現(xiàn)如今的中國，雖然城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，但在城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，農(nóng)業(yè)人口持續(xù)向城市轉(zhuǎn)移，中小城市人口持續(xù)向大城市轉(zhuǎn)移，疊加改善和拆遷住房需求，剛需群體依然很龐大。相關(guān)的意見分享如下，供參考。
第一、現(xiàn)如今的中國，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和
小菜用兩個(gè)國際通用指標(biāo)，分析說明現(xiàn)如今的中國，城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和。
01、城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率
人民銀行在今年4月份的時(shí)候，曾經(jīng)發(fā)布過一份城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已高達(dá)96%，擁有2套房的家庭達(dá)31%，擁有3套房的家庭達(dá)10.5%，戶均擁有住房1.5套！跟美國比，美國住戶擁有住房的比例為63.7%，低于我國32.3個(gè)百分點(diǎn)，如下圖所示。（圖表來源：人民銀行報(bào)告）
2017年的時(shí)候，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)也曾發(fā)布過類似的調(diào)查報(bào)告，顯示當(dāng)年我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率已超90%！
這說明了目前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已經(jīng)很高，城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)飽和，我國已經(jīng)在總量上解決了城鎮(zhèn)常住居民住房“有沒有”的問題。
02、城鎮(zhèn)住房套戶比
我們都知道，真金白銀投錢的主，搞的數(shù)據(jù)可能更貼近市場。所以，小菜在城鎮(zhèn)住房套戶比上，比較認(rèn)可恒大研究院數(shù)據(jù)。
恒大數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)住房套戶比已達(dá)1.09，接近國際正常值1.1，低于美國1.15，高于德國1.02和英國1.03，城鎮(zhèn)住房總量供需“靜態(tài)”基本平衡。
不管是人民銀行的戶均1.5套，自有率96%，還是恒大套戶比1.09，都從不同的角度證明，我國城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)不缺房。
第二、在城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和的情況下，剛需還大量存在嗎？
應(yīng)該是存在的！未來的剛需購房群體主要來自于以下方面：
01、改善需求
我們先看兩個(gè)上節(jié)數(shù)據(jù)背后的指標(biāo)：
⑴住房套均面積
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前我國城鎮(zhèn)住房的套均建筑面積是89.6㎡。
也就是說，在城鎮(zhèn)房子中，成套的、可用于居住的房子平均建筑面積是89.6㎡，這個(gè)數(shù)據(jù)表明，小戶型房子的占比很高，間接說明大家有住處了，但沒住好。
⑵人均居住面積
從恒大研究院人均居住面積看，這個(gè)是使用面積而不是建筑面積，我國是23.3㎡，美國是66.9㎡，日本是33.1㎡，德國是38.6㎡，進(jìn)一步說明大家沒住好，住得比較緊湊。
這兩個(gè)指標(biāo)說明：大家住房問題基本解決了，但還沒有住好，住得不舒適，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步改善，生活水平進(jìn)一步提高，換大房子居住就是消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)。
02、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房需求
城鎮(zhèn)化是國家戰(zhàn)略，也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路！
聯(lián)合國世界人口展望報(bào)告顯示，到2030年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)70.6%，而2019年我國城鎮(zhèn)化率是60.6%，大陸總?cè)丝谑?4億，在人口忽略新增的情況下，未來每年將有1400萬以上人口進(jìn)城常住，這其中就有相當(dāng)?shù)娜藭?huì)購買住房。
隨著地?cái)偨?jīng)濟(jì)全面放開，地?cái)偨?jīng)濟(jì)長期化，中低收入人群謀生手段多樣化，必然會(huì)吸引更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，也將緩解購房壓力，充實(shí)中低收入人群住房購買力。
03、中小城市人口持續(xù)向大城市轉(zhuǎn)移帶來的購房需求
我們分析指標(biāo)，說城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)飽和，這是“靜態(tài)”分析的結(jié)果，也就是人口保持相對(duì)靜止的結(jié)果。如果城際人口大流動(dòng)，購房需求就會(huì)大轉(zhuǎn)變。
比如，很多60后、70后，已經(jīng)為90后提前購置了住房，但這些住房大多是在他們居住的城市，但這些年輕人往往在畢業(yè)后，去了一線、二線或其他城市就業(yè)、結(jié)婚，原來父輩買的房子就用不上，還得在工作地重新買，這就是人口流動(dòng)帶來的剛需。
從今年發(fā)改委督促取消城區(qū)常住人口300萬以下城市落戶限制，國務(wù)院辦公廳要求加快建立生產(chǎn)要素合理流動(dòng)體制機(jī)制的意見，也就是在政策層面打破人口流動(dòng)的城際壁壘，加速人口流動(dòng)，進(jìn)而新增購房需求。
04、拆遷、棚改等房屋損毀后新增的購房需求
⑴房屋設(shè)計(jì)壽命國家標(biāo)準(zhǔn)是不低于50年
每個(gè)人不能抱著房子住一輩子，國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑壽命是不低于50年！
大家可以透過現(xiàn)象看本質(zhì)，仔細(xì)想一下，前幾年棚改的一批房子，建筑年代大概是改革開放（1978年）前后建蓋的房子，到現(xiàn)在大概是42年前后的樣子。
現(xiàn)在舊城改造的房子，一般是改革開放后至商品房施行前（1978-1998年）的房子，到現(xiàn)在大概是22年-42年的樣子。
⑵為什么要舊改？
“縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年”！房價(jià)已經(jīng)很高了，購買力已經(jīng)透支了，能住就先住住吧，等大家緩緩，房子實(shí)在不能住的時(shí)候再拆。
⑶拆遷、棚改等拆毀房屋后，必將釋放購房需求
這個(gè)不用多說，不管是城中村拆遷，棚戶區(qū)改造，都將釋放強(qiáng)勁的剛性購房需求。
05、移民購房需求
我國的移民政策目前比較緊，大家對(duì)移民買房的力量沒有感覺，但不代表未來不會(huì)放開。
今年司法部的移民政策較往年有較大變化，未來針對(duì)高凈值人群、高收入、高財(cái)富人群的移民政策會(huì)進(jìn)一步放寬，在國內(nèi)出生率嚴(yán)重下滑的時(shí)候，就是移民政策大幅放開的時(shí)候，疊加國家經(jīng)濟(jì)和軟實(shí)力提升，移民量可能會(huì)比較大，隨之而來的移民的購買力和購房需求往往是杠杠的，不可小視！
綜合看，未來的剛需購房群體依然是比較龐大的，大家還是要用發(fā)展的眼光看問題，不用過于憂慮沒人接盤的問題。
第三、房子現(xiàn)在還能不能買？
01、剛需
有需求就買，一家人住著幸福才是王道！不要想著被剪羊毛，首先自己連毛都沒有。
02、投資
民間資本很難！
煙草，幾億煙民，利潤大，但專營專賣；電力，動(dòng)不動(dòng)就是投資幾百億，一投就是數(shù)十年才見效益，有幾個(gè)民間資本玩得起？光是安置移民就是一大問題，民間資本怎么玩？金融、通信、等等行業(yè)，也是國企在玩，民間資本沒插足機(jī)會(huì)，民間資本的投資途徑太狹窄了。
相比于上述行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)民間資本是很有好的。從開發(fā)、土建、建材、銷售、一手、二手、裝修、等等，民間資本都是可以玩的，而且關(guān)鍵還不求人，不跑關(guān)系，不看臉色，穩(wěn)穩(wěn)賺錢，所以，房子依然是民間資本難得的投資品，沒有之一！
但房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整周期，投資需要注意兩個(gè)問題：
⑴選好城市
我國走的是美國大城化路徑，下一階段城鎮(zhèn)化的規(guī)律是城市群和都市圈，大城市逐步郊區(qū)化，大城市周邊的衛(wèi)星城市獲得發(fā)展，美國走完這一階段用了40年，我國后發(fā)優(yōu)勢(shì)，耗時(shí)可能更短。
也就是說，未來投資房產(chǎn)的方向是國家十三五規(guī)劃綱要確定的5大國家級(jí)城市群及14大區(qū)域性和地區(qū)性城市群。
⑵選好房子
從上面的分析可知，剛需房已經(jīng)飽和，未來的主力需求是改善型住房，那投資房產(chǎn)宜投資改善型的戶型，以后轉(zhuǎn)手更容易些。
因此，在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下，人口大流動(dòng)不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是國家城市戰(zhàn)略的需要，未來的剛需購房群體依然是龐大的！