征地，

3后期配套設(shè)施資金缺口巨大，

爛尾樓債務(wù)問題多的很 連恒大 萬達都不敢輕易接盤 你想哈 這些大公司都不敢接盤 你就知道爛尾樓 水有多深