您好，我是上海微辦稅，感謝您的提問。
我們先來看看，兩個全款（墊資）買房再抵押的案例：
今年受益于信貸對小微企業(yè)的扶持紅利，購房按揭貸款的利率和額度在經營抵押貸面前都不占優(yōu)勢，選擇全款買房再抵押還墊資的案例比比皆是，下文就記述了兩個典型案例。
案例一：第一套房先做銀行二次抵押，再加上短期借款，全款買入一套四房。
改善居住條件是每個中產階層的夢想，張君（化名）也不例外。
張君是一家上市公司的中層管理人員，十幾年前，他畢業(yè)于某所985院校，大四實習時就在如今的單位，由于業(yè)務能力突出，被部門領導直接聘用為全職，也早早就解決了落戶上海的問題，然后一路順利升職加薪。
在工作兩三年后，小有積蓄的張君準備買房了。恰逢“五一”黃金周，上海展覽中心舉辦房展會，比較了幾個樓盤后，在當時的郊區(qū)（現(xiàn)在已成為城市副中心）買了一套一手房。五年后，張君用這套房置換了一套三房，目前市值700多萬，還有120萬貸款沒結清。
如今的張君已經是兩個孩子的父親，一個上小學，一個幼兒園，他們倆都在離家八九公里遠的郊區(qū)的私立學校讀書。張君有意再買一套離學校兩公里以內的房產，而且孩子的同學圈子也都在那里，方便孩子鍛煉社交技能。
需求由此確定了：適合一家四口加上全職阿姨居住的四房，總價1200萬左右。對于自己越來越遠離市區(qū)的現(xiàn)狀，張君坦言道：“心里肯定是有遺憾的，但面對現(xiàn)實也要妥協(xié)，不能強行為了地段而犧牲舒適性，也不能讓孩子從小就有局促感。”
張君夫妻的月供償還能力非常強，但是依然為首付發(fā)愁。“上一次置換是下下策，那套房現(xiàn)在已經翻了五倍了，如果當初知道有抵押貸款融資，把那套房留著，資產會多許多。”他喟嘆道
雖然他們倆手上有不少積蓄，可是二套房首付要七成，意味著要籌集840萬首付，還是強人所難。何況，兩個孩子就是動力十足的碎鈔機，不留一點備用金在手上，實在是沒有安全感。
于是在朋友的介紹下，張君找到了本尊咨詢融資+購房方案。
很顯然，第一套房是可以進行二次抵押的，問題是怎么操作才能順利把資金用于購房。
如果是用抵押貸款籌集首付，后面的按揭貸款就面臨拒貸；如果是全款再抵押，又面臨要一筆過橋墊資的額外費用。
很顯然，再次二套按揭的弊大于利：
1.如果不像被拒貸，只能選擇離婚，一方凈身出戶，或者二押暫不放款，再找一筆過橋資金付首付，等按揭放款時同時放二押還過橋。（見《貸前規(guī)劃篇—融資貸款和購房按揭的銜接》）
2.二套按揭的利率比抵押貸款還要高，根據(jù)LPR計算的二套利率是5.45%。
本尊給張君做了詳細的貸前規(guī)劃，可以確保成功率，以及節(jié)約時間，減少過橋成本。
- 首先和二押銀行溝通好，先查詢房產白名單，做征信評級，達標后開始轉讓公司。
- 由于銀行政策規(guī)定，注冊公司來不及，直接購買（轉讓）一家注冊時間已達半年以上的公司，市面上有很多干凈的公司。（見《手把手教你怎樣轉讓一家放心的公司》），同時規(guī)劃經營性流水。一到兩周后，可以拿到營業(yè)執(zhí)照。
- 審批到放款三周以內，同時確定房產標的，計算好小貸公司墊資金額500萬。
- 過橋墊資成本為萬七/天（現(xiàn)降至萬六了），預計時間為三周至一個月（從產證出來到抵押貸款放款），如果按一個月計算，為500萬乘以2.1%，105000元。
- 全款抵押的操作提前開始準備資料，簽申請表，開基本戶，下戶拍照，一切就緒就等產證出來提交審批。
- 最關鍵的是，預算不能按照頂足七成貸款推算，要留出審批降成的余量，這些理念深得張君的認可。
最終，我們給張君審批的額度為按照市場價格1250萬的65成，而張君的實際成交價為1200萬，合同價是做低到了900萬。
時間軸為：
2019.7.22日簽二次抵押申請，8.8日批復，8.23日放款（客戶自己原因需要晚點放），8.23日從小貸公司處申請墊資，8.26日放款，當天和上家過戶，8.28日提交全款抵押的材料（除產證），8.29日出產證，提交正式審批，中途補充了材料，9.9日出批復，9.11日辦抵押，9.19日放款，當天還小貸公司過橋墊資款。
整個貸款過程雖然緊張，但是張君心中不慌，他說：“雖然我自己第一次用這種方式貸款買房，但是在本尊的經驗里，已經這樣操作很多次了。本尊和其他貸款中介最大的不同是，幫我在貸款前就按照銀行的規(guī)則來規(guī)劃，這樣即使一家銀行不能辦，我還能有其他備用方案。”
案例二：有首套資格，卻不辦按揭，而用全款買入。
王華（化名）是一名剛工作兩年的公務員，還沒有女朋友，但受到周圍人的熏陶，認為越早買房越好。他說：“如果不買房，大部分的工資也莫名其妙就花光了，現(xiàn)在我是通過買房強制自己把錢留下來還貸，我是很看好未來的上海樓市前景的”。
在購房方案上，他有首套購房和首套按揭資格，可是他不想把首貸資格用完。對于這一點，王華的思路很清楚：“我以后結婚肯定還是要買房的，這套小房子只是過渡，那我首套用在這套上面太浪費了。”
王華的需求是：購買一套250萬左右的小房子，房齡較老，面積較小，地段不錯，租金較高，不用自己的首套按揭指標，婚后肯定要置換大房子，還有首房首貸資格。
因此他找本尊咨詢最佳方案：
- 他不想做首套按揭，全款抵押最合適。
- 考慮到他是公務員，絕大部分銀行不能做為經營貸主貸人。
- 通過排除法，只有消費抵押，以及父母當主貸人做經營貸，這兩種方案。
- 消費抵押產品不夠好，也排除掉；王華父母親才55歲，可以注冊公司做經營貸。
- 父母注冊新公司即可辦理（不用來上海），因為屬于老破小，用排除法篩選出這款產品，6.027%20年，65成。
- 全款資金自己有一部分，剩下的找小貸公司墊資150萬，預計需要三周時間。
最終，我們按照市場價格250萬幫王華申請了65成，整個申請到放款流程僅僅兩周多，完全超出他的預期。
為什么要全款買房再抵押
最根本的原因是：認房又認貸的限購政策。
在深圳購房，只要有按揭貸款記錄，都算二套。在深圳購買二套，未結清是7成首付，結清是5成首付。首付壓力過大，擋住了大部分剛需和改善的群體。而通過墊資全款買房然后抵押，可以把首付資金減少到3成甚至2成。也就是我們常說的，7改3，5改3。因為抵押屬于信用類貸款，按揭屬于住房類貸款。
貸款結構
例如，以首付7改3為例。
首付7成減低成了首付3成，意味著銀行貸款7成。銀行7成資金發(fā)放通常有兩種形式：
A.7成抵押貸（主流）
B.5成房貸+2成抵押貸
通常情況下，普遍操作性的是A方案，以下討論的以純抵押貸（不含房貸）資金結構的全款抵押流為主。
全款墊資買房再抵押的優(yōu)勢
1.首付資金只需準備3成，告別5成，更無需7成
2.不受新版征信（顯示共同負債）影響
3.可按計稅價過戶，稅費比正常按揭稅費低，并且省去了贖樓費。
3.自由選擇還款方式、輕松降低月供、十年先息后本，等額20年，月息4.1－5厘，年化4.8-6%
4.交易周期短，節(jié)省時間效率高
5.全款購房談價優(yōu)勢大
6.不占用貸款名額，以后賣掉還是首房首貸；
全款墊資買房再抵押的劣勢
1.墊資成本。一般需要三方公司墊資或個人拆借，會產生一定的額外成本。目前墊資行情是100萬/800天，一般正常標單情況下，使用2-4周左右。
2.貸款年限短。抵押貸相比按揭貸款，年限一般是5-10年先息后本或20-25年等額本息，不如按揭的30年。（部分銀行需要到期后過一次橋，部分不需要過橋）
3.利率相比房貸而言，整體稍微高一點。按揭房貸年化4-6%；抵押貸4-8%
4.需要先預審資質再購房。這一步很重要，如果不做預審，可能會產生當購房后，銀行貸款下不來或者成數(shù)不夠，導致資金周轉時間延長，所以就需要專業(yè)靠譜的人去操作執(zhí)行。
5.需要提前名下有公司或購買公司
如何操作
基本流程說明
1.墊資預審、抵押預審
最終要用抵押貸款還掉墊資，所以墊資和抵押要同時做一下預審批，以保證最后抵押貸款可以還掉墊資貸款。
2.網簽之后要做借款公證
墊資公司有的會臨時收走客戶的身份證和銀行卡，并做好借款公證以降低違約風險。
3.購房賬戶進行資金監(jiān)管
首付款是打到客戶在銀行的資金監(jiān)管賬戶，并凍結，保證了購房人的資金安全。
4.過戶
墊資款是在過戶當天打給客戶的，要求客戶實時墊資款打給賣家。這樣做是為了在買房這個場景中控制資金的實際用途，保證資金的安全。
5.出產證后辦理抵押歸還墊資款
在深圳，從過戶到出產證的時間大概在一周內，正常情況下辦理抵押貸款的時間是3-4周。
注意事項：
1.公司
做經營性抵押貸款有公司非常重要，是申請銀行貸款的首要條件。
那是新注冊公司還是直接購買公司呢？
一般建議一年內需要用到公司的直接購買，一年后用可以新注冊。備注：目前新注冊公司很麻煩，地址抽查很嚴格，沒有真實的場地證明很容易被駁回。
購買公司時，把控公司風險方面，也比較重要，需要注意：
1.查清楚公司的工商及稅務信息
2.盡量選擇無對公賬戶的空殼公司
3.親自去工商局陪同股轉，查看股轉協(xié)議
4.找對代理人可以忽略以上三條
2.登記價和評估價
登記價是在國土局的實際交稅價，評估價是評估公司對房產價值的評估值；
在全款抵押中，寫低成交價可以避稅，寫高評估價可以多貸款；但魚和熊掌不一定可以兼得；有部分銀行針對剛過戶的房子只能按照登記價去貸款；所以一般來說，成交價低于144平豪宅線的房子，建議寫高登記價，稅費成本較低，且能匹配更優(yōu)質的貸款；高于144平豪宅線以上的房子，適合寫低登記價；
3.流水
對公流水比較麻煩，涉及到稅務，可以不用走。個人流水可以走大點，年進賬最好是貸款金額的2倍，這樣的流水能符合大部分銀行的要求。
流水小的也無大礙，畢竟銀行看還款能力的同時也會注重抵押物，有較強的溝通空間。
成本精算
最終結論：
全款抵押的增加的額外資金成本主要是墊資成本和貸款服務費，合計5.5%左右，但是在實際購房過程中全款買房還能省掉部分增值稅，贖樓費，砍價優(yōu)勢。實際綜合，額外成本算下來是會低于5.5%。
全款抵押貸更優(yōu)的情況
資金有限，但又不想錯過行情，也不想用掉首房首貸名額
短期投資（3-5年）
按揭更優(yōu)的情況
長期投資
剛需長期自住
全款抵押可以解決很多非首房首貸下的投資杠桿問題，為廣大投資者降低首付比例，有更多選擇的空間，合理的權衡入手時間和購房資金成本，進可攻退可守，游刃有余。但是通常情況，流程偏復雜，需要專業(yè)經驗和靠譜的團隊協(xié)助操作。+加我關注，了解更多財稅資訊與新聞熱點。