房產由于具有保值增值的作用,獲得投資者特別是高凈值人群的青睞。而一切資本投資市場都是擊鼓傳花,高昂的房價前,有人爭相購買,想在鼓點結束前能吃上最后的晚餐,又有人爭相賣出,生怕在鼓點結束前自己是最后的接盤者。現在市場上有許多唱空或者唱多房價的文章,但是筆者卻沒看到這這場游戲規則的本質:擊鼓傳花的鼓點何時結束的討論。
房地產市場中最關鍵的參與者不是購房者或賣房者,而是提供杠桿率的放貸者,放貸者中最重要的是銀行。根據銀行的明文規定,購買房齡超過20年的房子不予發放貸款,特殊情況的最多可以延長到25年。這也就是說購買超過20年的房齡的購買者,只能5找利率更高的放貸者,或者全額付款,而擁有房子的人如果想要套現,必須在房齡在20年之前出售,以免房子的流動性變低,這就是剛性供給,并不是說持有者不看好房價。
中國的房地產政策在2000年進行松綁,在2008年北京奧運會后達到了量價齊升的第一次高潮,因此根據上面推論得出,中國第一波房子套現的高峰期是在2028年前后,。而中國剛進入中等收入國家行列,離發達國家還有一段距離。這在時間和潛在購買者上都有很多空間吸引投資者去博弈,人人都想趕上新一輪經濟快速發展的紅利期。連續每年唱空房價的專家,給你20次機會總有一次蒙對。
參考日本房地產發展情況,經濟快速增長1964年東京奧運會開始激活后,1985年廣場協議后房價全線爆發,1989年開始崩盤,上漲跨度周期長約25年時間,與房齡可增加銀行杠桿的時間基本吻合,現在這房價樓市的火爆,是搶著最后能喝湯的機會。
有恒產者有恒心的觀念深入人心,我們可以在樓市中通過小聰明的計算獲利,但是對于高漲的房價總有一天會崩盤,零和博弈中總有人會受傷,當擊鼓傳花的鼓點結束時你還沒來得及套現,你就是最后的接盤者,我們要理性對待房價的價值,不要過度神化。