2020年國務(wù)院宣布全國棚戶區(qū)改造任務(wù)基本完成，未來將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。這意味著，市中心的老房子、老小區(qū)最后的結(jié)局會(huì)是以修復(fù)、保留為主，出現(xiàn)危房、無法修繕居住的住宅才會(huì)考慮拆遷、重建。老舊小區(qū)改造的資金來源于政府、居民和社會(huì)捐助。

老房子、老社區(qū)的概念與存在的問題

每個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)老房子、老社區(qū)的理解都不一樣，有人認(rèn)為，建成10年就已經(jīng)屬于老舊房子了，而有的人則認(rèn)為老舊房子，說的應(yīng)該是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老舊社區(qū)？

2018年，我國住建部在廣州、廈門、沈陽等15個(gè)城市開展老舊社區(qū)的改造試點(diǎn)工作，取得了很多老舊社區(qū)居民認(rèn)可。

2020年7月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，總體要求大力提升、改造城鎮(zhèn)的老舊社區(qū)，改善居民居住條件，讓人民生活更美好。

其中還提到，老舊社區(qū)指2000年以前建成的、居住條件落后的住宅小區(qū)。也就是說，老舊社區(qū)指的是建成年限20年以上的住宅小區(qū)。

建成20年以上的老房子、老社區(qū)的現(xiàn)狀：

1. 基礎(chǔ)配套設(shè)施差，居民生活困難。很多老舊小區(qū)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老舊和配套缺乏的雙重困擾，一方面，水、電、氣等基礎(chǔ)生活設(shè)備老化，居民日常生活受到嚴(yán)重影響；另一方面，配套設(shè)施匱乏，很多老舊小區(qū)公共活動(dòng)場所很小或者沒有，綠化面積少得可憐，尤其是隨著居民收入水平提高，停車位缺乏的問題日益嚴(yán)重，居民生活困難。
2. 老舊小區(qū)公共區(qū)域無人管理，小區(qū)環(huán)境差、安全度低。老舊小區(qū)本身沒有物業(yè)，而居住在老舊小區(qū)的人，大多是租客或者收入較低的居民，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)引進(jìn)物業(yè)，但是，小區(qū)公共區(qū)域確確實(shí)實(shí)又無人管理，外來人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、違規(guī)搭建等現(xiàn)象較嚴(yán)重。
3. 老舊社區(qū)歷史遺留問題較多，執(zhí)法難度高。老舊小區(qū)一直沒有統(tǒng)一管理，部分業(yè)主為了自己的私利，損毀綠化面積種菜，私自搭建車庫、儲(chǔ)藏室，各種違章違規(guī)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，由于時(shí)間跨度較大，政策變化較多，加大了現(xiàn)在的執(zhí)法難度。

所以，老舊小區(qū)存在著很多問題，造成生活在其中的居民生活困難，有強(qiáng)烈的改造愿望。

老房子、老舊小區(qū)結(jié)局是改造、保留為主

很多人認(rèn)為，只有新建住房才是有價(jià)值的，其中包括土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值，而市中心老舊小區(qū)的房子最后的結(jié)局就只剩土地價(jià)值了，老房子的價(jià)值幾乎為0，破破爛爛，沒有保留的價(jià)值，應(yīng)該全部拆除。

• 老舊小區(qū)為什么不拆遷？

首先，避免拆遷推高房價(jià)。最近幾年，部分三、四線城市房價(jià)大漲，究其原因，就是因?yàn)椤芭锔摹必泿呕a(bǔ)償。本來這些城市房子需求較低，居民也沒有什么錢，住宅庫存較大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到錢就去買房子，造成房價(jià)大幅上漲。

其次，老舊小區(qū)拆遷成本高，修繕加固可以加大資源的再利用程度。老舊小區(qū)，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)復(fù)雜，所處的位置一般為市中心，拆遷成本高，拆遷難度大，而這些老舊社區(qū)經(jīng)過修繕加固后，居住是完全沒有問題的，直接拆除，容易造成資源浪費(fèi)。

所以，老舊社區(qū)改造比直接拆除更有利。

深圳富華村，老舊小區(qū)改造啟動(dòng)現(xiàn)場

• 老舊小區(qū)如何改造？

首先，改造對(duì)象是2000年以前建成的住宅小區(qū)，小區(qū)失修失管且小區(qū)居民改造意愿強(qiáng)烈。也就是說，老舊小區(qū)的改造前提是小區(qū)居民自愿。

其次，改造的內(nèi)容分3類，基礎(chǔ)類、完善類和提升類。基礎(chǔ)類指滿足安全和基本生活需要，給老舊小區(qū)的屋面、外墻、樓梯以及供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施維修、維護(hù)。完善類指滿足居民生活便利和改善需要，給老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行改造，例如增加停車場地、加裝電梯、建設(shè)電動(dòng)車充電裝置等。提升類指為提升老舊小區(qū)居民生活品質(zhì)，給老舊小區(qū)改造或建設(shè)小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和智慧化設(shè)施，例如快遞站、老人活動(dòng)室及智能感應(yīng)設(shè)備等。

• 老舊小區(qū)改造的錢誰出？

按照國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見的規(guī)定，老舊小區(qū)改造的錢來源于政府、居民和社會(huì)捐助。原則上是誰受益，誰出資，政府在此基礎(chǔ)上再給予支持補(bǔ)助，并鼓勵(lì)社會(huì)力量捐資。

1. 居民出資。居民出資的方式有3種：居民直接出資、使用公共維修基金和讓渡小區(qū)公共收益。通過多種出資方式，減輕老舊小區(qū)居民強(qiáng)烈想改造小區(qū)的意愿而資金不足的壓力。
2. 政府補(bǔ)貼。各地政府將把老舊小區(qū)改造納入安居保障工程，中央給予資金補(bǔ)助，重點(diǎn)是支持老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造。同時(shí)，允許市縣政府對(duì)老舊小區(qū)改造籌集資金發(fā)行專項(xiàng)債券。
3. 社會(huì)力量出資、捐資。老舊小區(qū)原本很多都是單位公房，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位給予一定資金支持，同時(shí)，引導(dǎo)、吸引社會(huì)其他力量出資、捐資。
4. 減免稅費(fèi)。對(duì)參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)的所得稅給予減免，對(duì)老舊小區(qū)建成后的社區(qū)福利配套商業(yè)，如養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)免收增值稅，對(duì)提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地免收各類稅費(fèi)。

老舊小區(qū)雖然存在諸多問題，但是，在改造后，又可以呈現(xiàn)較強(qiáng)的生機(jī)，直接拆除是對(duì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)，還會(huì)給社會(huì)帶來房價(jià)上漲等不安定因素。

所以，目前國家對(duì)老房子、老小區(qū)的態(tài)度是改造、保留為主，除非是危房，不鼓勵(lì)拆除。在老舊小區(qū)的改造資金上，國家也給予了多種途徑，減輕居民的出資壓力，目的就是讓老舊小區(qū)的居民，能在較少開支費(fèi)用的情況下，過上美好生活。

我認(rèn)為，老房子留下的不僅是回憶，也是一段應(yīng)該記住的歷史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。

我是世家,分享房價(jià)、樓市、城市規(guī)劃和鄰里故事。歡迎你在下方留言評(píng)論，說出你的想法、觀點(diǎn)。

市中心的老房子老小區(qū)，最后的結(jié)局究竟會(huì)怎樣？結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)和國外案例，談下個(gè)人的看法，權(quán)作交流探討，僅供參考。

第一、對(duì)老小區(qū)老房子的基本認(rèn)識(shí)

01、老小區(qū)老房子占用土地性質(zhì)

我們國家施行土地國有和集體所有兩種所有制形式。

城市的土地一般屬于國有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有。那么，市中心的老小區(qū)老房子很可能就是建在國有土地上的，但城中村集體所有的土地除外。

02、老小區(qū)老房子土地使用期限

根據(jù)老小區(qū)老房子建筑年代不同，房子的屬性會(huì)有差異，早期的老小區(qū)，一般屬于福利房。98年開始住房商品化改革之后，市中心建起來的老房子老小區(qū)，一般都屬于商品房。

一般來說，福利房的土地使用權(quán)往往是劃撥的，沒有使用期限限制，但卻是免費(fèi)使用的；商品房的土地使用權(quán)往往是出讓的，使用期限是70年；但也有劃撥的，在商品房早期會(huì)有這種情況。比如，昆明市金星小區(qū)。

03、為什么要討論老小區(qū)老房子的土地權(quán)利？

很簡單，“房隨地走”。

房子不能憑空建蓋，不能是空中樓閣，必須建在土地之上！建好之后，不能移動(dòng)，屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)。

因此，討論房子避不開先討論土地，土地權(quán)利屬性決定房子的走向。

第二、土地性質(zhì)決定老小區(qū)老房子的最終走向

01、城中村自建房

市中心也可能還有城中村，這些土地往往還是集體土地，集體土地上建蓋起來的房子雖然老舊，但還是屬于農(nóng)房（農(nóng)村合作建房也可歸入農(nóng)房中，部分是小產(chǎn)權(quán)房）。

由于宅基地沒有使用期限限制，老舊農(nóng)房只要能安全居住，不管戶籍有沒有遷出，依然可以繼續(xù)居住、世代繼承，房子的最終走向完全由產(chǎn)權(quán)人自己定。

當(dāng)然，遭遇政府征收、拆遷，房子的最終走向就得跟著政策走，個(gè)人也就無法左右。

02、市中心福利房

市中心的各種老舊小區(qū)的單位福利房，土地往往是劃撥的，沒有使用期限限制，也不需要支付使用費(fèi)。一般來說，只要房子還能安全居住，房子就可以繼續(xù)居住、保有產(chǎn)權(quán)、世代繼承。

但要注意，由于福利房是劃撥土地，沒有交費(fèi)就使用，即便已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)分割到職工名下，但這類房子的最終走向，更多還是由政策決定。

比如，房改單位被撤銷，單位不存在了，話語權(quán)就會(huì)弱化，原有權(quán)益可能難以維護(hù)，相應(yīng)的福利房在老舊之后，容易被征收、拆遷，那這時(shí)老舊小區(qū)就很難保得住，不得不面臨補(bǔ)償安置。

03、市中心商品房

98年開始實(shí)行住房商品化，第一代商品房開始面世。

但其實(shí)，在98年之前，市場上也是有商品房的。有些早期的商品房權(quán)利表現(xiàn)形式是土地國有出讓，但房子是委托承建，并不是像現(xiàn)在的商品房一樣大面積建蓋。

由于這類老舊小區(qū)老房子是屬于純商品房，土地已經(jīng)交費(fèi)，辦了出讓手續(xù)；房子也是鋼筋、混泥土的混合物，也是花了錢買的，則這類老舊小區(qū)老房子，在經(jīng)過一定房齡后，會(huì)面臨改造，也就是這幾年進(jìn)行得如火如荼的老舊小區(qū)改造，延長房子的使用壽命，改善小區(qū)環(huán)境，讓老房子老小區(qū)更好住。

這些改造完成后，下一步老房子仍面臨使用壽命到期的問題，房子的最終走向，大致有以下一些：

①拆遷安置

市中心的老小區(qū)老房子，區(qū)位優(yōu)勢佳，配套完善，土地價(jià)值大，加上建筑密度低，往往會(huì)有很多開發(fā)商都愿意投資拆遷，在原址上重建商品住宅小區(qū)。

對(duì)于老房子的業(yè)主而言，可以選擇貨幣補(bǔ)償，拿現(xiàn)金走人；也可以選擇回遷安置，繼續(xù)在這個(gè)區(qū)域居住。

②集資重建

市中心的老小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢佳，生活便利，容積率低，住戶少，在70年屆滿時(shí)，房子已成危房，但又沒有開發(fā)商愿意投資拆遷，業(yè)主可以再續(xù)70年的土地使用費(fèi)，然后共同集資，委托專業(yè)的施工單位建蓋住房，蓋起來的新房，一部分歸原有業(yè)主分配，多余部分可以出售，回籠資金。

③收歸國有

老小區(qū)的土地年限是70年，這個(gè)期限屆滿時(shí)，房子已經(jīng)屬于危房不能住了，又沒有開發(fā)商愿意投資拆遷，業(yè)主也不能達(dá)成集資重建協(xié)議，房子不得不隨同土地一起收歸國有！

政府收歸國有之后，跟原來的業(yè)主就沒有關(guān)系了，老舊危房可以連通土地使用權(quán)一起，再次掛牌出讓，由摘牌單位自行拆除，然后按照規(guī)劃建設(shè)。

④再次續(xù)期

老舊小區(qū)老房子在70年土地使用期限屆滿時(shí)，仍然可以安全居住，那么，業(yè)主可以交錢后再續(xù)70年土地使用權(quán)，繼續(xù)住在房子里。當(dāng)然，買賣、抵押、繼承、置換、贈(zèng)與等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也是可以的。

老舊小區(qū)老房子使用超過70年壽命是完全可能的！雖然國家標(biāo)準(zhǔn)是不低于50年，因?yàn)閲膺@樣的例子比較多。

比如，新加坡組屋的產(chǎn)權(quán)年限就是99年，房子經(jīng)過5年一小修，10年一大修之后，確實(shí)能住到99年，99年到期后，房子和土地一起收歸國有，由國家再次統(tǒng)一分配，與原來的產(chǎn)權(quán)人就沒有關(guān)系了。

像德國、美國、加拿大這些老牌資本主義國家，建蓋商品房的歷史都是上百年，他們很多房子的壽命已經(jīng)超過100年！

有個(gè)朋友在加拿大買的房子，買時(shí)的房齡已經(jīng)287年了，傳了好幾代人，但依然可以正常居住，只是需要不斷翻新、維修、維護(hù)，土地不是使用權(quán)，而是所有權(quán)，私人所有權(quán)，可以世代傳承！為房子的永續(xù)存在奠定了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

但土地私有制不利因素就是需要每年繳稅，這個(gè)稅負(fù)還是比較重的，大致是兩點(diǎn)幾。也就是價(jià)值100萬的房子，每年需要繳納2萬多的房產(chǎn)稅，絕大部分稅收歸地方支配，用于改善當(dāng)?shù)孛裆l(fā)展當(dāng)?shù)亟逃蛡蚓炀S持當(dāng)?shù)刂伟玻瑯O少部分上交聯(lián)邦財(cái)政，這可能是發(fā)達(dá)國家住房自有率偏低的一個(gè)重大原因！

現(xiàn)在很多人盲目地呼吁出臺(tái)房產(chǎn)稅，但不要忘了別人的前提，就是土地是私有的！也就是說，自己所有的房子和土地是可以繳稅的，因?yàn)檎l來拆房子，產(chǎn)權(quán)人愿意就拆，不愿意的話，就“神圣不可侵犯！”即便國王來了，也可以說“不”！

國外有個(gè)關(guān)于房子拆遷和私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的經(jīng)典案例，就是“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，但國王不能進(jìn)！”

說的是普魯士國王（德意志帝國前身）威廉一世，發(fā)現(xiàn)在自己的行宮前有個(gè)磨坊，比較低矮丑陋，影響了行宮形象！于是，他派人以國家的名義去征用，誰知道不管開什么條件，磨坊主都不答應(yīng)。國王一怒之下，強(qiáng)拆了磨坊，但磨坊主卻委托了律師，將國王告上法庭，最后法院判決國王恢復(fù)原狀！理由是私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。

但現(xiàn)在，我的房子是我的，卻只是蓋在別人的土地上，我只是租地，我租的地，70年租期到了，還要續(xù)交土地租金，然后房子才能保住；如果不交，即便房子能住，也要被收掉；而且就算續(xù)期了土地，每年持有房子還要交錢，該怎么說呢？不好說，所以，房產(chǎn)稅難產(chǎn)！

第三、市中心的老舊小區(qū)該怎么辦？

01、接受改造

這幾年出臺(tái)了政策，中央財(cái)政也劃撥了大量資金，開啟了大規(guī)模的老舊小區(qū)改造。我認(rèn)為，如果不需要自己出錢，只是讓度部分小區(qū)權(quán)利，就可以換回小區(qū)改造，是可以的。

畢竟，老舊小區(qū)改造完成后，各種居住配套會(huì)更好些，有利于提升居住體驗(yàn)，也有利于提升房屋價(jià)值，延長使用壽命。

02、加速置換

現(xiàn)在房價(jià)很高，有些同志可能買不起新建商品住宅，會(huì)退而求其次地買老舊小區(qū)，這是部分老業(yè)主置換老房子的好機(jī)會(huì)，套現(xiàn)離場，落袋為安，可能是不錯(cuò)的選擇。

03、等待拆遷

最值錢的不是房子，而是土地！

市中心的老舊小區(qū)，值錢的不是房子，而是土地，市中心的土地，寸土寸金，稀缺性不言而喻，正是由于這種稀缺性，導(dǎo)致很多開發(fā)商都愿意投資老舊小區(qū)拆遷。

因此，市中心的老舊小區(qū)老房子，基于所在區(qū)位優(yōu)勢帶來的土地稀缺性，未來還是有多種選擇，依然具有主動(dòng)權(quán)，擔(dān)心的就加速置換，淡定的就出租等待拆遷，應(yīng)該都不會(huì)差。

很久以前就聽說很多發(fā)達(dá)國家的老城區(qū)都是窮人住的，富人都住在郊區(qū)，那時(shí)就想著有朝一日也能到郊區(qū)住大房子。幾十年過去，我已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了在郊區(qū)住大房子的夢(mèng)想，回首看城里，城里的老房子大部分還在，可是房價(jià)飛漲，各個(gè)都成了紙面的百萬富翁，千萬富翁，各種羨慕嫉妒恨。

究其原因，第一主因是拆遷，次因是學(xué)區(qū)，其三是方便。

國外老城區(qū)是不能隨便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也該留下，可是大部分四合院實(shí)在太破了，幾十年的的私搭亂建，見縫插針，四合院早已變成“富”民窟，已經(jīng)沒有了保護(hù)的價(jià)值，拆舊蓋新是最終的結(jié)局。

再說學(xué)區(qū)，一所學(xué)校的好壞很大程度上取決于生源的質(zhì)量，當(dāng)年輕的父母都已經(jīng)在郊區(qū)的大房子里生兒育女時(shí)，優(yōu)質(zhì)的生源也外移了，幾個(gè)傳統(tǒng)的名校都是80～90年代打下的基礎(chǔ)，名校辦分校外移也已經(jīng)在悄悄進(jìn)行中，當(dāng)然現(xiàn)在把郊區(qū)的大房子出租，自己帶著孩子高價(jià)在學(xué)區(qū)租小舊房子住，他們是支撐老城區(qū)房價(jià)的主力。未來呢？政策一變名校搬遷，恐怕學(xué)區(qū)房就是一地雞毛。

方便就不提了，網(wǎng)購時(shí)代，哪里都一樣方便，停車是每天的事，上劇場幾年也輪不上一回。

經(jīng)濟(jì)不好，公司也在外遷省房租，疫情之后，網(wǎng)上遠(yuǎn)程辦公估計(jì)也和網(wǎng)購一樣普及了，那時(shí)城里還有什么？還有開發(fā)商面對(duì)紅著眼的釘子戶大把地砸鈔票嗎？恐怕不會(huì)了。

謝謝邀請(qǐng)

老房子老小區(qū)最后的結(jié)局是什么？

每個(gè)城市的老房子最后的結(jié)局不外乎兩個(gè)，要么存在，要么消失。留下來的老房子都以不同的方式存在著，如北京的四合院，上海的老洋房，它們因承載著歷史文化與建筑藝術(shù)價(jià)值而備受保護(hù)，并且將一直作為歷史文化的標(biāo)簽被保護(hù)著留存下去。而中國大部分城市的老城區(qū)又將是怎樣存在呢？基本上都會(huì)迎來逐步的升級(jí)改造，也就是我們常聽說的“舊改”，這是老房子、老小區(qū)最后的結(jié)局。

為什么會(huì)采取“舊改”的形式呢？

首先，老城區(qū)的老房子、老小區(qū)都存在歷史遺留問題——老破舊。面臨房齡老、戶型舊、停車不便、綠化不足等問題，必須改。

其次，市中心老城區(qū)的房子雖然舊，但是周邊配套資源優(yōu)勢卻不可忽視。因?yàn)橐粋€(gè)城市的中心基于多年發(fā)展的積累，基本上配套是非常齊全、成熟的。一般來說，市中心的老房子、老小區(qū)與學(xué)校、醫(yī)院、商場等配套設(shè)施距離都不遠(yuǎn)。有些“老破舊”還因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)資源的“傍身”而價(jià)值備漲，甚至比新區(qū)的房子還要貴！因?yàn)槔现行呐涮踪Y源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。

隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，現(xiàn)在的政府正在進(jìn)行大規(guī)模的舊改，這種形式比起傳統(tǒng)的拆遷形式更溫和適當(dāng)，也能更好地保護(hù)建筑原貌，留存建筑價(jià)值。

八.九十年代的建的老舊小區(qū)，三四十年歷史，己經(jīng)老龍鍾態(tài)。外墻斑駁，管道陳舊。由于樓層不是太高，又是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，如果沒有外力的沖擊(比如地震)，再使用幾十年不成問題。

有錢的城市，上海市對(duì)所有的老破舊小區(qū)實(shí)行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷設(shè)PVC管道，外墻加厚水泥涂層，內(nèi)墻出白，除了整體結(jié)構(gòu)，整修無一遺留。外觀上除舊換新，也為市容市貌增色不少。

我所在的三線城市，財(cái)政實(shí)力不夠，市中心的老舊小區(qū)改造就缺少大刀闊斧的動(dòng)力，僅在規(guī)范.衛(wèi)生.沿街墻壁涂色做了些微變化，更新銹蝕的燃?xì)?自來水管道和室外的電力布線。樓房只要不存在安全質(zhì)量問題，正常使用完全可以。

八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民還是希望拆遷改造。一是能圈為商業(yè)中心，拆遷戶就能享受到政策優(yōu)惠，能圓一個(gè)新居的夢(mèng)。二是棚改，國家下?lián)苜Y金扶持，推倒老舊小區(qū)，重建新的居民小區(qū)。三是政府征收，建設(shè)公益項(xiàng)目。

畢竟老舊小區(qū)體量非常大，不可能所有一步到位，如果沒有以上三點(diǎn)機(jī)遇，只能將就居住。

現(xiàn)在居住老舊小區(qū)的居民，很多是經(jīng)濟(jì)上不太富裕，或年齡較大的退休人員，拆遷是讓人頭疼的問題，幾個(gè)釘子戶就能讓老舊小區(qū)重建推遲幾年，甚至十年八年。不是財(cái)大氣粗的開發(fā)商是玩不起的。

所以，有些規(guī)模不大的縣市，寧可舍棄黃金地段的老舊小區(qū)，另擇新址，政府機(jī)關(guān).重心商業(yè)區(qū).學(xué)校規(guī)化在新區(qū)。這樣，擴(kuò)大了城市面積，又減少了社會(huì)矛盾。

市中心的老房子老小區(qū)在前幾年會(huì)有一個(gè)舊城改造的過程，對(duì)前些年的老校區(qū)老校區(qū)住戶來說，他們可能比較幸運(yùn)，通過拆遷搬新房提升生活的質(zhì)量水平。不過，隨著舊城改造的升級(jí)，老房子老小區(qū)可能會(huì)通過電梯補(bǔ)貼或者房屋修復(fù)等形式完成改造。與此同時(shí)，對(duì)危舊房屋，未來可能還會(huì)存在局部性的危舊房屋重建過程。但是，對(duì)未來多數(shù)的舊房子舊城區(qū)來說，可能會(huì)通過墻體修復(fù)、電梯加裝等形式完成改造，現(xiàn)階段內(nèi)全國棚戶區(qū)改造任務(wù)已基本上完成，接下來大規(guī)模拆遷回遷的可能性會(huì)明顯下降，但通過電梯加裝等形式，也是舊房子老小區(qū)舊貌換新顏的結(jié)果。對(duì)市中心老房子老小區(qū)居民來說，也期望住上新房子，或通過加裝電梯提升房子的真實(shí)價(jià)值。從大趨勢來看，市中心的老房子老小區(qū)也將會(huì)面臨著一系列翻新或加裝措施，不斷改善居民的生活質(zhì)量與便捷度。

對(duì)于市中心的老小區(qū)，從二級(jí)舊里到上世紀(jì)中期的老公房小區(qū)，一般有 "拆, 改, 留"。過去幾年以“拆”和動(dòng)遷為主，這兩年以“留”和“改”為主。

“拆”

“拆”最常見也被大家最容易理解的就是拆除老房子，騰地給新的開發(fā)用。一般被拆除的地塊有比較好的開發(fā)商投資開發(fā)意向，或者是市政項(xiàng)目動(dòng)遷 (造地鐵公路公共場館等等)。

不過這兩年一證一套了以后，拆遷暴富的時(shí)代就結(jié)束了。

“改”/ “留”

隨著動(dòng)遷成本不斷增高以及房地產(chǎn)開發(fā)拿地速度減緩，以及各種風(fēng)貌保護(hù)的實(shí)施，市中心老小區(qū)老房子開始由動(dòng)遷變?yōu)楸Ａ粢约案脑臁?/p>

對(duì)于比較有特色，地段比較好的老小區(qū)，可以讓原居民遷走以后成片大改造，作為酒店，辦公或者高檔住宅等等用途，引入社會(huì)資金，面積和功能也和原來大有不同。

不過，個(gè)人覺得對(duì)于住在市中心老房子老小區(qū)的居民，如果想要改善生活，與其等待拆遷或者改造，其實(shí)不如自己主動(dòng)想辦法解決居住問題，畢竟有時(shí)候一等就是幾年幾十年。。。是否值得呢？

“拆”除了動(dòng)遷以外，還可以原拆原還，在老小區(qū)拆除后在原址提高容積率新建住宅，增加原居民的居住面積以及公共設(shè)施。

規(guī)模大的，尤其是臨街的小區(qū)，等待拆遷。規(guī)模小的，背街小巷的房子，拆遷不拆遷就難說了。不要以為每個(gè)人都能得到幸福感，有相當(dāng)一部分老房子因?yàn)橐?guī)模和位置的關(guān)系，最終成為城市建設(shè)的死角，這是極有可能的。對(duì)于上述這樣的房子，政府不感興趣，開發(fā)商更不感興趣，所以最終拆遷無望，運(yùn)氣好了，政府給你刷刷墻，路面弄平整，至于說看不見的地方，比如地下管網(wǎng)，樓內(nèi)線纜，修繕的可能性并不大。此外，停車位、綠化什么的，也沒地方啊，所以沒法搞。

對(duì)于市中心不會(huì)大范圍遷移的城市，老小區(qū)也會(huì)越來越貴，價(jià)值攀升。

市中心會(huì)遷移的城市，原來市中心的老房子和老小區(qū)，大概率成為“貧民窟”般的存在。

對(duì)于大多數(shù)城市來說舊城改造，整體的成本很高，所以政府的最優(yōu)選擇就是把資源投入到其他可快速發(fā)展的區(qū)域。醫(yī)和療資源教育資源遷移，必然會(huì)導(dǎo)致城市中心的遷移。

對(duì)于老小區(qū)的去留問題，其實(shí)目前各大小城市的策略大多一致：

統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治和有機(jī)更新。開展老舊小區(qū)抗震加固、建筑節(jié)能改造、養(yǎng)老設(shè)施改造、無障礙設(shè)施補(bǔ)建、多層住宅加裝電梯、增加停車位等工作，提升環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)能力。建立老舊小區(qū)日常管理維護(hù)長效機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化、社會(huì)化、精細(xì)化。

可預(yù)見的是，未來除非公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者高溢價(jià)的大型商住項(xiàng)目，老房子動(dòng)遷的可能性極小。大概等待它的只能是慢慢老去......

2020年國務(wù)院宣布全國棚戶區(qū)改造任務(wù)基本完成，未來將全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。這意味著，市中心的老房子、老小區(qū)最后的結(jié)局會(huì)是以修復(fù)、保留為主，出現(xiàn)危房、無法修繕居住的住宅才會(huì)考慮拆遷、重建。老舊小區(qū)改造的資金來源于政府、居民和社會(huì)捐助。

老房子、老社區(qū)的概念與存在的問題

每個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)老房子、老社區(qū)的理解都不一樣，有人認(rèn)為，建成10年就已經(jīng)屬于老舊房子了，而有的人則認(rèn)為老舊房子，說的應(yīng)該是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老舊社區(qū)？

2018年，我國住建部在廣州、廈門、沈陽等15個(gè)城市開展老舊社區(qū)的改造試點(diǎn)工作，取得了很多老舊社區(qū)居民認(rèn)可。

2020年7月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，總體要求大力提升、改造城鎮(zhèn)的老舊社區(qū)，改善居民居住條件，讓人民生活更美好。

其中還提到，老舊社區(qū)指2000年以前建成的、居住條件落后的住宅小區(qū)。也就是說，老舊社區(qū)指的是建成年限20年以上的住宅小區(qū)。

建成20年以上的老房子、老社區(qū)的現(xiàn)狀：

基礎(chǔ)配套設(shè)施差，居民生活困難。很多老舊小區(qū)面臨著基礎(chǔ)設(shè)施老舊和配套缺乏的雙重困擾，一方面，水、電、氣等基礎(chǔ)生活設(shè)備老化，居民日常生活受到嚴(yán)重影響；另一方面，配套設(shè)施匱乏，很多老舊小區(qū)公共活動(dòng)場所很小或者沒有，綠化面積少得可憐，尤其是隨著居民收入水平提高，停車位缺乏的問題日益嚴(yán)重，居民生活困難。

老舊小區(qū)公共區(qū)域無人管理，小區(qū)環(huán)境差、安全度低。老舊小區(qū)本身沒有物業(yè)，而居住在老舊小區(qū)的人，大多是租客或者收入較低的居民，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)引進(jìn)物業(yè)，但是，小區(qū)公共區(qū)域確確實(shí)實(shí)又無人管理，外來人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)亂丟垃圾、違規(guī)搭建等現(xiàn)象較嚴(yán)重。

老舊社區(qū)歷史遺留問題較多，執(zhí)法難度高。老舊小區(qū)一直沒有統(tǒng)一管理，部分業(yè)主為了自己的私利，損毀綠化面積種菜，私自搭建車庫、儲(chǔ)藏室，各種違章違規(guī)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，由于時(shí)間跨度較大，政策變化較多，加大了現(xiàn)在的執(zhí)法難度。

所以，老舊小區(qū)存在著很多問題，造成生活在其中的居民生活困難，有強(qiáng)烈的改造愿望。

老房子、老舊小區(qū)結(jié)局是改造、保留為主

很多人認(rèn)為，只有新建住房才是有價(jià)值的，其中包括土地價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值，而市中心老舊小區(qū)的房子最后的結(jié)局就只剩土地價(jià)值了，老房子的價(jià)值幾乎為0，破破爛爛，沒有保留的價(jià)值，應(yīng)該全部拆除。

老舊小區(qū)為什么不拆遷？

首先，避免拆遷推高房價(jià)。最近幾年，部分三、四線城市房價(jià)大漲，究其原因，就是因?yàn)椤芭锔摹必泿呕a(bǔ)償。本來這些城市房子需求較低，居民也沒有什么錢，住宅庫存較大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到錢就去買房子，造成房價(jià)大幅上漲。

其次，老舊小區(qū)拆遷成本高，修繕加固可以加大資源的再利用程度。老舊小區(qū)，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)復(fù)雜，所處的位置一般為市中心，拆遷成本高，拆遷難度大，而這些老舊社區(qū)經(jīng)過修繕加固后，居住是完全沒有問題的，直接拆除，容易造成資源浪費(fèi)。

所以，老舊社區(qū)改造比直接拆除更有利。

深圳富華村，老舊小區(qū)改造啟動(dòng)現(xiàn)場

老舊小區(qū)如何改造？

首先，改造對(duì)象是2000年以前建成的住宅小區(qū)，小區(qū)失修失管且小區(qū)居民改造意愿強(qiáng)烈。也就是說，老舊小區(qū)的改造前提是小區(qū)居民自愿。

其次，改造的內(nèi)容分3類，基礎(chǔ)類、完善類和提升類。基礎(chǔ)類指滿足安全和基本生活需要，給老舊小區(qū)的屋面、外墻、樓梯以及供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施維修、維護(hù)。完善類指滿足居民生活便利和改善需要，給老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行改造，例如增加停車場地、加裝電梯、建設(shè)電動(dòng)車充電裝置等。提升類指為提升老舊小區(qū)居民生活品質(zhì)，給老舊小區(qū)改造或建設(shè)小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和智慧化設(shè)施，例如快遞站、老人活動(dòng)室及智能感應(yīng)設(shè)備等。

老舊小區(qū)改造的錢誰出？

按照國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見的規(guī)定，老舊小區(qū)改造的錢來源于政府、居民和社會(huì)捐助。原則上是誰受益，誰出資，政府在此基礎(chǔ)上再給予支持補(bǔ)助，并鼓勵(lì)社會(huì)力量捐資。

居民出資。居民出資的方式有3種：居民直接出資、使用公共維修基金和讓渡小區(qū)公共收益。通過多種出資方式，減輕老舊小區(qū)居民強(qiáng)烈想改造小區(qū)的意愿而資金不足的壓力。

政府補(bǔ)貼。各地政府將把老舊小區(qū)改造納入安居保障工程，中央給予資金補(bǔ)助，重點(diǎn)是支持老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造。同時(shí)，允許市縣政府對(duì)老舊小區(qū)改造籌集資金發(fā)行專項(xiàng)債券。

社會(huì)力量出資、捐資。老舊小區(qū)原本很多都是單位公房，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位給予一定資金支持，同時(shí)，引導(dǎo)、吸引社會(huì)其他力量出資、捐資。

減免稅費(fèi)。對(duì)參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)的所得稅給予減免，對(duì)老舊小區(qū)建成后的社區(qū)福利配套商業(yè)，如養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)免收增值稅，對(duì)提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地免收各類稅費(fèi)。

老舊小區(qū)雖然存在諸多問題，但是，在改造后，又可以呈現(xiàn)較強(qiáng)的生機(jī)，直接拆除是對(duì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)，還會(huì)給社會(huì)帶來房價(jià)上漲等不安定因素。

所以，目前國家對(duì)老房子、老小區(qū)的態(tài)度是改造、保留為主，除非是危房，不鼓勵(lì)拆除。在老舊小區(qū)的改造資金上，國家也給予了多種途徑，減輕居民的出資壓力，目的就是讓老舊小區(qū)的居民，能在較少開支費(fèi)用的情況下，過上美好生活。

我認(rèn)為，老房子留下的不僅是回憶，也是一段應(yīng)該記住的歷史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。