你好！房貸40萬，貸款期限20年，一共需要多少利息呢？這里你漏掉了兩個最重要的因素：貸款利率及還款方式，這兩個是可以讓房貸利息發生天翻地覆的變化的。下面我們以最普遍的情況來進行分析：

一、房貸的利息

我國的基準利率一直處于變化之中，未來20年的變化也是我們無法預計的，不過既然要與支付寶對比，那就都取當前的利率，目前五年期及以上的商業住房貸款利率為：4.9%，各銀行當前上浮比例普遍為基準上浮10%即5.39%。公積金貸款利率為3.25%，公積金首套房一般不上漲、

1、商業貸款

（1）等額本息：40萬元、20年、5.39%利率，利息共計：252804.8元

（2）等額本金：40萬元、20年、5.39%利率，利息共計：215293.33元

2、公積金貸款

（1）等額本息：40萬元、20年、3.25%利率，利息共計：144507.2元

（2）等額本金：40萬元、20年、3.25%利率，利息共計：130541.67元

二、支付寶利息

支付寶目前的年化收益率大致在4%左右，但支付寶并非按年計息，而是每天計息，當天的利息納入本金，第二天接著計息，一直復利計算。一年365天，20年即7300天（20*365），因此支付寶存20年共計復利7300次，年化收益率為4%，即日利率為：4%/365=0.011%；故而40萬存支付寶，利息共計：

40萬*（1+0.011%）?=89.285萬元，其中n=7300。故而利息：49.285萬元。

三、總結

不要震驚，房貸的利率比支付寶高，但利息竟然低于支付寶的利率，即使以最高的商業等額本息貸款，利息25.28元，才相當于存支付寶利息49.285萬元一半。

不是銀行大發慈心，而是因為我們忽視了時間的沉淀成本，支付寶是40萬元本金及產生的利息，必須放滿20年才有這個利息；但是銀行的房貸，每期都在回收本金及利息，回收的金額，銀行可以接著繼續下一次的房貸，二次，三次直至無數次。故而兩個實際使用的資金成本是完全不一致的。

我是鯉行者，曾在地產業工作過，目前就職于股份制銀行，大家有任何關于銀行金融及地產方面的問題，歡迎留言提問，有空我將一一回復解答。

如果你不懂的其它的投資理財 ，只懂得放在支付寶，那我建議你還是買房吧 。

為什么呢？

放在支付寶，雖然每個月都會產生利息。但是這個利息跑不過通貨膨脹，也就相當于你的資金每年都在縮水。就如二十年前的十萬和現在的二十萬相對應的價值那是天差地別，自己想想就知道了。

買房雖然要貸款40萬，二十年還，（按利率4.9%，如果公積金會更低）等額本息一個月還2615元，等額本金首月3300，每月遞減。

你可以選擇購買二手房（省去裝修費），在好地段（包括交通便利，吃飯購物娛樂便利，上學便利），好環境，選擇房齡較小，戶型較好（指容易出租或出售的），周圍居住率高（出租容易）的房子。

然后把房子出租，在我這個小城市租金也都要二三千塊一個月，也就是說租金基本能覆蓋你的按掲還款，這樣二十年后，你就完全擁有了這一套房子，到時候你要賣也是完全可以的。在我們國家房子還是每個人的剛需，雖然一直在限購抑制房價上漲，但他的價值還是在上漲，那怕不漲也是可以保值的。

有些賬不算不知道，一算嚇一跳，比如：40萬現金存放支付寶，與40萬元房貸，在期限都為20年的情況下，獲得的利息與支出的利息有多大差距呢？

這只是一道數學題，不是想說明貸款買房不可取，畢竟這是大部分人通過加杠桿實現資產配置的方式，況且房產還有投資增值的可能。而是想證明一項生息資產（余額寶）和付息負債（房貸），在存在利率差異的情況下，在久期足夠大的情況下會朝什么樣的方向發展。

既然是數學模型，按照目前的市場利率，余額寶年化收益取值為2.5%，年復利計息；房貸利率執行首套房利率5.39%（利率差比較保守，實際差距可能會更大）。

余額寶20年的本息收入

年復利計息計算公式為：

40*1.025^20=65.54萬元，純獲利息收入為25.54萬元。

房貸20年的本息支出

以房貸計算器測算，等額本息還款模式下，本息支出合計65.44萬元，凈利息支出為25.44萬元；

等額本金還款模式下，本息支出合計61.65萬元，凈利息支出21.65萬元。

結論（不考慮房價上漲和貨幣貶值）

1）等額本息還款，余額寶收益比利息支出多1000元，二者基本持平，余額寶略微占優。

2)等額本金還款，余額寶收益比利息支出多3.89萬元，余額寶收益絕對占優。

3）利率小的生息資產比利率高的負債為何還會更占優勢呢？這就是“時間+復利”的威力，因為余額寶是復利計息，房貸不計算復利。

房貸四十萬貸款二十年如果用公積金的話，月供也就是2300左右，對于一個工薪階層的我們來說不是很高，壓力也不是太大，況且隨著經濟的發展，以后的用人成本肯定是越來越高，工資肯定是逐步提高，而且買房子自己和家里人都可以住進去，享受城里人的生活質量，說不準以后的房價還會小幅度上漲，但是如果把錢放到余額寶，短期看一天也能漲個40多，但是隨著貨幣的貶值，再過個幾年你手里的四十萬也會大幅度縮水！所以利弊顯而易見，希望可以幫助到你！

貸款利率是多少？利率決定利息，而每個人的貸款利率不同，要歸還的利息也就不同。

比如2016年利率打折的可能就是4%（更別說公積金貸款只有3.25%），而近年有些城市就高達6%，這兩者便相差兩個百分點，40萬的貸款按目前利率計算總利息就相差十多萬。

還有一點要提的是，房貸計算器計算結果僅供參考，并不是實際要歸還的利息，因為房貸屬于長期貸款，一般采用浮動利率。比如目前是基于LPR進行浮動，加基點部分則保持不變。

也就是說，從“貨幣從來不是稀缺資源”的角度上來說，市場利率總體會震蕩下行。即LPR會跟隨市場利率震蕩下行，房貸未來還款的實際利率會低于房貸計算器計算結果。

比如10年前買房的，利率基本在7%左右，而如今只需要還4.9%，甚至更低。假設我國持續實行貨幣寬松，目前5%的，未來也可能跌至3%，甚至更低。

而題文下方提到余額寶，2018年年頭余額寶的7日年化收益率還高達4%，而目前已經跌破1.5%。1.5%年化收益率怎么跟5%的利率比較呢？采取貸款，然后把錢存在余額寶（貨幣基金投資的就是短期貨幣工具，比如存款和國債等）顯然是要虧本了。

但是你單純的去計算利息，會發現差距并不大，這里可能你忽略的房貸是按期歸還本金和利息，而存余額寶卻假設全部本金30年復利的結果——不能這般計算，這就好如我在車上行走，你在地上行走，然后我們來比較誰快。

因此，余額寶與房貸的差距有多大，我們只要比較房貸利率與余額寶7日年化收益率就可以了，看其差距有多大，而不用具體去比較利息是多少。

你好，很高興回答你的問題。

根據統計，全國90%的購房者都是通過貸款買房的，可是客觀來說，大部分購房者對于貸款知之甚少，除了知道商業貸款有利息之外，其他基本上就一無所知。

而且從2020年8月底開始，全國大多數的購房者都把房貸利率轉換成了LPR，相比較固定利率來說，LPR的浮動性更強，因此計算起來比較麻煩，那么如果房貸四十萬，貸款時間為二十年，一共有多少利息呢？下面關于這個問題，就來簡單談談我的看法。

房貸四十萬，貸款二十年，一共有多少利息。

為了方便大家，下面我就按照固定利率和LPR分開解釋。

1、如果采用固定利率

固定利率的計算方式較為簡單，公式是基礎利率4.9%+上浮，而每個城市上浮的比例都是不同的，此外，首套房和二套房上浮的比例也是不一樣的，比如上海首套房上浮15%，二套房上浮20%；無錫首套房上浮20%，二套房上浮25%等等。

也就是說如果上浮15%，那么4.9%x1.15=5.635%，如果上浮20%，那么就是4.9x1.2=5.88%。

如果房貸利率是5.88%，貸款四十萬元，二十年的利息一共是28.11萬元，每個月的月供是2838元，算算還是比較多的。

2、如果采用LPR

LPR因為浮動性更強，并且會根據房地產市場的“冷暖”而變動，因此LPR也被稱為“浮動利率”。

LPR的計算方式是基準利率+基點，與固定利率不同的是，LPR的基點不僅會發生改變，就連基準利率也是如此，例如根據央行數據顯示，2019年12月五年期LPR基準利率為4.8%，而到了2020年12月就降到了4.65%，即便是同樣上調50個基點，利率仍然存在0.15%的差距。

目前五年期LPR基準利率為4.65%，也就是說如果上調50個基點的話，那么LPR就是4.65%+0.5%=5.15%；如果上調100個基點的話，那么LPR就是4.65%+1%=5.65%。

按照5.65%計算，貸款四十萬元，二十年的利息一共是26.85萬元，每個月的月供是2785元。

雖然說從目前情況來看，LPR的利息要比固定利率少一些，但是考慮到LPR是浮動利率，也就是說利率是會發生改變的，可能從今年2月開始，LPR就上調150個基點，很顯然，利息肯定是多于固定利率的，反之也是一樣。

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你好，很高興參與本次回答。如果是商業貸款，貸40萬，分二十年還，有兩個大方面：

一是走商業貸款，按最新利率5.9%計算分為有兩種情況：

1、等額本息計算，利息282247.03元；

2、等額本金計算，利息236983.33元；

二是走公積金貸款，按利率4%計算分為兩種情況：

1、等額本息計算，利息181741.12元；

2、等額本金計算，利息160666.67元。

對比來看，如果有公積金，走公積金貸款是最合適的，所花費的利息相對來說也較少。

樓主的問題有點模糊，這種問題一定要有前置條件，看是公積金還是商貸？貸款一年還是五年？

一：先說一下住宅的公積金貸款：

公積金貸款分二種情況：

1：貸款在五年以下的按照2.75%

2：五年以上的按照3.25%

住房公積金貸款利率是按照中國人民銀行公布的利率執行，公積金貸款主要有：個人住房商業貸款、住房公積金貸款二類。

五年以下的二十年住宅四十萬貸款為：40萬*2.75%*12*20=264000元

五年以上的二十年住宅四十萬貸款利息為：40*3.25%*12*20=312000元

二：商業貸款利息：

一年的商業貸款利率簡稱短期貸款（一年以內），短期貸款利率是：4.35%，40萬*4.35%*12*20=417600元。

中長期貸款商業利率為（一年至五年以內,含五年)年利率為：4.75%，40萬*4.75%*12*20=45600元。

五年以上的利率是4.900%，一般的銀行在進行商貸時，都會有10~15%的上浮，這都是國家政策允許，按照綜合利率5.0%算利息，40萬*5.0%*12*20=480000萬

我這只是算的利息，至于樓主以什么樣的方式進行還貸，利率和利息有事不一樣。不管什么樣的貸款，在買房這一款相對還是比較低了。比較普通人也只有在房貸這一款享受到國家福利，而且是大金額的貸款。

謝謝邀請。

房貸還多少跟幾個因素有關，是公積金貸款還是商貸？是等額本息還是等額本金？是固定利率還是LPR？

我姑且分等額本息和等額本金來算吧，默認是商業貸款利率，按最新基準利率4.9%算：

1、等額本息，20年，利息合計要還228266.29元；

2、等額本金，20年，利息合計要還196816.67元；

如果把四十萬，放余額寶，四十年，按現在的年化率1.5%算，利息大概是120000元多一點

毫無疑問，肯定是商業貸款的利息多的，因為正常情況下，銀行貸款利率肯定比存款利率高，支付寶又相當于活期理財產品，年化率也是大不如前

沒有公積金貸款買房利息太可怕了。

商貸現在4.9，未來估計會上5以上。

個人感覺現在只有有住就沒必要買房了，自己算算，你買房產生的貿易差（暫且叫貿易差），就是你的這筆錢買房需多交利息以及存支付寶或者理財，金額太恐怖了。

與其給銀行還不如留給自己理財，利息十幾二萬，你要理財這些年也有十幾二十萬，相信是可以跑過銀行的。

針對剛需購買那是沒有辦法只能買。