在購房的時候，不管是住宅也好，商鋪也好，產權總是大家都很關心的問題。

小區商鋪和住宅是相輔相成的，小區的住宅下面就是商鋪，而樓上是商品房70年產權，商鋪是40年產權，小區商鋪和住宅相差30年，當商鋪的40年產權到期后，商鋪該怎么辦？這里談談我對這個問題的觀點。

兩個概念要搞清楚

這里的兩個概念是商鋪的產權，和商鋪的土地使用期限。

這位網友提的問題，住宅70年，商鋪40年，這里的70年和40年，都指的是土地的使用年限，并非是商鋪和住宅的產權。

商鋪和住宅的產權包括兩部分，是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，商鋪的產權是私人財產，是永久的。根據《物權法》第四條的規定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

而根據《土地管理法》的相關規定，土地是屬于國家，因此土地只有使用權沒有所有權，商鋪的土地使用權是40年。

商鋪的產權是私人的，永久私人產權，受到法律的保護；而土地是國家的，使用時間是40年，這是兩個概念，你要把這兩個概念搞清楚。

商鋪的土地使用年限是從開發商獲得開發權那時候開始計算，如果你是開發商獲得土地開發權5年后才購買，那么你的商鋪剩余使用年限就只有35年了。

40年后商鋪產權歸誰？

40年后，商鋪的產權當然還是產權人所有，這產權是永久的。

40年后土地使用權到期了，應該怎么辦呢？

現在很明確的規定，住宅的土地使用期限到期后，是自動續期，根據《物權法》第149條的規定，住宅建設用地的使用權期限到期，是自動續期。

而商鋪包括商業用地，工業用地等土地到期后該如何處理，也是說的可以申請續期。

根據《城市房地產管理法》第21條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

購買住宅或者購買商鋪，沒有必要糾結土地使用年限這問題。土地的使用期限只是暫時的過渡時間，當有一天社會發展到一定程度的時候，社會不斷地成熟了，大家統一認識后，土地的使用權都會繼承并永久地使用。

前不久發布的城鎮戶口可以繼承農村宅基地就是一個很好的例子，社會的各項法律法規都會不斷地完善，讓我們越來越更好地保護好自己的私有財產。

綜上所述，

40年后商鋪產權還是歸產權人所有，產權是永久的；而商鋪的土地使用權目前規定是40年，這是兩個概念要搞清楚。

在未來社會發展到一定程度的時候，商鋪的土地使用和住宅一樣，都會自動續期、永久地使用并且可以被下一代繼承。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。

很高興回答這個問題。

前幾年，小白周圍的朋友靠著出租商鋪發了財，禁不住售房員時不時地用“一鋪養三代“”的觀念給他洗腦，小白在居住的小區里又購置了一套商鋪。

最近的一次飯局上，小白聽一個朋友隱隱約約地說，新的民法典要實施了，好像小區商鋪40年后不能續期了。這對為了還貸把早點都戒了的小白來說，不亞于一個晴天霹靂。這天，經不住媳婦兒一個勁兒的攛掇，小白找到了當初的售房員小黑。

小白說明來意，小黑不好意思地低下了頭，他看著地上的小石頭小聲說道：“哥哥，對于這個問題我也不太明白，要么這樣，我給你問問公司行嗎？”

幾天后，小黑帶著小白來到了房產公司的法務部，小金接待了他們。一陣寒暄過后，小白直切主題：“小金，我想問問，這個新的民法典實施后，我在咱這個小區買的商鋪，產權會有啥變化嗎？40年后我能續期嗎？”

小白燦爛的一笑，露出了滿口的小白牙：“哥哥，您的法律意識真強，新的民法典得到2021年的1月1號才正式實施呢，要是客戶都像您這樣，我們的工作就好做多了，您看這條。”說著話，小白拿出民法典 ，指著第359條念道：“非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋，以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

小白皺了皺眉頭，小金看到小白的表情接著說道：“哦，我給您解釋一下，按照民法典的規定呀，住宅用地70年后可以自動續期。這個住宅呀，就指的哥哥您在我們小區22號樓買的302號住房；而對于非住宅用地。比如說公寓呀，商鋪呀，寫字樓沒有明文續期的規定，可以根據到期時的法律、法規規定辦理。”

小白的臉色一下子陰沉了下來，小黑趕忙問道：“小金，沒有規定不代表不承認小白的商鋪產權吧？”

“對呀，對呀，”小金隨聲附和：“哥哥您別著急，法律語言的特點就是嚴謹，咱們國家土地的所有權都是國家的，咱們老百姓啊，只有使用權，別管住宅還是非住宅都一樣。這上面不是說了嗎？房屋及其他不動產有約定的按照約定。也就是說商鋪及商鋪內的不動產的所有權和使用權一直是您的，只是商鋪地下的土地的使用權沒有明確規定。現在，咱們國家的非住宅用地的使用權還沒有到期的，估計隨著大部分商鋪啊，寫字樓啊快到四十年的時候，國家肯定得出臺相應的法律法規，不會讓大家吃虧的，放心吧！”

眼見著小白的臉色由白到紅，又由紅到黑，小黑再也坐不住了，他偷偷的溜去了洗手間。小白盯著小金的臉，蹦出幾個字兒：“那以前的法律是怎么規定的？你們買房的時候為啥不告訴我實話？”

“以前適用的是物權法，物權法對小區商鋪的產權到期后怎樣延期也沒有明確規定。我們的售房員沒有受過法律培訓，所以……。”小白犀利的眼光盯得小金渾身不自在，他越說聲音越小，空氣像凝固了一樣，小金趕忙站起身說道：“哥哥，我去給您倒杯水。”也溜得無影無蹤。

小白等了20分鐘，猛然想起今天愛人下晚班，輪到他接孩子，本想討個說法，但想到一年級的兒子在寒風中焦急等待的樣子，小白再也顧不上和小黑他們糾纏，一溜煙地消失在走廊盡頭。

故事講到這里似乎還沒有結束，屏幕那端的你是否和小白一樣，稀里糊涂買房，背負壓力還貸，清晨被壓力叫醒，夜晚抱著期待入眠。我們不能改變什么，唯一能做的，就是保持內心的平靜，相信這世間一切美好的，都值得被等待。

今天的話題就分享到這里，我是愛講故事的syr涵泳，如果您也是一個有故事的人，雖然嘗盡了人世間的酸甜苦辣，依舊心里有愛，眼中有光，就請點贊、關注或私信我，我會在這里等你！

40年后商鋪的房屋產權是你所有不會變，變的是40年國有土地使用權使用巳屆滿。根據《物權法》的規定，只要你申請按規定續費，繳納土地出讓金，就可繼續擁有這國有土地的使用權。因此，40年后如仍想要這商鋪，那就你按法律、行政法規的規定續費就能續期。如不想要這商鋪了，也會按規定給予相應的補償。

你說這種現象很普遍，

樓上是住宅產權，樓下是商業產權，

這種情況，到期自動續期最合理，

否則，商鋪到期，拆掉，

那和商鋪連在一起的房子是不是也跟著一起倒了。

這不成了侵犯這個財產？

題主要區分兩個概念，一是土地使用權，二是財產所有權。

70年、40年指的是土地使用權。由于我們國家的土地要么是國有、要么是集體所有，個人和公司是不存在擁有土地所有權一說的。因此，個人和公司擁有的只能是土地使用權。也就是在一定的年限內可以規定的用途使用土地。一般來說，住宅用地使用權年限為70年、商業旅游娛樂等用地為40年、工業文教體育衛生等用地為50年。商品房屬于70年的住宅用地、商鋪屬于40年的商業用地。年限到了以后土地使用權自然消滅（再說一次，土地所有權永遠歸國家或者集體所有，和個人沒有半毛錢關系），但可以續期的。

像住宅用地是自動續期的，而商業用地可以通過再次繳納土地使用權轉讓金續期。

土地上用水泥、鋼筋、磚頭等建立起來的樓房，只要不坍塌是永遠屬于業主的。無論樓房的性質是商品房住宅還是商鋪，從你付錢買下并在房產交易部門辦理所有權登記開始，就永遠是你的了。所有權是不存在到期一說的，只講究擁有還是不擁有，只要擁有就是永遠擁有。

因此，要將這兩種權利做區分。不談復雜的權利劃分，簡單來講，由于住宅的土地使用權是到期自動續期的。因此，你可以理解成買下來的住宅不用考慮其他任何問題了，永遠都是你的。

而商鋪存在一個土地使用權到期續費的情況，到時候所有人必然會續費，否則即使樓房是你的但你沒有使用土地的權利，這就很尷尬了。假如你硬是不續費，你出租商鋪獲得的租金里就有一部分是國家的了。甚至你的商鋪都有可能無法正常出租。

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國有建設用地使用權出讓過程中有一個奇特現象，就是同一棟樓，如果是商住混合樓（底層是商業，上部是住宅），其住宅部分的土地使用權為70年，而商業部分的土地使用權是40年，上下不一致。這有點顛覆常識的概念理解。因為按照常識性理解，一塊土地的使用權出讓了多少年，那么在其上面蓋的房子的土地使用權就應該是多少年。這是比較具體的概念理解。然而，同一棟樓的不同性質用途的兩部分建筑的土地使用權期限不同，這就把土地使用權的概念抽象化了，實際上演變成了一個衡量土地出讓金收取標準的一個概念。名義上是轉讓土地，實際上已經量化成為建筑面積。所以，出讓土地的出讓金都是按照建筑面積計價的。

通常說的住宅70年產權和商鋪40年產權實際上指的是土地的使用期限，或者確切地說是一個土地出讓金繳納數額的概念。而無論住宅，還是商鋪，只要獲得途徑合法，并依照《物權法》辦理了登記手續，產權人即擁有永久產權，直至房屋滅失或者損毀。因此，商品住宅和商鋪的產權年限是一樣的，只是土地使用權期限不同。

土地使用權到期后，按照相應的法律規定，需要續期。對于續期的要求，住宅和商鋪就不一樣了。住宅是自動續期，不需要申請，而商鋪需要提前申請。在是否需要補交土地出讓金的問題上，這兩種物業也是不一樣的。《民法典》對于住宅建設用地使用權的的續期規定比現行的《物權法》多了個尾巴，即在自動續期后增加了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”，這實際上是退步了。因為，按照《物權法》的規定，自動續期就是無條件的，不需要續交土地出讓金。而《民法典》中的表述反而出現了懸念。而對于商業這類非住宅用地，則只是規定“依照法律規定辦理”。不過，大概率是需要續交土地出讓金。

《物權法》第一百四十九條第三款對于土地使用權到期后，地上房屋的歸屬也做了規定：“該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理”。

已經登記的房屋、房屋買賣合同，顯然已經“約定了房屋歸屬”。因此，無論是住宅，還是商鋪，土地使用權到期后，房子還是你的。對于商鋪，也不必擔心申請續期不被批準，因為，根據《物權法》《民法典》的規定，土地使用權是跟隨著地上房屋轉移，這個顯然是到期后不得不批，只不過可能需要續交土地出讓金而已。

樓上是住宅商品房，樓下是商鋪，連在一體，你想問的意思是，產權到期以后，樓下和樓上沒有分開的情況下，不會單獨的拆除，那么到期以后，產權應該怎么來，分辨，化作歸屬，其實，這個問題非常簡單，在沒有拆遷的情況下，也沒有存在買賣的情況下，房子產權依然歸你，只不過土地產權到期，僅此而已，因為她也不會拆除。

現在把產權，做了一個合一性歸攏，原來房產產權和土地產權是分開的，現在房地產產權，統一化作為不動產產權，其實也很簡單，意思是房產產權和土地產權，和二為一為不動產產權，那么既然住宅在物權法里面規定，產權到期，依然歸你使用，那么商鋪應該也是這樣一個順延的道理，倘若遇到拆遷等等狀況，那就不是你的產權了，也得不到任何的賠償，或者補償，這是有可能的，那么產權到期了，以后應該怎么辦呢？

非常簡單，直接辦理續期，按照當時評估價格的，百分之20到25%來計算產權，續期，但是目前的政策很不明朗，按照20%到25%的評估價格來進行續期，實質是指的土地價格，然而現在土地和房產合二為一，可能后續還會出現新的政策，那么不續期會有什么結果？

第一種結果，繼續使用，但是沒有任何的金融功能，也不能過戶，僅僅只有使用權，經此而已。

第二種結果，如果遇到拆遷，可能就由不得你了，如果沒有拆遷，完全可以續期，重新擁有產權和金融功能，包括買賣功能，等等，否則可以理解為這個商鋪，你只有使用權，遇到政府征收，那么可能就什么都沒有了，所以到期了就要去續期。

這要看購買合同上怎么寫的，如果沒有寫明產權歸屬的話，到期后我們會自動續約的，但需要繳納一些土地出讓金，又可以得到40年產權，但如果合同上寫明了到期后歸屬的所有權的話，就要按照合同來判定歸屬權了。

可能有的人認為，商鋪40年到期后國家會給收回去，這是不可能，因為我們有購買合同和租賃合同，購買合同到期后我們是會自動續年限的，如果上面寫了到期后的歸屬方，那么就要按照合同來決定歸屬了。

我國《物權法》第149條對房屋產權到期后的情況有規定：住宅建設用地使用權限的時間屆滿的，可以自動續期。
該土地上的房屋或其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定執行;沒有約定或約定不明確的不動產，依照法律、行政法規的規定辦理。

所以大家不要擔心到期后的歸屬問題，國家是不會收回的，否則這么多到期房產國家都收回，很多人都要睡大街了，如果是這樣誰還會購買房子投資呢？

但簽合同的時候需要仔細看一下，一般的購房合同大家要注意一下一定要一式兩份，有很多人購房合同就一份，然后被賣房子的人拿走了，這里如果出了問題是比較難解決的。

為什么呢？因為合同法說了，當事人有約定的，約定優先。這就是私法領域著名的意思自治。啥意思呢？兩個人簽訂一份合同，首先要尊重這兩個人的約定內容，除非約定內容無效或者存在其他問題時，約定才會不起作用。

所以，你買了房子問律師現在對方有沒有違約，律師得先看下你們簽的買賣合同中是怎么約定對方義務的，只有對方沒有做到合同約定的義務時，才有違約這個結果，才會承擔違約責任。甚至于違約責任也還是得先看看合同進行了怎么樣的約定。

也就是說簽完一份合同，這份合同中約定的東西對你產生約束力了。也正是因此，你才應該持有這份合同。以便遇到爭議，隨時拿出合同比對比對，對方有沒有違約，你自己有沒有違約。

總結

大家不要以為購買的房子產權好到期了這個房子就不屬于你了，是可以續年限的，所以不要擔心，但購買房子的時候合同一定要自己也保留一份，否則出了問題找律師也是要先看合同的，否則對方如果有貓膩吃虧的是我們自己。

商品房和商鋪產權到期后，應該如何辦？這個問題確實到目前為止，都沒有非常權威、準確、一致的答復。原因在于三方面：第一方面，過去國家的相關法規沒有明確進行解釋說明。第二方面，我們目前的商品房和商鋪，還沒有出現大量的產權期滿的情況發生。第三方面在數量和金額計算方面，需要涉及多個部門，還有可能每個城市都不一致，所以目前還沒有統一的計算公式。

我國的商品房曾經有過使用期屆滿的情況，前幾年深圳最早一批商品房，當時的使用權只有40年，確實到期了。該如何辦？最后經過當地多個部門的協調，以業主向土地部門延長繳納土地出讓金的方式進行了解決。這也屬于特例特辦，繳納金額也不是很多。

我們再講一下商品房和商鋪的產權問題，其實其中是包含了兩個產權問題，一個是土地的所有權和使用權問題，一個是商鋪和商品房的資產所有權和使用權問題。土地的所有權永遠是國家的，土地的使用權在商鋪方面是40年，商品房是70年。剩下商鋪和商品房的資產所有權使用權都是歸業主所有。

所以現在所指的到期是指的土地使用權到期了。那么因為土地的所有權是國家的，只要在土地上建造的房屋沒有倒塌還符合居住和使用標準，那么國家也無權收回，所以在此時只有國家將使用權進行延期，才能解決這一矛盾。所以房屋到期同發展商物業等等都沒有任何關聯，就是同國家土地部門有著直接聯系。

其實就是現在的方案，國家延長土地使用的出讓金，例如延長20年，那么業主就繳納20年的土地出讓金；延長40年，業主繳納40年的土地出讓金。這一點在今年1月1日生效的民法典中，已經有著詳細的確認，在第359條中規定：“非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋，以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

也就是說，對于非住宅用地，例如商鋪、寫字樓和公寓用房等等，雖然還沒有明文續期的規定，但是到時候可以比照住宅商品房進行辦理。大家就放心吧，到時候一定是采用延長土地出讓金的方式進行解決，而不會因為土地使用權收回來了，那么建造在這個土地上的商品房和商鋪都有屬于國家了。

我們現在都已經是法制社會，土地出讓部門同個人一樣都是平等的法律主體，那么估算會繳納多少的土地出讓金呢？其實現在因為沒有任何的規定，只能大致的猜想。有些專家認為產權屆滿時可以實行自動續期，續期按當時的1%-10%來征收（土地使用權出讓金）。當然如果到期之后，國家針對土地有另外的規劃，那么需要拆遷的，這方面有著法律規定的，是按照商業補償1:3的比例賠償，是住宅的三倍。

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〖條友＂用戶名一筆寫成才行＂提問〗小區商鋪，樓上是商品房70年產權，而商鋪是40年產權，那么40年后商鋪產權歸誰？

一是關于樓上商品房。

開展不動產統一登記前，你購買商品房有兩個紅本本兒，一本是《房屋所有權證》，所有權沒有年限之說，這是長期永遠的，還可以繼承。一本是《國有土地使用權證》，商品房占用的土地國家所有，你只是擁有70年的使用權，使用年限70年到期后，只要房子沒有滅失，按照《物權法》的規定，國有土地使用權不用申請自動續期，民生為重。總的來看，現階段商品房產權最為完整。現在是不動產統一登記，遵循不變不換原則繼續有效。

二是關于商鋪。

你購買的商鋪，同樣有兩個紅本本兒，一本是商鋪的巜房屋所有權證》，產權是長期永遠，只要商鋪還在就是你的。還有一本是商鋪分攤的《國有土地使用權證》，使用年限是40年，比住宅用地使用年限短。40年到期后，你就要按照《物權法》規定申請續期，按規定繳納土地出讓金就行了。到期不申請續期，政府就要收回土地使用權，商鋪按照國家屆時有關規定處理。你買得起商鋪，就說明你有錢有實力，繼續繳納土地出讓金并不影響你的基本生活。

目前，中國土地制度改革正在進行中，但是公有制底線不容觸碰。