拆遷安置房比普通商品房價格要低很多，普遍低于市場商品房房價的30-40%，甚至也有低于50%的情況出現。我小區附近的還建房，在中介掛牌的價格只有普通商品房的一半。雖然拆遷安置房價格便宜，但是還是有很多人有顧慮，不愿意購買，因為買房除了考慮價格，還要考慮房屋質量、房屋權屬以及房屋買賣是否合法等多個方面。不同的拆遷安置房在這些方面有很大的差異，存在著隱患，購房者稍不小心就會被坑，所以，很多人寧可多花錢買商品房，也不愿意買便宜的拆遷安置房。

拆遷安置房是一個綜合概念，較為復雜，它可以是公房、經濟適用房，也可以是普通商品房

• 拆遷安置房最早是指政府進行城市道路建設或公共設施建設時，對被拆遷的住戶安置所建的房屋。隨著城市發展，很多城市進行舊城改造，很多房產開發商參與其中，對老舊小區進行拆遷改造，并對拆遷戶進行補償安置，開發商還建的房屋也被稱為拆遷安置房。

最初拆遷安置房在我國主要是政府主導，所以，最初的拆遷安置房的性質并不是商品房。1991年到2001年之間，我國的拆遷安置房主要是公房，是集體所有性質。2001年到2011年之間，我國這個時期的拆遷安置房主要是經濟適用房，屬于限價、定向銷售的住房。2011年之后，房產開發商紛紛參與“棚改”，我國的拆遷安置房逐漸以普通商品房為主（開發商建造或購買普通商品房，補償給拆遷戶），經濟適用房等限價房比例逐步降低。

所以，我國拆遷安置房主要分兩大類：

1. 政府因重大市政工程而動遷住戶而建造的商品房或為補償拆遷戶而購買的低于市場價的商品房。
2. 為舊城改造或房企開發而動遷的住戶建造的商品房，或者是為補償其拆遷戶，房產公司購買的商品房并以中低價轉讓給拆遷戶的商品房。

現在的拆遷安置房，不管屬于兩類中的哪一類，本質上都是商品房，只不過由于價格低于市場價，在二手房市場掛牌交易時，需要滿足特定的條件，例如有的城市需要滿5年，才能上市交易;有的城市則需要補齊當時購房的市場差價，才能交易。早年前的拆遷安置房，就比較復雜，主要是公房和經濟適用房。大部分公房是不能交易的，經濟適用房交易也有很多限制條件。

拆遷回遷房和拆遷安置房，一般情況下，有本質區別

很多人會把拆遷回遷房和拆遷安置房等同，以為拆遷安置房就是拆遷回遷房，拆遷回遷房也就是拆遷安置房，只是兩個叫法不一樣而已。實際上，拆遷回遷房和拆遷安置房有很本質性的區別。

拆遷回遷房指在拆遷原地建設安置的房屋。只有一種情況，拆遷回遷房才等同于拆遷安置房，這種情況是開發商在原地建造安置房，然后和拆遷戶原地產權調換。當然這種情況下，不僅僅拆遷回遷房等同于拆遷安置房，同時和普通商品房的性質基本一致。

但是，一般情況下，拆遷回遷房的土地性質是出讓，拆遷安置房的土地性質是劃撥。這就有了本質性的區別，劃撥性質土地上的房產，在交易時需要補交土地出讓金。

經濟適用房、安居房等都屬于拆遷安置房，土地性質一般是劃撥。

有些開發商為了降低成本，在建造拆遷安置房或拆遷回遷房時，質量要比商品房差，即便是同一個開發商，拆遷安置房的小區綠化環境、房屋質量會出現沒有商品房好的情況。當然，不是所有的拆遷安置房都有這樣的問題，但是購房者在買房的時候，一定要仔細觀察房屋質量。

購買拆遷安置房，除了需要看不動產權證，還需要了解此安置房銷售是否合法

拆遷安置房有以下幾種情況是不能上市交易的，即便交易完成，后期法院還是可以裁定此交易無效。所以，購房者一定要了解清楚，想購買的安置房銷售是否合法，不然買了以后就會吃虧。

拆遷安置房不能轉讓交易的4種情況：

1. 未登記辦理合法的不動產產權證。有些拆遷安置房，因為種種原因辦不了不動產產權證。有些拆遷戶就會以較低的價格轉讓此房產，跟購房者說，這個房子可能以后賣不了，不過你們自己住是沒有問題的。但是，這是非常有隱患的做法，因為我國的《房地產管理辦法》規定，沒有產權證發生房產交易屬于非法的房產交易，可以裁定為無效。購房者未來很有可能錢、房兩空。
2. 司法機關或行政機關裁定查封或被限制房產權利的房屋，不能交易。購房者可以到當地房管局查詢相關情況，確定此安置房是否屬于正常狀態，如果狀態異常，及時停止購房交易。
3. 共有房產，其他共有人未書面同意，房屋交易無效。夫妻共有的房產，必須夫妻二人都同意才能交易。如果拆遷安置房的共有人是兄弟姐妹，必須每個人都同意，才能交易，如果共有人不同意或不知情的情況下，房產被交易了，后期法院會裁定為交易無效。所以購房者在買房前，一定要查清楚是拆遷安置房的產權情況。
4. 房屋權屬有爭議或法律禁止轉讓的其他情形。拆遷安置房涉及的產權人較多，其中兄弟姐妹很容易發生爭議，這個時候的房產是不能交易的，必須先界定產權，房屋產權清晰后，才能交易。

以上是所有性質的拆遷安置房，合法上市交易必須具備的條件，除此之外，公房拆遷之前，住戶只是租房，補償的拆遷安置房不能出售，如果拆遷前的公房，住戶已經購買，拆遷的安置房，補交土地出讓金，就可以正常轉讓出售。

總結

拆遷安置房性質復雜多樣，房屋質量參差不齊，購買安置房存在一定的隱患。所以，很多人確實不愿意購買拆遷安置房。但是，拆遷安置房價格便宜，如果想購買此類住宅，一定要提前了解要購買的安置房的性質和是否符合上市交易的條件，同時還需要實地仔細查看房屋質量，所有條件都沒有問題后，再決定購買。

我是老世,分享房價、樓市、城市規劃和鄰里故事。歡迎你在下方留言評論，說出你的想法、觀點。

拆遷安置房價格要比市面上的商品房要便宜30%~40%，聽起來確實是非常的吸引人目光。

甚至有部分業主急錢使用的情況，房屋的價格甚至是比市面下便宜50%也是正常的。

如此低廉的價格一樣受不到購房者的侵害，說明了房子必然的是有一些普通人沒有真正了解到的問題點所在，要不然大家都去購買這些房子了，何必要花大價錢去購買商品房呢？

拆遷安置房不受歡迎的主要原因。

（1）房產證問題。

目前很多拆遷安置房是沒有辦法辦理得了房產證的，即使能辦理房產證，等待的時間也是非常的長。

道理非常的簡單，如果購買了安置房，沒有房產證或者是辦理房產證時間過長，這么我們自己購買的房子就得不到一個有效的合法保障。

一旦出現產權糾紛就非常的麻煩，見過很多類似的事情，房子已經賣出去了，但是業主不承認，就要進行房屋奪回。

這個過程中特別容易產生糾紛，因為沒有房產證來證明房子是屬于自己的單憑一份合同其實也并沒有最有力的證據。

沒有房產證的安置拆遷房，說白一句就是比小產權房要好，像那么一丟丟而已。

（2）二手房轉手

安置拆遷房在二手房轉手的問題上并不是那么容易的，很多地區的房子是要限制5年之后才可以進行上市交易。

5年這么長的時間，很容易出現問題，一旦雙方有不和的地方，就會面臨著錢房兩次的情況。

即便交易沒有問題，沒有房產證轉手是不是有很大的難度？即便不想轉手，單靠房子拿去抵押貸款也是不行的，因為所有的東西都要基于房產證來進行發展。

（3）房屋質量。

100個拆遷安置房的小區有99個質量都不怎么樣的，主要原因是拆遷安置房是供給拆遷人員居住，并不是按照商品房的方式銷售給其他人的。

例如建設商品房的標準為1800元每平米，那么拆遷安置房的建設標準可能僅為1500元每平米。

在建設房子的過程中，開發商經常都會偷工減料，因為這些房子并不掙錢，所以只要有房子出現就可以了，經常用一些次品來充當于好的商品。

（4）貸款難度大。

安置房的貸款難度比普通的商品房要高，很多銀行并不認可安置房，所以有90%以上的銀行都拒絕安置房銀行按揭。

即便有部分銀行能夠接受安置房的貸款，但貸款的利息是比普通的商品房要高，而且貸款的年限也同樣要短，更關鍵的是貸款的金額也更少。

（5）居住環境一般。

目前商品房都是由物業公司進行打理的，所以小區內的綠化以及所有東西損壞都由物業公司來進行維修。

拆遷安置房有接近一半以上都是沒有物業公司進行打理的那些花花草草，很多都漲到很高都沒人來處理，一旦出現維修的情況也無人問津。

房子是用來居住其他并不是大問題。

如果購買房子只是為了解決居住問題我還是不太建議購買拆遷安置房。

如果商品房的售價為1萬元每平米，拆遷安置房售價6000元每平米，同樣購買100平方的房屋，商品房需要100萬，而安置房需要六十萬萬俟商品房是可以選擇銀行按揭的，首付僅為30萬，而安置房很按揭，基本上是要全款付清60萬。

這樣對比下來購買安置房的費用還不如直接去購買商品房，而且在后期房屋的升值空間以及轉手這方面是更為的劃算而且更有潛力。

如果真有打算購買拆遷安置房的朋友，我給出的建議是選擇租房居住更為劃算。

目前100萬的房子租金每個月為2000元左右，所以60萬的費用可以租房好多年，根本不用擔心房屋的產權，不是自己或者是以后能否出手轉讓的問題。

重點提醒房子可能真的是居住但是也要給自己一個有保障的居住地方，真的考慮房子，建議選擇一些稍微有一點年紀的小區，可能費用就便宜很多，這樣可以選擇銀行按揭也可以正常的使用，還能享受到不錯的物業服務，更關鍵一點是未來轉手根本不成問題。

我大姨家當初為了能便宜10萬塊錢，就跟拆遷戶買了拆遷房，沒想到兩年以后發生了一場變故，讓大姨一家后悔極了。具體情況是這樣的，請聽我慢慢道來：

同一戶型拆遷房比售樓部便宜10萬塊錢，怎么選？

大姨在2012年時就開始在我們縣城到處看房子，直到2013年中旬時決定買拆遷戶分下來的房子，當時那個房主名下有13套房子，他家本來在當地村里就有門面房還有一套小三樓，所以被拆遷以后除了分到一大筆賠償金外還分了13套住宅和一套門面房。

大姨一家本身就特別中意哪個小區但是看了好久都是因為價格太高，所以遲遲沒有下定，一個機緣巧合之下認識了一個拆遷戶，他說他家分下幾十套房子真愁的賣不出去呢，可以低于售樓部10的價格賣給大姨。

隨后大姨一家去拆遷戶的房子里看了一個102平米的戶型，三室兩廳一衛一廚。售樓部當時的價格是45萬，而如果買拆遷戶的房子只需要35萬，因為大姨本來就是計劃一次性付款的，在他們的眼里有錢就買，沒錢就不買，貸什么款呢。

后來在看的都滿意的情況下，兩雙就找了個中間人在白紙黑字上寫了兩份協議。

很多人忙了大半生就是為了買一套房子，有了房子就有了根，買下房子以后大姨一家馬上就開始裝修房子，搬家時還擺了10幾桌好酒好菜讓親戚們吃。

原本以為就這樣就結束了，沒想到兩年后之前的拆遷戶家里出了事，大姨家買的房子也被沒收了。

一時間大姨一家亂成一鍋粥，35萬買的房子才住了兩年就打水漂了，到處求人打官司最終才挽回損失。

買拆遷戶的房子有哪些弊端？

大多數拆遷房遍低于市場商品房房價的30-40%，甚至也有低于50%的情況出現。

因為售樓部買房是可以首付的，而和拆遷戶買房必須一次性付款，所以拆遷戶的價格肯定要低于售樓部，不然根本賣不出去，這也是為什么拆遷房價格便宜的主要原因。

拆遷房也不是說不能買，只是存在著隱患，購房者稍不小心就會被坑，我們具體說說購買拆遷房的弊端：

1.遇到無契約精神的賣家，會把自己坑很慘。

我的一個朋友的朋友就中招過，當初也是為了便宜買了拆遷安置房，當初他一次性全款購買了房屋，但因為為拆遷安置房，一般情況下需要辦理房產證后五年，才能辦理過戶手續。

這期間就有一個很大的風險（士別三日還光目相看，何況是5年時間誰也說不準誰變成什么樣）。

他們其實也是對法律知識一切空白，而且買的還是熟人的房子，就沒在合同上約定任何協議，當時賣家非常爽快地答應一旦可以過戶時，賣房人需第一時間配合買房人，將房屋過戶至買房人名下。

沒想到5年時間到了可以過戶時，朋友要求賣家過戶時，賣家卻“坐地起價”，以房價近幾年漲的太快為由，要求買房人加價，且加價金額很多，朋友不愿加價，只能找律師起訴，希望通過法院強制過戶。

一般情況下，這樣的訴訟，如果沒有特殊情況，買房人向法院起訴后，基本都會判決房屋過戶，后續也不再需要賣房人配合，買房人拿著法院的判決書申請執行后，可直接到房產部門過戶。

但是賣家的兒子不學無術，竟然把房子早就偷偷抵押出去了，遇到這種情況即便是法院強制判決過戶也不行。

抵押貸款沒有還清之前根本就無法過戶，而賣房人根本無償還能力，這就導致事情進入了一個“死循環”。

所以不懂法的人盡量不要去貪圖便宜買拆遷房，如果你懂那就要在合同里全部都約定好在決定。

2.未過戶期間房價如果上漲房主出現違約的情況比比皆是。

這種情況也是購買拆遷房最常見的一個糾紛，很多拆遷房在進行轉賣的時候有可能房子還沒有進行交付，因此購房者買房后可能出現價格下跌或者上漲的情況，因為從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，這樣一來拆遷戶就會覺得自己的利益收到了損失，因此拒絕交房或者要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

我在太原小店賣房子時我當時我一個客戶，27左右的樣子，準備買婚房手里錢不多，但是又不想貸款，嫌我們售樓部價格高，后來買了拆遷戶分下來的房子，他是2016年買的，當時我們樓盤的均價7200左右，因為是期房，所以他買了拆遷房的房子以后也的等我們售樓部統一交房才可以。

在2017年時房價漲的厲害，差不多到2017年年底時房價就成1.3萬一平了，所以拆遷戶就覺得他賣的太早了，吃虧了于是就反悔了，要把錢退給他讓他把房子還回來。

客戶當然不愿意，房價上漲的如此快，但是人家就是不買了，他也沒辦法，后來又來售樓部跟我買了一套80多平米的房子，跟我訴苦了好幾個小時，一直后悔當初買了拆遷房。

3.原房主房主破產，欠了銀行一大筆錢，房子沒過戶就會被法院收回。

我大姨家就是這種情況，沒有辦理過戶，房產證還是原來的房主名字，住房產權還是屬于原來的房主所有，屬于他人合法擁有的財產，原房主破產了沒錢還銀行，國家就隨時可以取回。

慶幸的是后來找了個靠譜的律師，憑買賣合同和付款憑據，進行起訴，要求原來房主履行合約，無條件配合過戶才挽回損失。

拆遷房在便宜也不能要？

我們不能一棒子打死所有人，拆遷房也是可以購買的，只是買之前一定要仔細打聽清楚，最好就是買房產證已經下來交錢就可以過戶的這種拆遷房。

需要注意的是拆遷房的類型。

通常拆遷房分為兩種：

一種是因為市政工程需要動遷而專門建造的配套商品房，這類房屋是屬于個人的，但是5年之內不能進行交易；

一種是因為房地產開發等需要動遷，該公司為被安置人購買的中低價位商品房。

對于那些房產行業的小白降低風險最有效的方法：可以請專業的機構幫忙參考。專業的機構有降低風險的手段，當然自己也可以在合同簽約的時候仔細點多留個心眼。

注：為了避免不必要的風險，減少糾紛和矛盾，購買拆遷安置房的時候，建議對房屋狀況、性質、產權辦理時間、土地狀況、權屬等等問題進行一個全面的了解和查詢，萬不可盲目購房。

我是@房產解憂姐關注我專門為您解答更多房產疑難問題。

大家好，我是文化愛好者小詹，很高興能回答這個問題。

很多人忙了大半生就是為了買一套房子，有了房子就有了根，特別是在外漂泊的朋友，希望能在外地能扎下根來，而買房便是扎根的第一步，也是最困難的一步。

其實房子的類型有很多種，除了商品房之外，我們也可以選擇類似于城中村的民房，這些房子會比較便宜，又比如可以選擇自建房等等。還有一種房子可以作為備選，那就是拆遷安置房。

其實安置房有點很多，特別是剛需的，或者手頭比較拮據的朋友可以多了解安置房。有些安置房的位置蠻好的，可能就位于市中心附近，交通方便，地理位置很棒，并且有些安置房配套設施完善。此外安置房的戶型大多是比較實用的，一般是小兩房或小三房，建筑面積在一百左右，這也是很多人喜愛的面積。

不過即使安置房有這么多優點，但最終選擇它的人卻不是很多，這是為何？為什么有人不愿意買安置房？其實原因很簡單，

一、安置房購買規矩多

安置房一般是因為城市規劃而進行拆除，而安置給那些被拆遷的人的房子。也就是說安置房是被拆遷人的補償品，所以安置房剛開始是不能拿出來轉賣的。如果是沒有產權的安置房是不能賣的，如果是安置房取得房權，并且限制轉讓期5年已經過去，那么安置房才可以拿來賣。

也就是說安置房并不是想買就能買，基本上很多安置房是沒有產證，所以買不了，即使有產證也得等5年之后才能賣。可見，安置房買賣的規矩比較多，雖然安置房比商品房會便宜些，但這購買的手續可不簡單。

二、安置房爭議多

有些人家里補償了一套房，所以這一家人對安置房的所有權有爭議，如果你跟這家人買安置房，可是這家人自己內部都搞不清誰是這安置房的代表人，這一你就無法安心買安置房。萬一這家人對安置房有異議，那么你就會很頭疼，需要確認誰才是安置房的主人，才能跟那個人簽購房合同。

三、安置房大多是本地人住，有些安置房根本沒人住

一般安置房是本地人住的，可能往往一戶人家就能賠兩三套，也只有這樣這些本地人才會熱衷于把那些多余的安置房拿出來賣。也就是說，住安置房的都是本地人，樓上樓下的可能都是一個村的。而你住進去的話，可能無法與本地人交流，被當成一種外人。

并且很多安置房都空著放在那里，畢竟買放置房的人不多，住進去的本地人也不太多，整棟樓如果空蕩蕩的，那么我想也住得不舒服。

四、安置房價格容易浮動

一般買安置房的朋友沒能立馬得到房子，可能安置房都沒開始見，有些朋友就開始跟本地人買了，但是房子未交付，變數就會很多，可能之前談好的價格，對方臨時反悔，方正你也沒有拿到證。有時候安置房價格會上漲，拆遷戶覺得賣出去不合算就不想賣了，那么你就會空歡喜一場，同時也感到無可奈何。

以上就是小詹的淺見，歡迎大家指正。

多數人還是買的吧。畢竟拆遷安置房比普通的商品房便宜不少，現在掙錢也不容易，能省一萬就是掙下的，這個賬大部分人都算清楚了。

也有人不愿意買可能有以下幾種原因：

一、本人經濟實力雄厚，有選擇的余地可以買到更合適的房子，

二、有的安居房配套設施跟不上，供暖供水，物業管理外墻保溫，小區綠化、樓層高度不夠等問題。一般人買房肯定會長期居住，一旦發現有問題，不知要花多少錢，耗費多少時間，這些不確定因素都是必須考慮的。

三、位置太偏遠了，附近沒有好的學校醫院活動場所等等。現在人對孩子的培養做為重中之重，不能讓孩子輸在起跑線上，選一個好學校非常重要。同時注重養生，小區周圍環境直接影響人們的情緒。

綜合以上幾點，確實有人會放棄安居房而選擇別的地方房價貴的商品房。

為了給孩子讀書，我們的學區房就是從拆遷戶那里買下來的。87平套內66，總價220萬。

真的真的提醒大家，千萬別買二手房！別買房產證還沒有出來的二手房！！！小縣城里上班人的二手房千萬別買！！！

19年11月看中這套房，這么小的戶型還是南北通透，二梯二戶。位置好，學區也挺好，中意。房子是女賣家和她母親共有的，她老公是水務上班。看著也挺和氣，房產證明確告訴20年2月份可以出來，都是本地人也可以理解，最終買下來。

當時付了10萬定金，簽了合同，大家都客客氣氣。20年3月份問房產證怎么還沒出來，她說聯系了應該快了。因為看風水的算了20年要住進去，我們就想著趕緊裝修，問了房東，她說同意，再轉 她20萬。找了一天去中介簽了補充協議，轉了20萬。轉了后給我們也開通了水電，鑰匙也給了我們一個。我們也和風水先生定好了時間確定了日子去開工，裝修隊也聯系好了。

在定好的日子前一天，女賣家聯系我們不同意給我們裝修，鎖她自己已經換了，水電也關了。我們問為什么，已經說好了，也在中介那簽了補充協議，怎么反悔。她說要我們給她40萬，說小區里面別的人賣了房子拿了40-50萬，她說因為我們沒有給她們這么多錢，原本有個投資可以賺一筆，導致她這筆錢賺不到。要我們把這筆錢轉給她，還要把她覺得她虧的錢轉她。聽到這個消息真的想打人啊。

那后來我們就算了，因為聽到消息房產證6月初可以做好，想著等做好了直接去過戶。那個女賣家又來了，說她要漲價，漲8萬。我們不同意，又說不賣給我們。過了兩天在另一個中介那聽到我們那套房子被掛出來賣，我們那個氣憤！決定告她，就要房子。找了律師，因為這個房子沒有房產證，找了好多關系，讓在做房產證上班的人每天關注下有沒有做出來被過戶給別人。法院說她們家不接法院的傳票，不接受要等6個月。我們就想辦法找她她家，還和她們坐下來好好談（畢竟不想買個房子還要上法院，能用錢解決就解決。之前第一次說8萬，我們說了多3萬可以，讓中介告訴我們，也不親自來談。），談了多給5萬，結果她不同意，必須多給8萬。談不下去她就抱著孩子跑了，不能攔，只好跟著她媽然后等法院的人把傳票親手送到她媽媽手里。等到開庭的日子，人也沒有來。后來她們應該找了關系。法官電話聯系我們和解把，我們好說話就同意，最終原價220萬，律師費一個人一半，3.5萬一人（這錢本想全讓她們出，律師說要看法官判，小縣城都能拖拖關系就一個一半）。

到了法院定的日子剩余全款交到法院，第二天去過戶。因為法院判定的，所以需要交15萬過戶費原先不打官司是7.5萬左右。中介說和賣家再談談，給她幾萬，過戶那里不要寫原價220萬的房價，我們說給3萬，她說不行，一定要5萬，因為中介費2.2加律師費3.5萬她要賺回去。我說拉倒吧，我給國家也不給你。

總得來說，就是我們太好說話了。覺得都是本地人，不會特別難說話，又是上班的人，肯定受過好的教育。嘖嘖，真的是，人在做天在看，希望。。。

中介這個過程沒有任何幫助，還收了中介費。我們也不想再有任何聯系，就算了。希望給買房人一個忠告把。

本人生活在一個二線城市，我家小區隔壁是另一個小區，具體是什么小區，誰家的樓盤我就不說了，反正是國內知名的大開發商。

原本隔壁那塊土地是一片棚戶區，拆遷后蓋起來一座小區，小區分為ABCD區，AB區在在臨街的位置，正門可以用古樸素雅來形容，前排是商住房，后面是多層洋房，再往后是17層的高層，河灣處是別墅區叫E區。AB區的中間都是綠化和小區孩子們的游樂場，除了沒游泳池（傳說E區里面有，不過我沒去過），連塑膠跑道都有。綠化面積大、設施齊全，保安都是20來歲的小伙，物業的工作人員也都是20多歲的小姐姐，逢人就笑的那種。在我們這個均價1.2萬每平米的二線城市，這AB區2.5萬，E區2.8萬每平米，物業費也自然很高（具體多少沒問過，不過感覺便宜不了）。

CD區與ABE區之間隔了一條小河，河流向南流正好包住E區，ABE區是商品房和別墅區，而CD區則是回遷房。

他們的門開在北邊，CD區大概10幾棟樓，都是32層的高層住宅，樓間距很窄，有一回中午回家時發現，大中午的C區7樓往下基本沒啥陽光。整個小區根本沒綠化，啥玩意都是光禿禿的即便有幾棵樹也是放飛自我的瞎長，去年的時候還不是封閉小區，今年有硬性要求改為了封閉小區，物業保安最年輕的得55歲以上，保潔都得叫奶奶了。小區里面唯一值得欣慰的是每個樓道都是電子門，但大敞四開的比較多，能刷卡進門的比較少。

小區里面基本找不到車位，不是沒有車位，是遍地都是車位，就連樓道門口都能堵上一輛車。

CD區的價格相對較低，每平米1.2-1.4左右吧，物業費加電梯費1.2元。

兩個小區的住房質量啥情況我不清楚，畢竟沒進去看過，不過對比外觀可想而知！

同一個地段、同一個位置，甚至是同樣的空氣，一邊是高檔小區，一邊是長高了的棚戶區。

因為購買拆遷安置房，碰到根本無“契約精神”，甚至無道德底線的賣家的話，會有極大的法律風險。

說一個本人辦理過的案件。

拆遷安置房的買賣，買房人當初全款購買了房屋，但因為為拆遷安置房，一般情況下需要辦理房產證后五年，才能辦理過戶手續，買房人為了慎重起見，同時，賣房人也為了表明自己履約的決心，在買房人全款買房后，賣房人將房屋的產權證（產權證上仍登記的是賣房人）、繳納稅款的發票等等所有的材料都交給了買房人，且拆遷安置房買賣合同上也明確約定，可以過戶時，賣房人需第一時間配合買房人，將房屋過戶至買房人名下。買房人在簽訂完合同，繳納完房款后，也第一時間搬進了該套房子中。

待房屋可以過戶時，買房人要求賣房人過戶，此時賣房人卻“坐地起價”，以房價近幾年漲的太快為由，要求買房人加價，且加價金額很多，買房人不愿加價，便選擇了委托我為其訴訟，通過法院強制過戶。

一般情況下，這樣的訴訟，如果沒有特殊情況，買房人向法院起訴后，基本都會判決房屋過戶，后續也不再需要賣房人配合，買房人拿著法院的判決書申請執行后，可直接到房產部門過戶。

但是這個案子卻偏偏碰到了特殊情況，即賣房人將所有的房屋產權證進行了掛失，后出去向小貸公司借錢，并在房屋上設定了抵押！這會是一個什么樣的法律后果？即如果這個房屋上的抵押不消除，這套房子是無法過戶給買房人的，通過法院的判決也不行。而抵押消除的前提是賣房人將錢款還完，但是賣房人根本無償還能力，這就導致事情進入了一個“死循環”。

而最終，買房人雖然可以基于“物權期待權”，永遠的住在這個拆遷安置房里面，但是，如果抵押不解除，房子無法過戶，買房人永遠成為不了這套房子真正的主人。

所以，我常常提醒別人，拆遷安置房雖然便宜，但切勿“貪小便宜吃了大虧”。

筆者從事過拆遷工作，且不少朋友本身就是拆遷安置對象，就結合當地的實際說說相關情況吧。本答復的主要內容是：

安置房主要立足于保障基本的住房需求，其規劃設計受限制的條件較多，居住環境、配套設施難以跟上時代的發展，若是還建農房不是想買就能買，加之入住的群體相對特殊，更進一步影響其市場交易。

第一，拆遷的安置房目前來說有兩類，一類是限價商品房，一類是還建農房，二者因土地性質的不同，對買賣交易有不同的規定。

（一）限價商品房，土地性質為國有，房屋產權初始登記的對象為農房拆遷的住房安置對象，無農業戶口和城鎮戶口限制，完成房屋產權初始登記后可以與其他商品房一樣在市場上自由進行交易。

（二）還建農房，土地性質為農村集體建設用地，房屋產權初始登記的對象為農房拆遷的本集體經濟組織內的農業戶口人員，城鎮戶口人員就不能選擇還建農房這一安置方式。若該房屋完成初始登記后要買賣，只能賣給本集體經濟組織內的農業戶口人員，且需村委會同意，城鎮戶口人員不能購買還建農房，還建農房不是想買就能買。

第二，就限價商品房而言，其規劃設計所受的限制較多，環境、戶型、配套等與市場上的商品房都存在較明顯的差距。

因限價商品房主要是滿足農房拆遷群眾基本的住房需求，在規劃建設時所選擇的位置相對較偏遠，位置好的地塊大多用于了房地產開發，周邊配套設施較差，入學、就醫、出行等均不同程序會受到一定影響。為控制建設成本，戶型設計與小區內部環境建設也相對較保守，戶型的選擇余地較小，小區內部環境也難與地產商開發的小區相比，居住的舒適度受到了較大的影響。

第三，出于對房屋建成時間、質量和對入住群眾特殊性的考量，也在一定程度上影響其買賣交易。

由于一些地方存在著限價商品房建成時間一拖再拖、建設質量參差不齊等現象，造成一些群眾不太看好限價商品房，擔心其交付延期、質量不可靠，進而不愿購買。

同時，由于限價商品里大多居住的是農房剛被拆遷的農村群眾，剛剛洗腳入城，還保留著不少農村的生活習慣，整體素質有待提高，擔心易發生鄰里糾紛，擔心環境臟亂差，也影響購買的意愿。

當然，對于還建農房，除因戶口原因對購買對象有所限制外，左鄰右舍的情況、房屋的朝向及高度等，也會影響購買的意愿，畢竟在農村大多群眾更在意這方面的情況。

欲感受“三農微耕機”犁開土地的更多鄉土氣息，敬請關注@鄉村微視界之鄉村漫記，衷心感謝閱讀和點贊。

（本文圖片來自于網絡）

我曾經買房時也考慮過買拆遷安置房，因為兜里的錢不夠，而多方了解打聽之下，因為辦證難、交易手續復雜，質量有好有壞等等因素，只好貸款按揭買普通商品房，雖然貴很多，但是沒有后遺癥，所以估計這也是大部分人不愿意購買拆遷安置房的原因。

說實話，拆遷安置房價格優勢很明顯，非常吸引人，尤其對于錢袋子很緊張的朋友具有強大的誘惑力，因為拆遷安置房比普通商品房價格要低很多，普遍低于市場商品房房價的30％～40%，甚至低于50%的情況也有。由于單價便宜總價低，還是有不少錢袋子緊張，又著急結婚的朋友購買拆遷安置房和小產權房。

但是在這里以我過來人的經驗教訓提醒各位朋友們，買安置房一定要注意很多注意事項，逐條落實，除了考慮價格，還要考慮房屋質量、房屋權屬以及房屋買賣是否合法等多個方面。

重點提醒，拆遷安置房有好幾種情況是不能上市交易的，即使交易完成，后期如果有經濟糾紛或者產權糾紛，法院是可以裁定購買拆遷安置房交易無效。所以，我們購買前一定要了解清楚該拆遷安置房是否可以辦理不動產權證，必須核實該拆遷安置房銷售是否合法，不合法的堅決不能買，否則后期要么被判購買合同無效，要么無法辦理不動產權證。

總體上來講，大部分朋友不愿意購買拆遷安置房以及小產權房，主要是怕辦證難，交易復雜而且風險大，不合法不合規。

那么什么是拆遷安置房呢？我們有必要了解一下，這樣有助于理解上文的建議和答案。

第一：拆遷安置房最早是指政府進行城市道路建設或公共設施建設時，對被拆遷的住戶安置所建的房屋。拆遷安置房的土地性質是劃撥，劃撥性質土地上的房產，在交易時需要補交土地出讓金。

第二：對老舊小區進行拆遷改造，并對拆遷戶進行補償安置，開發商還建的房屋也被稱為拆遷安置房。注意這種情況也叫拆遷回遷房，也就是說在拆遷原地建設安置的房屋。開發商在原地建造安置房，然后和拆遷戶原地產權調換，它和普通商品房的性質基本一致，土地性質是出讓，可以上市交易。

第三：1991年到2001年之間，我國的拆遷安置房主要是公房，是集體所有性質。大部分公房是不能交易的，如果要購買此類房屋，購買前必須向當地房管局等有關部門核實相應的交易政策規定，確保合法合規。因為公房拆遷之前，住戶只是租房，補償的拆遷安置房不能出售。如果拆遷前的公房，住戶已經購買，拆遷的安置房，補交土地出讓金，就可以正常轉讓出售。

第四：2001年到2011年之間，我國這個時期的拆遷安置房主要是經濟適用房，屬于限價、定向銷售的住房。經濟適用房交易有很多限制條件，注意向當地房管局等有關部門核實相應的交易政策規定。

第五：2011年棚改項目之后，我國的拆遷安置房逐漸以普通商品房為主，也就是由開發商負責建造普通商品房，補償給拆遷戶，經濟適用房等限價房比例逐步降低。

第六：拆遷安置房不能轉讓交易大致有以下六種情形，供君參考：

一、有些拆遷安置房，因為種種原因辦不了不動產產權證，注意沒有產權證發生房產交易屬于非法的房產交易，可以裁定為無效。所以此項情形重中之重，首要考慮清楚，如果自己因為價格低，就為了能住樓房，那么后期有可能錢房兩空。

二、我們可以到當地房管局查詢房屋相關情況，確認此安置房是否屬于正常狀態，如果是司法機關或行政機關裁定查封或被限制房產權利的房屋，以及房屋產權歸屬有爭議或法律禁止轉讓的其他情形的房屋，那么不能交易，我們也不能買。

三、我們一定要查清楚拆遷安置房的產權情況，因為如果屬于共有房產，其他共有人未書面同意，該房屋交易無效。比如夫妻共有的房產，必須夫妻二人都同意才能交易。再比如拆遷安置房的共有人是兄弟姐妹，必須每個人都同意，才能交易，如果共有人不同意或不知情的情況下，房產被交易了，后期法院會裁定為交易無效。

四、拆遷安置房涉及的產權人較多或者屬于農村集體土地房屋拆遷安置，基本都涉及整個村莊的所有人，由于是劃撥土地而不是在市場拍賣的土地，安置房在較短時間內就辦不下來大房產證，被安置的村民就拿不到有自己名字的《不動產權證》。由于沒有個人《不動產權證》，很難在公開市場上交易過戶。如果不是村集體經濟成員之間交易的話，事后產生糾紛，法院通常會判定安置房購買合同無效。

五、有些安置房需要回遷5年后才能辦理不動產證，也就是地方規定需要滿5年，才能上市交易，同時有的地方要求補齊當時購房的市場差價，才能交易。同時在簽訂正式安置房購買合同時，必須共有人全部到場簽字，明確表示同意出售 ，如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經過公證的授權委托書或律師見證委托書；有時候還需要村委會見證同意。

六、土地性質為農村集體建設用地，房屋產權初始登記的對象為農房拆遷的本集體經濟組織內的農業戶口人員，城鎮戶口人員就不能選擇這一類安置房。若該類房屋完成初始登記后要上市交易，只能賣給本集體經濟組織內的農業戶口人員，且需村委會同意，城鎮戶口人員不能購買。

綜上所述，我們知道拆遷安置房性質復雜多樣，房屋質量參差不齊，購買安置房存在一定的隱患。所以，很多人不愿意購買拆遷安置房。不同的拆遷安置房有不同的差異，而且不同的地方規定也不同，存在地區差異，存在著交易隱患，稍有不慎就會麻煩不斷。

同時必須指出，通常來說拆遷安置房的樓間距較小、容積率較高，得房率較低，由于規劃設計所受的限制較多，質量、環境、戶型、配套等與市場上的商品房都存在較明顯的差距。這也是不少朋友不愿意購買拆遷安置房的原因，擔心居住舒適度和體驗感比較差。

因為拆遷安置房是滿足拆遷群眾基本的住房需求，在規劃建設時所選擇的位置相對較偏遠，周邊配套設施較差，入學、就醫、出行等暫時會受到不同程度的影響。不過慢慢人多了，過個三到五年左右，周邊配套設施就會好起來，入學、就醫、出行等方面也會得到很大改善，因為人多了，各種配套都會迎刃而解。

為了節約建房成本，安置房在建造時，同一品牌一般都會選擇檔次最低的材料，保質期較低，產品壽命較短，無論從房屋地基、房屋主體、外立面裝修，還是到房屋內裝，公共區域綠化等等，部分交付的拆遷安置房質量較差，比如外立面脫落、漏水等都是常見現象。

總而言之，由于單價便宜總價低，有的朋友愿意購買安置房和小產權房，有的朋友因為辦證難，手續復雜，情況特殊等考量不愿意購買。

不管怎樣，買房關系到大家的錢包，買房屬于大額資金，都是大家辛辛苦苦掙來的，所以買房應謹慎，多了解一下房子相關信息，核實本文所提的有關建議和注意事項，遵守當地房管局等有關部門的政策規定，確保合法合規。

希望以我曾經的買房經驗教訓能夠幫助到我們每一位想要買房的朋友，希望需要買房的朋友能夠買到合適的房子，適合自己的就是最好的。