買房貸款時，銀行讓我選等額本息，為什么？是不是被坑了？等額本息和等額本金是房貸的兩種不同還款方式，每種還款方式都各有優劣，購房者要根據自己需求去選擇，適合自己才是最好的。

一、等額本金總利息比等額本息低，貸款100萬，利息少支付21萬利息

從房貸支付的總利息角度來看，等額本金支付的利息比等額本息的利息要少很多。

我們以100萬房貸，5.39%房貸利率、貸款30年進行測算：等額本金需要支付81萬利息，等額本息只需要支付102萬利息。同樣是100萬的房貸金額，等額本金比等額本息少支付21萬利息。

為什么等額本金比等額本息的利息少那么多了？

等額本金在每月還款之后，只對剩余沒有償還的本金計算利息，而等額本息則是對剩余的本金和利息一起計算利息，也就是說沒有支付的利息一樣要計算利息，俗稱"利滾利"的計算模式。

二、等額本金比等額本息月供壓力大，月供比等額本息上漲30%，11年后的月供才能達到等額本息的水平

等額本金的月供是不穩定的，每月償還金額會逐月遞減。但是這個遞減幅度非常小，只有十幾塊錢左右的波動。

我們以100萬房貸，5.39%房貸利率、貸款30年進行測算：等額本息月供是5609元，等額本月供是以7269元開始遞減，比等額本息月供上漲了30%，并且短期內無法緩解，一直到134個月后，也就是11年后才能遞減到等額本息的水平。

三、等額本息資金杠桿能力比較強，同樣的月供貸款金額超過等額本金的30%。

兩種貸款方式相比，等額本息杠桿能力強，能用少量月供貸到更多的資金。

我們以100萬房貸，5.39%房貸利率、貸款30年進行測算：同樣7200左右的月供，等額本息可以貸款130萬，等額本金只能貸款100萬，貸款總金額上漲了30%。

四、等額本金前期償還本金占比比等額本息大，提前還款總金額會小。

從提前還款角度，等額本金償還的利息和本金更少。因為在前幾年償還貸款時候，等額本金每月月供償還本金的部分比等額本息占比大，要知道當購房者提前還款的時候，只要支付沒有償還的本金就可以，后面由于沒有借錢，利息不用計算。等額本息前期償還的錢大部分用于償還利息，最后剩余本金肯定比等額本金多。

我打個比方便于大家更好理解：

等額本金：購房者貸款100萬，前期償還是二十萬月供，其中8萬用于償還本金，12萬用于償還利息，提前還款購房者需要償還92萬本金就，最終購房者支付給銀行112萬

等額本息：購房者貸款100萬，前期償還是二十萬月供，其中4萬用于償還本金，16萬用于償還利息，提前還款購房者需要償還96萬本金，最終購房者支付給銀行116萬

通過上面例子，我們可以清楚看出等額本金最終償還額比等額本息少。

總結：等額本金適合經濟實力強，準備提前還款的購房者；等額本息適合前期收入不高，無力承受高壓力月供的年輕購房者。

等額本金：此種還款方式無論是長期貸款還是提前還款都會節省大量利息、本金，唯一的缺點就是月供壓力巨大，前期月供高出等額本息月供30%，十一年以后才能降到等額本息的月供水平。這種還款方式比較適合能承受較高月供壓力、并且準備提前還款的購房者。

等額本息：等額本息雖然利息較多、償還金額較多。但是有一個最大優點，就是用少量月供撬動大量貸款，同樣的月供貸款額度比等額本金高出30%。適合那些前期收入不高，無力承受高月供壓力的年輕購房者。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。 如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡采集，如有侵權請盡快聯系，我將在第一時間刪除。

等額本息還款方式，看起來很公平，實質就是一個坑。

為什么說是一個坑呢？原因很簡單，所謂等額本息還款，在沒有踏過這個坑之前，所有人都會認為，這是一個相對公平的，本金和利息都是一致的還款方式。

實際上，如果有過提前還款教訓的人就知道，所謂等額本息還款，一旦提前還貸，前面所還的款，大多是利息，且提前越早，受到的損失就越大，利息可能占已經還款金額的7成以上。這也意味著，提前還款就會讓銀行賺取大量利息，而借款者則基本沒有償還。

也正因為如此，如果家庭經濟條件還好，收入也比較穩定的居民，有可能提前還貸時，在購房千萬不要選擇等額本息償還方式，避免被銀行宰得鮮血淋漓，還不知道為什么。

一條經驗是，凡是銀行意圖推薦的方式，都不要采用，而選擇自己認為比較好的方式。因為，這些年的實踐證明，銀行是不可能站在消費者的角度考慮問題的，而是會設計很多很多的坑，讓消費者踩踏，且不知道為什么會踩踏。

這就是銀行的高明之處。

針對房貸，銀行的格式合同里有“等額本息”和“等額本金”兩種還貸方式給借款人選擇。通常銀行會建議借款人選“等額本息”，甚至信貸員沒和借款人協商，就直接勾選“等額本息”的選項。

一.銀行這么偏愛“等額本息”還貸方式，無非是以下三種原因：

１.銀行有“私心”。

等額本息還貸方式，占用資金的時間比等額本金方式時間長，銀行可多收利息。其實銀行這種多賺利息“私心”是非常可以理解，就如我們出租房子一樣，都想租客“租用房子”時間長些，這樣可以比較穩定收取更多的租金。

２.銀行有“顧慮”。

銀行除了考慮利息收益，也會考慮資金安全。同樣以“100萬20年利率5.5%”為例，前46個月等額本金的月供7891－8750元，而等額本息月供為6879元，等額本金月供比等額本息高出1012-1871元。

如果借款人的家庭月收入為1.8萬，等額本金前46期月供占了家庭月收入的44-50%，而等額本息僅占家庭月收入38%。后續如計價基準出現上調，而借款人家庭月收入沒有同步上漲的情況下，等額本金的還款壓力會更大。

換而言之，借款人如采用等額本金方式還貸，在前半段出現還不起房貸的風險相對比等額本息大。因而銀行出于對風險方面的顧慮，會更偏向讓借款人選擇“等額本息”還貸方式。

３.借款人“實力不允許”。

以"貸30萬30年利息5.5%"為例，等額本息月供1703元，而等額本金前134期月供均在1700元以上，最高月供達到2208元。如果借款人家庭月收入才3500元，銀行根本不用征詢借款人的意見，直接就勾選等額本息了，因為借款人的收入只能滿足等額本息的要求。

還有另一種情況，雖然家庭月收入達到4500元，剛好是等額本金的2倍，但前10年還完月供后，只剩下一千多兩千元，對生活品質構成很大威脅。這種低基數收入，如有額外的稍大筆點款項支出，后果要么是還不起月供，要么是沒錢吃飯。對于這種家庭收入基數低的借款人，通常銀行也建議選擇等額本息還貸方式。

二.如借款人收入足夠等額本金要求，那借款人怎樣才能選擇等額本金？

１.一手新房：

現在房地產已進入大開發商時代，樓盤所合作的銀行通常有3家或3家以上，合作銀行之間存在著競爭。若借款人的收入符合條件，銀行一般不會在還貸方式方面設卡，讓客戶流失（銀行額度緊張時例外）。

如銀行強硬指定還貸方式，借款人可向開發商說明情況，換一家銀行辦理；假如只有一家合作銀行，那請開發商與銀行對接，協商改變還貸方式。

２.二手房：

二手房的借貸銀行沒有指定，如協議約定的貸款時間允許，可多找幾家銀行洽談，篩選符合自己還貸方式和其它要求的銀行辦理。

三.如果只能選等額本息，如何縮小等額本息與等額本金利息差距？

１.如不提前還款，兩者的利息區別比較大。

以“本金100萬貸30年利率5.5%”為例，等額本息還貸方式30年總利息為1044040.4元，而等額本金方式30年總利息為827291.67，等額本息比等額本金多出216749元。

２.愈早還清，利息差距愈小。以“本金100萬貸30年利率5.5%”為例：

若用30元/斤的豬肉換算，提前在第5年還款，等額本金與等額本息月均約相差7斤豬肉；提前在第10年還，等額本金與等額本息月均約相差13斤豬肉；提前在第15年還，等額本金與等額本息月均約相差17斤豬肉。

綜上

由于等額本息的利息收益相對多，且風險相對低，銀行比較偏向讓借款人選擇“等額本息”的還貸方式，但借款人在自己的條件滿足等額本金的前提下，可以根據自己意愿選擇“等額本金”作為還款方式。如銀行不允許，可嘗試換一家銀行申辦。

有一句話是這樣說的：“機會總是留給有準備的人”，這個“有準備”除了指能力的準備，也包含了資金的準備，因而個人覺得手上留有充足的錢，總比全還給銀行好。如是我選擇，我會偏向選擇“等額本息”，可按固定月供額還，也可提前多還，自己靈活掌控。

我是[房微言]，專注分享實用的房地產干貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。（圖片源自網絡，如有侵即刪）

作為房地產從業多年的人，我來分析一下這個問題。

首先我先不回答你這個問題，我們先來說說什么是等額本金，什么是等額本息，區別是什么？

什么是等額本金？

就是每個月所需還款的本金是一致的，但因為本金在逐漸還款，逐漸減少，那么相應的利息也是逐月降低！

有點復雜，舉個例子吧:

假設你貸款50w，貸20年，那么你每月需要還款的本金是多少呢？2083.3，那么利息是怎么計算的呢？那就是以50萬來計算利息，那么你的還款公式為:每月還款金額=（貸款本金÷還款月數）+（貸款本金-已累計歸還本金）×月利率

那么最終按照最新LPR利率計算，你的首月還款額在4020.83，每月遞減8.07，最終還下來利息總額是23.34萬。

接下來我先說說等額本息，再來說兩者的區別！

什么是等額本息？

就是銀行已經核算完貸款總額和貸款年限，需要還的利息。為了讓用戶還款方便，將利息平攤到每個月，使得每個月還款金額都是一樣！

先說公式:月供=貸款本金×貸款本金×（1+月利率）∧還款期數÷（1+月利率）∧還款期數 -

1

PS:∧符號為冪符號，假設貸款20年，就是240次方的意思

是不是很復雜？

大概說一下，不深入分析，免得成為數學題。

還是上面，假設貸款50萬，20年，那么月供是3203.87，利息總額26.89萬，比等額本金多3.6萬。

兩者區別不多說就是以上的。

最后來說說兩者的優劣吧。

很明顯，等額本金的有點就是利息還的少！

等額本息呢，還款額固定，貸款人月還款方便，不用擔心記錯造成逾期。

還有一種情況，銀行會建議貸等額本息，就是客戶流水少的情況，一般來說大部分地方，銀行要求的月供不得超過月家庭收入的40%～50%，因為各地條件，政策不同會有差異，因為有些地方甚至不能超過30%。

那么我們按照50%來算，你只有6500的流水，貸50萬，等額本金首期還款額達到4000+，你流水勢必會不夠的，極有可能貸不下款或者貸不到這么多，客戶經理就會建議你選擇等額本息，月供固定3200，就完全沒問題了！

最后說貸款中客戶經理會提到的一種叫做長貸短還的情況:

這是什么意思呢？就是說在正常還款3-6期以后可以向銀行申請提前還款而不用支付違約金（有地方性差異，有些地方可能會要求一年），提前還款也不是讓你一次還清，比如有些朋友想，我今年收益比較好，還能擠出5萬的閑錢來，那么可以申請先還5萬，那么之后核算利息就是按照減了這5萬來核算。

當然，如果客戶經理沒有提及到長貸短還的情況，我們可以主動詢問！

覺得有用的可以點個贊，有其他疑問的可以提出來，我也會盡量解答！

買房貸款時，銀行讓我選等額本息，為什么？是不是被坑了？

在買房這件事上，很多人真是純小白，如果你問他怎么買的，需要注意什么，很多人根本說不清楚，只記得中介和銀行的貸款經理讓簽了很多單子，至于干啥的，一概不知。

題主是否被坑了，不能光說答案，得知其所以然，要不下回還得被坑，下面通過四個方面來解答這個問題：

1. 房貸還款的兩種方式，各有什么特點和區別
2. 銀行為什么要優先推薦借款人選擇等額本息
3. 是不是被銀行坑了？
4. 如何破解?

• 房貸還款的兩種方式，各有什么特點和區別

房貸的還款方式有2種，等額本息和等額本金

兩者相比，等額本息總利息更多，月供相同，等額本金總利息相對較少，還款初期月供更多。

但無論哪種還款方式，貸款的利率都是相同的，那為什么最終產生的利息會不一樣呢？

實際就是占用本金的時間不同，也就是說，和銀行借的錢越多，占用時間越長，利息就越多。

如上圖所示：

還款第一個月，

本金都是100萬元，兩種還款方式產生的利息是一樣的，都是4083元。

等額本息，還本金1224元，剩余本金1000000-1224=998776元（下期計息基數）。

等額本金，還本金2778元，剩余本金1000000-2778=997222元（下期計息基數）。

還款第二個月兩者發生變化，等額本息產生的利息更多

等額本息，本金占用998776元，產生利息4078元，還本金1229元，剩余本金997547元。

等額本金，本金占用997222元，產生利息4072元，還本金2778元，剩余本金994444元。

以此類推，

等額本金方式，前期月供中本金還的較多，剩余本金更少，每個月計一次息，所以產生的利息也會更少。

直至第138個月（11.5年），兩者月供相同，隨之發生反轉，等額本金還款方式月供更少。

最后一個月，等額本息仍還款5307，利息22元；等額本金還款2289，利息21元。

小結：

利息的產生是因為占用了本金，等額本息前期償還的本金更少，所以產生的利息會更多。

等額本金前期還款壓力大的原因是，每月償還本金更多（固定2778元）

銀行為什么要優先推薦借款人選擇等額本息

前面已經說過了，等額本息比等額本金能產生更多的利息，而貸款利息是銀行主要收入來源，為了達成更多的收入，主動推薦利潤更高的產品也就不足為奇了。

錢放在銀行里是有成本的，銀行的錢的來源一是從央行借的，二是儲戶的錢，但不管哪一種都要支付利息的，所以，銀行把錢借出去更長時間，也不希望提前還款。

等額本息前期還款中利息占比較高，如果借款人前幾年想提前還款的話，就會發現根本沒還多少本金，這樣提前還款的欲望就會降低，也達到了銀行不想讓借款人提前還款的目的。

除了收入之后，銀行也要控制風險，等額本息前期還款壓力更小，而且還款是個長期的過程，要持續幾十年，銀行為了減少中間出現的意外和風險，確保還款人能夠按時還款，等額本息是更好的選擇。

小結：

銀行為了獲得更多的利息，希望把錢借出去更長時間，不希望提前還款，同時，月供低可以有效降低斷供風險。

是不是被銀行坑了？

選擇等額本息還款方式，銀行也是一石二鳥，即收了利息，又幫借款人解決了前期還款壓力大的問題。

故，也不能算被坑了，在還款壓力上，等額本息確實更適合于前期還款能力比較差的家庭。

通常意義上我們認為，如果前期還款能力較強，能夠負擔得起月供，可以優先選擇等額本金，這樣會節省更多的利息，同時由于前期還的本金較多，更有利于提前還款的規劃。

如何破解？

不要擔心，我認為，等額本息才是最佳的選擇，我只教給你一個方法就行了。

方式二：每月還款8000元，可選擇多還2000元；

這兩種方式選哪個？肯定選第二個，因為有更多的自主權，2000元怎么用可以自己決定 。

聰明如你一定發現了，方式一就是等額本金還款方式，方式二是等額本息。

采用等額本息還款方式，前期還款更少，當借款人有余力時，可以選擇更好的方式來管理這2000元

理財收益高時可以選擇自己投資，貸款利率更高時可以選擇提前還款，也就是說，我可以每半年、每一年都做出一次選擇，提前還款OR自己理財。

小結：等額本息有更多的自主權，這點最重要；貸款利息高時，要不斷的提前還款；理財收益更多的，按時還月供就好，其他錢去理財。

你明白了嗎？歡迎留言討論

買房的時候，往往銀行會推薦等額本息的還貸方式。這是為什么呢？因為等額本息的月供還款的方式，銀行方面收到的利息會偏多一些。那么，在買房的時候，銀行讓選擇等額本息，是不是被坑了呢？也并不是，這就需要看購房者自身的需求。怎么講？

一、了解了解等額本金與等額本息的區別：

1、等額本金是怎么回事？簡單點說等額本金就是每個月償還同等金額的本金，然后相加需要每個月產生的利息。因為每個月還款的本金是固定的，隨著時間的推移，貸款總額也會減少，利息呈現也就會是減少。

也就是說，每一個月還款的額度不同。第一個月還款的額度最大，最后一個月還款的額度最少，因為貸款的總金額在減少所需要償還的利息越來少，而本金從一開始就設定好了。

這種還款的方式，開始時需要償還的利息大，時間越靠后還款的壓力也就會越小。因為房貸一般會是20年、30年的時間，利息方面要比等額本息的還款低。

2、等額本息是怎么回事？也就是每個月還同樣額度的金額，就是等額本息。其是將還款期內所產生的所有利息然后平均至每一個月需要償還的額度。

也就是說，從一開始就設定好了每個月需要還款多少，第一個月與最后一個月的還款額沒有改變，等額本息的還款利息要大于等額本金的還款方式。通常被銀行所推薦。

下圖中可以看到等額本息與等額本金還款方式的不同，利息、每月償還本金的方式不同。

二、等額本息的還款方式更為合適。

兩種還款方式各有利弊，不見得等額本金貸款期內還款的利息少于等額本息就絕對質優。為什么？

等額本金的還款方式，在開始時償還總資金的利息，也就是說這個時候的利息是最高的，只能通過時間的推移、償還資金的增加而減少償還的利息。

那么，等額本息呢？等額本息是將所有的利息攤平至每個月與本金相加，得到的每月需要償還的本息。也就是說，最開始償還時，壓力要小于等額本金，償還的額度低于等額本金。

這對于還貸而言，開始購房時已經拿出來很多的資金，利用等額本息的還貸方式，能更好的為自己解壓。雖然說總利息增加，但是壓力減小了很多。

三、銀行偏愛于等額本息的還款方式。

因為很多購房者喜歡中途將貸款還清。從國外的貸款方式來看，中途違約是需要繳納罰金的，但是在我國并沒有這種情況。銀行只能是建議將房貸期限執行完，如果存在提前還款的情況也會去提前執行。

那么，在這種情況下，等額本息對于銀行就有兩大優勢：

1、等額本息的還款方式所產生的利息要多于等額本金。以100萬貸款30年為例，在4.9%的房貸利率水平下，等額本金的房貸利率是737041.67元，而等額本息則為910616.19元，二者相差僅20萬元。這種方式從銀行創收的角度講，需要償還的利息會多一些；

2、很多投資者期望能夠中間時間，有充足的資金的時候償還清貸款資金。如果是等額本息的均算方式，很明顯銀行會吃大虧。所以在計算的方式時，等額本息的本金是越往后占比越大，而利息呢？是越往前越多。對于以后違約，銀行會有利一些。

四、不管是等額本息還是等額本金，適合自己才是最適合的。

對于貸款而言，不管是等額本息也好，等額本金也好，重要的是適合自己。等額本金的初期還款壓力大，如果前期資金較為困難，等額本息也就適合。如果前期資金不緊張的情況下呢？等額本金也就更加適合。重要的是適合自己，沒有說銀行去坑誰，在貸款的時候工作人員也會將兩種月供有所講解。

總結：等額本息對于銀行而言更有利，不管是利息還是未來中途還清貸款，均為有利。對于房貸者而言，重要的是合適，以及更好的降低自己月供的壓力。

作者不易，多多點贊，十分感謝！

我是2018年年底買的房子，選擇的就是等額本息，當時我的置業顧問和銀行極力推薦我選擇等額本息的貸款方式，我稀里糊涂就簽下了字，現在后悔了。

我買的是一套89平的兩居室，13100元每平，房子總價是1165900元，首付百分之三十，我首付付了365900元，貸款800000元，還款年限是30年，當時基準利率是4.9%，我的上浮20%，利率為5.88%，選擇的是等額本息，現在每月還款4734元。

買房貸款的方式有兩種：等額本息和等額本金。大部分人都只知道第一種，也就是我們常用的等額本息，這兩者分別是什么意思，有什么區別？

等額本息：指的是在還款期內，每月償還同等數額的貸款，簡單點說就是每月要還的房貸是一樣的。

等額本金：指的是在還款期內，每月償還同等數額的本金加剩余貸款所產生利息，隨著還款越來越多，意味著剩余金額越來越少，利息也就隨之越來越少，所以每月償還的數額也會越來越少。

就拿我的房子來說，看看它們的區別在哪：

我選擇的是等額本息，每月還款數額一定，為4734元，如果中間不提前還款，30年下來，我需要還款1704549元，其中利息有904549元。

但是如果我選擇等額本金，那么第一個月還款6142元，第二個月還款6131元，以后每月都會減少，如果中間依然不提前還款，那么30年下來，我需要還款1507560元，其中利息有707560元。

從上面對比發現，等額本息的貸款方式比等額本金的貸款方式需要多還將近20萬的貸款。為什么會產生這種差別？

這主要還是因為還款方式不同。等額本息前期幾乎都是在還利息，比如我的第一期4743元，其中利息3920元，本金只有814元。

所以當時我還了一年的房貸后才發現，雖然我已經還了五萬多塊錢，但其中本金才不到一萬，所以我銀行賬戶中顯示的貸款金額還有79萬多。

而等額本金的方式是每月所還的本金是一定的，本金減少，利息也會跟著減少，利息并沒有提前償還。

為什么銀行讓購房者選擇等額本息的還款方式？

買過房子或者是去看過房子的人會發現，無論是置業顧問還是銀行都會推薦你選擇等額本息的還款方式，自動忽略掉等額本金這種還款方式。主要有以下幾點原因：

1.事出反常必有妖，銀行作為一個企業，放貸款，靠貸款收利息是它們的一種盈利方式。

從上面的對比可以發現，800000的貸款，等額本息所還的利息比等額本金所還的利息就要高將近20萬元，收的利息高，對銀行有利，銀行當然愿意給你推薦等額本息的貸款方式了。

就算是有人愿意提前還款，那等額本息的貸款方式在前期已經還了大部分利息了，銀行也不會虧什么。

2.銀行保障自己所放出資金的安全性。

買房子的錢可不是一個小數目，現在大部分人買房時都不會付全款，而是選擇貸款買房。少則二三十萬，多則過百萬，幾百萬的都有。這些錢銀行放出去之后也要保障它的安全性。

所以為了不給購房者造成太大的壓力，尤其是前期剛交完首付，緊接著就要還貸款，銀行會推薦前期還款壓力小的等額本息的還款方式。

3.促成房子的成交。

去售樓處看房子時，如果你讓置業顧問幫你算某套房子的價格，他會自動按30年的還款周期，等額本息的方式給你計算。

并且會在旁邊一直說：你看，其實每月還的也不多，在一個家庭可以承受的范圍之內，所以不用擔心買房之后的房貸會降低你的生活質量等等。

這時你看到的是等額本息的還款方式，每月還的金額都一樣，乍一看，似乎還能接受。但是如果放在你面前的是等額本金的還款方式，上來前幾個月就是每月要還個六七千，七八千的，估計在心里算算自己的工資，就打起退堂鼓了。

所以置業顧問為了促成房子的成交，也會盡量在房貸上給你減少視覺上的壓力，讓你有買房子的心動感。至于你買完房子之后要還30年的房貸，所還的利息比等額本金的方式多十萬，二十萬甚至更多，他是不會告訴你的。

和等額本金相比，等額本息的還款方式有什么不合理嗎？

其實沒什么合理或者不合理，重要的是要選擇適合自己的。

首先考慮的是自己的經濟實力。買房子30%的首付不是一個小數目，有些人連首付都是東拼西湊才湊出來的，付完首付之后不僅要還房貸，還要還欠債，所以一下壓力會有點大。

并且買房時還要交房屋維修費，交房時要交契稅，加上裝修，有些人買完房還考慮要買車位，這些七七八八的加起來對于普通家庭來說真不是一個小數目。這時如果選擇等額本金的還款方式，前期還款可能有些吃力。

另外就是有沒有提前還款的打算。如果前期資金充足，有提前還款的打算，并且考慮到后期收入可能沒現在這么多，那就可以選擇等額本金的還款方式，前期多還一點，后期少還一點，或者是直接提前還款。

買房子是一件大事，也是很多人在城市中奮斗的目標。可以說，對于普通家庭來說，買房子的錢真是一點一點攢出來的，所以在買房子時一定要慎重，挑房子要慎重，貸款也要慎重。

到底選擇哪種還款方式對自己更合適，還是要看自己的經濟實力和償還能力，但是重要的是買房子之前，一定要知道有兩種貸款方式，計算，衡量之后再根據自己的情況做出合理的選擇。

不要像我一樣，買房子之前都不知道原來還有等額本金這種還款方式，以為所有人的房貸都是每個月所還的錢是一樣的，現在后悔也沒用了，即使是想提前還款也覺得太不劃算，30年的還款之路想想就覺得不好走啊！

評論員門寧：

當然不是被坑了，你應該感謝銀行。

很多人對貸款利息有厭惡感，認為還的利息越多，自己就吃了越大的虧，而等額本息比等額本金需要償還的利息更多，因此有人會以為等額本金更劃算。但實際上呢，無論等額本息還是等額本金，你的貸款利率都是提前確定的，對于銀行來說差別并不大，沒有通過讓你選等額本息的方式多賺你錢的情況。

之所以等額本息的利息總額要比等額本金的利息，主要是因為等額本金前期還款多。我們以從銀行貸款100萬，利率較基準利率上浮10%，總共借款20年計算，結果如下：

第一種是等額本息的方式，每月還款6816.89元，20年下來總共需要支付636054元利息。第二種是等額本金的方式，第一年每月需要還款8500元以上，20年總共需要支付541245元利息。乍一看選擇等額本金能省近10萬的利息，但仔細一想你就知道，你最初還款的金額多呀！你還給銀行的錢多，占用銀行的資金就會減少，支付的利息少是應該的。就像你借給朋友1萬塊錢，第一天還你9999元，一年后還你1元，與第一天還你1元，一年后還你9999元的利息不同是一樣的。

所以銀行并沒有坑你。

現在房貸的利率大約是5.4%，說實話這個利率非常低，你幾乎找不到更便宜的借款途徑了。并且國內一直保持了溫和的通脹環境，你的負債會被通脹逐漸沖淡，所以我一直認為房貸應該選擇最長期限，最大金額，等額本息的方式。

房貸還款方式只有等額本金和等額本息。單純從銀行角度來說，等額本息的還款方式確實更加有利于銀行。主要有四方面的原因：

1. 在還款前期，客戶還的主要是利息，本金只占一小部分。客戶提前還款，銀行也能收取不少利息。
   
2. 如果從頭到尾，客戶都按還款計劃來，客戶要付的總利息會高于等額本金的還款方式。
3. 等額本息每個月還款金額一致，后續如果客戶咨詢還款金額，方便解釋。
4. 對于客戶經理來說，等額本息的貸款相對于等額本金產生的利潤比較高，客戶經理的績效也相對多一些。

如果站在客戶角度來說，其實這個還款方式對客戶也有很明顯的好處，主要有以下幾點：

1. 與等額本金相比，前期還款壓力相對較小。不至于買房之后，生活水平急劇下降。對于首付也是借的人來說，尤為合適。
2. 等額本息每月的還款金額都一樣。方便客戶記憶每月的還款金額，不至于因為記錯還款金額，而影響客戶征信。
3. 等額本息前期還的利息少本金多，這說明客戶盡可能多的占用客戶資金。這對于需要資金的做生意的人來說，比較有幫助。
   
   

房貸的另一種還款方式等額本金就一定十全十美嗎？我看未必，它具有以下特點并不是特別好。

1. 銀行在審批貸款時會審核收入負債比，也就是每月還款金額不能超過月收入的50%。等額本金前期還款金額比較高，有可能會超過這個比例。在這種情況下，你要么降低貸款額度，要么變更還款方式為等額本息。
2. 等額本金前期還款金額比較高，因為每月還的本金是一樣的，利息跟著總本金的減少而逐月減少。這樣會給資金不多的客戶帶來較大的還款壓力。
3. 等額本金的還款金額雖逐月減少，但如果卡著金額存的話，每月都需要查看還款計劃，容易出錯。

總結：

兩種還款方式哪種好，各有各的說法。我認為還是要看借款人的具體情況來進行評判。我也不認為題主就一定被坑到了。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！

隨著2019年春季的到來，近期購房者也越來越多。許多人在貸款買房時表示，在買房貸款時，銀行一般都會讓購房者采用等額本息的貸款方式，但作為購房貸款者來說真的不知道是不是被銀行坑了？聽說還有一種叫等額本金還貸方式，是不是比等額本息更好一些呢？

通常房貸還款方式有二種：一是按月等額本息還款。這種還款方式之所以受大家的歡迎，主要是貸款初期的還款壓力要小得多。如果以50萬貸款，20年期限為例來計算一下（以基準利率4.9來計算）。等額本息，每月月供只需3272元，還款總額78.53萬元，支付利息28.53萬元。

二是，等額本金的貸款方式。等額本金是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態；它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余的本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法是先期還款額較多，然后逐月減少，越還越少，比較適合貸款后資金比較充足，壓力不大的客戶。

實際上，等額本金還款與等額本息還款方式各有優劣之處。第一，從還款能力的角度來看，等額本息還款方式略顯優勢，因為剛開始還款壓力較小。只是前期還款金額中，利息的占比重大，越往后本金所占比例越高。而等額本息還款是剛開始還款額較多，越往后越減少，越還越少，對于資金不是太緊的客戶比較適用。

第二，但是要從購房者的利息支出來算，等額本金貸款方式要比等額本息要支付得少得多。還是以50萬貸款，20年期限為例來計算一下（以基準利率4.9來計算）。等額本息，每月月供只需3272元，還款總額78.53萬元，支付利息28.53萬元。等額本金的貸款方式。首月還款4125元，然后每月遞減。還款總額74.6萬元，支付利息24.6萬元。顯然，等額本金要少支出利息，近4萬元。

第三，再看如果提前還貸的結果。同樣是50萬貸款，20年期限，以基準利率4.9來計算。假如某購買者采用的是等額本息方式，在購房8年后提前還貸，該購房者只剩下35.5萬元的本金沒還。但是選擇等額本金的則還剩30萬元本金未還。所以，從提前還貸的角度來看，還是等額本金還貸方式更省本金。

那么，銀行為啥在購房者面前極力推薦等額本息呢？主要原因是，等額本息這種方式由于剛開始還款壓力小，購房者容易接受。同時，在利息方面等額本息能收取更多的收益。更關鍵的是，如果購房者選擇提前還款，等額本息要比等額本金欠銀行的本金還要多幾萬元。所以，購房者在貸款買房時，不要相信銀行的推薦，用自己的方式來判斷哪種還貸方式更適合你。

當然，如果你在還貸過程中，對現在的還款方式不滿意，或者覺得這種方式不適合自己，可以和銀行協商進行更改。不過個人房貸還款方式能否更改，不同銀行的規定不同，有的銀行默認的還款方式是等額本息，不同意變更還款方式，這主要有二個原因：一方面，個人貸款合同上已經明確了還款方式，變更的話手續會很繁瑣。

另一方面，從收益角度來看，等額本息還款法比等額本金總利息要高，銀行獲得的利潤更大。誰會輕易在個人房貸合同簽訂完了之后，再愿意變更還款方式，使自己的利益受到損害呢？所以，銀行一般不太可能同意，變更至等額本金還款法。