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一、定金
定金是指合同一方向另一方通過給付一定數(shù)額的貨幣作為債權的“擔保”。
根據(jù)《合同法》規(guī)定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
根據(jù)《擔保法》規(guī)定：定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
通過以上了解我們可以總結出定金的幾個特點：
1、定金是一種擔保行為，是為了擔保合同的履行；
2、定金具有法律效力，一旦繳納就要按照定金的規(guī)則來執(zhí)行；
3、當事人約定的定金數(shù)額不得超過主合同標的額的“20%”，“超過部分”人民法院不予支持。
“定金”的作用有兩種情形：
第一，合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；
第二，合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權收回；接受方違約的，應雙倍返還。
單從擔保的角度看，定金主要有以下法律特征：
1、定金擔保是有懲罰性的，擔保法第89條規(guī)定“當事人可以約定一方向對方預付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”其中“無權要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔保的懲罰性的具體表現(xiàn)。
2、定金擔保的主體具有特定性。即債務人只能自己為自己提供債的定金擔保。這種擔保方式較為便捷，較為有效。
3、定金擔保的標的物具有特定性，即法律規(guī)定為金錢的償付。
4、定金擔保有最高限額的規(guī)定。擔保法第91條規(guī)定“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20％”。《擔保法解釋》第121條規(guī)定，“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。”
5、定金具有雙向擔保功能，這是定金擔保優(yōu)于其他擔保方式的突出特點，盡管只是一方當事人為一定金錢的給付行為，但定金擔保可以約束雙方當事人，任何一方違約，均可適用定金罰則。
6、定金擔保適用范圍僅限于合同之債，而不適用于其他債的擔保或者作為反擔保。而且多為合同雙方當事人無法同時履行而僅能先后分別履行債務的情形，一般給付定金的一方應為依約承擔金錢支付義務的一方。
舉個例子
- 小張向小李買了一輛車，總價30萬，雙方約定由小張先付3萬元的定金給小李，一個月后取車付尾款，定金抵購車款。要是小張后悔說不想要這車了，那么小張就沒有權利要求小李返還這3萬元的定金；要是小李最后說不賣了，那么他就要還給小張6萬元的定金。
二、訂金
訂金在日常經(jīng)濟活動中被廣泛采用。嚴格講訂金只是一個習慣用語，而非法律概念。
訂金是一方當事人為交易需要而向另一方當事人交納的金錢，不具有擔保的功能。一般情況下，交付的訂金視為預付款，在交易成功時，訂金充當貨款；在交易失敗時，訂金應全額返還，收受訂金的一方即使違約，仍應承擔返還訂金的義務。其目的不外乎解決收受訂金的一方的資金周轉短缺，從而增強其履約能力。
目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，這些與定金相比不具備擔保性質，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔位違約責任，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%的比例限制。
通過對比我們可以看出，定金和訂金，雖然只有一字之差，但是法律效果卻是天壤之別。
三、訂金與定金的區(qū)別具體表現(xiàn)在以下幾個方面
1、二者產(chǎn)生的基礎法律關系不同：定金合同相對于主合同而言是從合同，除非當事人有特殊約定，主合同無效則定金合同亦無效；而當事人關于訂金的約定是主合同的組成部分。
2、二者的功能不同：訂金不具有債的擔保功能，其功能在于為一方當事人履行債務提供資金上的一定的支持。訂金的給付本身屬于給付訂金一方當事人履行債務的行為。
3、二者的作用不同：定金一經(jīng)給付，則發(fā)揮制裁違約方，補償守約方的功能；而訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數(shù)退還訂金。
4、二者適用的范圍不同：定金擔保方式，可以適用于各種合同；而訂金只適用于金錢的給付為一方履行債務的合同中，多見于買賣合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中。
舉個例子
- 小張向小李買了一個價值500元的首飾，雙方約定由小張向小李交付100塊錢的訂金，這100塊錢就充當貨款，小張只要再給400塊小李就好了；但是如果小張付了訂金之后又不想要這個首飾了，是可以讓小李把這100塊錢還回來的。
四、定金和訂金在稅收上如何處理呢？
根據(jù)財稅2016年36號附件2規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
故：房地產(chǎn)企開發(fā)企業(yè)收到購房的定金視同收到預收款，需要按照規(guī)定預繳增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)收到訂金，目前陜西省并無明確規(guī)定，可以參照河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）
七、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規(guī)定預繳增值稅：
（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；
（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。
實務中一般房地產(chǎn)企業(yè)收到訂金后，會給客戶一周左右時間確認是否購房，不購房的退回訂金，購房的將訂金轉為定金，預繳稅款。
個人認為：房地產(chǎn)企業(yè)收到定金按照規(guī)定預繳稅款。收到訂金如果金額較小，比如1萬元以下，時間周期較短，比如一周之內(nèi)，可以暫計入其他應付款，待確認轉為定金后預繳稅款。如果金額較大，周期較長，即便為訂金也應按照預收賬款預繳稅款。
五、定金和訂金在稅收上如何處理呢？
（一）、由于訂金、誠意金、意向金的性質上基本相同，都是潛在的購房者的購房意愿的表示，并沒有法律約束力。因此：
1、收到訂金、誠意金、意向金時，應借記"銀行存款"，貸記"其他應付款"。
2、當購房者簽訂購房合同，訂金、誠意金、意向金轉化為房款的一部分時，應借記"其他應付款"，貸記"預收賬款"。
3、如客戶退還訂金、誠意金、意向金，則應借記"其他應付款"，貸記"銀行存款"。
（二）、定金是在合同訂立時或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，具有法律約束力。因此：
1、收到購房定金時，應借記"銀行存款"，貸記"預收賬款"。
2、 由于購房者原因導致違約終止合同的，定金不予退還。地產(chǎn)企業(yè)應借記"預收賬款"，貸記"營業(yè)外收入"。
3、由于房地產(chǎn)公司違約而終止合同，則應按照政策規(guī)定雙倍返還定金。借記"營業(yè)外支出"，貸記"銀行存款"。
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