在過去20年，投資房產是普通人唯一應對通脹的方法。

能夠容納民間海量資金的蓄水池，目前一般只有三個：銀行存款，購買房產，投資股市。

不管是現在，還是過去，銀行存款顯然是沒有辦法抵抗通脹的。簡單地說，福建廈門一個人，40年前在銀行存款1200元，在2018年取出來，本息只有2600多元。顯然，存款是一種最笨也最無奈的理財方式。

1998年，中國的廣義貨幣M2剛剛跨入10萬億。2018年6月底，廣義貨幣供應已經高達177萬億！20年的時間，增加了17倍之多！

在此期間，只有房地產投資才能跟的上這個速度，因為在過去20年，中國房價上漲了20倍。

但在未來，房地產可能不是普通人唯一應對通脹的方式，或者說，如果貨幣增長速度，還是像之前20年一樣，那么幾乎找不到能夠實現應對通脹的工具。唯一的可能，就是在股市。

因為房地產經過20年20倍的增長，泡沫已經很大了，空置率21.4%，空置房高達6500萬套，總體來看，全國范圍內，房價總體上漲的空間非常有限。

那么要實現資本的回報增值，必須要有新的渠道。存款顯然不行，房地產泡沫已經出現，那么最大的資本通道，就是股市。

股市經過20多年的發展，制度建設日趨完善，而且國際資本開始進入，這樣中國股市未來將越來越有價值。因為亂搞不行啊，再亂搞的話，海外資本就要跑路了。

所以在未來，股市可能成為新的應對通脹工具。

這個問題很悲觀，但是事實普通人選擇對抗通脹的方式真的不多！因為對于目前中國的通貨膨脹率來看是長期保持著7%以上的數字，所以對于目前的保本性和無風險型理財來看是很難達到每年7%的收益！也就是說普通人想要對抗通脹的話就必須做一些投資，或者價值收藏，才能有效的對抗通脹！

從目前市面上來看，能夠對抗通脹的投資方式只有房地產，股票、期貨和外匯等，而其中股票，期貨、外匯都是處于高風險的投資，對于90%以上的普通人來說十有八九是虧錢的結果！不但不能跑贏通貨膨脹，甚至還不如買一些保本理財來的更實際、安全一些！

對于房地產來說，可能未來幾年里趕不上高收益和大漲幅，但是10年20年后好的房產，甚至是一二線的房產依然是一個對抗通脹最好的方式！世界的經濟支柱無非就是金融和地產，所以普通人如果是以長期投資為理念的話是可以考慮繼續買入一二線的地產進行一個長期對抗通脹的辦法！許多人害怕房價大跌，我就問一句：“你付30%，銀行付70%，你怕什么？”所以房地產雖然短期幾年內不會大漲，但是絕對不會大跌，就算發生了金融海嘯，等待結束之后也是一個V型反轉，歷史上多次經驗已經證實了！所以如果你沒有其他方法，還是乖乖買房做投資吧！

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現在人們的認識：通脹是理所當然的事，沒有任何人會置疑這是不該發生的事。

造成通脹有主動和無奈兩種。通脹是經濟有了病變，應該想辦法治愈病根達到全愈，對社會對人民有利。

由此可知主動故意造成通脹，是認識錯誤所致，誤認為這樣對經濟對國家有好處，是一種原來沒病故意折騰到有病的過程。

另一種是己生病無奈通脹，這時不能聽之任之，任其長期發展下去，不知是害反以為利。要及時對癥下藥早日康復。千萬不能把病當成常態化正常經濟現象，只要每年控制在一個物價上漲率上就是取得了成績，經濟沒問題不應該物價上漲不應該通脹，保持物價長期穩定。

而現在把通脹當不可解決的正常現象，反過來卻讓人們投資什么來抵銷通脹。這樣會使經濟進一步惡化，好象人生了病不是治療而是叫人適應病狀，本末倒置，所以我們急迫要建立一支馬克思主義經濟學隊伍。

投資房產嚴格來說是一種投資行為，而投資房產可以對抗通脹，重點是房產帶有投資屬性。那么還有那些投資可以對抗通脹呢？

首先，投資創業，創業其實是最高效的投資，但是對于創業者的知識，和創業項目的潛力等諸多因素要求較高。我們在選擇創業項目的時候一定要選擇自己擅長的行業，并且這個行業景氣度要高。

其次，投資地方債和專項債，由于基建方面的發展還有很大空間，所以地方債的前景也很高。并且地方債屬于直接融資，所以收益也很高。投資地方債實際上也是一種投資基建的形式，收益的話目前年化在7%-8%之間。

最后，投資銀行股權，由于銀行股的分紅較高，平均的達到5%，此外疊加股價上漲帶來的紅利，收益方面是完全可以對抗通脹的。

綜合來說：隨著房地產調控的進行，房地產已經漸漸失去了金融屬性。對抗通脹的話不建議選擇房地產，而且房地產變現較難，租售比也較差。

在過去的20年時間里，投資房地產的人跑贏了通脹，這是不爭的事實。拿上海的房價來說2001年時只有三四千元/平方米，而現在都達到了五六萬/平方米，這樣的漲幅完全可以戰勝通脹。而投資其他品種就沒這么幸運了，股市在2001年時是2200多點，現階段還是在2800多點，上市公司的規模和市值擴容不少，但是A股市場還是在原地踏步，這已經不是資產縮水的問題，而是財富蒸發的痛苦了。

但是，過去形成的房產上漲對抗通脹的思維，在后面還能一直持續下去嗎？我們認為這種可能并不大，未來房價已不具備對抗通脹的能力。首先，中央政府三令五申強調“住房不炒”，還提出“遏制房價上漲”。未來推進房產稅已經沒有懸念，對于炒房者來說，買房是有成本的，現在的炒房貸款利率在6%以上，這要求未來中國各城市的房價每年要漲20-30%。即使房價停留在原地不漲，對于投資房產的人也是虧損，所以，未來房價不會上漲空間，而下跌空間卻悄然打開。

再者，中國居民的杠桿率已經拉到了極限。多數城市家庭，房產占家庭總資產的70%，而其他金融資產只有30%。顯然，居民負債率已經觸頂，繼續上升空間不大，而在日本房地產占家庭總資產的40%，其他金融資產占有60%，這個比例才算合理。

最后，中國人口已經進入到老齡化社會，主要是70、80、90、00后群體人口是逐次遞減，未來90后、00后家庭可能根本就不缺房，因為房子由上一代人傳下來，處于飽和狀態。而且我們老齡化人口達到2.1億，但是新生兒出生率近年來即使在放開二孩后，也屢創新低，未來的人們購房熱情遠不及現在。而且大家都已經認識到，房產作為商品關乎民生，是不能夠投機炒作的。同時，我國的租賃房、保障房市場的發展，將會分流掉更多購房需求。

過去房價狂漲二十年，主要是群眾有改善居住條件的需求，中國經濟增長需要房地產助力，以及投資炒房者對房價的推波助瀾，而未來人們的自住購房需求減少，中國經濟結構轉型，投機炒房需求的退出，都說明了形勢不一樣了，未來抗通脹肯定不能再靠房地產了。而過去二十年通脹居高不下的情況，在未來我們給房地產和基建投資降溫、外資的大肆流入中國會有所收斂。也就是說，未來通脹速度將會控制在3%左右，居民也不用太擔心人民幣購買力大幅貶值。

或許有人會問，未來我們對抗通脹的方法有哪些呢？第一，國內經濟適度通脹肯定無法避免，只是不會像過去那么可怕了。投資者可以購買一些風險不大的銀行理財、貨幣基金、大額存款等低風險理財產品，雖然未必能完全跑贏通脹，但是資金安全很重要，如果一味追求P2P、股票等高收益品種，弄不好不是對抗通脹，而是要虧掉本金的危險。

第二，不要刻意的省吃儉用把錢存銀行，因為以后國內的通脹水平究竟怎樣，誰也不好預測。既然物價都在年年上漲，那么該享受的東西還是要買的，沒必要對自己過于節儉，只要做到量入為出就可以了。其實，把錢存銀行都不算是你自己的錢，而是把真正消費掉，那才是誰也搶不走的。

第三，對抗通脹應該多學習一些生存技能，如果有了多技之長，通脹來了，你的收入也會跟著提高，所以，學習賺錢的技能和本事，這也是最重要的。當然，你也可以選擇創業，自己當老板，這樣物價漲了，你的服務和商品的價格也可以同步提高。所以，對于那些創業者來說，自從下海之后，就不太愁物價上漲，工資不漲的問題了。因為，物價上漲，你可以把成本上升包含在商品和服務里面。其實，物價上漲最苦的是工資漲幅緩慢的工薪階層。

到目前為止看投資房產的確是過去二十年最好的投資渠道，而且是最有效的應對通脹的方法，雖然不是唯一但是的確是穩健的一種投資方法。如果你在股市懂投資而且有行之有效的方法不斷賺大概率的錢，也是不錯的抵御通貨膨脹的方法，但股市波動較大，但一般人又操之過急喜歡頻繁操作，看的短無法與優秀的公司共同成長，很難享受到企業持續的紅利。

隨著近兩年對P2P的徹底整頓，資金回籠無處可去，而且現在房產的無法復制過去十多年的輝煌，如果你略知一二也就不用講太清楚，當然一線城市的核心地段的應該還是沒有太大問題，雖然不如以前但還是可以保值增值，但買的起的人少之又少。

這樣的情況下各種投資渠道基本都很難取得超額收益，所以目前最鼓勵的就是資本市場，而且大盤整體估值較低，估值大約就是18倍左右，所以對一些有持續大額分紅的績優股和業績反轉的低估值股票可以加大布局，進而進行抵御通脹保值增值。

在2015年之前，投資房產是普通人應對通脹風險最低、門檻最低的方法。到了今天，房產已經沒有投資價值了，將面臨極大的投資風險。

按照當下的收入水平，房價回歸2015年之前是相對合理的，雖然還是偏高，但是泡沫能小一點，普通家庭買完房還有能力養育子女，還可以努力存下治病救命和養老的錢。

就房價上漲幅度而言，近20年來全國各地房價普遍上漲五倍以上，一線城市更是有十倍以上的漲幅。從平均上漲幅度來講，房價年均漲幅穩穩超出了GDP增速，也超出了真實通貨膨脹率。正是由于貨幣源源不斷流入房地產市場，催生了長期穩定的房地產大牛市，使得房產在2015年之前成為安全性最高的投資選擇。

此一時彼一時，房地產可以在一段時間內拉動經濟發展，但是也會埋下諸多隱患。資金大量進入房地產市場，推高房價的同時也會讓實體經濟失血，長此以往實體經濟發展將舉步維艱。隨著房價上漲，居民家庭負債率也會一路攀升，中低收入人群消費能力將持續下降，這將使得國內產能過剩問題日益嚴重，中小企業市場萎縮，企業破產倒閉增多，失業率將穩步攀升。

正是上述原因，到了2019年，國際形勢發生變化，如果讓房價繼續上漲，后果不可估量，限制資金流入房地產市場成為必然選擇，房地產黃金時代已經徹底結束。

在今后十年，房價將逐步回歸理性，大概率能回到2015年之前的價格，多數城市房價有望接近腰斬。在這樣的大環境下，投資房產不僅不能應對通脹，財富縮水反而更加容易。

對于普通人來說，2019年之后跑贏通脹的唯一選擇就是努力增加收入，尤其是找到一份工資不錯，工作又非常穩定的工作，比如當央企職員、教師、醫生、以及其他公職。收入能夠跑贏當地人均工資，公積金和養老金更高，如果有工作外的收入自然更是錦上添花。

增加收入的方式有多種，比如通過努力成為行業精英，獲得升職加薪的機會，比如資源積累到位后去創業，一年賺到工作十年才能賺到的錢，比如投資當前處于歷史低位的優質股票長期持有。毫無疑問，通過工作和個人能力獲得的收入是最穩定靠譜的。

就目前的環境而言，創業風險極高，如果沒有靠譜的項目，沒有足夠的人脈和能力，不要盲目嘗試。至于股市，缺乏業績支撐的股票占了絕對多數，請量力而行，未來一定是跑贏通脹的重要投資方式，但是多數人投資依然會虧本。

毓美美作答:自1998年中國開始有了真正意義上房地產市場后，房價有了數倍攀升，但即便這樣，房產的升值速度依然遠低于貨幣的增長速度。廣義貨幣從2000年到現在已經增長了15倍之多，而全國的房價僅僅漲了四倍。房價在相對穩定的經濟體中通常會呈現長牛的態勢，美國房價以每年高于通脹率0.45%的漲幅持續增長已有百年。

國內房子雖然在一定程度上起到抵御通脹的作用，但也僅僅是抵御，而且還要看所購房子的城市是否優質，房價的漲幅各個城市完全不一樣，一線城市的房子能保值增值。在房住不炒政策的不斷推進下，房價橫盤的概率較大。

當下僅靠房地產增值來實現財富保值將變得越來越難，還要承擔未來不確定的政策風險，未來二手房限售政策會不會調整，房地產相關稅收不收等，要想有效抗通脹，還要想其他投資方法。

大印鈔時代，優質資產為王！具備價值增值空間大，流動性好，低風險的資產堪稱優質資產。符合未來發展方向的朝陽行業的龍頭公司的股票是可以持有的，手工費只有幾元錢的金條和金磚是可以儲備的等。

當我們把資金投資到股票、股權、黃金等領域時，我們的資產就成了社會化大生產的一部分，享受的是社會進步帶來的福利。只要杠桿可控不會被清盤，那么理論上就已經實現了對抗通貨膨脹穩定增長的效果。

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并不是，這些年的財富風口對于普通投資者而言并不僅僅局限于房地產，尤其是在當前國家極力打壓房地產市場炒作的大背景之下，投資房產的風險不亞于當前的股票甚至是期貨合約市場。

站在一個非常客觀的角度來講，我國的房地產市場過去20年的黃金周期中，上漲幅度還是非常可觀的，對于普通投資者而言，只要購買的房地產周邊具有一定優質的基礎性資源，比如我們之前所提到的商業資源或基礎醫療教育資源等，升值的性價比幅度是高于通貨膨脹幅度的。

但是很多地方的房地產的價格在最近這兩年并沒有出現較大幅度的上漲，尤其是2020年受到新冠疫情的影響，股票市場和基金市場出現了一波幅度非常大的上漲，能夠抓住那一波機會的普通投資者，同樣是能夠跑贏通貨膨脹的。

2020年以來的消費、醫療、芯片、科技，即便是不炒股的，普通投資者接觸過基金投資的話，不管是指數型基金還是主動管理是基金，只要在2020年上半年之前完成布局，那么下半年包括整年的收益率平均都是高于70%以上的，所以該追的熱度還是要追，但是一定要理性投資。

回到原題上來抗擊通貨膨脹，其實多元化的投資方式也是可以的，對于普通投資者而言，保持住自己手中的貨幣單位購買力并不一定要完完整整的跑贏通貨膨脹率，在當前美國和歐洲大部分經濟體都處于一個量化寬松貨幣政策刺激經濟發展的大背景之下，全球性的通貨膨脹是難以避免的。

對于普通投資者而言，可以采取多元化的投資方式，基金，股票，黃金，包括銀行理財結構化多元化的投資方式跑贏一部分的通貨膨脹也是可以的，并且這種投資相對還是容易辦到的。

過去的20年可能是投資房產可能是普通人對抗通脹的有效辦法，但往后，投資房產可能風險較大了。

我們回首2018年，發現了很多令人疑惑的“預期反轉”，其中關于CPI的預測分歧尤其大。三季度初，市場上還在擔心“滯脹風險”；到了四季度，隨著CPI的下行，大家突然開始集體關心“債務-通縮”陷阱。有分析師在社交網絡上嘲諷同行：“滯脹迅速變通縮了？”

實際上，不論是滯脹還是通縮，都是通脹范疇內的問題。為什么分析師們今年會出現這種預期？還要從今年CPI前高后低的走勢說起。

2018年二季度開始，隨著CPI觸底回升，一路上行，引發了市場對于通脹預期的強化，進而引發“滯脹”的擔憂。

這段時間，分析師們非常集中地討論了滯脹：

“滯脹”這個經濟學名詞誕生于1970年代西方國家的經濟困局，所描述的是經濟增長停滯、高失業率和高通脹并存的一種經濟現象。失業率一般不作為國內的宏觀經濟分析師框架，所以我們可以疊加GDP增速來看下所謂的“滯脹”。

上圖可以看出，2000年以來我國經歷了兩段明顯的滯脹（07-08年和10-11年）。但這個就是滯脹嗎？我認為這個并非是經濟學意義上的“滯脹”，而是一種“類滯脹”。所謂真正的滯脹，是需要GDP增速幾乎不動甚至負增長，而CPI遠超5%甚至到10%，這才是典型的“滯脹”，但我們看此前兩次“滯脹”，僅僅是GDP增速從高位回落，仍然保持在6%多的高位，而CPI也沒有高到離譜（2008年最高是8.7%，2011年最高點為6.45%），但由于2008年這次GDP下得很快，所以姑且認為這一次就是“滯脹”。現在去年二三季度呢？CPI沖上2.5%，但GDP增速當季同比仍然保持6.9%的高位。不說別的，GDP實際增速遠大于CPI，怎么可能是滯脹呢？只能說，在GDP快速向下疊加CPI快速上行的基礎上，“類滯脹”確實有些端倪。

“類滯脹”并不是真正的“滯脹”，而是一種“GDP向下、CPI向上”的趨勢，國內券商關于“類滯脹”的最早公開可查討論始于2010年渤海證券宏觀團隊房振明撰寫的《“類滯脹”顯現，財政和貨幣政策松動程度不同》。

考察我國最近三次通脹周期卻發現，在影響通脹的兩大基礎性因素：經濟真實需求和貨幣供應量中，經濟真實需求對通脹走勢的影響更具決定意義；經濟持續過熱輔之以較高的貨幣供應量才會導致通脹持續、快速走高。這和弗里德曼貨幣主義所說的“通脹是一個貨幣現象”看起來有點矛盾。

這個問題我將從兩方面來說明：

1.為什么貨幣供應量無法影響通脹？很多人都認為，大量投放貨幣會造成通脹上行。包括這次地產調控中，樓市流動性基本上被凍結，有經濟學家稱，房價凍結之后，通脹再無棲身之地。意思是，房地產長期作為貨幣蓄水池，在這個蓄水池不在蓄水之后，外溢的大量貨幣將會推高物價上漲、通脹上行。

但實際上，中國并未在技術上超發貨幣，在很長一段時間內，所有投放的基礎貨幣均來自于外匯占款。而在樓市流動性動凍結后，M1M2增速紛紛下滑，M1差點跌到歷史新低。

2.真實需求基本決定未來很長時間的通脹走勢。這其中原因又有兩點，在“類滯脹”的分項來看，“滯”是由于人口紅利下滑（勞動生產率低，拖累經濟增速）、金融周期帶來供給約束（土地、投資、分配等不均衡）；“脹”則是由于匯率貶值（對外）、價格對需求刺激的彈性增加。

西方在上世紀70年代對付“類滯脹”就很有經驗了，人口老齡化、金融自由化、貧富分化，都是“類滯脹”的壓力所在，對付起來并不容易，需要緊貨幣、減稅和定向拆除風險點。

問題在于，目前看來通縮風險遠大于滯脹風險。看上文的分析你就明白：通脹起不來，因為缺乏真實需求。首先在人口紅利逐步結束的過程中，全社會的需求都是萎縮的，沒有需求，再多的供給也消化不了；而中國又是制造業大國，一旦有物品需求量很大，我們馬上能加快生產促進供給平衡需求。這就是為什么中國通脹起不來的原因。我們也看到，大概14年之后，CPI基本上沒有摸到過3.1%，而2014年正是劉易斯拐點之年，所以一切都能說清楚。

在通縮中，資產價格是下跌的，這意味著，債務將被放大（與通脹恰恰相反，債務被稀釋，人們傾向于多借錢加杠桿），去杠桿是最明智的做法。這也是辜朝明在《大衰退》一書中講得很清楚的“資產負債表衰退”。即在通縮中，即使銀行愿意借貸，即使信貸利率非常低廉，企業還是不愿意借錢還貸，其經營目標也從常規的“利潤最大化”變為“負債最小化”。而在通縮中，最佳的資產就是現金。這并不是說讓你留現金，而是保持資產的高流動性。

目前來看，以后投資房產或許并不能應對通脹，但如果你買房買得早，那還是有很大概率跑贏市場。本文不作為投資建議。