我生活在菏澤，不是專業人士，只能談一點粗淺的看法。

菏澤市位于山東省西南部，大家所說的魯西南落后地區就是指菏澤市，一直以來都是農業地區，居民收入和財政收入都在全省墊底 ，房價也在全省墊底，目前市區新房均價每平方六千多元。

由于前幾年棚戶區改造力度比較大，目前住宅的在建項目和竣工項目體量都比較大，去庫存會是一個比較長期的過程。

對于菏澤房價漲跌，個人看法是新房還會溫和上漲，因為開發商拿地價格只會升不會降，建筑材料價格一直都在上漲，人工費用也在上漲，這些都是剛性約束，房價沒有下降的空間，還有一個最重要的原因，大家都是買張不買跌，沒有人愿意自己買房以后馬上跌價，這么多新房需要去庫存，新房價只能漲。

對于二手房來說，掛牌價格也會跟隨新房價格穩步上升，但是由于棚改過程中很多人都有多套回遷房，造成二手房數量急劇增加，形成買方市場，所以價格上漲會低于新房，并且成交周期比較長，也會有賣家選擇降價成交。

總體來說，菏澤房價會基本穩定并略有上漲，并且去庫存周期會很長，甚至有價無市的情況也有可能出現。

我感覺會下跌，因為菏澤是一個三線城市，城中村改造的特別多，回迀房也多，有的家庭都分好幾套，在他們也用不完的情況下，也可以去賣掉，也可以去租！

現在在城市買房的人，大部分都是從農村過來的，現在農村一般都是一個男孩子的多，如果買過房子的話，不會再去購買了，畢竟農村的收入是有限的，買一套商品房不是一個小的數目，所以農村這一塊去購房的話不是很多現在，我感覺菏澤的房價會下跌的，不光菏澤，全國也是這樣！

回遷房空置率太高。基本上都要房子了，要錢的沒多少人。百姓手里沒錢，又都有回遷房住著，是不會買房的。開發商建的房子都賣不出去，天天街上拉人去看房子，免費吃喝吹空調。說實在的，菏澤房價就這水平了，不會再升了。。之前出了政策說初中按片區入學。為了進二十一中和二十二中確實學區房漲價了一些，但是沒人買又回落了。

根據統計，菏澤空房至少有三十萬套。市區的房子基本上都是下面縣城的買，市區的都有房子。房價是到頭了，只會慢慢降，但是短期兩三年內也不會降價太厲害。不著急買。開發商和政府托底托不了太久了。

個人認為不會。原因如下:

1:中國發展大勢不可逆。

2:印的錢越來越多

3:建材價格上漲

4:人工費越來越貴

5:農村父母想讓小孩進城上學，享受更好的資源

6:市里不允許有大的波動，開發商想掙錢

7:大部分年輕人結婚也想在市里買房，外出打工掙錢了，也想在市里買房。

4在全國地級市中，菏澤人口規模全國前幾名，經濟規模全國前列，菏澤房價在全國處于低位，國家和山東省對菏澤未來有明確的扶持措施，市區房價近期有些樓盤有了明顯的下跌，但基本都是高層建筑并且位置、配套（學校醫院）不理想的地方，但是大規模下跌這種情況不會出現。不過鄉鎮的房子，不在中心位置的高層，建議不要購買了。

實話實說，菏澤房價的下跌還是與不合理的規劃有關，菏澤地處平原，城市規模很容易擴大，開發商出于逐利的本性，瘋狂的建設34層的高層，并且總拿建材成本、人工費以及其他成本說事，不愿意正視房產也是商品、也是消費品，如果供大于求，完全可以下跌，甚至虧本銷售。規劃局本位主義，不考慮城市規模擴大，必須有經濟支撐，以人均十萬元的JDP，城市擴大十萬人，需要一百億的JDP，擴大一百萬人，需要一千億的JDP，這個問題靠時間可以消化，因為菏澤JDP達到五六千億的規模是可以期待的，但沒有房價上漲預期的情況下，人們買房熱情必然降低，開發商資金成本很大，到時候除了虧本銷售，茍延殘喘，他們無路可走。

從舒適性上說，菏澤這樣的地方完全可以建設多層電梯洋房，例如牡丹觀賞區內的小區，這樣對外地購房者也是一個賣點。現在不是十年前，菏澤房齡超過十年的高層住宅，居住體驗已經很差了，人們對高層住宅的缺點已經有了清醒認識，到時不是降價虧本銷售的問題，而是有沒有人要的問題。

國家層面，也出臺政策，縣城以及條件不允許的城市，新建住宅以六層樓房為主

不知開發商哪里來的底氣，在菏澤這樣的城市建設那么多高層住宅，規劃局是不是有不為人知的原因，批那么多高層建筑。

到時候不是房價大規模下跌，而是會出現大量爛尾樓，不少開發商會破產。

總之，菏澤房價不會大規模下跌，房價大規模下跌會帶來金融上的系統性風險，這樣買單的還是國家和老百姓，況且菏澤房價總體還處在低位，和菏澤的經濟發展水平還是相適應的，問題是一方面房屋結構不合理，高層太多，多層電梯洋房太少，另一方面，菏澤北從中國牡丹園，南到定陶區，南北三十公里，東面從辛集到吳店，接近四十公里，政府規劃面積過大，如果住高層，全菏澤一千萬人口容納下來也有余，從南到北，從東到西，各小區高度雷同，這就是規劃沒有用心，開發商過分逐利的結果。到時候，很可能位置不好的高層好賴沒人要，但位置好，層數合理的房子還會上漲，畢竟菏澤房價基數不高，經濟發展可期，人口素質還是不錯，各種公共服務水平還是很高的。合適地段的合適的房子，保值功能還是有的。

鄙人有些不成熟的看法:整個菏澤市（包括各區縣）經濟產值和人均經濟產值不足以支撐其目前房價，泡沫比較大，量價停滯或適當下滑激活其他經濟未必不是一件好事，

菏澤房價不會大規模下跌，因為物價上漲，人工費用增加，何來降價一說，房價穩住不漲就是最理想的狀態，目前炒房子的不多了，買房子的大部分是剛需，再者是改善性住房，以前的房子小，配套設施跟不上，想換個好一點房子，畢竟剛需是少數，房價上漲的可能性不大，但是不會大規模的下跌。

我認為大規橫下跌不太可能，小范圍浮動是會有的，因為隨著囯家大經濟環境的向好，菏澤飛機場建了，髙鐵建了，鐵路建了，交通有了飛躍發展，環境有了改善，經濟會有發展，就業機會多了，農民青年結婚進誠買房成了趨勢，只要社會安定，房價近期不會有大的下跌趨勢。

不會大規模下跌，農村人口遠遠大于城市人口，再加上外縣也很多來菏澤城區，所以好地段的房價只會越來越漲，例如學區房！但是城鄉結合部的房價可能會被拋售，菏澤爛尾樓盤實在太多，買房還是要擦亮眼睛！

三四線的城市，因為建筑土地基本上可以任意往外擴張，如果房價漲則會繼續蓋。如果房價不漲或下跌，則持房者或準備購房者大多會處于守望的壯態。

由此推斷，短期內三四線城市沒有大跌的可能，未來盛衰走向取決于該城市是否能養活現有人員或者能吸納更多人員的能力。