550萬(wàn)/畝的地價(jià)一般在三四線城市，地級(jí)市，二線城市的地價(jià)基本都上千萬(wàn)了。容積率2.5-3.5之間，樓面地價(jià)2500-3500之間，按3000元算。
我們來(lái)計(jì)算一下單位開(kāi)發(fā)成本：
1、契稅3%，90
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)100-200，取150
3、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、可研費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、審查費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)，規(guī)費(fèi)等50-100，取50
4、開(kāi)工前場(chǎng)地處理（如場(chǎng)地三通一平，高壓線移位等），臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)排水、臨時(shí)辦公室等，取50
5、建安工程費(fèi)，包括基礎(chǔ)處理，土方，主體工程，安裝工程，設(shè)備，內(nèi)外初裝修。3.0容積率一般都是25層以上的高層，2000左右，現(xiàn)在建材大幅上漲，2200也很合理。
6、小區(qū)配套費(fèi)，包括水電氣暖、道路景觀、圍墻大門(mén)、弱電系統(tǒng)等，300
7、配套公建費(fèi)，有部分公建是不能銷(xiāo)售的，如幼兒園、派出所、居委會(huì)、公廁、物業(yè)管理用房、消防控制室、人防設(shè)施，有的還有會(huì)所，門(mén)衛(wèi)等，折合單位成本300左右
8、管理費(fèi)，一般房地產(chǎn)公司都是三級(jí)管理，項(xiàng)目管理費(fèi)100-200，公司管理費(fèi)100，集團(tuán)管理費(fèi)50，取250
9、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)，銷(xiāo)售價(jià)的3%，取300
10、貸款利息，按正常拿地開(kāi)工一年現(xiàn)金流為正，大概400左右，如果辦理手續(xù)時(shí)間長(zhǎng)或銷(xiāo)售不暢，成本會(huì)增加
11、其他費(fèi)，如監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檢查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、面積測(cè)量費(fèi)，印花稅等取50 以上成本合計(jì)7000-7500
12、增值稅，城建稅、教育附加稅，500以上
13、土地增值稅，30-60%，增值越多交得越多，按最少500計(jì)
14、企業(yè)所得稅25%，按毛利1500計(jì)所得稅375 以上總成本9000，賣(mài)10000，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)1000左右，凈，利潤(rùn)率10%，開(kāi)發(fā)周期3年，年化3%，這是非常正常的企業(yè)利潤(rùn)和合理的房?jī)r(jià)了。
大致算下來(lái)，一般地價(jià)占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，稅費(fèi)等間接成本占三分之一。