謝謝邀請！

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，是銀行認為有30%的泡沫嗎？我想你是誤解了銀行的意思。要解釋這個問題，我么必須先了解清楚一套二手房在交易過程中存在的幾個價格。

一般情況下，一套二手房交易過程中存在4個價格：

第一個是實際成交價，這個價格是真實價格，只有買賣雙方和中介知道。

第二個是國土局備案價，這個價格是為了計稅而設定的，但買賣雙方為了少交點稅，會故意保底這個價格。但房管局也不是那么好忽悠的，房管局計稅的時候，肯定不會以買賣雙方上報的價格為準，而是有一套自己的估計，也就是下面要說的第三個價格。

第三個是房管局計稅價，這個價格一般會將比這套房子在市場上的價格略低一下。有人可能會問，為什么不是更高，以為說高了你不服。

第四個就是銀行評估價，為什么銀行也要來個評估價呢？因為你買房需要向銀行貸款，銀行貸款給你也需要有個判斷，而不是聽你隨便報價。一般來說，二套房首付比例30%，需要向銀行貸款70%，我們當然是希望銀行評估價越高越好，評估價越高貸款就越多，杠桿就越大。但銀行的評估價一般只會比是市場略高一些。

深圳上個月發布的“三價合一”，就是將后面備案價、房管局評估價、銀行評估價三個價格歸一，防止高評高貸，降低杠桿，減小銀行金融風險。

（作者：子非魚，41）

評估是評估價，實際價格是實際價格。所以，你不能用實際的成交價來衡量銀行方面的評估價格，因為銀行方面給予貸款你，那么也是需要承擔一定的風險的。這中間就可能就會存在折損。不要認為每年付利息給銀行，銀行也是存在壞賬率。可以說這部分差價就是為市場風險以及壞賬率所承擔的，因為銀行方面也是需要考慮風險的存在。

不能說二手房成交價為120萬，銀行評估為90萬，其中的30%就是泡沫。可以說是正常的評估范圍內以及認可值。要是以房子作為抵押物，那么銀行首要考慮的就是風險。萬一出現了壞賬，以后沒有辦法還清貸款怎么辦？單純的靠已回收的利息？那銀行還是虧帳。怎么辦？在你斷息以后的時間里進行計算，并且包含了其中的法律、人工、車輛等等費用在內，這樣計算下來的是存在折損的。那么這個價格就會疊加在你的抵押物之中。

不是說房子存在泡沫，而是銀行方面評估的時候進行的風控。當然，要是純粹的評估，是要出售房產，那么可能這90萬是將首付款減去的，貸款90萬。這就需要了解詳細的內容了。但是，要是從銀行處抵押貸款，不僅僅是房產，其他固定資產、不固定資產、證券資產等都會有著一定比例的下浮，這就是風險的控制，怕存在還不起錢時做的相應手段的處理。

作者不易，多多點贊，十分感謝！

評估價與二手房的實際成交價不一致，這既是銀行規避風險的手段，也是行業慣例，主要有三點考慮。

1.評估價與成交價肯定不一致

成交價只是個別房屋的交易價格，而評估價是市場總體價格水平，因此二者不會一致，成交價圍繞市場價格上下波動，成交價格只是評估價格的參考。

2.評估價低有利于銀行規避風險

如果房價漲幅過快，為了防范風險，銀行會壓低二手房的評估價格，評估價格越低，客戶貸款的額度也就越少，實際支付的首付款就越多，銀行越安全。

題主的情況中，按照“貸款額上限等于二手房評估價70%”的比例計算，你實際能夠獲得的二手房貸款額度最高為63萬，相當于房屋成交價的52%，因此你的首付款比例將增加。

此外，銀行為了防范故意做高成交價格，零首付的惡性騙貸，也要使得評估價格低于成交價。

3.評估價低才能覆蓋銀行費用支出

假設房子抵押給銀行，按照評估價從銀行抵押貸款，如果到期不還貸款，把房子甩給銀行，銀行需要拍賣房子，才能變現，各種環節都需要費用支出。因此，銀行評估價肯定要比市場成交價低，這樣拍賣所得才能高于貸款損失，才能彌補各項費用支出。

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歡迎關注，我們換個姿態聊財經。

這是銀行對風險的規避，不能簡單地認為二手房成交價與銀行評估價之間的落差，就是房價泡沫造出來的。

以前一位朋友也經歷過這樣一件事：市場價超過400萬的房子，在經歷了專業評估、銀行審核之后，拿到的信貸額度是240萬。這個信貸額度也是少于評估值很多的。銀行通過房貸賺取利息的同時，當然考慮很多的還是未來風險。以房貸期10年以上來看，中間可能出現的變數機率從現在看不會太高，但如果房價出現大跌時，這個壞賬比率就不好說了。

回到題中所問，就三個個人理解。

首先，二手房成交價并不是銀行認定的房子價值。這點在以房子抵押的房貸與經營貸的辦理都有這個情況，具體的房子價值銀行會委托專業的評估機構評估，這樣得出的評估價才是銀行所接受的。二手房交易中的總價，買方、賣方及中介都有可能默契進行操作的可能，一方面跟實際成交價可能產生出入，另一方面這樣默契式的高估對這三方的利益沒有損害，所以如果有人想多貸款而報高價格，還是有可能進行操作的。

其次，銀行在對房子專業評估之后，也會得出一個抵押率，這個抵押率一般不會超過80%。在這一個環節上，抵押率實際上也有對未來資產風險的規避，這是個行業規定，這也不能代表抵押率之外的房子價值就是泡沫的成分。所以，在房子的評估價值之后，我們會有一個銀行認定的貸款額度，這個才是購房者房貸所需要的。

第三，銀行評估價比市場價低是事實存在，這種價值壓低體現了銀行對風險的防控，以及對可能產生費用的預留。在房地產20年高速發展里，熱點城市的房價基本在高位，甚至一些非熱點的二線城市，以及一些三四線城市，房價存有偏高的事實。在這樣的情況，如果銀行不壓低評估價，那么未來隨著房價回落，風險就會進一步膨脹。除此之外，如果房價大跌導致一些人不想還貸，或是貸款者因資金困難而中斷還貸，最后也要走到拍賣的流程里，這里面也會產生一些管理費用。

你好，很高興回答你的問題，90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，是銀行認為有30%的泡沫嗎？不是這樣的，交易價并不是房屋價，交易價格和評估價格有差額是正常的，現在就來說說。

一、交易價格

房屋買賣價格，一房一價，各不相同。同地段的住房樓層不同價格不同，同地段、同面積、同樓層的二手房交易，房屋相同，價格也不相同，房屋交易中的價格，不完全取決于市場平均價，和買賣雙方有關，買賣雙方認同價格，促成交易。

二手房成交價含交易稅、中介費、維修費等費用，這些費用，在房屋買賣中，一般都有購房人承擔，購房成交價含這些費用在內，成交價并不是房屋本身價格。房屋買賣的實際價格，是在房屋登記部門的備案價格，成交價和房屋本身價格有差距。

二、銀行評估

銀行二手房貸款，規定都是一樣的，首付30%，貸款70%，是上線。貸款額度是按房屋本身價格的70%，不是房屋成交價格的70%，房屋本身價格，是不含房屋交易中產生的費用的。銀行二手房貸款，房屋價格的確定，是以銀行準入的有資質的評估機構出具的評估報告為依據，來確定房屋交易價格的，二手房貸款按評估價格確定貸款額度。

二手房交易成交價120萬，很明顯不是房屋本身價格，是房屋交易總價，含有中間費用，中間費用銀行是不會貸款的。銀行評估的房屋價值90萬元，就是你成交房屋的真正市場價值。

總之，90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，并不是銀行認為的泡沫，是房屋交易產生的費用問題，還有購買時房屋價格是否高了的問題，房屋交易總價，并不代表房屋本身價格，銀行評估價就是房屋本身價格，和市場房屋價格差距不大。所以，交易成交價和銀行評估價有差異是正常現象。

以上就是我的回答，希望能幫助到你。

90平的二手房實際成交價是120萬，但銀行評估價只到90萬！是銀行認為其中30萬是泡沫嗎？顯然不是的。分享下對這個問題的看法，供參考。

一、二手房實際成交價120萬，但銀行評估價只有90萬，是怎么回事？

01、先對交易情況進行分析

90㎡的二手房，真實成交價格是120萬，單價就是13333元/㎡。按照按揭貸款的原則，首付3成，貸款7成；也就是首付款36萬，貸款84萬。

但銀行評估價只到90萬，單價就是10000元/㎡。按照這個審批貸款的原則，貸款就變成了63萬，首付就變成了57萬（27+30）！

也就是說，從銀行的審貸原則和評估價看，首付起點高了，貸款金額少了。

02、為什么銀行的評估價會只到90萬？

大致是三個原因：

①銀行數據庫滯后

以工商銀行為例，工行自己有一套房屋估價系統，二手房成交之后，需要向工行申請按揭貸款，它自身就會把房號輸入系統，得出房屋的評估價格。然后，根據系統估價發放貸款。

也就是說，90㎡的二手房錄入系統之后，給出的評估價是90萬，即便雙方的實際成交價是120萬，工行仍然只能按照90萬的總價發放7成的貸款額度，不會依據雙方的實際成交價發放貸款。

為什么系統估價只有90萬呢？

其中一個原因可能是系統數據滯后，比如，更新數據庫是一個龐大而繁雜的工作，房地產發展很快，房價漲幅很大，而且各個小區、片區漲幅還不一樣，這對數據庫更新挑戰不小！

以前銀行是讓評估公司去評，評估公司接了單子以后，直接派人去調查即可，簡單省事，效果立竿見影。但銀行貸款規定就要求用數據庫，而個人不能特事特辦，就會拖累貸款額度發放。

②評估審慎原則

評估公司根據房屋估價規范和評估目的，會針對銀行類貸款采取審慎估價原則。

也就是說，根據市場比較法或成本收益法估價后，90㎡的二手房得出的房屋價值大概就是90萬。這個價格得出的評估依據，可能是兩個原因：

一是市場上的同戶型成交案例就在90萬左右，比較后得出的估價對象的價值也應該在這個價值區間；

二是市場上同戶型成交案例雖高于90萬，但樣本案例的裝修、樓層、朝向、區位、附屬價值等影響價格的各項系數均顯著優于估價對象，導致估價對象價值被修正下去了。

上述兩個原因，疊加針對銀行類貸款的估價審慎原則要求，自然評估公司給出的評估價就會顯著低于雙方的實際成交價。

③交易的個案不具有普適性

比如，個人的特殊偏好，喜歡帶圍院的，見到帶圍院的房子，就會愿意出高于市場價的價格購買，但這個出價不具有普適性，不喜歡這類圍院的就不會出高于市場價的價格去買。

再比如，買房的不了解市場行情，90㎡的房子市場價就在90萬，但你卻花了120萬去買，那自然銀行就不會認多出30萬。

綜上分析，雙方的實際成交價是120萬，最后銀行給出的評估價只有90萬，就是這個道理。

二、成交價120萬，銀行評估只有90萬，會帶來哪些交易問題？

這種情況其實挺常見的，經常交易的人都會對這種情況深惡痛絕，但又無可奈何。

01、二手房交易告吹，白忙一場！

有些中介疏忽大意，做的單子常犯這種錯誤，用本地話說就是“崴得很！”

買家手上只有40萬左右，按照120萬成交，付36萬首付是夠的，雙方因此簽了合同，辦了過戶，結果去銀行辦貸款的時候，發現銀行只能評估到90萬，買家的首付需要追加到57萬！立馬就傻眼了，籌不到更多的錢首付，買不成房子了，交易不得不告吹，你說這種中介崴不崴？

02、引發交易糾紛

雙方的交易過戶已經完成，意味著雙方已經交了不少的稅費，這個稅費也不會因為貸款不能辦了就退出來！花了就是花了！但這個損失誰來承擔？

對賣方不利的是，產權已經過到對方去了，當然，速度快的可以申請撤件。但剩下的錢還沒有收到，是不是風險就很大？

如果買方稍微不誠信，產權辦完了就這樣拖著，也不配合撤件，那這個房屋買賣交易是不是就很容易起糾紛？

03、買家負擔增大

原本做的購房預算是40萬左右，買完房還可以剩點錢作為流動資金；現在首付提高到57萬，意味著手上的錢全部花完了，有的還要另外籌錢，未來是不是負擔就很重？

04、其他問題

比如，雙方實際成交是120萬，居間合同是按120萬成交價簽署的，但銀行只認90萬，可能會帶來付款金額上的交易隱患。

當然，出現這種情況誰都不想，但真的出現了，還是應該冷靜、溝通、協商面對。

三、如何預防類似問題出現？

對有經驗的中介或交易方來說，往往都不會發生這種情況。但對二手房不熟悉的交易方，也很可能會出現類似情況。

01、下定金前落實貸款金額

在下定金之前，買家或中介可以拿著房產證資料去銀行，讓承辦信貸員幫忙落實下評估價，看看跟雙方談妥的交易價之間有沒有價差空間？如果有，大概是多大的空間？買家的資金預算夠不夠？

這些都落實好之后，才能交定金，簽署買賣合同和辦理產權過戶。不然，就容易出現上面說的那些問題。

02、向銀行說明情況

交易前沒有落實，但產權過戶已經完成，無法撤件，只能向前走，怎么辦？

這時可以跟銀行溝通，說明情況，爭取評估價提高到120萬！

為什么可以提高評估價呢？

因為兩個原因：

一是個案的特殊性。比如，同樣是90㎡的房子，小區中間那棟90㎡純住宅的價格顯然比外圍商住90㎡同戶型的價格要高；高檔裝修的要比出租房裝修的價格要高，等等。

二是評估價格浮動原則。一般來說，評估公司首次給出的評估價是審慎價格，以這個價格為基準，具備修正條件的估價對象，可以上下浮動20%，這是估價規范允許的。

03、換家銀行試試

有時候，每家銀行對同一個貸款標的的價值認定是有差異的。

比如，工行查詢估價系統，認為只值90萬，但建行根據評估公司咨詢，可能認為能值108萬；最后，村鎮銀行可能又會認為能值120萬。

因此，90㎡二手房真實成交價120萬，銀行評估只給到90萬，可能是銀行系統數據更新不及時造成的，也可能是評估審慎原則造成的，還可能是交易個案特殊性造成的，并不代表銀行就認為這30萬是泡沫！

銀行不一定認為是泡沫，也可能認為是水分，或者你在做零首付。

我是昇（升）財經，12年銀行工作，1.5年個貸工作，和你分享這個問題。

銀行評估價并不一定等于成交價

當你申請房貸時，銀行會對標的物（抵押物）有一個評估價，再給一個抵押率（一般不超過80%，也就是所謂的2成首付），但這個評估價理論上跟成交價沒什么關系。

銀行評定評估價通常有兩種方式，內評和外評。內評就是本行的內評師（通過銀行組織的內評師考試）根據掌握的市場情況，結合該區域樓盤成交價（比如二手房中介APP查詢），制定評估價。而外評則是通過委托房地產評估機構，由有房屋評估資質的評估師進行評估。最后結合內評和外評，決定該房屋平均價格。

也就是說，評估價和成交價來源不同，不一定相同，可能差的挺遠。

銀行有可能是在防止“零首付”

所謂零首付，就是通過提高成交價，向銀行多貸款，從而把首付錢趨近于0的違規行為。

比如，某套二手房市場公允價為100萬，按正常操作，應該是首付20萬，貸款80萬，但買房雙方和中介欺騙銀行，將成交價定為125萬，這樣首付理論上是25萬，貸款100萬，但賣方實際收到的是125萬房款，那么事先約定將多于原成交價的25萬元返還給買方，這樣買方付了25萬首付，收回了25萬，相當于沒有拿首付，也就是零首付。

這種行為是銀行嚴厲打擊的，所以銀行會根據內外評估價和成交價進行比對，如果相差太遠，會按照評估價核定房屋價格，再予以貸款，而不是你說成交價是多少就按照這個給你8成貸款。

你這個例子中，評估價和成交價相差也比較大，我不敢妄自斷言就是造假，但我懷疑銀行是把這個案例當做是零首付，不認可你的成交價。

綜上所述，銀行有可能把這筆交易視為零首付套取銀行貸款，如果你覺得是冤枉你了，不認可銀行的評估價，可以換家銀行試試。

大家好，我是銀行人，不立而立。

市場交易價和評估價是會有差別的，評估價不是一定比交易價低的。我做了八年的客戶經理有些經驗，這里總結一下，你看看就明白了。

二手房交易中，銀行審批參照的最終確定價值是以評估價和交易價孰低原則，不是單純看評估價。

有的不了解二手房貸款，對這方面不是很了解。交易價與評估價孰低，一直是二手房貸款中參照的準則，因為在不同的城市交易價和評估價，不一定誰低誰高。有可能評估價比交易價低，有可能評估價比交易價要高。

舉個例子：

在2014年到2015年，我們當地的二手房交易，新區的房子評估價一般在6500到7000左右，但是實際交易價格只有6200元。

而反過來，在2017年到2018年年初，房子評估價一般維持在7000到9000多左右，但實際交易價格已經在10000元到12000元。

評估價一般是由外部機構，評估公司作出的，估價方式有好多種，與實際的交易價是有差額的，不一定誰高誰低。

評估價低于市場交易價的情況，一般出現在當地房產價格普遍大漲，正在上行期時。

影響評估價的因素有很多，評估公司的計價標準是一方面，銀行授信方面的要求也是一個考慮因素。一般在房價大漲，上星期時，銀行會考慮讓評估公司適當壓低價格，主要是出于整體風控的考慮。

另外，評估公司每年在銀行是需要準入的，銀行會對評估公司總體業務的評估價格傾向方面有考核，如果評估價普遍較高，會適當退出，所以評估古時出于這方面考慮，評估價一般不會做得很虛高。

至于你所說的泡沫銀行在設計產品之初都已經考慮到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般銀行要求住宅抵押率最高不得超過70%，個別銀行可能會有放寬。

我朋友幾年前買了一套房子，跟房東拉鋸了一個禮拜，談下來全款90萬，因為證未滿5年稅率比較高，然后就做低價格，最后銀行評估50萬：），最后光營業稅、契稅就將近三萬多，算是省了不少錢。

所以評估價與成交價不同還是有原因。一方面，銀行將90萬的房產評估為50萬，它就有40萬的安全墊，就算房價下跌，最后屋主斷供銀行收回房產，也損失較少甚至還有得賺，畢竟當時是按50萬評估，拋去首付銀行貸給你的錢還要少于50萬，這樣的另一個好處是，銀行的杠桿也比較輕。

另一方面，買方也有做低合同價的動力，為了省稅，跟銀行是一拍即合。當然，這是說全款的情況，如果是需要貸款而且額度盡量大的情況也是有的，但是銀行就不那么配合了，因為抵押的標的物通常要比市場價低，這是為了抵消回收處置的費用，當然也是為了讓抵押人不會輕易產生套現走人的心理。

不是泡沫，而是銀行為了控制風險的一種行為。

銀行的估價

現實生活中，很多銀行在內部都設有評估崗及抵押崗，部分銀行還會每年對各個區域設定一個限高價以控制風險。銀行在審批二手房按揭貸款時，最終的依據是以成交價、市場評估價以及內部估價三者的孰低為原則的，正常情況下，都是銀行自身的內部估價為三者最低。

銀行評估崗的人員在對房產評估時一般會參照各個二手房交易官網的掛牌價格、中介掛牌價格以及你提供的外部評估價格，再結合樓層，位置，折舊等因素給出一個內部評估價格。按照我行的標準，正常情況下，內部評估價每平方米的價格會低于市場價格的2000元左右，這主要的原因有三點：一是掛牌價一般會有偏高，最終的實際成交價，基本沒有一個是掛牌價，少則差幾萬，多則十幾萬都有；二是你提供的評估價是可以做手腳的，評估價虛高的情況現實中經常發生；三是銀行為了減少風險，即使是真的價值120萬元，評估只有90萬元，按照貸款70%，只可以貸63萬元，剩余的你需要自籌，這樣銀行的實際抵押率僅為：63/120=52.5%，與70%的抵押率對比來看，銀行的風險大大的降低。

杜絕“虛假首付”

90平的如果說銀行評估價為90萬，正常實際的交易價格很少會破110萬元的，所以你這個120萬元，極其有可能是要多套用銀行的貸款，實現所謂的虛假首付。

舉個例子：假設你套二手房實際的成交價格為100萬，按正常操作，首付30%即30萬元，那么在銀行最高可以貸款70萬，但如果你和賣方以及中介欺騙銀行，將成交價虛假的定為120萬，這樣理論上而言首付款30%變為36萬，你實際在銀行可以貸款84萬元，比原先的70萬元，整整多貸了14萬元，你實際支付的首付款僅為100-84=16萬元，這時候你這個房子實際的抵押率達到：84/100=84%，已經嚴重超過銀行的70%的抵押上限。

總結

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，這并不是銀行認為有30%的泡沫，而是銀行控制風險的一種手段，現實中無論是普通的住宅、商業還是工業房地產，銀行的內部估價往往都低于外部的評估價格及市場價格，這一切都是為了盡可能降低自身的經營風險，屬于正常的市場情況。