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“為什么重慶人都愛買北區、都愛買新房？”
“為什么重慶郊區和核心區房價差不多？”
“為什么感覺中央公園的房價比渝中還貴？”
......
不得不說，在重慶樓市，類似如此的問題，的確是不少外地朋友的疑惑。今天我們就來簡單討論一下。
都說買房看地段。地段，無疑是影響房價最重要的因素。在重慶，無論是從政治、經濟、文化、歷史等方面來看，渝中區在地段上永遠是重慶的中心所在。那么，為何感覺中央公園的房價比渝中還貴呢？
一，重視“政策導向”的力量
有說是，“站在風口 豬都會飛"。可見，樓市能否繁榮，房價是否大漲，不得不重視政策風向。而風，也分大小強弱，還會分方向力度。
1，上海浦東新區的崛起，就是榜樣。
曾經有說是，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。可想而知，90年代的浦東房產，有多么的不受待見……
1992年10月11日，國務院批復設立上海市浦東新區。30年過去了，如今浦東新區人口超568萬，GDP早已超萬億。浦東的建設發展，可是讓當年選“浦西床”的人后悔了吧？！
當年沒人要的“浦東房”，如今這里均價6w以上，甚至還有10W+一平的住宅，不得不說，不少人已經高攀不起了……
現今的陸家嘴已經成為國際大都市上海的地標，浦東新區的房價也上漲超30倍。不得不說，浦東的發展，浦東房價的上漲，的確離不開國際強力打造浦東新區的政策！
2，重慶兩江新區的發展，有目共睹。
20年前，渝北區還是一片片農田荒山，重慶一路向北，四次北進，從觀音橋到新牌坊，到人和到汽博、再到大照禮到中央公園，到如今的蔡家水土龍興，一棟棟玉宇瓊樓拔地而起，一片片宜居社區相得益彰……
如今的北區，已然就是一座現代化的大都市，北區的房價天花板，一次又一次被悄然打破……
如今的中央公園，的確是重慶樓市最火熱的板塊之一！中央公園的房價早已破2.0奔3.0，相對于1.3w的重慶樓市均價，用“一馬當先”似乎已經無法形容中央公園的優秀，簡直就是“一騎絕塵”！
要知道，無論以重慶地理中心“大坪”，還是以核心區“兩江四岸”為起點，甚至以觀音橋為起點，去到中央公園的距離，真心不近……那么，中央公園以何德何能，能有如此高的房價？
不得不說，這個重慶兩江新區的國家級政策，重慶一路向北的發展政策，大照禮中悅蔡龍水等板塊所在的兩江新區，就是最大的受益者。
二，中央公園成為最宜居的板塊之一。
事實上，即便是植物、動物，在選擇自己的生活居所時，也會考慮環境。出入方便、生活舒適，是最原始的幸福愿望。
而作為人類居住的房子，自然也不僅僅是個棲身躲避風雨的籠子，住在這里更多的是要享受房子帶給自己的幸福感。人們用錢包圍中央公園投票，中央公園的優秀自然是有目共睹的。
1，中央公園宜居性好。
1）周邊產業配套完善，高薪職位多，好就業。
不得不說，哪里有產業，哪里就有人口。有了大量的人口流入，板塊的房價才有最有力的支撐。如下圖所示，幾乎重慶所有重要的功能區和產業區都位于北區。
據不完全統計，在兩江新區共招商引資的全球500強企業達到了140余家。
汽車（汽博）、電子信息、裝備制造3大傳統產業，自不必說?。新能源及智能汽車、機器人及智能設備、可穿戴設備及智能終端、云計算及物聯網、生物醫療及醫療器械（水土）、通用航空（空港）、新型金融、保稅商品展示及保稅貿易（寸灘）、大數據及信息服務等新興產業和新興服務業，更是?產業?優化的?關鍵。
2）交通網絡四通八達，出行便捷。
中央公園距離機場、火車站、長途客運站，都非常近，出游旅行出差都很方便。當然，居住在這，更重要的是日常生活出行的便捷。
在重慶，山高路遠，軌道交通可是便捷的標志。中央公園板塊，十橫九縱的交通網絡，10號線、9號線、5號線三條輕軌線貫穿中央公園東西南北，旁邊還有3號線和6號線聯通，可以說是四通八達……在整個重慶來看，板塊有如此密集的軌道網絡初具雛形，恐怕還就只有中央公園吧？！
3）市政、學校、公園、醫院、商業等等，配套齊全，生活方便。
中央公園板塊市級機關、區級等多家單位入住，住在這里辦事方便。渝北第一人民醫院，為周邊居民保駕護航。
中央公園有四所八中（數據谷八中，泰山八中，鹿山8中，渝北八中），還有人和街小學，巴蜀小學，還有多所區重點，老百姓對子女的教育問題是相當重視的，這也為大家為房價買單埋下伏筆。
中央公園可是亞洲第一大公園，周邊還有大大小小十幾個公園，旁邊還有一個西南最大的體育公園……如此多的公園，無論呼吸富氧離子，還是休閑健身鍛煉，都不愁沒有一個免費輕松閑適的好地方。
魯能、金茂、公園大道、中交等超百萬方的社區商業體都不說了，龍湖公園天街、新城吾悅廣場等等大型商業體即將開街，600萬方的超級商圈，環境優美、業態新穎，這是要挑戰母城解放碑的架勢吧？！
2，“水往低處流 人往高處走”，中央公園強力吸引著改善購房者的目光。
任何一個城市的發展，都是循序漸進的，人們對于居住的理想也是越來越高的。有錢也好，無錢也罷，老百姓的住房情節不變，人們總是在改善的路上。
事實上，重慶四次北上，曾經的新牌坊也是富人集居區，后來七大金剛鬧金開，汽博板塊成為改善驅逐的熱點，再后來“大照禮中”的全面開發建設，又吸引更多的新的購房需求下叉照母山、禮嘉、中央公園……
住在老城區，生活方便的同時，也犧牲了部分居住品質，水泥森林里的人們，渴望有更多的個人空間。
新牌坊老了，人和老了，汽博老了……觀音橋、江北嘴供應太少，照母山雖然炒得兇但是剛需業態太多了，而中央公園板塊的【多公園+強配套+低容積率+高宜居性】，強力地吸引著改善購房群體的目光……
在重慶一路向北的政策利好之下，全國TOP20房企也爭先到中央公園拿地，中央公園地塊溢價率節節攀升……
4.28集中土拍，中央公園的地王接二連三地冒出，有的面粉都過1.5W了，房價如何低得下去呢？！顯然，人們對于中央公園房價預期，的確是很強的……中央公園強力吸引著改善購房者的目光，人們愛買中央公園，也是自然了！
三，中央公園的房價，確實貴，但實際并沒有比渝中區貴。
經過以上分析，不得不說，兩江新區的建設日新月異，中央公園的房價也是如日中天。無論是新房還是二手房，中央公園板塊的房價，都要遙遙領先重慶主城均價……
1，中央公園房價，確實貴。
如今中央公園的房價，單價1.5W以下很難覓到新房了，套內價格動輒兩三萬，總價動輒200多W，甚至一個建面60多平的小房子，也要200多萬……不得不說，中央公園的房子，真心貴，而且，還不是一丁點兒貴，可以說，是與重慶最貴的板塊有得一比。
如上圖，2020年新房價格地圖中，中央公園的房價，和大石楊、大石壩板塊相當，高出禮嘉、高出悅來、高出老沙區、高出人和、高出新南湖……更別說跟其他的新區相比，中央公園那更是一騎絕塵……
今年4.28土拍后，中央公園幾個地王輪番走秀，面粉價突破1.5W，中央公園的房價也有了更大的想象空間。
2，中央公園房價，沒有渝中區貴。
的確，中央公園作為新區來說，房價幾乎高過其他所有新區。中央公園的房價，真的比渝中區貴嗎？
1）渝中區比渝北區房價貴。
寸土寸金，供應不足，物以稀為貴，渝中區作為重慶的中心所在，房價貴也實至名歸。
從上圖區域房價表現來看，2021年5月，渝北區成交均價15331元/平，渝中區成交均價22033元/平……
很明顯，渝中區的房價，比渝北區高得多。
2）渝中區比中央公園房價貴。
的確，渝北區不但地域范圍廣，不僅有中央公園這樣的高房價板塊，還有龍興、水土、空港這些房價相對便宜的板塊。那么，中央公園的房價，真的比渝中區貴嗎？
如上圖，從2021年5月均價、6月均價來看，中央公園板塊成交均價都不過17500元/平，而渝中區的成交均價卻超過26000元/平。
顯然，我認為，從新房價格來說，中央公園的房價，沒有渝中區的房價貴。
四，為什么有網友有“中央公園房價比渝中區高”的感覺呢？
有網友感覺到“中央公園的房價比渝中區貴”，在我看來，這大概率是一種錯覺。
為什么說這是一種錯覺呢？
1，拿中央公園新房和渝中老破舊對比。
因為渝中區作為全重慶唯一一個以存量房為主打的區，新增土地供應只能靠拆遷，新房供應的確太少了。
新房供應太少，對于新房的價格高低，人們的感覺甚微……于是，很多時候，網友是在拿中央公園的新房和渝中的老破舊作對比。
的確，哪怕渝中區的位置好地段好，老破舊都很難賣個高價錢。中央公園開發時間短，以前是農田荒山，自然老破舊不多。但是看看與中央公園距離較近的回興、兩路，不到20年的老破舊，同樣便宜得讓你懷疑人生……
2，拿中央公園住宅和渝中商務房對比。
渝中寸土寸金，又擁有多個重慶主要的商圈，自然商務商用商品房更多，比如辦公用房、公寓、寫字樓、車庫等等，這些業態通常定價不高，同時不容易被炒作，價格走勢理性。
比如，紫東國際、英利國際、高盛創富、重慶one、重慶總部城、光大控股等等，這些房子，即便是同期的新房，的確，有的還不如中央公園的高端大平層或者別墅價格貴……
也就是說，不同業態的房子，價格不具備可比性。就比如，中央公園的公寓價格，或許比璧山的高檔住宅還便宜，但是，我們并不能說璧山的房價比中央公園貴，這是一個道理。
3，中央公園炒作得很厲害。
中央公園是不錯，但不得不承認，中央公園的房價，的確有炒作的成分。雖然重慶的炒房客，可能不如北上深廣那么多，但是，中央公園也算得上一個炒房重災區吧？
當然，即便是炒作，也要有炒作的噱頭，更何況中央公園很多大餅已經成形……
事實上，中央公園的房價貴，并不是它不值，而是絕對值。但是，過去幾年的中央公園，房價在嚴重透支；現在的中央公園，房價仍然在強力透支；未來幾年，或許就是中央公園價值回歸的日子吧！
如今來看，自住改善買中央公園，還是不錯的，但是杠桿投資炒房，買中央公園，大概率是很難賺錢了……
話又說回來，如今房住不炒，重慶的房子太多了，炒哪兒的風險，都不小。只不過，炒中央公園，風險或許更大……
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