從現在的調控政策看，這個題的表述，可能用“哪些城市未來會因人口流入，而讓房價更具托底保障”更合適。畢竟，只要房住不炒的調控尺度不放松，反彈的可能性都不是很大。

一般分析者，都喜歡用“長期看人口,中期看土地,短期看金融”來解釋城市的房價潛力，但其實，政策至少在現階段還是扮演著關鍵角色。

至于人口變化對城市房價的影響，也得看城市。比如，北京、上海這幾年在控制人口，尤其是北京常住人口已經連續數年減少，但房價依然很穩。

所以，四大一線城市，在可預期的未來，房價整體上當然是最具保值性的。

而在二線城市中，長三角和珠三角的次中心城市，一來人口流入量較大，二來相比上海、廣州、深圳，房價還屬于相對的“洼地”，所以，“反彈”的可能性自然處于前端。

比如長三角的杭州、南京、蘇州、寧波等，珠三角的佛山、東莞等。這里其實有一個規律，那就是看其所在城市群的中小城市的實力以及整體城市群的發展趨勢。

而由于未來城市群內部中心城市的溢出效應，加之本身房價低，一些三四線城市也可能有很大機會反彈。比如惠州、珠海，比如常州、揚州、鎮江等。

其他區域，當然主要就是主要二線城市中的中心城市了。比如，中部的武漢、鄭州、長沙，西部的重慶、成都、西安。

原因其實差不多。這些城市的房價與東部沿海城市有很大的差距，上升空間是很大的；而中西部人口回流，這些城市必然是主要的受益城市。

那么，房價本就低，又有大量人口回流，房價“反彈”的可能性當然就比較大了。

當然，這些判斷建立在兩個大的基礎之上。一是，調控會留出一定空間；二是，整體的經濟能夠企穩。否則，都不好說。

比如，長沙就是個很具代表性的案例——人口回流快，房價低，但是現在依然堪稱是最良心房價的城市。無它，調控嚴啊。

具體不好說，只能說看經濟發展速度，人口增加數量，以及政策因素而定。從現在看大灣區、新一線城市的房價有可能會漲，但是也不會再有炒房推高房價的現象，房住不炒的政策不會改變。老一線城市的房價已經到了世界之最，沒有上漲空間了，最大的可能性是價格回落。

房子總的趨勢是供大于求，降價是必然的。如果一座城市的房價過高，超過人們的工資收入，每月賺的錢不夠房租，更不夠月供，那就沒人敢到這座城市里來，人口就不會增加。所以，房價是和工資密切相關的，人口流入狀況又是房子需求量的決定因素。一個地區經濟發展速度快，當地人都很富有，房子就不顯得那么貴了，大家都買的起或者租得起。

不過，房價相比其它商品價格高的懸殊的化也會影響人們的購買欲望，市場會逐步調節房價，使之趨于合理。

總之，只有讓人們買的起的房價才是合理的價格，才會有市場。人們能買的起房才敢于到這座城市里來就業。

未來幾乎不會有城市因為人口流入而出現房價反彈。

有人口流入的城市，基本都處于房價長期上漲趨勢中，不存在反彈。

而處于人口流出的城市，在現在發展中心城市的趨勢下，人口流失只會更加嚴重，難以逆轉人口外流趨勢，也就不會出現房價反彈。

可以說以后一二線城市是人口流入的主要城市，這些城市隨著大量人口流入，樓市剛需市場擴大，對以后的樓市會造成一定的沖擊，市場需求量大了，房價就會穩步上漲。但是整體來看應該不會出現暴漲情況。畢竟還有多項針對樓市的調控政策以及全國“房住不炒”的主基調下。這些人口大量流入的城市，整體房價穩定的往上走趨勢。

而相反，人口大量流出的城市可能會面臨房價整體回落的情況，這些城市沒有了人口的支撐，現在就已經位于高位的房價將可能會適當往下回落一定的幅度。因此我認為除非是剛性需求，如果是投資想法的，現在不適宜在小城市投資房產。整體發展很難達到平衡狀態，必定是以某些城市為中心發展，特別是對年輕人而言，大城市更好的就業和發展空間促使他們會不斷涌入一二線大城市，而小城市更多的是大齡勞動力的留守。剛需市場會大大的縮減。

所以我認為一二線城市隨著人口不斷的遷移進去，剛需市場不斷擴大，未來整體房價會出現往上走的趨勢，但是基于調整和國家戰略的影響，整體而言應該不會出現一下子大幅度暴漲的現象，當然個別區域或者個別項目由于各種原因可能會在某一階段出現稍大幅度的上漲也是可能的，但是整體來說應該是穩定的情況。

而人口流失的城市在未來可能會出現無價又無市的市場情況，房價可能會出現一定的回落現象。

熱門城市一直在吸引人口，對于購房的需求也不會間斷。

根據我國未來發展形勢，長三角經濟圈，蘇州、杭州、南京、揚州、無錫等城市，和粵港澳大灣區，廣東、香港、澳門等地，未來對人口的吸引力非常大，從而帶動購房需求，加上土地的稀缺性，房價上漲會是必然。

大家好，我是勇談。有人的地方才有住房需求，很多專家學者也把一個城市的人口流入流出情況作為一個城市房價是否堅挺的參考因素。作為個人來說也很認可這點判斷，畢竟一個人口持續流入的城市自然代表了其經濟發展和產業吸引力足夠，說明這個城市是足夠優秀。那么一個城市的房價會因為人口流入而出現反彈嗎？過去會，如今卻未必。借此機會簡單談談我的觀察。

房價反彈或者報復式上漲的很大一部分原因就是“房產投資風”，前期大家愿意進行房產投資主要有一個基本判斷“房產供不應求”，如今已經不是這樣了

• 在2008年之前如果說大家還缺房住，其實是可以理解的，但是從2010年后大家缺房住的情況已經不存在了，之后的持續購房需求其實多數都跟房產投資有關系

過去很長一段時間我國房產調控基本都集中在一二線和省會城市，對于其他城市的房產調控基本處于“零參與”的狀態。在2016年以前很長一段時間內全國三四線城市的房價基本沒有太多的波動，只不過隨著一波“房產去庫存”后，全國大多數城市都加入了拆遷安置的行列，大量資金涌入的結果就是房價迎來了一波“普漲”。這種操作也進一步刺激了大家的購房意愿，其實說實在其實就是刺激了大眾“炒房投資的沖動”。

• 2018年的數據顯示，房產銷售套數及銷售面積都處于穩定或微跌的情況，基本已經說明一個事實“大家不缺房”

圖上所示2010-2018年我國房企住宅銷售套數走勢圖，可以看到一個明顯的數據“2018年住宅銷售套數同比2017年62991套”，房產銷售套數減少說明了什么？實際購房人數量減少了。2018年的數據情況跟過去的2008年和2014年有很大不同，如果說過去的幾年還是因為有足夠的住房需求作為房價上漲支撐的話，那么2018年（尤其是2016年后全民炒房后）后基本上大家純粹的居住需求已經很少了。

• 既然大家住房購房需求在減少，那么哪怕一個城市有大量的人口流入，對于房價的影響也不會是“致命的”

1. 人口大量流入到形成真正的“購房需求”是需要時間的，3-5年是很正常的。大家需要明白一個基本事實“如今社會是人口流動異常活躍的社會”，也就是說一個人可以今年在A城市居住、工作，明年就有大概率在B城市。所以，僅僅通過人口流動就做出房價大漲的判斷其實是缺乏事實依據的。
2. 房價大漲的時代已經過去了，這點在“房住不炒”的背景下很難有改變。哪怕各大城市都拿出“購房優惠”等手段來吸引人才，也很難改變房價整體疲軟的事實。換一個角度思考問題“如果說房產真的那么堅挺，地方會想方設法為房產打call嗎？”

人口持續大量流入會導致一個城市房價持續堅挺和上漲，但是要想出現10%以上的高增速基本沒有可能性

• 過去幾年西安等城市的房價上漲確實跟大量人口流入有關系，但是更多的城市是保持了人口大量流入房價走勢穩定的趨勢

根據數據查詢后發現2019年國內常住人口增長最快的十個城市分別為杭州、深圳、廣州、寧波、佛山、成都、長沙、重慶、鄭州和西安（2018年也差不多是這幾個城市），那么這個10個城市是不是2019年房價上漲就很明顯呢？圖上所示是近2年來人口流入數量最多城市新房價格走勢圖，可以看到除去西安屬于“人口增長快，房價上漲快之外”其余城市的新房價格基本都是保證穩定上漲的趨勢，基本上漲率都在10%以下，甚至鄭州和長沙的房價上漲僅僅維持了每年5-6%的增速。也就是說我們可以通過以上數據得出一個判斷“如今房價上漲跟人口流入之間并沒有很大的必然聯系”。人口流入固然可以有助于當地的房產市場更加穩定，消費更加活躍，但是對于房價的促進作用已經遠遠沒有2016年以前那么大了。

未來一二線城市，尤其是一線城市還是具備很大的“投資風險”，畢竟在房地產發展后期，越來越多的房企意識到“只有一線城市的房價更保值，更保險”

• 房價說到底還是資源聚集度的體現，房價越高的區域自然各種資源配套越是健全，這點在全球任何國家和地區都一樣

了解歐美國家情況的朋友應該知道，稅收越高的區域各種資源配套越好、治安越好。國內雖然沒有這么明顯，但是資源配套好的區域房價越高卻是不爭的事實。國內一線城市從過去到現在為止仍然的各種優質資源最聚集的，這也是為何房企最后都押寶一線城市的原因（房價下跌的風險低）。

作為個人和企業來說也是“趨利避害”的，哪里資源多，就業機會多，薪資待遇好自然就流向哪里。這也是為何每年全國幾百萬大學畢業生超過半數都會涌向北上廣深的原因，大量人口流入自然就會創造出各種各樣的消費，其中就包括購房消費。

• 正常情況下的人口流入會增加一個城市的各種消費機會，房產銷售也是其中之一，一線城市進行產業和人口疏散其實就是害怕“資源無限聚集”

“吸引力法則”在產業和資源聚集上尤其明顯，這也是為何如今國內城市發展始終有“大者恒大，強者恒強”局面的原因。包括如今發展比較火熱的武漢、鄭州和西安等城市，其中多數原因也是各種資源傾斜的結果。這些年包括北京、上海等一線城市進行產業外遷和產業升級其實說白了就是進行一種“資源轉移”，背后必然會帶動大量的人口流動，其實也是為了防止“大城市病”，同時也是給予其他城市一些發展機會。

綜上，目前來看全國幾乎所有的城市房價幾乎都已經到了歷史最高位，正常的人口流動不會帶來房價大漲。不過可以肯定的是“人口流入是有利于房價堅挺的”，在房住不炒的背景下，人口流動帶動房價大漲的概率已經很低，畢竟房市還是資本市。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

解答這個問題的前提，在于理解房價上漲的機制到底是什么。從宏觀層面上看，房價受到很多因素的影響，包括城市人口的流入流出情況、總人口數量、群體消費能力、產業集聚能力、產業承載能力、交通區位、政策環境等等。從微觀層面來看，房價其實是由房屋的供需關系來決定的。一般來說，當房屋供給增加時，房價就會降低；當房屋需求增加時，房價會上升。宏觀角度和微觀角度是我們理解我國房價變動因素的基礎。理論上，人口的流動會增加城市人口，進一步擴大租房、購房的需求，從而使房價上升。

從人口與房價的關系出發，以北京市為例，在大力疏解非首都功能、收緊落戶政策的背景下，2010至2018年間，北京市常住人口從1961.2萬人增加到2154.2萬人，人口增幅較小，但是房屋銷售均價從25000元/平飆升到59943元/平，增長率高達140%左右，房價的漲幅遠遠高于常住人口數量的漲幅。而近年來發展迅猛的深圳市，新房成交均價從2011年的18983元/平上漲到54120元/平，常住人口則從2011年的1046.74萬人增加到1302.66萬人。對比國外的情況，2012年紐約市人口為883.7萬，遙遙領先于美國第二大和第三大城市洛杉磯和芝加哥，其人口數甚至比后兩者加起來還要多。據房產中介機構提供的信息，2013年10月份，紐約曼哈頓地區的房價中位數為80萬美元，而洛杉磯的房價中位數為47.9萬美元，芝加哥的房價中位數僅有25萬美元。

2010——2018年北京市常住人口統計

來源：國家統計局

2010——2018年北京房價走勢圖

來源：安居客

2011——2018年深圳市新房成交均價與常住人口統計

來源：公開數據整理

在不考慮其他因素的情況下，人口流動與房價變動存在明顯的正相關關系（參加2017年全國各城市人口增量與二手住宅價格示意圖）。之所以人口向大城市集中的趨勢越來越顯著，是因為大城市的就業機會更多、基礎設施更完善、教育醫療資源更好，自然會產生小城市無法比擬的吸引力。人作為理性的經濟主體，當然會做出最利己的選擇，人口流動是人們“用腳投票”的結果。隨著城市人口增長，租房、購房需求上升，當然會抬升房價。不過在短期內，房價會受到政策調整、輿論變化、突發事件等等的影響，出現一定程度的波動，但是從長期發展來看，人口增加會在宏觀、微觀層面同時發揮作用，相互統一，推動房價上升。

至于疫情結束后人口流動對于房價的影響，首先，這種影響一定會存在，不過對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，常住人口已經在千萬級別，房價也處在高位上，那么疫情結束后的人口流動，將不會導致房價大規模的變動。這些一線城市未來房價保持微漲的可能性較大。但是對于一些房價平均水平較低的次一級的重點城市、地區，比如正在建設自貿區的海南、西部大開發中的西部城市等等，有可能會在未來一段時間內加速人口集聚，使房價在一定程度上上升。

2017年全國各城市人口增量與二手住宅價格示意圖

來源：公開數據整理

別信那些開發商和房產中介的廣告語，更不要讓一些短暫的上漲假象所蒙蔽。其實，房地產的價值主要是體現在土地的稀缺性上，除了一線城市由于人口的集聚和土地的大量開發，早已經是缺乏了新增土地的供給潛力，而且稅收來源也從土地收入向房產稅收入轉移。可其他城市就未必！在房價是否具有增長潛力的條件是：土地供應潛力、現有房價位置，最后才是人口流入的激勵。

如今的二線城市或省會城市確實是人口增長最快的區域，這是由于最近幾年的強省會城市作用達到了體現，集中了區域交通樞紐、醫療衛生、教育科技等領域，成為了承載城鎮化率人口居住的重要載體。可也從這個城市的大規模擴張中，也看到了城市的未來規模半徑。一些省會和二線城市無不是以再造一城的氣勢進行城市的規劃。以一個原來只有半徑15公里不到的城市突然規劃半徑增加到了25公里，那么就意味著城市可容納人口數量從原來的500萬，增加到了超過1000萬的規模。以每年平均新增人口10~20萬，那就需要20~30年才能夠完成人口的覆蓋，這樣的土地新增面積也足以滿足人口增長的需要。

既然土地不缺，而且如今的房價早已高高再起。那么唯一可以解釋的就是一種市場短期推動作用。房地產市場在沒有土地稀缺性前提下，只能是一種波浪形的發展過程，在2015年以來經過了房地產市場的火熱，那么不可能在2020年還繼續持續抬高。至少也需要經過若干年的房地產泡沫固化，這樣才可能推動下一波的房地產市場。

要是最近幾年的人口流入加快，那就把水龍頭的水量開大一點就可以輕松解決房價上漲的難題。可如還是牢牢把握在水龍頭不放，那就是一種人為的操作，不能代表著趨勢發展，用短暫的房價反彈來形容應該是比較貼切的。投資者也不可能因為短暫的上漲現象就盲目地進入，在這個時期觀望比投資更明智，尋找合適機會進入才是投資成敗關鍵。不過土地稀缺性強的一線城市可能是一個例外！

哪些城市是人口流入行的城市？這個是全國人民用腳投票出來的，也是那些城市的建設者們用汗水換來的。如果當地不設過高不正常限制，那么北京上海深圳廣州杭州蘇州南京會是中國最吸引人的地方，他們的房價還會走高。

房價反彈不太容易出現，限跌與限購是左右開弓，不容快跌，不許猛漲。穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”方針，將一以貫之，一旦失控，我們計較的將不是房價漲跌，而是經濟大勢的安危！