買房沒有合不合適，只有你愿不愿意花錢愿不愿意買。

現在不建議買惠州

“來到深圳，都是惠州人”，一句話道出不少深圳年輕人的心酸。

深圳房價高企，不少剛需和投資客把眼光投向了只有一萬多的惠州。

每個去惠州買房的人之前都是滿懷憧憬的，

那天，天很藍，海水也藍，房價很低，心情很美。

然后呢，就沒有然后了，基本全部成為樓市炮灰。

現在深圳東莞限購，又有大量的人涌向惠州買房，惠州新房這周銷量大漲。

真的是時候揭露下惠州樓市的真相了！能救一個是一個......

（一）惠州的地理位置

從地圖可以看出，深圳北接東莞惠州，

南與香港隔河相望，香港就不說了，

東莞和惠州是唯二的兩個環深城市。

惠州面積11599平方公里，接近東莞5倍，是深圳的6倍。

人口卻最少，東莞的1/2，深圳的1/4。

GDP呢，東莞的1/2，深圳1/6。

一句話概括惠州就是：地大，人少，還窮！

還有一點很致命，惠州的位置非常尷尬。

全深圳的經濟重心都在往西遷移，這幾年寶安房價逆襲充分說明這點。

而惠州是在深圳以東，與深圳片區最差之一的坪山接壤。

坪山大片土地，房價才3萬起，不買坪山買惠州是不是傻？

毫無疑問，南山和福田才是購買力的發動機，大部分工作機會都集中在這。

作為南山福田人，是怎么想到可以去惠州買套房住的？

即使是離惠州最近的龍崗，去看一次房半天一天就沒了，還是專車接送。

兩地通勤，想想就好，每天在路上三四個小時簡直是浪費生命。

惠州想做睡城，也不是合格的睡城，觀瀾、松崗、臨深東莞都比它強多了。

（二）惠州的產業經濟

買房先看產業，這是金科玉律。

唯二的臨深城市——東莞和惠州，拿來一比，高下立判。

東莞制造業實力雄厚，已是全球最大的制造業基地之一，

華為，大疆等高科技企業紛紛入駐東莞松山湖。

惠州就有個拿得出手的石化產業，對于人居而言，還是個減分產業。

其他的電子和汽車產業，又是以組裝為主，處于產業鏈低端。

先天不足+后天乏力，惠州政府也很無奈呀。

萬萬沒想到，身邊的深圳越來越開掛，中國樓市也開啟了十幾年的大牛市。

惠州終于找到一條適合自己的發財之路：

我臨深，我地多，我可以無窮無盡的賣房子呀，

房地產成為了惠州政府的支柱產業之一！

（三）惠州的樓市面貌

惠州雖大，但能蹭臨深概念的不多。

主要集中在惠陽和大亞灣片區，現在還要加上一個最近炒作的“仲愷高新區”。

這兩個片區與深圳坪山接壤，各有各的賣點。

惠陽區有惠州南站高鐵可通達深圳北站，同時加上主城區的配套。

大亞灣片區則主要靠海景旅居概念加持。

惠州樓市有個最大的特點，

就是大盤，巨盤眾多，

很多樓盤它本身就是一座城。

根據鏈家數據，不算惠州其他非熱門片區，

只算惠陽和大亞灣新盤數量加起來，就有212個。

光這一數量，就超過全東莞所有新盤總數量！

而我初步估算了下，填滿這些樓盤，需要200萬以上人口。

而惠陽和大亞灣常住人口不足百萬，而且很多還是有房的。

這么多房子生產出來，賣給誰呢？

自然是全國的投資客尤其是深圳的剛需客和投資客，

過去到現在，一批一批的人像羊群一樣沖進去填這無窮無盡的坑！

（四）惠州為什么漲不起來

通過上面的信息，我們比較容易知道為什么惠州房價起不來。

1，供遠大于求。惠州賣地的歷史悠久，最大特點就是薄利多銷。源源不斷的房子生產出來，量多又便宜。2018年就這一年時間惠州賣掉22萬套房子，絕大部分是新房，人口只有深圳1/4的惠州，賣出了深圳2.3倍的房子！

2，經濟產業弱。這里沒什么產業，像樣的寫字樓群都沒有，惠陽和大亞灣的支柱產業就是房地產，當地政府靠賣地和搞地產開發，就已經實現小康和富裕了，還去折騰什么高新科技呢，更何況先天和后天都不足，競爭不過旁邊兄弟城市。

3，天花板低?；蓐栕钣袃r值的兩個概念，最臨深和最臨高鐵南站，已經被龍光城和星河丹堤牢牢把控了。目前星河丹堤價格二手成交價也才1.6萬出頭，龍光城更低一些。并且二手房源巨大，無法形成擠兌效用。這里都賣不起價格，更不用說其他樓盤了。

（五）個人對惠州樓市的一些看法

惠州實際是一個長期需要去庫存的城市，

過去八年（2012-2019），惠州賣掉了超過一百萬套的房子。

還不算過去賣掉的和未來源源不斷的新房供應。

而整個深圳目前也才不到200萬套的商品房。

但深圳的人口是惠州4倍以上，GDP是6倍！

買房需謹慎，特別是惠州，真的太過剩了。

不要再被各種惠州房產廣告所吸引，

說房價上漲可以編出一百個經不起推敲理由。

真的錢少，一百多萬總價在深圳也可以買個單間或者一房一廳。

不要說單間沒有價值，過去深圳位置好的單間漲幅一直不錯，流通性又好。

深圳買房很多都不是一步到位的，單間就是他們的跳板。

而且單間所帶的學區可以解決孩子的上學問題。

以后房價漲了，通過杠桿收益，就能置換深圳更大的房子。

記住：如果在買房上不能識別各種套路和誘惑，最好的方法是不要去惠州看房，不要把辛辛苦苦賺來的錢糟蹋了！

現在的行情，惠州的房地產最好不要去觸碰?；葜莘康禺a有兩個特點，第一特點是打環一線城市邊廣告，但房價不高，一手房還要求一次性付款。第二特點是旅游特色，惠州有中國的馬爾代夫之稱，有海景，有山景。

而且惠州未來一定以旅游來帶動經濟，多過以房地產來帶動經濟。

情愿買東莞，佛山，中山這三個城市都還行。

按現在廣東的一個發展，省府廣州市跟特區深圳都是一線城市，早在頭幾年，傳聞中央就有討論過，將廣州設為直轄市，那么廣州設為直轄市，那省府設在哪里好呢？按地理條件，無疑惠州為最佳選擇，為什么這么說，因為惠州為三角帶的中心，靠進深圳東莞和香港，所以將惠州設為省府是最佳的選擇，但是廣州要不要設為直轄市，我們都還不清楚，這是國家層面作決定的，既然有這個傳聞肯定是有這個做法的，如果真將廣州設為直轄市，設立省府無疑惠州是一個很好的選擇，那么在惠州投資房產肯定是以后的趨勢，也是房產投資者的最好選擇

從業12年，誠懇相勸。

最好的時候，惠州的一手房和二手房的成交比是9：1，也就是新房賣出去9套，二手房能賣出去1套就不錯了。二手房的成交周期是新房的3～5倍。據統計，惠州有足夠開發20年的大量的閑置土地（就是說，未來20年，惠州都是新盤主導）。

所以，真的，不建議年輕人買惠州。注意??是“年輕人”。就是三五年之內還沒開始退休養老的人士。

1、大家都很年輕，人生有很多可能性，結婚、生子，如果你愛人不喜歡去惠州怎么辦？如果雙城生活讓你厭倦了，怎么辦？如果孩子讀書了沒人照顧怎么辦？去惠州，意味著，你是深圳的附庸。惠州是你的主場，深圳，只是你謀生的地方。

2、往長遠了看，年輕人始終是向上的，你現在買不起，壓力太大，但是10年后呢，15年后呢？那時候，你的工資可能早就翻倍，這幾乎是一定的。

3、實在不行，萬不得已，迫不及待，可以努力買坪山，買坪地，買寶荷，買布吉，都可以，買不了3房，買2房也行，買不了70平的，買50平的也可以，過幾年賣掉，總是漲了的。

4、什么人適合買？A、養老，孩子已經長大，基本退休或接近退休，對深圳的依賴很低很低。B、特定工作行業，比如考到了惠州老師公務員等事業單位。C、大約38歲以上的低收入工薪階層，我認識的幾個，我的學車教練，公交司機售票員，我們公司的清潔阿姨。毫不猶豫，選個合適的環境好購物方便的不大不小的小區，可以生活的很好。

其他我暫時想不出來了，以后補充。真的真的很誠懇。希望大家三思而行。

惠州惠州惠民之州，惠州的物價很實惠，你去惠城區水口看看，那豬統骨才十五塊一斤，那豬手才十三丶四塊一斤，小白菜世只賣二、三塊。中秋節到水口水果批發市場批發了兩麻貸紅心柚子一百來斤平均二塊五一斤。太便宜了，租一套二房一廳的房子每月才四百五，有時想想租得到這么便宜的房子都不再想買房了。好了，閑話不說了，惠州物價真的很實在，惠州房產也有貴也有便宜的，看在那，價格在5000元一20000元都有，臨深比較近大亞灣區和惠州市中心區較貴。邊遠的區縣較便宜，如自住買房應不用考慮什么時候，只要挑好區域和地段，較完善小區樓層就不多了?；葜菘墒遣慌磐獾暮?，惠州歡迎你。

投資肯定不適合 近兩年入手的都給套住了！剛需的可以考慮二手（滿五唯一）的樓盤也蠻多了！推薦龍海路區域 二手價八千左右吧 新房都是一萬二三！但二手就八千左右的價格

粵港澳大灣區，產城人融合，目前大亞灣國土局發布了市場土地供應，7成用于建設基礎設施和企業用地，3成用于商住用地，并且屬于存量用地。物以稀為貴?？醋罱馁彿空撸涂梢钥吹搅?，外溢是必然，14號，16號地鐵，通到惠州，大勢所趨，適不適合買，看資金夠不夠，如果不夠，那就一定不合適。

惠州買房的話題，我寫過了很多。現看著大環境變差，看房的人是少了，特別是惠陽、大亞灣受深圳購房者外溢的市場，已經下降很厲害。至于惠城市場還是保持著剛需自住，人氣還不算差。

市場一旦變壞，那么開發商的優惠就多了，你看現在送這送那的，房姐覺得如果看上喜歡的樓盤，合適的價位，是可以入手。

需要看定情況在入市。

惠州的房價整體向下，特別是大亞灣區，因為臨近大亞灣石化工業小區, 大亞灣核電廠等因素，價格下降的更多。

價格來說，以2年前買下的逐漸炒起來，到今年4月份到頂點，然后開始下降，可以視為進入下降周期。

成交及數據顯示，2年前為4000元平，通過各種話題，如與深圳合并等等，逐漸炒起來，大約每隔3個月可以調高1000元平，18年初炒至12000元新盤樓花，實際2手房大約7000到8000。

現在18年低了，全面低開。連當地銀行都可以首付1點5成了。

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最離譜的是，某一大亞灣新盤，以湖景為賣點的，竟然要11000，而且還隱瞞了附近就是當地風水寶地，先人高級基地的情況，導致買下的人事后要6000元離場，都沒人接。。。。。呵呵