5年后，上海的房?jī)r(jià)如何，主要原因及因素如下：

1、上海作為中國(guó)的金融中心，上海還是全球最大的港口城市，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，離不開(kāi)人的需求，全球眾多企業(yè)在上海都設(shè)有企業(yè)分公司或亞洲公司，企業(yè)需要更多的人才，所以，上海的人口會(huì)逐漸增多

2、房?jī)r(jià)的漲幅取決于供需關(guān)系和人口關(guān)系等諸多因素，人口的逐漸增多，對(duì)房子的需求也會(huì)增多，同時(shí)上海的土地出讓逐漸減少，也會(huì)增加房?jī)r(jià)的上漲

3、成本因素，材料成本及人工成本逐年上漲，會(huì)給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，也是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素之一

4、未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然放緩，但整體向好的發(fā)展是不變的，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶來(lái)需求的增多，同時(shí)土地出讓和房源的減少，也是增大房子的價(jià)格

5、隨著快速的土地開(kāi)發(fā)，市區(qū)幾乎沒(méi)有土地可拍賣(mài)，存量房的增長(zhǎng)，對(duì)于二手房的交易，增加很多需求和很多成本，二手房成為主要的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，對(duì)于二手房交易，國(guó)家有很多二手房交易政策，收取二手房交易金額也不同，也是成本增加因素

6、上海的房?jī)r(jià)在未來(lái)5年里依然會(huì)以溫和放量的形勢(shì)繼續(xù)上漲，但是想要看到短期暴漲的局面很難，畢竟國(guó)家政策很明確，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，同時(shí)經(jīng)濟(jì)是有周期的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的輝煌也是有周期的。無(wú)論從現(xiàn)在房地產(chǎn)市值還是杠桿的角度來(lái)看，都不可能出現(xiàn)曾經(jīng)的暴漲局面，國(guó)家也會(huì)對(duì)此市場(chǎng)實(shí)時(shí)關(guān)注和管控，不讓房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)

未來(lái)五年，上海的房?jī)r(jià)總體一定會(huì)漲，部分區(qū)域會(huì)漲20%以上，部分地區(qū)不僅不會(huì)漲，很有可能出現(xiàn)下跌。

房?jī)r(jià)普漲時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，房住不炒的基調(diào)決定了有價(jià)值的房子會(huì)漲，沒(méi)價(jià)值的房子會(huì)跌。

有沒(méi)有價(jià)值取決于，是否適合居住。

房住不炒，背后的供需邏輯

很多人都關(guān)注北上深的房?jī)r(jià)，而且大部分人認(rèn)為像上海這樣的超級(jí)一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)不會(huì)跌只會(huì)漲，就是漲多漲少而已。

那么為什么有這樣的認(rèn)為，單純的只是因?yàn)樽罱甓攴績(jī)r(jià)只漲不跌嗎？

顯然不是。

大部分人會(huì)有這樣的判斷，主要原因是一線(xiàn)城市依舊呈現(xiàn)出人口涌入的態(tài)勢(shì)。

人口涌入，尤其是年輕人才涌入，滋生出一大批的買(mǎi)房剛需，也是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的主要推手。

未來(lái)五年，這種態(tài)勢(shì)會(huì)不會(huì)改變，大概率是不會(huì)的，但這并不代表像上海這樣的城市，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)普漲。

房?jī)r(jià)的上漲與否，漲多漲少，本質(zhì)上取決于買(mǎi)賣(mài)雙方，取決于供需關(guān)系。

供不應(yīng)求的房子會(huì)漲，供應(yīng)過(guò)剩的房子會(huì)跌。

人口輸出的城市，房子有下跌的趨勢(shì)，人口涌入的城市，房子就有上漲的趨勢(shì)。

上海的房?jī)r(jià)漲跌預(yù)測(cè)

我們把上海這個(gè)城市劃分一下區(qū)域，內(nèi)環(huán)內(nèi)，外環(huán)內(nèi)，外環(huán)外和遠(yuǎn)郊。

先說(shuō)遠(yuǎn)郊。

上海遠(yuǎn)郊幾乎沒(méi)有人口的輸入，但也不存在人口流失。

上海人喜歡把遠(yuǎn)郊的人民稱(chēng)為本地人。

本地人過(guò)著自給自足的生活，也完全沒(méi)有要進(jìn)入市區(qū)的意愿。

一些遠(yuǎn)郊，比如崇明島、金山、奉賢等，外來(lái)人口極少，房子要出租都租不掉，因?yàn)樯虾Ｊ莻€(gè)大城市，這些遠(yuǎn)郊距離市區(qū)太遠(yuǎn)，一般要2小時(shí)以上。

上海是一座金融大都市，主要經(jīng)濟(jì)圈集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)，大部分好的工作都也集中在外環(huán)，基本上超出外環(huán)，就很少有特別好的企業(yè)，也就沒(méi)有太多的人才涌入一說(shuō)了。

所以這兩年，遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)不升不跌，長(zhǎng)期穩(wěn)定持平，部分時(shí)間還會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)。

再說(shuō)外環(huán)外。

雖說(shuō)外環(huán)外也沒(méi)有太多好的工作機(jī)會(huì)，但是人口涌入，尤其是租房情況還是很明顯的。

上海的外環(huán)到市中心上班，地鐵沿線(xiàn)的話(huà)，一般是1小時(shí)出頭，如果薪資收入還可以，還是會(huì)有大把的年輕人愿意擠地鐵上下班的。

其次是外環(huán)外的房子相對(duì)便宜，一般都在4-6萬(wàn)一平，60-80平的房子總價(jià)在240-480萬(wàn)，其中300萬(wàn)以下的房子特別受歡迎，適合奮斗一族結(jié)婚做新房。

畢竟能夠直接在市內(nèi)買(mǎi)房的外來(lái)人口并不多，大部分會(huì)選擇300萬(wàn)以下的中小戶(hù)型先買(mǎi)個(gè)窩，條件允許的情況下再進(jìn)行置換。

所以臨近外環(huán)，地鐵沿線(xiàn)的房子，尤其是中小戶(hù)型，這幾年其實(shí)一直都是穩(wěn)中有升的，預(yù)計(jì)未來(lái)五年漲幅可能在10-20%。

接下來(lái)是外環(huán)內(nèi)。

外環(huán)內(nèi)，尤其是中環(huán)附近，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)大多要6-15萬(wàn)一平，40-120平都有，總價(jià)差別巨大。

其中古北地區(qū)，超20萬(wàn)一平的豪宅小區(qū)不少。

這個(gè)區(qū)域的房子，之所以?xún)r(jià)格差那么多，主要取決于對(duì)口的教育資源，還有相關(guān)配套和醫(yī)療資源，另外就是新房老房子。

新房的價(jià)格偏高，主要是小區(qū)環(huán)境和地理位置會(huì)更優(yōu)，而老房?jī)r(jià)格就會(huì)低不少。

畢竟能承受得起千萬(wàn)房產(chǎn)的人，絕大多數(shù)是不差錢(qián)的，所以對(duì)于生活品質(zhì)要求就很高。

外環(huán)內(nèi)改善型住房偏多，雖說(shuō)總體成交量不大，但價(jià)格一直也是穩(wěn)步攀升，是海所有房產(chǎn)中最有潛力的區(qū)域，未來(lái)5年預(yù)計(jì)漲幅可能會(huì)超過(guò)20%。

最后說(shuō)超級(jí)市中心，內(nèi)環(huán)內(nèi)。

內(nèi)環(huán)內(nèi)也并不是說(shuō)都是非常好的房子，但是內(nèi)環(huán)內(nèi)低于8萬(wàn)的已經(jīng)基本絕跡了。

那些很老破舊的公房還有一些，價(jià)格也都是10萬(wàn)起步。

而那些稍微像樣一點(diǎn)小區(qū)高樓，基本都是15萬(wàn)起步，基本上低于1000萬(wàn)很難在市中心買(mǎi)到像樣的房子了。

濱江的湯臣一品，價(jià)格在30萬(wàn)一平上下，有價(jià)無(wú)市，但也很少有人拋售，都是富豪投資的房，現(xiàn)在限購(gòu)賣(mài)了也買(mǎi)不了，索性就放在那邊，大部分空置，少部分出租。

新天地附近的翠湖天地，17萬(wàn)左右一平，靜安的九龍倉(cāng)一號(hào)，16萬(wàn)左右一平，浦東的陸家嘴一號(hào)15萬(wàn)左右一平，交易量還是挺大的。

市中心的老宅主要是對(duì)口學(xué)區(qū)，而豪宅則單純的被富人投資。

老宅最近幾年的價(jià)格是穩(wěn)中有升，尤其以20平米以下，用來(lái)掛戶(hù)口的老宅尤為搶手，一般每平米也要近15萬(wàn)，不是房子值錢(qián)，是地段值錢(qián)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年仍有10-20%的增值空間。

而市中心的豪宅，由于限購(gòu)的影響，有價(jià)無(wú)市，但也沒(méi)有人降價(jià)出售，所以預(yù)計(jì)未來(lái)5年，大概率維持原樣。

這部分用來(lái)投資而不是居住的房子，總價(jià)又高，未來(lái)升值的空間真的是不大了。

一線(xiàn)城市，房產(chǎn)置換是未來(lái)趨勢(shì)

一線(xiàn)城市遍地是黃金，指的主要是賺錢(qián)機(jī)會(huì)多。

預(yù)計(jì)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，一線(xiàn)城市仍然會(huì)是人才發(fā)展的制高地，人才落戶(hù)一旦放開(kāi)，買(mǎi)房需求還是存在的。

只不過(guò)真正的人才，賺錢(qián)能力其實(shí)是逐年提升的，對(duì)于房子的需求也是在不斷升級(jí)。

從買(mǎi)一套小房安居和結(jié)婚，到置換兩室一廳生孩子，到搬進(jìn)市區(qū)學(xué)區(qū)房，到買(mǎi)三室一廳為了二胎，房產(chǎn)升級(jí)的需求無(wú)處不在。

由于限購(gòu)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)條件問(wèn)題，大部分情況下很少會(huì)買(mǎi)二套房，大概率選擇的都是置換。

這么多房產(chǎn)升級(jí)的需求，決定了置換的需求比起買(mǎi)房更旺盛。

房產(chǎn)置換的核心，就是匹配住房需求，升級(jí)地段，升級(jí)配套，對(duì)口教育資源。

這也和之前預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)相匹配。

一線(xiàn)城市，房子的兩極其實(shí)需求量不高，所以總體趨勢(shì)并不太好，相反是價(jià)格適中，資源匹配的房產(chǎn)需求量巨大，未來(lái)持續(xù)看漲。

結(jié)語(yǔ)

住房不炒，不僅是政策，也是未來(lái)房產(chǎn)的趨勢(shì)。

投資房產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)即便是置換更好的房產(chǎn)，本質(zhì)目的也是為了滿(mǎn)足自己對(duì)于住房的需求，并不是要去炒作。

我們應(yīng)該理性看待房?jī)r(jià)，找到自己對(duì)于住房的需求，其實(shí)房子漲房子跌，對(duì)于沒(méi)有需求的人來(lái)說(shuō)，真的不重要。

房?jī)r(jià)走勢(shì)決定于貨幣政策和地產(chǎn)調(diào)控政策，目前上海調(diào)控政策實(shí)行的是限購(gòu)限貸政策，從高層強(qiáng)調(diào)房住不炒和不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策很難松動(dòng)，上海作為一線(xiàn)城市，也是我國(guó)金融中心，房?jī)r(jià)已經(jīng)是很高了，未來(lái)5年房?jī)r(jià)大概率會(huì)有小幅上漲，當(dāng)房?jī)r(jià)會(huì)有所分化，郊區(qū)房子絕對(duì)價(jià)格低一點(diǎn)，隨著城市開(kāi)發(fā)，一些中低收入者只能選擇郊區(qū)房子，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲，而城區(qū)房子，因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格已經(jīng)很高，大概率會(huì)保持穩(wěn)定。

去年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)處于小幅上漲態(tài)勢(shì)，可是房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯，作為上海老城區(qū)靜安、徐匯和長(zhǎng)寧等房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下跌，而松江 青浦等出現(xiàn)小幅上漲，

老城區(qū)房?jī)r(jià)之所以難于上漲，在于絕對(duì)價(jià)格很高，像徐匯2020年03月房?jī)r(jià)71254元/平米，徐匯區(qū)19年上半年人均工資是7640元，一年工資僅僅只能購(gòu)買(mǎi)1平米多一點(diǎn)的房子，實(shí)際上把絕大部分工薪階層排除在徐匯購(gòu)買(mǎi)房子的大門(mén)之外，房子只能是倍少數(shù)極高收入者和一些經(jīng)商辦企業(yè)者購(gòu)買(mǎi)，房子需求已經(jīng)大大降低。繼續(xù)上漲動(dòng)力消退。

可是上海擁有大量的外來(lái)人口增量，他們也需要購(gòu)買(mǎi)剛需住房用于結(jié)婚成家立業(yè)，只能到交通遠(yuǎn)一些的郊區(qū)購(gòu)置住宅，像青浦等，會(huì)催生房地產(chǎn)剛性需求，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，青浦2020年03月房?jī)r(jià)32088元/㎡，如果購(gòu)房者能夠拿到上海人均可支配收入，購(gòu)房也是有可能的，上半年上海人均可支配收入是35294元位居全國(guó)首位！，一年下來(lái)大約就是7萬(wàn)多元錢(qián)，可以購(gòu)買(mǎi)2.2平米房子，雖然依然艱難，節(jié)衣縮食夫妻兩個(gè)也是可以的。

購(gòu)房在中國(guó)除了長(zhǎng)沙意外，大部分地方都是壓力大如山，羨慕長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)。

正常情況下是不可能的，國(guó)家也是不準(zhǔn)的，未來(lái)5年上海的房?jī)r(jià)稍微上漲還是有可能，你說(shuō)上漲一倍是不可能，但是這個(gè)主要也看政策。

　　如果上海限購(gòu)取消，我相信上漲50%是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)橹袊?guó)有錢(qián)人還是很多的，但是呢，對(duì)于上海北京這樣的城市，是不可能取消限購(gòu)的，最多就是落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)降低一點(diǎn)，具體還是看區(qū)域。

　　城市中心核心區(qū)域的房子，超具實(shí)力的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，地理位置非常優(yōu)越的地鐵站等房屋，幾乎不會(huì)降，因?yàn)樗南∪毙?、便利性。如果是市郊，或者地理位置沒(méi)那么好，又不具任何特色，配套不齊全，很有可能會(huì)降價(jià)。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)近幾年的暴漲，多數(shù)城市已存在較大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)家果斷亮牌定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，短期內(nèi)大部分城市的房?jī)r(jià)(當(dāng)然包括上海)不會(huì)上漲特別是暴漲，一般就是橫盤(pán)波動(dòng)，至多小幅上揚(yáng)而已，房?jī)r(jià)肯定有支撐。但是如果五年后暴漲一倍的話(huà)，后果肯定不會(huì)好看。

　　從18年的土拍情況來(lái)看，就非常明顯了。上海根本就沒(méi)有純住宅的地推出，盡是些租賃地和商業(yè)地。土地出讓金大幅下滑。而土地價(jià)格的上漲，是房?jī)r(jià)上漲的核動(dòng)力，失去了這個(gè)核動(dòng)力，商品房?jī)r(jià)格就很難再大幅上漲了。

　　總的來(lái)說(shuō)呢，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，其房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)全國(guó)都會(huì)起到示范和標(biāo)桿作用，甚至產(chǎn)生"蝴蝶效應(yīng)"。

　　目前中心城區(qū)的房?jī)r(jià)都在8一10萬(wàn)一平米，外環(huán)附近也達(dá)5一6萬(wàn)一平米，更別說(shuō)10萬(wàn)以上的頂級(jí)樓盤(pán)。假如再翻一番，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)收入本就不高的三、四線(xiàn)城市所帶來(lái)的沖擊和壓力毋庸置疑。

　　因此無(wú)論從國(guó)家政策層面還是宏觀調(diào)控角度看也不會(huì)允許，所以呢，我覺(jué)得，未來(lái)五年，上海的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲一倍。

上海房?jī)r(jià)必然會(huì)漲，原因如下：

第一，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下人民幣持續(xù)貶值

第二，上海均價(jià)當(dāng)前五萬(wàn)左右，而對(duì)比環(huán)滬某些城市均價(jià)已經(jīng)接近三萬(wàn)

第三，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整了好幾年，最近已經(jīng)有抬頭趨勢(shì)

第四，對(duì)比同級(jí)別城市深圳均價(jià)七萬(wàn)

第五，上海以后肯定是要超過(guò)取代香港的，香港的均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)，所以上海未來(lái)即便打不到20（因?yàn)樯虾５馗啵?，超過(guò)10肯定是沒(méi)有問(wèn)題的

第六，由供求關(guān)系決定，上海屬于人口流入比較多的城市，人口會(huì)不斷增長(zhǎng)，而城市住宅供應(yīng)是有限的

參考日本的經(jīng)驗(yàn)，上?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)相當(dāng)于它們泡沫最大時(shí)候的價(jià)格，二三年后能下降到現(xiàn)在的60-70%左右。再往后考慮到上海流入人口因素，基本能一直持平就不錯(cuò)了。沒(méi)有什么特牛逼的市場(chǎng)的，一切以經(jīng)濟(jì)規(guī)律說(shuō)話(huà)。

2020年，上海是12/7/4這樣的價(jià)格體系。就是核心區(qū)12萬(wàn)，往外一圈，虹口，靜安，徐匯等7萬(wàn)左右，再外一圈是4萬(wàn)。

再過(guò)五年，我認(rèn)為上海會(huì)有2次漲幅，差不多會(huì)到15/9/6。

這個(gè)事情不好確定，目前來(lái)說(shuō)像越往市中心去的房?jī)r(jià)漲幅可能放緩，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲，滯漲也不是不可能，而往郊區(qū)去的話(huà)，房?jī)r(jià)的變化相對(duì)會(huì)逐步放大，外環(huán)以外的房?jī)r(jià)空間應(yīng)該是比較大的，每個(gè)區(qū)的漲幅主要看各區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，一般地鐵，大商圈等周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)占優(yōu)，目前國(guó)家雖然有放水，但是還是控制流入房地產(chǎn)，如果政策不放松的前提下，房?jī)r(jià)漲幅來(lái)說(shuō)肯定有限。

個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)還有20%的漲幅，因?yàn)楫吘股虾儆诔痪€(xiàn)城市。不過(guò)如果不是家境非常好，年輕人要想在上海擁有一套自己的房子，非常難?，F(xiàn)在，中國(guó)大城市高昂的房?jī)r(jià)正成為年輕人焦慮的來(lái)源。來(lái)到城市的打工族，許多曾夢(mèng)想在城里安家，過(guò)上體面生活，如今，大城市的高昂的房?jī)r(jià)從根本上改變了每個(gè)人的生活方式。想進(jìn)去的人多，所以還會(huì)繼續(xù)維持房?jī)r(jià)漲幅。

預(yù)計(jì)到2025年，每年上海房?jī)r(jià)上漲10%以上，5年后上海房?jī)r(jià)很可能均價(jià)達(dá)10萬(wàn)左右，過(guò)去一年上海房?jī)r(jià)上漲8.45%，而上海均價(jià)達(dá)到5.9萬(wàn)。

按照比例考慮，2021年上漲過(guò)快，預(yù)計(jì)2021年上漲15%，其他4年上漲10%。那么五年后的房?jī)r(jià)是：

5.9*1.15*1.1*1.1*1.1*1.1=9.93萬(wàn)。

上海是一座國(guó)際化大都市，這座城市應(yīng)該是屬于全世界的科技精英人才。所以上海的房?jī)r(jià)不會(huì)便宜，在上海居住的人不愿意出來(lái)，而又有大量的人想擠入上海，自然也推高了上海房?jī)r(jià)。

很多人不相信上海的房?jī)r(jià)會(huì)如此大的漲幅，但是實(shí)際就是這樣的，在過(guò)去的幾年里，上海的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)上漲，甚至上海的房?jī)r(jià)比周邊的南京杭州的核心區(qū)，還要便宜很多。

上海加快國(guó)際化步伐，越來(lái)越多的外國(guó)人流入上海選擇在上海居住，未來(lái)上海將成為全世界主要移民的城市。

對(duì)于上海本地人來(lái)說(shuō)，主要通過(guò)城中村拆遷，而獲得更好的居住環(huán)境。

不是從居住面積上不會(huì)太大，畢竟上海這個(gè)城市有限空間是非常少。

造成了上海很多人居住的環(huán)境，并不是很好。

能說(shuō)很多上海人會(huì)在周邊買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子，以備以后的家庭改善。但在上海的房子和上海的戶(hù)口是不會(huì)讓出來(lái)，依然放在上海。

現(xiàn)在深圳的房子都這么貴了，上海的這個(gè)價(jià)格其實(shí)不貴，只是說(shuō)上海在回歸它的價(jià)值。

以上是筆者個(gè)人理解，如有認(rèn)同或不認(rèn)同，可以跟帖討論！