本人造價(jià)領(lǐng)域，為大家計(jì)算：1畝地是667平米，折算一畝地最多可以建設(shè)667*2.8=1868平米！推算每個(gè)平米樓面價(jià)就是3000000/1868=1605元\平方。

接下來(lái)就是建安成本，造房子不是以前要講品質(zhì)，所以整個(gè)靜安成本應(yīng)該包括土建加安裝加市政加園林加電梯公區(qū)精裝修部分。

土建1500，安裝500，市政500，園林500，公區(qū)精裝修1000。

所以建安成本是4000元\平米

規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)，規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)是必須規(guī)定要上交的，這個(gè)呢，一般占整個(gè)比例大概是15%左右，這樣折算的話：

（4000+1605）*0.15=840元

通過(guò)推算，保證開發(fā)商資金不是銀行貸款借來(lái)的利息與借貸后，說(shuō)明開發(fā)商的成本=1605+4000+840=6445元\平米。

考慮后期營(yíng)銷費(fèi)用5%，利潤(rùn)10%

開發(fā)商銷售價(jià)格6445*1.15=7400元。

那么，開發(fā)商最終銷售的均價(jià)應(yīng)該是在7500元左右，上下幅度不會(huì)超過(guò)300元。

如果開發(fā)商的實(shí)力不足，前期購(gòu)買土地的錢也是通過(guò)民間借貸或者是銀行貸款，那么這個(gè)價(jià)格就做不到了。

如果涉及到的地塊很大，需要分三年到五年建設(shè)的話，那么開發(fā)商一般采取的是首開低價(jià)、中開高價(jià)、尾開處理的方式。

就是說(shuō)在首開的時(shí)候可能會(huì)給你弄一個(gè)6750起步，然后均價(jià)呢，大概在7100。

通過(guò)首開的教法，提高了品質(zhì)，然后在第二次開盤的時(shí)候呢，起步價(jià)可能就要提到了，7100而均價(jià)提到了7500。

尾盤處理的時(shí)候可能在7300就會(huì)給賣掉。

這種房子的計(jì)算主要看他要做的品質(zhì)，實(shí)際土建成本是差不多的，樓盤與樓盤之間的差距在哪里？在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊，特別是市政園林精裝修，都是看不到的東西，他給你電梯好一點(diǎn)，電梯用差一點(diǎn)，瓷磚用好點(diǎn)，瓷磚又差一點(diǎn)，對(duì)這個(gè)建安成本差距會(huì)很大。

如果說(shuō)他這個(gè)盤6800均價(jià)賣給你們，那么它在園林上肯定就會(huì)給你做的很差，水泥澆筑一下就可以了，然后再給你種上香樟、桂花就可以。而且樹矮小！

羊毛是出在羊身上，有的樓盤他可能他的樓面價(jià)很低，只有1000元，但是他那15000也有他賣15000的道理，比如她在精裝修這一塊做得的非常好，瓷磚給你用的都是品牌的，然后安裝的管道給你用的都是正品的，那這個(gè)房子肯定也值15000。

也不能單單只看樓面價(jià)，也要也要看它的裝修標(biāo)準(zhǔn)，他設(shè)計(jì)的一個(gè)品質(zhì)，像浙江省有一個(gè)企業(yè)叫綠城，他做的房子要比別的房子要貴的多，貴在哪里？就是貴在它的細(xì)節(jié)上，同地段的房子，綠城要比人家貴3000起步。

但是別人的房子不好賣，綠城的房子就要搶光，為什么大家買的是這個(gè)品牌？買的是這個(gè)品質(zhì)，它的園林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一個(gè)不堵塞，第二個(gè)呢，通過(guò)時(shí)間長(zhǎng)了，管道沉降也不會(huì)裂管，后期你也不用維修。

開發(fā)商開發(fā)房子，看不到的地方太多了，第一個(gè)頂樓的防水，第二個(gè)地下室以及整個(gè)結(jié)構(gòu)同樣是高層，有的混凝土用的多，而有的是填充磚用的多一點(diǎn)。

你買房子還是得看品質(zhì)不能完全看價(jià)格當(dāng)然當(dāng)接受能力有限的話那肯定是挑選品質(zhì)還可以性價(jià)比高的房子。。

我給你簡(jiǎn)單講一下成本價(jià)和房?jī)r(jià)怎么計(jì)算出來(lái)的：

1.土地成本：主要包括土地款，契稅和配套費(fèi)。如果地價(jià)300萬(wàn)/畝，容積率2.8，那么地上建筑面積就是2.8*667=1870平方，那么300萬(wàn)均攤到每平方的土地成本就是是300萬(wàn)除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契稅和配套費(fèi)大概就是每平方1700元左右。

2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基礎(chǔ)，地上，地下，景觀綠化，水電氣暖等，如果是四線城市建安成本就是2800元左右。

3.三大費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。

4.稅費(fèi)，主要包括土增稅，增值稅，企業(yè)所得稅等，大概每平300-500元左右。

綜上所述，單方成本每平5000-5500，加上利潤(rùn)10%，房?jī)r(jià)大概在每平5500-6000元。

以上就是我的回答，希望對(duì)您有所幫助。

四線城市哈，300萬(wàn)一畝地，一畝地是666平方，如果容積率2.8，那么每平方的土地成本是300萬(wàn)除以666再除去2.88=1600每平方，四線城市的建安成本是1800左右，綠化300-500每平方。再加上小區(qū)配套費(fèi)，契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地稅、地方附加稅等，另外還要核算資本金成本、時(shí)間成本，正常還有2個(gè)點(diǎn)營(yíng)銷成本，最后是開發(fā)商利潤(rùn)，地市10%左右，房屋定價(jià)需要全部考慮進(jìn)去。粗略估算，至少要賣到5000以上才行。

從開發(fā)商購(gòu)買的土地樓面的價(jià)格，可以預(yù)測(cè)到未來(lái)開發(fā)商銷售的時(shí)候，房?jī)r(jià)在什么范圍，這個(gè)是可以計(jì)算的。

地價(jià)300萬(wàn)/畝，容積率2.8，房?jī)r(jià)大概會(huì)是多少？這里有兩種計(jì)算方法，一種是樓面價(jià)格倒推計(jì)算；一種是成本計(jì)算。

樓面價(jià)格是多少

這里給出的數(shù)據(jù)是地價(jià)300萬(wàn)/畝，容積率2.8，1畝地上可以建設(shè)666.7平米（1畝地）×2.8的容積率=1866.76平米，那么土地的價(jià)格是300萬(wàn)/畝，樓面價(jià)應(yīng)該是1607元，這就是土地的成本，每平米的價(jià)格是1607元。

根據(jù)一般的規(guī)律，樓面價(jià)格的2.5倍，就是未來(lái)銷售的價(jià)格，樓面價(jià)是1607元/平米×2.5倍=4018元，就是未來(lái)銷售的價(jià)格。

成本法計(jì)算

就是計(jì)算每平米的成本，然后就可以確定銷售的價(jià)格。

成本計(jì)算的內(nèi)容是土地成本，稅費(fèi)成本，管理成本和利潤(rùn)這四大項(xiàng)。

土地成本上面已經(jīng)計(jì)算了，每平米的價(jià)格是1607元/平米；

稅費(fèi)成本一般是土地成本的50%，也可以計(jì)算稅費(fèi)占整個(gè)房?jī)r(jià)的20%，這里你沒(méi)有房?jī)r(jià)，只有土地成本，那么我們就算稅費(fèi)是土地成本的40%，那大概是600元/平米。

建筑安裝成本在北京、上海和深圳這些城市是3000元/平米，在重慶是1800元左右，而在四線城市每平米計(jì)算在1000元是合適的。

管理成本和開發(fā)商的利潤(rùn)，占房?jī)r(jià)的20%，應(yīng)該是1000塊錢左右；

土地成本和稅收成本占房?jī)r(jià)的60%，管理成本和開發(fā)商的利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的20%，建筑安裝成本占房?jī)r(jià)的20%，管理成和開發(fā)商的利潤(rùn)，占房?jī)r(jià)的20%，

這樣你可以計(jì)算出成本價(jià)格，土地成本+稅務(wù)成本+建安成本+管理和利潤(rùn)成本=4200元，和上面土地推算法相差200元/平米，相差不大。

當(dāng)然，

房地產(chǎn)的成本有成千上萬(wàn)的項(xiàng)目，要準(zhǔn)確的計(jì)算，當(dāng)熱就不能這么簡(jiǎn)單，這只是外行人初步的計(jì)算，僅僅做一個(gè)參考而已。

當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對(duì)這個(gè)問(wèn)題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

300萬(wàn)一畝的拿地價(jià)算下來(lái)是4500元/㎡，再除以容積率2.8樓面價(jià)算下來(lái)元1608/㎡。

然后就是建安成本，建安成本算2500元/㎡，這個(gè)僅僅是建筑安裝的費(fèi)用。也就是說(shuō)從拿地到房子成型，成本已經(jīng)在4108元一平了。

然后是稅費(fèi)，稅費(fèi)大概要占據(jù)25%左右，這樣算下來(lái)成本已經(jīng)到5135元一平了。

其他費(fèi)用支出5左右%，加起來(lái)成本已經(jīng)在5381元一平了。利潤(rùn)按照15%來(lái)計(jì)算，銷售價(jià)在5999元起。

當(dāng)然，這里面是拋開了開發(fā)商無(wú)償修建帶來(lái)的配套成本，如果有配套成本的話價(jià)格更高。

其實(shí)，房地產(chǎn)銷售價(jià)的組成比較復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是我列舉的這么簡(jiǎn)單。很多隱形費(fèi)用往往不是我們能夠計(jì)算的，而且銷售價(jià)格往往會(huì)出人所料。

因?yàn)椴皇情_發(fā)商財(cái)務(wù)核價(jià)人員，我的列舉與實(shí)際價(jià)格還是有一定的距離。四線城市這個(gè)樓面價(jià)銷售價(jià)格一般在6000－－8000之間。

如果是在二三線城市價(jià)格可能會(huì)到8000－－1萬(wàn)左右。

比如成都雙流某樓盤，樓面價(jià)1000左右，房屋銷售價(jià)1.2萬(wàn)左右，你找誰(shuí)說(shuō)理去。

所以說(shuō)，房?jī)r(jià)，不是那么簡(jiǎn)單的！

容積率達(dá)到了2.8，這樣的房子一般都要建成了高層，也就是高度100米以下的25層～34層的房子。這種小區(qū)不可能再騰出空間建造可以賣高價(jià)的別墅和排屋。

地價(jià)300萬(wàn)/畝=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是樓面價(jià)。

在四五線城市以不考慮精裝修為前提，否則成本計(jì)算會(huì)更高。主要是除了地價(jià)，還有建安費(fèi)用、設(shè)計(jì)等相關(guān)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等組成。

建安費(fèi)用以地上建筑為主，適當(dāng)分?jǐn)偟脑瓌t，地下室以車庫(kù)出售保本投資的策略。一般的城市以2500元/平米的建安費(fèi)用（包括設(shè)計(jì)、管理費(fèi)等）。

這樣土地+工程費(fèi)用=4100元/平米。

財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)等成本其實(shí)是非常高的。假設(shè)土地是拍地后就支付，以兩年完成后進(jìn)入批量銷售，占用資金至少要2.5年，利率費(fèi)用一般不會(huì)低于10%，這樣的財(cái)務(wù)成本會(huì)接近800～1000元/平米。

銷售費(fèi)用一般在銷售價(jià)格的5%，假如委托一些實(shí)力雄厚的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還會(huì)更高。以300元/平米暫估。

工程費(fèi)用的稅金包含在工程費(fèi)中，其他的稅收按照3%估算，這樣在200元/平米。

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)一般大的房地產(chǎn)在30%以上，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在20%～25%。

計(jì)算分析如下：土地費(fèi)用1600元+工程費(fèi)用2500元+財(cái)務(wù)費(fèi)用1000元+銷售費(fèi)用300元+稅金200元=5600元/平米。

要使開發(fā)商的利潤(rùn)為25%，則銷售價(jià)格要在7500元以上，要是利潤(rùn)達(dá)到30%，則銷售價(jià)格在8000元以上。

如果采用精裝修，以裝修價(jià)2000元/平米計(jì)算，加上其他相關(guān)費(fèi)要賣到10500元/平米～12000元/平米。

非常榮幸為題主作答。

由地價(jià)推算房?jī)r(jià)，一般總體思路是這樣：在確定計(jì)容樓面價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑物的綜合建安單方成本、開發(fā)商融資管理和營(yíng)銷單方成本、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額，就可以計(jì)算出房?jī)r(jià)大概多少。

一、在總體思路下，細(xì)說(shuō)下相關(guān)名詞：

1、計(jì)容樓面價(jià)，即計(jì)算容積率前提下的單方建筑面積樓面價(jià)，一般兩種計(jì)算方式：

（1）土地總價(jià)（億元）/（土地占地面積*容積率）*100000000

（2）土地總價(jià)（億元）/（土地占地畝數(shù)*666.67*容積率）*100000000

其中土地占地面積=土地占地畝數(shù)*666.67（一畝地大概666.67平方米）

2、建筑物的綜合建安單方成本，即包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安成本等（這里既有政府文件規(guī)定的剛性成本，也有開發(fā)商與建筑承包商的經(jīng)驗(yàn)建筑數(shù)據(jù)）。上述各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積，就是推算樓面價(jià)的綜合建安單方成本。

3、開發(fā)商融資、管理和營(yíng)銷單方成本，即開發(fā)商的融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì)除以計(jì)容建筑面積。

4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)，即房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的土地契稅、增值稅、土地增值稅、所得稅等各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積。

5、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額，即在1-4合計(jì)總額基礎(chǔ)上除以計(jì)容樓面價(jià)，再乘以利潤(rùn)率（一般5%-12%）。

二、不同容積率下，住宅用地建筑形態(tài)

為更好地回答問(wèn)題，還需明晰不同容積率下，一般的住宅用地，都會(huì)建什么樣的住宅形式。這對(duì)綜合建安成本的影響是不同的。

三、結(jié)合問(wèn)題推算房?jī)r(jià)

1、計(jì)容樓面價(jià)計(jì)算。土地300萬(wàn)/畝，容積率2.8，

計(jì)容樓面價(jià)=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。

2、建筑物的綜合建安單方成本。容積率2.8，一般建高層住宅。

在四線城市，高層住宅的綜合建安單方成本，一般在3000-3500元/平方米。

如果有精裝修的要求，還要在上述基礎(chǔ)上加400-800元/平方米。

3、開發(fā)商融資、管理和營(yíng)銷單方成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占售價(jià)的5%-10%。

4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占1-3合計(jì)總額的15%-20%。

5、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額。在1-4總額基礎(chǔ)上乘以5%-12%。

最后，1+2+3+4+5即為推算房?jī)r(jià)，依據(jù)上述，計(jì)算過(guò)程如下：

假設(shè)房?jī)r(jià)為X元/平方米，那么

毛坯房情況下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售價(jià)在5920-7150元/平方米。

精裝房情況下，毛坯房售價(jià)上浮400-800元/平方米即可。

回答完畢，希望上述回復(fù)有參考意義，謝謝！

我來(lái)回答一下，構(gòu)成房?jī)r(jià)的幾項(xiàng)內(nèi)容：

1、樓面價(jià)：這是土地成本。300萬(wàn)/畝，2.8的容積率，3000000/667/2.8=1606，加上契稅、配套費(fèi)，1700元略多。

2、建安成本：這是樓房的建設(shè)費(fèi)用。2.8的容積率肯定是高層了，包括前期設(shè)計(jì)基礎(chǔ)整理、地上地下、水電煤氣采暖、小區(qū)綠化等具備交房的毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的建安成本在3000元/平；

3、三項(xiàng)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。現(xiàn)在開發(fā)商拿地后，都是貸款或融資建設(shè)，財(cái)務(wù)費(fèi)用較高，再加上都是聘請(qǐng)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，按照小區(qū)的建設(shè)周期及批準(zhǔn)預(yù)售的快慢程度，大概在8～12%左右，400～600元。

4.稅費(fèi)，主要包括土地增值稅，增值稅，企業(yè)所得稅以及配建學(xué)校的費(fèi)用等，大概每平450～600元。

5.開發(fā)商利潤(rùn)：這是開發(fā)商掙的錢，按照保守10%計(jì)算，在550～600元。

綜合以上房?jī)r(jià)在6100～6500元/平。

如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不高，四線城市能賣到300萬(wàn)一畝，位置優(yōu)越的話，小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，開發(fā)商的售價(jià)不會(huì)低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望對(duì)您有所幫助。

房?jī)r(jià)最少6000元起步。

你說(shuō)的這種情況和我們宿州有點(diǎn)像，樓面地價(jià)1600元每平方米，建安成本及配套設(shè)施每平方米大概2400元，日常費(fèi)用及各種稅收500元左右。這樣的話，單位建筑面積成本費(fèi)用應(yīng)該在4500元左右。

銷售價(jià)格應(yīng)該不會(huì)低于6000元，像我們這四線城市，地價(jià)每畝300萬(wàn)元左右，目前平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到7000萬(wàn)。盡管老百姓的收入不高，但房地產(chǎn)銷售依然很好，個(gè)別樓盤還供不應(yīng)求。

當(dāng)然了，房?jī)r(jià)不僅僅和樓面地價(jià)、建安成本有關(guān)，還受城市人口、居民收入、供應(yīng)量、市場(chǎng)需求，政府調(diào)控措施等多種因素的影響。但你說(shuō)的這種情況，銷售價(jià)格6000元以上可能性非常大。

普通老百姓眼中開發(fā)商是非常掙錢的，拿土地價(jià)格也并不算是很貴啊，但是成本價(jià)就幾千元一平方的房子，最終房屋銷售的價(jià)格能達(dá)到幾萬(wàn)元每平米開發(fā)商的利潤(rùn)可以達(dá)到100%甚至是更高吧？

根據(jù)不同的層次計(jì)算樓盤，預(yù)計(jì)所要銷售的價(jià)格，其實(shí)有個(gè)非常簡(jiǎn)單粗暴的公式，準(zhǔn)確率基本上可以達(dá)到80%以上。

一二線城市樓面價(jià)乘以2；

三線城市樓面價(jià)乘以3；

四五線城市樓面價(jià)乘以4；

根據(jù)樓盤的品質(zhì)，高中低三個(gè)類型進(jìn)行分布，價(jià)格肯定是有一定程度的波動(dòng)的，但是對(duì)于普通住宅上面的計(jì)算公式，基本上也得到了大眾的認(rèn)可。

300萬(wàn)一畝的土地成本計(jì)算樓面價(jià)：300萬(wàn)÷666.6÷2.8=1607元每平方米。

折合樓面價(jià)為1607元每平米，肯定是在4五線城市才有這么低的樓面價(jià)，基本上房屋銷售價(jià)格6000元左右徘徊。

銷售價(jià)格6200元每平米，開發(fā)商不就掙很多錢，我們縣城也是市縣城市銷售的價(jià)格僅有4000元左右每平米而已啊，相信很多人有這樣的疑問(wèn)存在。

接下來(lái)給大家撥開開發(fā)商在建筑房子的時(shí)候，所需要面臨的建筑成本開銷：

(1)前期投入三項(xiàng)費(fèi)用：

土地勘察費(fèi)：按照市面價(jià)一般為三元每平米。

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)按照高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)為25元每平米，但是大開發(fā)商很多樓盤的戶型都是一樣的，只不過(guò)地塊的格局不一樣，進(jìn)行重新布局而已，所以費(fèi)用可以下降到10元每平米。

外墻以及三通費(fèi)用：三通是包括通水、通電、通路以及加上圍墻費(fèi)用一般去到20元每平米。

前期開發(fā)成本投入3+25+20=48元。

(2)房屋建筑成本包含了6項(xiàng)費(fèi)用

土建費(fèi)用：在近這兩年石子沙子的費(fèi)用上漲了，在近期鋼筋的材料上漲，費(fèi)用也比較夸張，達(dá)到了歷史最高峰6600元每噸，建筑成本也出現(xiàn)了直線式的上升，基本上土建費(fèi)用需要1600~1700元左右每平米。

基本裝飾：房屋外墻建成不可能是毛坯的，必然的是安裝瓷磚或者是外墻噴涂材料，根據(jù)不同小區(qū)的品質(zhì)要求，費(fèi)用幅度比較大，目前使用80~100元每平方的比較常見。

外墻保溫材料：小區(qū)建設(shè)的過(guò)程中，保溫材料已經(jīng)是成為了必不可少的一個(gè)選項(xiàng)，費(fèi)用在80元每平米。

門窗：開發(fā)商在樓盤開發(fā)的過(guò)程中，門窗基本上就已經(jīng)安裝好了，一般為70元每平米。

電梯費(fèi)用：目前的小區(qū)都是以高層建筑為標(biāo)準(zhǔn)，兩臺(tái)電梯也是成為了這個(gè)小區(qū)最低的要求，一般電梯所需要的費(fèi)用60元每平米。

消防水電安裝在高層建筑消防水電的安裝必須要做到到位，而且有部分小區(qū)已經(jīng)安裝上了智能檢測(cè)系統(tǒng)，這邊費(fèi)用很貴，要達(dá)到200元每平方米。

房屋建筑成本費(fèi)用1600+90+80+70+60+200=2100元。

開發(fā)商都是外包給第三方公司的，一般建筑公司在2100元的基礎(chǔ)上可以獲取10%~15%之間的利潤(rùn)點(diǎn)。

(3)生活配套三項(xiàng)費(fèi)用

水電燃：這三項(xiàng)費(fèi)用加到房子里面一般費(fèi)用都是用到150元每平米。

小區(qū)道路鋪設(shè)：整個(gè)小區(qū)在花園建設(shè)完畢之后，要做相對(duì)應(yīng)的鋪設(shè)，由于現(xiàn)在小區(qū)建設(shè)的道路鋪設(shè)都是比較高端一點(diǎn)的費(fèi)用30元每平米。

小區(qū)的綠化面積：小區(qū)的綠化費(fèi)一般都是15元每平米。

生活配套的最基本費(fèi)用：150+30+15=195元每平米。

(4)稅費(fèi)，金融費(fèi)等一些繳費(fèi)的開銷。

稅費(fèi)：樓盤在開發(fā)的過(guò)程中，涉及到的稅費(fèi)真的是非常的多，銷售收入5%的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)和教育附加城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)費(fèi)用分別為7%，5%，1%，還有土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，印花稅等等，很多稅費(fèi)包含在一起，城市不同稅費(fèi)收取的方式也有大巨大的區(qū)別，四五線城市開發(fā)稅費(fèi)占比總銷售額的15%徘徊，稅費(fèi)900元每平米。

有很多雜七雜八的費(fèi)用也包含這類，這里就沒(méi)有單獨(dú)的一一列出來(lái)，基本上費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到了，250元左右每平米。

樓盤建設(shè)的最基本開銷費(fèi)用：48+2100+195+900+250=3493

樓盤最基本的開發(fā)成本3493+1607=5100

(5)土地的價(jià)格越低，獲取的利潤(rùn)空間就越大。

土地的價(jià)格越低，開發(fā)商獲取的利潤(rùn)空間點(diǎn)就會(huì)越高，一二線城市開發(fā)商獲取的利潤(rùn)一般都在10%左右，三線城市獲取的利潤(rùn)在15%，四五線城市，獲取的利潤(rùn)在20%~25%之間。

根據(jù)剛剛所得出的開發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算，5100×(1+20%)=房屋銷售的價(jià)格為6120元左右徘徊。

得出來(lái)的答案是非常接近剛剛所提到的樓面價(jià)乘以4倍，基本上就是在四五線城市房屋所銷售的房?jī)r(jià)。

隨著近些年來(lái)樓市的價(jià)格越來(lái)越高，開發(fā)商所獲取的利潤(rùn)就變得越來(lái)越低，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年左右的時(shí)候，開發(fā)商普遍一線城市利潤(rùn)還能接近20%。

近這兩年開發(fā)商的利潤(rùn)下跌非常的重要，2019年下半年杭州自從限制房?jī)r(jià)之后，整體利潤(rùn)在7%，到了2020年上半年利潤(rùn)已經(jīng)下降到5.6%，2020年下半年開發(fā)商的利潤(rùn)不足3%。

看到這個(gè)數(shù)字，我們可能真的不太相信開發(fā)商真的利潤(rùn)這么低嗎？甚至連一個(gè)快遞以及外賣平臺(tái)都干不過(guò)。

近日，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在投資者交流會(huì)上對(duì)投資者提出了“濱江集團(tuán)在杭州集中推地中拿下了5塊的利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”

董事長(zhǎng)回復(fù)，在團(tuán)隊(duì)精干高效地管理公司，融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌效應(yīng)大等多方面的優(yōu)勢(shì)下，開發(fā)商只能干到1%~2%的凈利潤(rùn)。

也就是銷售200億的房子出去，開發(fā)商的利潤(rùn)在2億元左右，這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)出去是沒(méi)人相信的，但事實(shí)就是如此。

未來(lái)小城市將要面臨著房子無(wú)人接手的情況，開發(fā)商在小城市拿土地的。態(tài)度已經(jīng)沒(méi)有過(guò)去這么瘋狂了，不少的開發(fā)商準(zhǔn)備把現(xiàn)在手上的土地開發(fā)完畢，全部銷售出去回籠資金后就逐步撤離小城的發(fā)展，要不然房子建起來(lái)沒(méi)人接手，開發(fā)商虧的一地雞毛。

目前開發(fā)商到了這種地步，在未來(lái)我國(guó)的開發(fā)商將會(huì)逐步地減少，到現(xiàn)在為止我國(guó)還有9.7萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有相關(guān)從業(yè)者說(shuō)，到10年后，房地產(chǎn)開發(fā)商也僅剩下1000家左右，剩余的全都是倒閉了。

以這種勢(shì)頭發(fā)展下去，其實(shí)說(shuō)的也真的挺有道理的，畢竟沒(méi)有利潤(rùn)的事情，誰(shuí)愿意花大時(shí)間去做。

開發(fā)商在過(guò)去拿1億出來(lái)就可以撬動(dòng)10億的資金，現(xiàn)在就不行了，拿1億資金出來(lái)，可能最多撬動(dòng)2~3個(gè)億資金，畢竟銀行限制了大量的資金流入到房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的還是國(guó)外的都限制住了，所以沒(méi)有大規(guī)模的周轉(zhuǎn)利潤(rùn)空間，必然的上不來(lái)。

小結(jié)：

從表面上觀看開發(fā)商真的很掙錢，但深入地了解過(guò)，其實(shí)開發(fā)商并沒(méi)有那么掙錢，實(shí)際背里都是千瘡百孔。

整個(gè)房地產(chǎn)沒(méi)有贏家，只是往往房地產(chǎn)推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速地上漲，我們現(xiàn)在享受到的寬敞的車道，飛快地高速，以及高鐵都是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)出來(lái)的。

如果我們沒(méi)有房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，相信我們也享受不了這么多公共設(shè)施，很多人說(shuō)這些錢都去了土地打稅，銀行實(shí)際上兜了一圈也是為了老百姓。

目前我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間有專家預(yù)測(cè)剩下大約10年了，目前更重要的是要慢慢把房地產(chǎn)的負(fù)債率降下來(lái)，使得整個(gè)蓄水池保持一個(gè)健康的狀態(tài)。