對于房齡老，地段好的“老破小”，可以這樣理解。

1、買房子最重要的一條就是看地段；地段好房價才能抗跌，地段好意味著周邊配套成熟，交通地鐵、學校、醫療、商超、菜市。而且這種老房子一般都是集中在主城區或者城市中心地區，這些地段可用土地越來越少，稀缺資源價格就不必多說了。

2、房齡老的房源，之前沒有引入公攤概念，同樣是50平米的房子，比現在50平米的房子寬敞不要太多。

3、再說面積小：面積小（單價可能不低），總價相對就不會很高，東拼西湊或許還能湊夠首付。

當然這種老房子也有不好的地方：

1、社區設施差，各種設施年久失修。

2、通常是沒有電梯的樓梯房。

3、有一些老房子室內裝修、家具家電都得更換，這也是一筆不小的開支。

4、面積小，居住舒適度就相當比較差。

綜合來說，房齡老，地段好的“老破小”，有好有壞，看個人需求，總體來說利大于弊。

地段兒好、房齡老這種房源肯定居住體驗不如新房。

但是為什么這種房又很受歡迎呢？因為有人看中的是這種房的投資價值。

第一，既然它地段好，肯定要比那些新盤房源所處地理位置各方面都要有優勢，比如他周邊占有成熟的社區配套，重點學校的學區，公園綠地或者出行便利的地鐵軌道交通，這些條件都會令這些房屋無形中增值，其投資價值體現在其并不受政策和市場房源掣肘左右，并且這種附加值始終要優于周邊普通住宅及新盤房源價格。

現在市區內可用土地越用越少，市內的優質房源因資源稀缺而房屋價值越來越高，這是地處外環新盤的居住環境無法比擬的，并且隨著城市化進程的加快，這種供需矛盾將日趨嚴重。

第二，國家的土地使用政策民用住宅是70年，而且現在現行政策沒有規定到期土地收回，也就是土地到期后可以無限延期，所以購買二手房也就無需考慮土地使用年限及房齡。

第三，為什么有人說財富總是集中在少數人手里？因為他們有獨到的眼光和膽識。雖然很多人也在新建住房的舒適度上和占學區公園這些優質資源的所謂“老破小”房屋伯仲之間難以取舍，既想占有享用優質資源，又想享受房屋的舒適度，可又苦于經濟條件不允許。另外一個無外乎就是膽量，膽量是靠社會經驗積累和歷練出來的，舉棋不定、優柔寡斷的人，什么年代都占不得先機!質疑二手房學區房的都是一些吃不到葡萄說葡萄酸的普通人，因為他們還沒有為孩子未來即將展開的競爭做好準備。

不值得買。

除非這個老破小的房子是學區房，不然的話，不管是從自住方面來看，還是從投資方面來看，都是絕對不值得購買的。

先看看一個真實的例子。

我一個朋友，2016年下半年的時候，買了一套市中心的老破小房子，房子是多層三樓的，面積六十五平米，地段相當好，周邊的商場，醫院，公交，地鐵，菜市場等等，配套可謂相當齊全，生活也非常便利，他當時是85萬買下來的。

2018年的時候，朋友想把房子賣掉，想換一套房子。

可是，房子掛牌至今，都沒賣掉，并且，現在掛牌80萬，已經掛牌一年了，基本上都沒人看房，談價的人就更少了。

還有，他的房子出租也很難，就算租掉了，租金也是非常低的，比那種商住房的租金都要低多了。

為什么說除非是學區房的老破小，其他都不能買呢？

第一，從自住方面來說。

老破小的位置雖然不錯，但是，老破小的環境非常差，設備老舊，停車難，并且，還沒有電梯，居住體驗感特別差，居住的安全性也比較差，再說了，住老破小，真的很沒面子，現在很多租客都嫌棄租住老破小的房子，這也是為什么租金很低的原因了。

第二，從投資角度來說。

現在的樓市中，已經基本上沒有剛需購房者了，基本上都是以投資性購房者和改善型購房者為主，這些人是不會買老破小房子的，也就是說，老破小是沒有接盤俠的，買了以后，真的很難賣掉。

第三，從老破小的庫存來說。

現在基本上每個城市都大量的存在老破小的房子，數量巨大，沒有稀缺性，要知道，房子如果沒有稀缺性，也就沒有流通性了，沒有流通性的房子，真的很難變現的。

第四，從拆遷角度來說。

現在的棚改已經基本結束了，現在舊改代替了棚改。如果不是碰到市政拆遷，老破小是很難再會有機會拆遷了。要知道，老破小基本上都在市區，市區是很難會有什么修高鐵之類的大型市政工程的，拆遷也是基本無望的。

所以說，不管從哪個方面來說，老破小都沒有購買的價值的。

大白話，撈干貨！

地段好的真實含義，年輕人的理念在變

土地的價值是否值得。

行內人的專業操作，“鳳”變“冰”。

關鍵詞：地段，配套，變化，土地，專業，資金，談判

第一，地段不是地段，配套才是地段，附著的福利

很多人都喜歡說地段，地段，地段，買房子最重要的就是地段，這句話大概來源于李嘉誠先生幾十年投資房地產的經驗，很多人都奉為神諭。

這話當然是沒有錯的，問題是到底什么是地段的，有一些人就非常搞笑了，他認為只要是在繁華的地區，只要是你找一個大商場旁邊兒或者你用尺子在地圖上橫豎一交叉，中間那個點就叫地段。

這個理解就太淺顯了，我們看到很多的大商場，購物中心旁邊，他的房子其實是并不貴的，這是為什么呢？

因為商業價值并不非常稀缺，現在很多大城市都有多中心，多個CBD，而且你想想，你下館子吃飯并不是每天都去的，可能一個月，半個月才會去吃一次。

那你想想，這種地段對你的房價影響能有多大呢？

那到底什么叫做地段，我的理解。地段就是配套，就是你周圍好的資源的聚集地。

而且如果你的房子太差，那現在年輕人的理念也是在變的，雖然你是在繁華的鬧市。但是房子如果太破了而又沒有過硬的資源，周圍亂的臟的一批，那我請人到家里做客都是很沒有面子的，也就是說，地段不是需求，裝13變成需求。

地段就是離所有稀缺資源相對最近的那個點，我下面結合土地解釋。

第二，土地的長久價值，與時間的關系

地段的本質含義還是土地的價值。還是那句話，房子是會折舊的，一切都會折舊的，但是有個例外，土地是無形資產中的老大，他是不會折舊的。

土地的價值在于什么呢？其實土地價值的本質在于時間，在于省時間，在于省下了高質量的時間。時間就是金錢，這個大家沒意見吧。

說回之前那個話題，土地之前因為它離周圍的稀缺資源都最近。

我們來具體分析一下，比如商業價值大的商場旁邊的房子會很貴嗎？不一定，為什么，還是那句話，你去商場并不占用你生活中大量的時間。

周圍有大的公司，好的交通或者在地鐵沿線，就在地鐵口離你20m，這個會貴嗎？很有可能會貴。為什么？因為你不管是每天上班還是你要出去玩，這個交通你每天可能要用好幾次，你用的頻率高，省下的時間多，于是它就貴。

交通好周圍還有公園，他會貴嗎？很有可能會貴，為什么？如果是在繁華的地段有一個公園，同時交通還非常好，那這個房子可能是非常貴的。

因為在城市里想要找一塊凈土。空氣環境非常好的地方很難，往往向往這些地方的人就是有錢人，我還是那句話，你的時間可能是不值錢的，你的精力可能是不值錢的，但是高凈值的人群，有錢人，他的時間值錢，你把那個土地占了，相當于他在給你打工，能想明白嗎？

周圍有大超市，大的醫院。會值錢嗎？很有可能會值錢。因為你炒菜沒鹽了，可以立馬下去買。為什么因為小病小災是很常見的。生了病不光是一個人的事情，他會影響到全家，如果離得非常近，如果醫生醫術非常高超，這中間好處就多了，照顧病人可以省下時間休息，你甚至可以和醫生搞好關系，非常熟悉，這些都是可以給你的時間降低成本。

以上就是我的簡單分析，大家可以按我的這個思路去挑房子的位置，土地價值就來源于時間，如果你離這些東西都非常近，那當然是沒有問題的。

還有就是附著的福利，比如最大的一塊兒，那就是學區房，北京有很多過道房，五平米的房子，廚房房，但是這些房子都非常值錢。無它，就是因為它上面帶了一個學區，這個非常好理解。你覺得房子貴嗎？你覺得磚頭貴嗎？不貴。但是如果你覺得學費貴嗎？你在東西二城上學貴嗎，那這個房子就應該貴，這個沒什么好多說的。

第三，專業投資者，鳳變冰。

還有一種情況就是專業的投資者，他們也會投資老破小的二手房。不過他們有這么幾個特點。

一是他們經常做這些事情，一眼就能夠看到房子的優缺點是否值得改造。

二是他們有著大量的資金或者說金融的能力，他可以迅速地買下這個房子，他手上不缺錢。于是這個成本就壓的很低，比如說你有的時候缺錢了。急缺錢了，他們就可能敲你一筆。壓成本就是賺。

三是他們有著強大的談判能力，就是一進門氣場非常大的那種，我說了他一眼就能看出你的房子哪有問題，說的你自己都不好意思，于是他又敲了你一筆，價錢又往下壓。

四是最關鍵的，他們有專業的改造團隊，這個做法他們叫鳳變冰，也就是l玉鳳變成了f冰冰。什么意思，就是說如果他們覺得你這個房子值得改造，把這個房子從頭到尾做一個手術，裝修的非常的漂亮，讓你住起來非常的舒適。

不要小看了設計。一個優良的設計，甚至可以讓你的空間感增強非常多。實用性也增強非常多，一下價值就提升了，一買一賣，這就是賺的盆滿缽滿。

不過這些人都是專業的團隊，分工非常的明確，對于普通人來說，沒這個實力還是別摻和了。

結論。老破小最大的價值當然就是地段極好了，但是這個地段指的不是幾何位置，指的也不是旁邊兒有購物中心，CBD。他指的是你離所有的稀缺常用資源都非常的近，能夠分享到。

土地是買老房子唯一的原因，因為土地是不折舊的。同時還有一些稀缺資源，比如學區，比如醫院，比如交通，你占的越多，這個房屋就越扛跌。

最后就是一些專業投資的手法，找房子的問題，以低價買入，同時給房子做一個改造，把l玉鳳變成f冰冰，低買高賣，掙錢就這么簡單。

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你永遠記住一點，房子最主要的就是地段，你別以為二手房會存在質量問題，這都是你想多了，現在有些新建的樓盤質量還不如那些二手房呢，還有就是二手房周圍的配套設施基本都已經很成熟了，生活方便，出行交通也便利，比較起來，優勢還是挺大的！

只要地段好、學位好，其他一切都是次要的！

房齡老地段好的房子特別適合剛需，買房上車的，注意是特別適合，一是周邊配套全，二是交通很方便，三是公攤面積小，公共區域小自然公攤少，四是相對新房面積小總價低，五是沒有電梯維護更換的煩惱，六是很多老房子沒物業不需要交物業費，七是老房子有拆遷，出新的可能，八是戶型相對新房更好，房子也很保值。

至于升值空間，投資什么的老房子與新房子就智者見智了，自住剛需請選擇市中心老房子！

感謝邀請：我曾經嫌棄過一棟樓的老破小，現在再也高攀不起了。買“老破小”的”理由就是它的地段是稀缺且不可再生的。買房的重要法則就是地段，要知道腳下的那塊土地最值錢，土地是永遠不會折舊的。

記得2006年的早上，公司剛打開門做生意，這時候來了一位中年人。他拿著房產證復印件，來公司放盤。他需要我們幫他把整棟樓的租客全部趕出去，然后他給我們放獨家代理，他的房子是拍賣回來的。

那棟樓出租給菜市場賣菜的小販，也有安置戶在住。現樓齡已有三十多年了，樓梯口非常臟，沒有小區管理。租金也非常便宜，一套單間40平米只要300元。我們周邊的小單間20平米，有裝修帶家電都可以租到800元左右。

可想而知那房間有多差。說句不好聽的話，中介公司的工作人員帶客戶去看房的時候，那是墊著腳，捏著個鼻子看房。對了，我忘了介紹這棟樓的位置了。

它位于廣州市老城區，周邊有地鐵、房管局在路對面。有名校、有大型超市。前行500米可以望珠江，小蠻腰近在咫尺，地理環境非常優越。

本來業主放獨家盤的話，作為中介公司接到了大單高興還來不及，可是我卻拒絕了。業主想讓我找人趕租客走，趕走那些釘子戶，這讓我于心何忍。不說我是個弱女子，就算借我十個膽我也不敢。用拉雜手段做生意，生意是沒辦法長久的。與人為善，生意才會長做長有。此事不說也罷。

該棟業主見我不肯接手之后，又找了其他中介公司代理，那家中介公司負責人很彪悍。她找了些社會上的混混使盡了手段，終于將租客和釘子戶全部趕出去后，將整棟樓的產權辦理了“析權”。

整層樓出售的話，需要100萬元。一共九層，每層八戶。按戶賣的話就4500元每平方，戶型有一房一廳，也有單間。周邊的商品房均價為7000元每平方，這么便宜的樓價，誰買誰賺，就像撿錢一樣。這個中介公司的女老板自己拿了七間房，其他的全部對外出售。據說 ，女老板這棟樓賺了100萬的代理費，當然代價也是很大的。由于她采用非法手段驅趕租戶，后來被抓了。

我的朋友因為資金有限，想和我合伙將整層樓拿下，我實在是對那棟樓無感，沒有參與。朋友就自己花了45萬買了兩套單間和一套一房一廳。

她還將一房一廳都改成了單間出租，里面配了家私電器，全部租給珠江新城的白領，出租回報率達到10%以上。買入那些“老破小”的投資客都賺了十倍以上了，實行了真正的財富自由。現在是天天笑得見牙不見眼的，賺大發了。

現在那棟樓已經從里到外全部裝修過了，公共部分的裝修，由各家各戶費用均攤，管道也全換成新的了。樓梯口，走廊全部用高級瓷磚鋪好，整棟樓面貌已經煥然一新。這棟樓都是小戶型，特別適合單身白領，基本沒有空置，出租率特別高。現在那棟樓已經升值了，每平方要6萬元。

結語

判斷房子是否具有投資價值，最重要是看房子的位置，也就是地段。其它，比如房子破舊、雜亂、裝修差等等。只要找個好的設計師，好好設計，裝修一下，都能變成溫暖的小家，別提有多溫馨了。

但是我在這要提醒大家要注意的是，購入“老破小”的二手房可以，但是一定要多層的住宅，高層就免了吧。至于原因，我們在評論區里探討。

除學區房外，本人不贊同購買“老破小”的二手房。

所謂地段好，無非就是附近有商場、學校和醫院，而且交通也方便。如果單純為了居住，老破小的房子沒有任何優勢，買了就后悔。

許多人買“老破小”的二手房，都是為了孩子上學，圖的是孩子能上一所好學校，房子還能升值。但學區房的優勢正在弱化，如北京廣西域區已明確“多校劃片”、“六年一學位”，一個學區對應多處小學，初中入學全部打亂，由電腦派位。就連四川天府新區都出臺了政策，實行小學多校劃片搖號錄取。好的經驗一旦推開，就會有更多的城市跟進，所以學區房的優勢也不是永久的。

除了學區房，至于商場購物、醫院看病，交通是否便利，這些都不應該成為購房的主要條件。小區會越建越好，設施齊全，環境優美，房子結構更合理，居住更舒適，應該成為年輕人的首選。

老破小的房子也不是一無是處，有的可能列入老舊小區改造計劃，最近有的地方對樓齡長的樓板房進行統計，根據各地情況有計劃的拆除，當然這需要時間。

個人意見僅供參考。

我在蘇州，我這邊的市區老房子特別好賣，都是老年人買來養老的，還有就是外地人來買的，因為面積小總價便宜。而且交通和生活設施齊全方便。