很多人都關注北上深的房價，而且大部分人認為像上海這樣的超級一線城市，房價不會跌只會漲，就是漲多漲少而已。
那么為什么有這樣的認為，單純的只是因為最近十年二十年房價只漲不跌嗎
顯然不是。
大部分人會有這樣的判斷，主要原因是一線城市依舊呈現出人口涌入的態勢。
人口涌入，尤其是年輕人才涌入，滋生出一大批的買房剛需，也是一線城市房價的主要推手。
未來五年，這種態勢會不會改變，大概率是不會的，但這并不代表像上海這樣的城市，房價會出現普漲。
房價的上漲與否，漲多漲少，本質上取決于買賣雙方，取決于供需關系。
供不應求的房子會漲，供應過剩的房子會跌。
人口輸出的城市，房子有下跌的趨勢，人口涌入的城市，房子就有上漲的趨勢。
上海的房價漲跌預測
我們把上海這個城市劃分一下區域，內環內，外環內，外環外和遠郊。
先說遠郊。
上海遠郊幾乎沒有人口的輸入，但也不存在人口流失。
上海人喜歡把遠郊的人民稱為本地人。
本地人過著自給自足的生活，也完全沒有要進入市區的意愿。
一些遠郊，比如崇明島、金山、奉賢等，外來人口極少，房子要出租都租不掉，因為上海是個大城市，這些遠郊距離市區太遠，一般要2小時以上。
上海是一座金融大都市，主要經濟圈集中在內環內，大部分好的工作都也集中在外環，基本上超出外環，就很少有特別好的企業，也就沒有太多的人才涌入一說了。
所以這兩年，遠郊的房價不升不跌，長期穩定持平，部分時間還會出現小幅降價。
再說外環外。
雖說外環外也沒有太多好的工作機會，但是人口涌入，尤其是租房情況還是很明顯的。
上海的外環到市中心上班，地鐵沿線的話，一般是1小時出頭，如果薪資收入還可以，還是會有大把的年輕人愿意擠地鐵上下班的。
其次是外環外的房子相對便宜，一般都在4-6萬一平，60-80平的房子總價在240-480萬，其中300萬以下的房子特別受歡迎，適合奮斗一族結婚做新房。
畢竟能夠直接在市內買房的外來人口并不多，大部分會選擇300萬以下的中小戶型先買個窩，條件允許的情況下再進行置換。
所以臨近外環，地鐵沿線的房子，尤其是中小戶型，這幾年其實一直都是穩中有升的，預計未來五年漲幅可能在10-20%。
下來是外環內。
外環內，尤其是中環附近，現在的房價大多要6-15萬一平，40-120平都有，總價差別巨大。
其中古北地區，超20萬一平的豪宅小區不少。
這個區域的房子，之所以價格差那么多，主要取決于對口的教育資源，還有相關配套和醫療資源，另外就是新房老房子。
新房的價格偏高，主要是小區環境和地理位置會更優，而老房價格就會低不少。
畢竟能承受得起千萬房產的人，絕大多數是不差錢的，所以對于生活品質要求就很高。
外環內改善型住房偏多，雖說總體成交量不大，但價格一直也是穩步攀升，是海所有房產中最有潛力的區域，未來5年預計漲幅可能會超過20%
最后說超級市中心，內環內。
內環內也并不是說都是非常好的房子，但是內環內低于8萬的已經基本絕跡了。
那些很老破舊的公房還有一些，價格也都是10萬起步。
而那些稍微像樣一點小區高樓，基本都是15萬起步，基本上低于1000萬很難在市中心買到像樣的房子了。
濱江的湯臣一品，價格在30萬一平上下，有價無市，但也很少有人拋售，都是富豪投資的房，現在限購賣了也買不了，索性就放在那邊，大部分空置，少部分出租
新天地附近的翠湖天地，17萬左右一平，靜安的九龍倉一號，16萬左右一平，浦東的陸家嘴一號15萬左右一平，交易量還是挺大的。
市中心的老宅主要是對口學區，而豪宅則單純的被富人投資。
老宅最近幾年的價格是穩中有升，尤其以20平米以下，用來掛戶口的老宅尤為搶手，一般每平米也要近15萬，不是房子值錢，是地段值錢，預計未來幾年仍有10-20%的增值空間。
而市中心的豪宅，由于限購的影響，有價無市，但也沒有人降價出售，所以預計未來5年，大概率維持原樣。
這部分用來投資而不是居住的房子，總價又高，未來升值的空間真的是不大了。