東莞主要分為6大片區(qū)：
濱海新區(qū)：長安、虎門、沙田、厚街。這是東莞經濟最強的片區(qū)，虎門、長安經濟實力名列全市第一、第二，加上厚街，基本占了東莞GDP的20%，沙田稍遜。vivo、OPPO都是長安的企業(yè)。
松山湖片區(qū)：松山湖、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)、茶山鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、石排鎮(zhèn)。這是備受矚目的新城生態(tài)良好、山湖相間，類似于美國硅谷的環(huán)境，定位是高端科創(chuàng)平臺。松山湖吸引了華為以及華為的供應商企業(yè)，但其他片區(qū)表現(xiàn)平平，茶山鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、石排鎮(zhèn)現(xiàn)在更是塵土飛揚的大農村、開發(fā)程度低。
東南臨深片區(qū)：塘廈、鳳崗、清溪、樟木頭。這里承接了一定的深圳制造業(yè)轉移，也吸引了一大批買不起深圳的剛需在此安家，但是由于早期缺乏規(guī)劃，城市界面混亂，交通擁堵非常嚴重，多家大房企都重倉東莞環(huán)深片區(qū)拿地。
城區(qū)片區(qū)：莞城、南城、東城、萬江、高埗、石碣。其實真正的市區(qū)只有莞城、南城、東城。，其他地區(qū)的差距還非常大，商業(yè)教育醫(yī)療配套相對成熟，但是投資的坑也不少，為了扶持城區(qū)產業(yè)，南城還學深圳搞了個總部基地，規(guī)劃雖好，但是招商難有進展。
水鄉(xiāng)新城：麻涌、洪梅、道滘、望牛墩、中堂。這是東莞發(fā)展相對落后的鎮(zhèn)區(qū)，緊鄰廣州，這幾年也是在竭力招商引資，但是目前就是京東、阿里的大倉庫，你可以打開你手機看看“雙十二”訂單物流是不是顯示：東莞已攬件。
東部產業(yè)園片區(qū)：黃江、常平、東坑、橫瀝、企石、橋頭、謝崗。目前經濟最弱的片區(qū)，受制于地緣和交通，遠離東莞主要經濟帶。一度黃色產業(yè)猖狂的東部片被掃掉后，還沒有從過往的悲傷中走出來，沒有打造起新的產業(yè)優(yōu)勢！
正是由于東莞的鎮(zhèn)區(qū)分散、交通效率低的城市特點，所以東莞的投資一定要遵守的軍規(guī)就是：片區(qū)內一定要規(guī)劃地鐵，只有這樣才能增強各片區(qū)的經濟聯(lián)系，從而帶來溢價。
05
看好粵港澳大灣區(qū)買不起深圳沒關系，看好粵港澳大灣區(qū)也選擇投資東莞，在六大片區(qū)中，我只推薦你重點考慮三個片區(qū)，這也是東莞投資的大致排序：
1.松山湖片區(qū)（特指松山湖生態(tài)園以及與松山湖生態(tài)園接壤的大朗、大嶺山附近）
十多年前，松山湖就是養(yǎng)魚的地方，而今天，之所以看好松山湖最直接的原因就是——抱緊華為的大腿。由于深圳的地價高企，難以找到大規(guī)模的發(fā)展空間，東莞松山湖才有了可乘之機。
為什么第一個不是推薦東莞經濟最強的濱海新區(qū)，也不是推薦最靠近深圳的東南臨深片區(qū)，最直接的原因是：只吸引深圳的房地產需求，爆發(fā)力遠遠不夠。
一個城市要真正崛起，不僅要賺快錢，也要賺慢錢，重視可持續(xù)性，要引來房地產，更要引入產業(yè)。
其實華為松山湖是個非常好的模范，非常值得經濟相對較弱的城市學習。
而華為為龍頭的高新科創(chuàng)企業(yè)會將松山湖整體的價值抬高N個level。
有人可能會說華為為員工建設了3萬套員工住房，帶精裝價格是8500元/㎡，價格這么優(yōu)惠，他們還會去買房子嗎？
華為歐洲小鎮(zhèn)▼
是的，華為確實建了非常宜居的生態(tài)小鎮(zhèn)，但是配比是一房12%，二房76%，三房12%，只有華為15-19級且入職3年以上，在東莞常駐的員工才能使用，而背靠華為年薪動輒70萬的購買力，這樣的房子是遠遠不能滿足他們的居住品質要求的，而且還有大批沒有資格分房的員工。
而且深圳未來還有地鐵直接從深圳灣連接到松山湖，雖然松山湖目前的房價將近4萬/㎡，但是未來還有很長的雪坡，資金預算不足的可以去淘淘3萬左右的二手房。
東莞在吸取鎮(zhèn)區(qū)土地開發(fā)過于充分，大量工業(yè)用地低效使用，甚至使用年限長達50年的教訓之后，重視土地資源的集約化管理。
所以我們看到松山湖的供地非常克制，基本沒有大規(guī)模地賣地，所以現(xiàn)有的住宅更是稀缺，當稀缺的住宅碰上強大購買力的購房者，可想而知未來會發(fā)生什么。
2.東南臨深片區(qū)（特指鳳崗、塘廈）
2015年下半年以來，深圳客將這個片區(qū)炒熱，東莞“睡城”崛起，東莞的房價上漲正是由臨深片區(qū)開始的。
規(guī)模化的中心商圈，導致現(xiàn)在大部分的業(yè)主仍是要到深圳龍崗去購物消費。今年上半年以來，臨深片區(qū)在成交量上不斷遭遇滑鐵盧，早已不是東莞樓市的主戰(zhàn)場。現(xiàn)在的臨深片區(qū)，庫存壓力還是蠻大的，由于東莞限購，不少深圳投資客都是和開發(fā)商協(xié)商，本科學歷繳滿半年社保再簽約。
因為城際距離短，而且未來有和深圳通地鐵的可能，所以鳳崗塘廈的價值還是很扎實的，畢竟是大熱板塊。
在樓市遇冷之下，不少開發(fā)商近期都在降價走量，感興趣的也可以去淘淘二手房。
3.濱海新區(qū)（特指虎門、長安臨深，尤其是深圳地鐵相連的項目）
東莞濱海新區(qū)賣房的野心可大了，項目得規(guī)劃圖不是東莞的地圖，而是粵港澳大灣區(qū)地圖，推廣廣告語寫的是：深圳北，30分鐘直達前海。
厲害了，深圳前海的房價可是高達7萬/㎡，30分鐘到前海才3.5萬/㎡，那我還不趕快去搶一套？
這波操作猛如虎，一看250。
所謂的深圳北，指的是東莞的濱海新區(qū)，30分鐘，是指走廣深沿江高速30分鐘，你看身邊誰上班通勤是開高速的？大家可以接受城際距離短、堵車，開車30分鐘，甚至1小時上下班，但是誰接受得了每天在雙城之間穿梭、通過高速來通勤的？
而且按照濱海新區(qū)目前是3.5萬/㎡，而深圳寶安的沙井萬科星城的項目在11月開盤，價格也才4-4.5萬/㎡，這兩者之間的價差實在是太小了，我為什么不選擇有地鐵有戶口有學位的深圳的房子，而要每天跑到東莞去呢？
雖然這是東莞目前最富的地方，但是你去看看周圍的產業(yè)，倉儲、加工制造業(yè)、港口經濟...未來的可增長性有多強呢？
06
所以東莞投資的排序是：松山湖片區(qū)>東南臨深片區(qū)＞濱海新區(qū)，而且最好是選擇與深圳地鐵相連的項目。
雖然東莞有種種問題，但是從它倒下再重新站起來，我們就有理由相信——潛力足夠大、爆發(fā)力足夠強，未來東莞房價的雪坡還很長!
