說這話的人一看就知道是內(nèi)行的人，如今的商鋪真的是最危險的資產(chǎn)，如果投資能不碰就不要碰了。

為什么這么說呢？就拿我們小區(qū)來說吧，我們小區(qū)是2016年交房的，交房之后我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然后小區(qū)下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續(xù)開業(yè)。有做理發(fā)店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。

我們小區(qū)所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區(qū)就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應(yīng)該不會太差。可是事實上，從他們開業(yè)到，現(xiàn)在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現(xiàn)在好多店鋪還是空的，租不出去。

還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉(zhuǎn)讓字樣。稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現(xiàn)在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。

如果有錢寧愿購買理財產(chǎn)品，也不要投資店鋪，現(xiàn)如今店鋪真的很難出租的。

我不認同，因為我就是做商鋪投資的，商鋪和住宅不一樣，

1.不能買新鋪，買了就等于死。不要問為什么，沒有解釋的別要，不要買新鋪就行了。

2.現(xiàn)在買鋪已經(jīng)不是坐等收租的時代了，如果還是這樣看待就徹底完蛋了。現(xiàn)在買鋪子就是為了自己做生意，我自己買鋪子做了火鍋，奶茶，超市，酒店，等等行業(yè)，整體來看，收益基本都做到了20%以上，就是說含買鋪子的錢裝修的錢基本5年能回本。

3.很多人認為自己做生意很麻煩，其實是你自己沒用心，做生意其實根本上就是做人員管理的工作，做好管理了，一切都成了，我的主本行是做三維動畫的，但是我跨行做了很多行業(yè)，包含大家認為很難的火鍋。其實到最后都是管理解決一切問題。

那些一直鼓吹說商鋪不行的，一般都是去買了新鋪被坑了的，新鋪一般比二手鋪子貴多了，而且還沒人流量，你說這不被坑，去坑誰，你買二手鋪看得見摸得著，還能講價，這他不香嗎？

還有別扯什么商鋪都不行了，這樣的話，說這樣的話的人是根本沒有真正經(jīng)營過商鋪，我自己其中一個商鋪，現(xiàn)在被我經(jīng)營成火鍋，一天的經(jīng)營額就是1到2萬左右，火鍋店的鋪子是我投資回報率最高的，現(xiàn)在已經(jīng)高達50%了，買成200多萬，現(xiàn)在一年的凈利潤在110萬左右。兩年就回本了。超市的回本速度相對慢一點，但是也是25%左右，所以別說什么商鋪不行了，我非常喜歡商鋪，不僅自己經(jīng)營賺錢，而且還要賺資產(chǎn)增值的錢，比如我的火鍋店，之前買的時候，一年租金就10萬，現(xiàn)在被我做成被動收入110萬，店鋪人員已經(jīng)相對穩(wěn)定，自己根本不用超心，每天就是我老婆查報表和款項，我偶爾看看監(jiān)控就是了。店鋪成熟后，我都很少到鋪子上，每天1萬多2萬的款子就到賬了。你說這樣的鋪子現(xiàn)在值多少錢呢？難道還是原來的200多萬嗎？這已經(jīng)之前翻2到3倍了。所以鋪子的價值其實與周圍的房價關(guān)系不大，與自身的生意是直接掛鉤的。如果你搞清楚這里面的關(guān)系后，真的賺錢很容易。別去做受電商沖擊的行業(yè)就行，比如，超市，餐飲，理發(fā)店，酒店，ktv，美容美甲，洗腳房，燒烤店等。這些全部不受電商沖擊。

我很認同這個觀點，我很多朋友和親戚都問過我，手上有錢，想買套商鋪，以后收租金，我都不建議他們買商鋪。

有位朋友的弟弟，是做書店生意的，主要是針對考研之類的專業(yè)書籍，商鋪的總結(jié)是五百五十萬，租金是三十萬左右一年，因為我做過很多年房產(chǎn)，他弟弟就問我能不能買，我說最好不要買商鋪，投資其他的比較好，他說好的，后來又給我打電話說，說商鋪定下來了，房東降價了，降了三十萬，他覺得便宜，就買下來了，后來繳稅過戶之類的，稅費和中介費交了六十萬，商鋪全程下來用掉五百八九十萬。沒過兩個月，又給我打電話了，說房子租不掉，之前租三十萬的，現(xiàn)在租金降到二十五萬了，還是租不掉了，已經(jīng)空了兩個月了，老婆又在家吵架，所以決定給賣掉，問我多少錢合適，我就和他說，成本價肯定賣不掉，你周邊的比你價格低，肯定不會買你的，你現(xiàn)在買就要降價賣，他說實在不行就降價賣，先按成本價賣一段時間再說。

以前說一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在可以說三代養(yǎng)一鋪。隨著經(jīng)濟和科技的發(fā)展。

從購物方式來說，人們的生活習慣和購物方式都產(chǎn)生了極大的改變。以前那種實體商業(yè)模式，受到了電商的極大沖擊。所以實體商鋪的租金之類的都收到很大的影響。

從商鋪的供求關(guān)系來說，現(xiàn)在全國各個城市的商業(yè)庫存都比較大，各種綜合商業(yè)體，特色小鎮(zhèn)，商業(yè)街，比比皆是。

如果實在要投資商鋪的話，我建議購買沿街商鋪或者住宅底商。綜合商業(yè)體，商業(yè)街，特色小鎮(zhèn)，大型批發(fā)市場都不要投資了。

總的來說，現(xiàn)在的商鋪已經(jīng)嚴重過剩，并且受到電商的影響，實體行業(yè)不好做，所以商鋪肯定是很危險的資產(chǎn)了，盡量不要碰。

我認同這個觀點，這個觀點是有原因的。

商鋪：狹義是指專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的，經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。

商鋪：廣義概念范疇包括零售商業(yè)，娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室以及銀行、證券等等，營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所，這些商業(yè)的經(jīng)營都要經(jīng)過商鋪來完成。

現(xiàn)如今說大點受全世界的經(jīng)濟不景氣，加上受美國貿(mào)易戰(zhàn)的影響，世界的品牌商、名品、精品店倒閉關(guān)門或紛紛撤離，影響了商鋪的出租。

再加上受世界經(jīng)濟大氣候的影響，我國的經(jīng)濟也出現(xiàn)了下滑，許多廠子倒閉關(guān)門，這都影響了商鋪的出租率和升值性。

現(xiàn)如今，由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的快速發(fā)展狀大，傳統(tǒng)的行業(yè)受到了巨大的沖擊，倒致許多店鋪關(guān)門，也讓許多的商鋪空置。

現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)和物流的高速發(fā)展，讓貨物由網(wǎng)到家非常的便利和便捷，讓人們的購買習慣也發(fā)生了很大的變化，人們逛商鋪的行為習慣也發(fā)生了改變，使商鋪購買力下降，商鋪的升值也受到了影響。

商鋪一直以來作為投資房地產(chǎn)的首選，因其投資價值利潤空間都非常大，受到人們的青睞；但相對來說其價格也是居高不下的，就目前的市場狀況來說，危險性加大，出售賺取利潤的空間減小，就投資方面建議可以少碰為妙。

總體來說，投資需謹慎，入市有風險，不管是普通房子還是商鋪的投資，都要依據(jù)自己的財力，考察清楚再出手，防止得不償失！

原來都說“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在看來，商鋪的投資風險越來越大，尤其是三四線城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商鋪租不出，賣不掉，已經(jīng)成為地產(chǎn)投資的“雞肋”。

我一個同學在自己小區(qū)的沿街位置購買了一個商鋪，當時花了100萬左右，原來認為商鋪沿街應(yīng)該不錯，但是由于距離小區(qū)入口較遠，前面和右面有綠化帶，就像在一個死胡同里，又無法停車，所以兩年多了沒有租出去，想賣也很難出手。

像他這種算是特殊情況，但是，整體看現(xiàn)在投資商鋪確實風險比較大了，一是商鋪的價格已經(jīng)炒得很高了，由于前期房價上漲較快，商鋪更是水漲船高，無論什么地方，只要是店面就比普通房價高兩三倍，泡沫非常嚴重；二是開發(fā)商為了賺錢，到處規(guī)劃沿街商鋪，小區(qū)周邊幾乎都規(guī)劃成商鋪，太泛濫了；三是現(xiàn)在電子商務(wù)發(fā)達，很多交易都是通過網(wǎng)上完成，淘寶、天貓、京東取代了大量的實體店鋪；四是商鋪租金已經(jīng)高得讓人望而卻步，很多個體經(jīng)營者開店，自己賺的不如房租多，因此實體店鋪關(guān)門的越來越多。

由此可見，現(xiàn)在投資一定要睜大眼睛，做好風險控制。一是要選擇有投資價值的優(yōu)質(zhì)地段，二是充分考慮未來的投資收益目標，三是做好租售兩難的情況下如何度過危機的打算。現(xiàn)在整體經(jīng)濟形勢一般，賺錢感覺越來越難了，這種情況對商鋪的影響是最直接的。

雖然現(xiàn)在投資商鋪風險很大，但如果說商鋪是最危險的資產(chǎn)，我倒不認同，畢竟商鋪屬于不動產(chǎn)，即便租不出，賣不掉，店鋪仍然會在那里，貶值的空間也不大，只是喪失了賺錢的機會而已，相比股票、期貨等高風險投資，不動產(chǎn)仍然屬于風險小的。

我一個同學在2016年把全部資金投入股市，然后還融資融券，結(jié)果100萬資金去年就全部虧光了，如果他當時投資商鋪的話，也不會淪落到現(xiàn)在的地步。

任何投資都是有風險的，在你沒有制定風險控制方法之前，最好不要盲目投資，商鋪也是這樣，所以并沒有最危險的資產(chǎn)，只有最危險的投資方法。

“盡量不要碰”這幾個詞用的非常不錯，因為現(xiàn)在的商鋪已經(jīng)過了閉著眼隨便買，然后躺著隨便賺的黃金周期。大量的商鋪價格隨著住宅的價格水漲船高，所以導(dǎo)致了許多沒有投資眼光，沒有經(jīng)濟實力，沒有耐心，甚至沒有分別優(yōu)質(zhì)商鋪和劣質(zhì)商鋪的人紛紛投資失敗了。

因此，現(xiàn)在的商鋪投資是需要一些“自身能力”和“條件”才可以參與的，并不適合所有人。

我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，都是前幾年購入的，目前都是以租還貸的階段，稍有盈余，回報率也在7%左右。可以給你一些建議吧。

01

什么樣的商鋪可以買？

商鋪的投資第一看地段，第二看回報率，第三再看一些其他的輔助條件。

第一、看地段

從地段來看，優(yōu)先、盡量選擇一線和新一線城市。因為對于這樣的城市來說，人口持續(xù)保持一個凈流入和優(yōu)勝劣汰的循環(huán)。所以對于需求和創(chuàng)業(yè)都是保持著一個較為旺盛的狀態(tài)。

再加上一線城市和新一線城市的平均消費能力會比其他城市高很多，源自于他們的收入增長快，所以消費實力也決定了商鋪的生存條件和創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)需求。

總體來看，大部分的一線和新一線城市商鋪的出租情況和租金回報率都會比二三四五線城市的商鋪要高出許多，自然投資的優(yōu)勢就非常明顯了。

第二、看租金回報率

租金回報率是直接決定商鋪值不值得投資的重要條件，所以在買之前一定要從正面渠道，背面渠道，其他渠道等多重渠道的方式去了解你所要買的商鋪回報率能夠達到多少。

而計算回報率的方式分為兩種：

1）全款計算回報率， 凈現(xiàn)值投資回報率= 年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價）

2）按揭貸款計算回報率， 凈現(xiàn)值投資回報率= （稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價）含稅轉(zhuǎn)手價、月租，可以參考周邊同類型的資產(chǎn)類比獲得。

那么從回報率的角度，我們可以劃分為以下幾個層次：

①租金回報率在3%~6%左右的，屬于垃圾商鋪，不值得投資。主要集中在三四五線的城市，優(yōu)點就是便宜，缺點就是租金回報率低，出手困難，甚至還會出現(xiàn)斷租，無人問津的結(jié)果。

②租金回報率在7%~10%左右的,屬于合格商鋪，值得投資。主要集中在一線和新一線城市中，優(yōu)點就是租金回報率可以趕上、甚至跑贏通貨膨脹，達到保值、升值的結(jié)果，而缺點就是資金要求很高，少則幾百萬起，多則上千萬。

③租金回報率在10%~15%左右的,屬于優(yōu)質(zhì)商鋪，可遇不可求。這類商鋪基本都是捏在開放商自己手里，直租不賣的，主要集中在一線城市中心地帶，甚至是內(nèi)部流通，內(nèi)部交易的，不太會劉放在市場上，很難遇見。想要購買，就必須有“關(guān)系”！

所以，綜合來看，只有滿足7~10%回報率的商鋪，其實才是值得投資的！！

第三、看其他條件

其實買商鋪還需要滿足于一些其他條件，這樣更有利于買到優(yōu)質(zhì)，合格的商鋪。

就好比：

1、盡量買重餐飲的，因為當下社會對于餐飲的需求還是非常大的市場，并且又不會受到電商的打擊，更加有美團、餓了么等平臺扶持流量；

2、不要買包租形式的商鋪，因為貓膩太多，往往都是伴隨著這些那些的“坑”；

3、盡量不要買商場類的商鋪，一定要買，也要買大品牌，有實力的，比如萬達，萬科，百聯(lián)這類的。因為有實力才有高檔的加盟商吸引人流，才有足夠的資金搞活動。

4、買一樓沿街的，不要買二三樓的，因為這將直接決定了你商鋪的租金和出租率，很重要！

綜上來看，我認為只有從地段、租金回報率、以及其他綜合條件都達標的情況下，才能夠下手哦。

02

什么樣的人可以進行商鋪投資

我認為商鋪投資是一個考驗人心，考驗?zāi)托模简炑酃猓简灨窬值木C合性投資，我認為并不是適合所有的人，因為商鋪是房東與租客的直接接觸，也是一個不可能馬上看到高效回報的投資，所以投資商鋪需要一些“個人素質(zhì)”才行。

第一，你要有足夠的耐心，基本上商鋪的回報周期很長，5-10年才能夠看到成效；

第二，要有眼光，那些貪圖蠅頭小利的人不適合投資商鋪，投資商鋪都是放眼未來的；

第三，要有足夠的經(jīng)濟實力，因為現(xiàn)在的商鋪投資門檻很高，好的商鋪都是幾百萬起，所以你必須拿出幾百萬的“閑錢”才有資格投資商鋪，而且這一放就是5年，甚至10年，問問自己扛得住嗎，有這點閑錢嗎？

綜上，如果你是一個有一定能力，有一定格局，還有一定耐心的人，那么恭喜你，你滿足了商鋪投資的個人要求。否則，謹慎對待。

03

什么時候買商鋪最合適？

我是在2015年前買的商鋪，因為那個時候房價還沒有現(xiàn)在那么高，自然可以以較低的價格買入商鋪，獲得一個較高的回報率。畢竟商鋪的價格也是隨著住宅的價格而波動的。

但是如果現(xiàn)在來看，買商鋪可能就不是一個好時機，因為住宅經(jīng)過前幾年的大漲，還未進行一個有效的調(diào)整到位，自然拖累了商鋪的價格攀升。

可又由于最近幾年的經(jīng)濟狀況不好，導(dǎo)致了一個全國消費者消費欲望和實力的下降，所以對于實體，對于商鋪來說影響頗大，直接造成了租金回報率的降低。

所以，我認為現(xiàn)在并不是一個買入商鋪的好時機，并且現(xiàn)在也沒有太多的好商鋪值得你去購買。因為價格虛高，但是市場消費實力下降，會影響到租金的收益。

那么什么時候買入最好呢？等待經(jīng)濟復(fù)蘇，等待房價回調(diào)，企穩(wěn)之后，這個時候買入商鋪可以以最合適的價格，買到租金回報率滿意，甚至優(yōu)質(zhì)的好鋪子。

我們可以從下圖中看到在2014年房價上漲以后，商鋪的價格也出現(xiàn)了不同程度的補漲，而租金回報率卻停滯不前，相比2011~2014的增幅明顯放緩。

綜上，我認為買商鋪之前，一定要從這三個角度去考慮，去分析，去觀察。只有滿足了這些條件，看到了一套真的值得投資的商鋪，才下手，寧缺毋濫。

而現(xiàn)在大部分的人為什么說商鋪如今是最危險的資產(chǎn)，投資的話盡量不要碰呢？

第一，就是買入了劣質(zhì)的商鋪，導(dǎo)致難以出租，甚至租金回報率不理想；

第二，就是在錯誤的時間買入了商鋪，導(dǎo)致租金回報率太低；

第三，就是沒有足夠的耐心，把商鋪看成了一種快速致富的投機行為；

因此，買商鋪要擦亮眼睛，否則“一鋪養(yǎng)一代”就會變成“三代養(yǎng)一鋪”了！

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以前我們說到商鋪，就會想到他的高租金和高回報，現(xiàn)在說到，則都只是無奈的搖搖頭，感嘆商鋪投資已經(jīng)越來越難，就在前些年，它還是很多投資者眼中的香餑餑，好一點的幾年之內(nèi)就可以收回成本，并且還會升值不少，其他的投資很難能夠取得這么高的回報，并且以前買商鋪，差不多都是一買一個準，現(xiàn)在卻有很多商鋪和之前的形式已經(jīng)有了鮮明的對比，這些商鋪反而成了燙手山芋，不僅不好租出去，賣也很難賣出去。

其實它之所以變成危險投資品，“一鋪養(yǎng)三代”或淪為“一鋪虧三代”的局面，還是在很多因素的綜合作用下形成的。

首先就是最近幾年的城市發(fā)展，不管是城市還是郊區(qū)，或者縣城，在短短幾年就可以大量建房建鋪，但是很多人卻難以養(yǎng)活這么多的商鋪，沒有這么多的消費人群，也就沒有那么多的生意，所以這些商鋪的泛濫結(jié)果就是很難租出去這么多的商鋪，有時候甚至租不出去。

除了商鋪數(shù)量的增加，也都受到了電商的沖擊，通過觀察現(xiàn)在我們小區(qū)底下的商業(yè)形態(tài)的時候，也從之前的五花八門，變成現(xiàn)在只有幾家藥房、理發(fā)店和超市等，他們受到電商的沖擊還比較小，所以現(xiàn)在還有利可圖，但是其他受到?jīng)_擊比較大的，他們的業(yè)態(tài)就會不好做，這樣是導(dǎo)致商鋪難以租出去的原因之一。

其實相比較于實體店鋪，電商的這種模式還是更符合經(jīng)濟學的規(guī)律的，我們先不說他們的成本相差多少，畢竟現(xiàn)在平臺獲取流量的成本和店鋪租金陳哥不能基本上沒有差太多，但是網(wǎng)絡(luò)平臺之間的競爭非常充分，商品也都表現(xiàn)出更有利于買賣雙方的價格，實體店鋪則沒有這樣的天然優(yōu)勢。

所以面對互聯(lián)網(wǎng)的大趨勢，其實商鋪的未來可能就只剩下新零售、餐飲等行業(yè)，就算現(xiàn)在發(fā)展勢頭很強的瑞幸咖啡，前期作為實體店逆襲的典范，也只是燒錢的結(jié)果，但是有幾個店主能夠有這樣燒錢的能力呢？

還有一方面就是因為現(xiàn)在商鋪稅費非常高，這直接性的導(dǎo)致商鋪在轉(zhuǎn)手的時候會比較難，首先就是契稅，商鋪的契稅是因地而異的，但是一般都在3%到5%之間，和住宅的1%形成鮮明對比。

還有就是土地增值稅，很多住宅區(qū)的土地增值稅是免征的，但是商鋪卻是必須要繳納的，并且實行的是遞進稅率，最高可達增值額的60%。總的來說，商鋪的稅費基本達到了轉(zhuǎn)讓價的20%以上，如此高額的負擔，無論是買家承擔還是賣家承擔，都讓雙方到手的利潤大打折扣，商鋪的流動性也就大為降低。

現(xiàn)在很多城市都調(diào)整了商業(yè)的稅費水平，以前很多商業(yè)過戶是可以省稅的，現(xiàn)在很多地方按照房管局評估價報稅，稅費一下增加了一大截。很多城市的二手商鋪過戶稅率達到20%以上，這個稅率決不是人人都可以忽視的，100萬的商鋪交20萬的稅費，可以直接讓回報率掉一個檔次。所以現(xiàn)在很多二手鋪因為回報率低賣不出去。回報率高點的也因為過戶稅費高導(dǎo)致回報率下降，也賣不出去。

綜合來看，現(xiàn)在整個商鋪的發(fā)展其實已經(jīng)非常艱難，用燙手山芋來形容毫不夸張，不能給自己帶來穩(wěn)定或者較高的回報，還有可能賠本，再加上現(xiàn)在很多人買商鋪都是貸款購買，本身貸款額就高，而且商業(yè)的房貸利率一般上浮更多，也就意味著更多的利息。

所以即使現(xiàn)在有很多回報率比較高的商鋪，大家在購買投資的時候也要多對比多思考，不能進行盲目的投資，如果不小心買下這個燙手山芋，那就真的砸到自己手中了。

這種觀點我不完全認同，并非所有的商鋪如今是最風險的資產(chǎn)，只能說不同商鋪有不同的價值;至于如今真正還想要投資商鋪需要謹慎，三思而后行，下面說說我個人看法。

首先說說我個人投資商鋪情況，201我在老家新城區(qū)靠近高鐵站和客運站那里也投資了一間商鋪。而我投資商鋪我就看商鋪未來的價值，現(xiàn)在兩年了商鋪還是空置著，由于還沒有發(fā)現(xiàn)好，人流不足。我投資這家商鋪主要是博取未來新城區(qū)發(fā)展好之后，旺起來之后的價值。真正等旺起來就是一筆大財富，不管是出租或者拿來買都可以。所以我認為現(xiàn)在真正想要投資商鋪一定要注重商鋪未來價值，不能看眼前的利益，把目光放長遠投資，這是我個人觀點。

投資商鋪其實真正的就是靠收租來收回成本，獲取投資的收益;但隨著互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在很多商鋪都關(guān)門了，都經(jīng)營不下去，所以你想投資商鋪，這兩點你一定要考慮清楚。其次重點考慮商鋪的出租率和租金，商鋪未來的價值，商鋪周邊的發(fā)展前景。

出租率

商鋪周邊的有多少控制率，如果周邊的商鋪都是沒有空置的，說明那里的商鋪有價值，可以考慮投資。反之假如空置率高，證明附近生意不好做，肯定謹慎投資。

租金

假如你看好某家商鋪，可以結(jié)合現(xiàn)在的資金，以及未來的租金進行預(yù)估，如果商鋪年回報率達到6%以上，這個商鋪可以考慮投資，低于6%暫時不考慮，或者直接放棄投資。

商鋪未來的價值

現(xiàn)在很多城市都是發(fā)展新區(qū)，大量資金往新城區(qū)發(fā)展，舊城區(qū)是保持原樣。所以假如有閑錢，可以在新城區(qū)買到未來十年八年有價值的商鋪，一旦新城區(qū)旺起來就是一次財富，所以考慮商鋪未來的價值。

商鋪的位置

商鋪的位置非常重要，同一條街不同的位置，商鋪的價值是完全不同的。所以位置好，地段好的商鋪現(xiàn)在也是可以考慮的。

總之在當前2019年樓市遇冷，投資商鋪確實需要謹慎，不能盲目的亂投資。有句話這樣說的，投資商鋪跟投資股票類似，都是投資未來的價值，投資好了富三代，投資不好坑三代。

綜合以上分析可以得出結(jié)論，并非所有的商鋪都是屬于危險資產(chǎn)，并非所有的商鋪都不能投資，一定要考慮周全到底能不能投資才是最重要的。

看完點贊，腰纏萬貫，感謝閱讀與關(guān)注。

非常認同這種說法。商鋪的確是房產(chǎn)類資產(chǎn)中風險最大的資產(chǎn)。有這么幾個理由：

1、凡是投資，都是以盈利為目的。如果拿住宅與商鋪進行比較，住宅顯然完勝商鋪。過去的二十年，住宅始終處于只漲不跌的態(tài)勢，直至目前，即便在嚴格調(diào)控下，住宅的價格仍然處于上漲狀態(tài)，只是目前處于小幅上漲而已。因此總體來說，投資住宅是一個能夠穩(wěn)穩(wěn)賺錢的選項。而商鋪經(jīng)過幾十年的風風雨雨，受多種因素影響，如今走的是一條下坡路，不僅不賺錢，還存在虧本風險（持有者可以討論）。

2、住宅的背后附帶了就業(yè)、教育等社會資源，受眾面廣，不僅能居住，易出租、易出售，功能多樣化；而商鋪功能單一，沒有任何附加值，除了用于經(jīng)商，幾乎別無他用；住宅的使用年限為70年，過戶成本低，而商鋪只有40年的商業(yè)經(jīng)營權(quán)，過戶稅費高的離譜。兩者雖說到期都可以延期，但是住宅不需要交稅，商鋪需要續(xù)繳土地出讓金。

3、待遇方面，住宅備受政策恩寵，在輿論導(dǎo)向、政策扶持、發(fā)展規(guī)劃、資金支持等方面享盡“榮華富貴”；而商鋪雖說不受限購影響，但是因其商業(yè)價值直線下降，租金回報率大幅降低，很多銀行已經(jīng)停止貸款審批，且貸款利率也高的離譜，實為變相的不予資金支持，成了“要來的孩子沒娘疼”的累贅。

4、前景方面，住宅由于具備以上優(yōu)勢，雖說已由黃金期進入白銀期，但怎么說也屬于貴金屬系列，投資利潤降低不等于沒有利潤不能投資，只要位置選擇得當，即便未來不能增值，房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的情況下，保值應(yīng)該沒有問題；而商鋪的前景似乎“一眼望穿秋水”，未來只會由涼變得“拔涼、拔涼”，管你在哪個層級城市投資，99.99%的商鋪都不賺錢，都會面臨難以獲利、難以回本的艱難處境。

因此，說商鋪是如今最危險的資產(chǎn)一點沒錯，勸普通人別去碰商鋪更是金玉良言。

商鋪是危險的資產(chǎn)，但是還不至于是最危險的資產(chǎn)，在投資上也盡量不要碰商鋪這樣的資產(chǎn)，避免虧損。

商鋪是一個非常看重地段，客流量，租金價格的投資，一個好的地段，多的客流量，高額的租金價格對于任何投資商鋪的人來說都是極其好的。

但是目前商鋪普遍存在的問題是:租客無法承受高額的租金。背后的現(xiàn)象就是租客辛辛苦苦開店賺錢，然而一大半的收入都到了商鋪擁有人的手上，如果行情不好，虧損都是非常有可能的。

所以這導(dǎo)致了很多的商鋪都關(guān)門著，急于在市場上出售，為了賣得更快一點，原先的持有者還會打出“低價”等口號，但是實際上卻已經(jīng)賣不出去，困難重重。

而對于好的商鋪來說，持有者基本上不會出售的，因為這就相當于一只“金母雞”，沒有必要在市場上拋售，一定程度上，好的不賣，壞的賣不出去，這基本上就是目前商鋪的現(xiàn)狀。

當然也有因為家里因為急于需要資金周轉(zhuǎn)不得不賣掉“金母雞”商鋪的，但是這樣的數(shù)量實在太少了。

所以投資商鋪的第一個難點就是好的買不到，而壞的賣不出去，一旦入手商鋪，太容易成為接盤俠。

不僅如此，投資商鋪還有第二個難點:租金回報率低。目前這是大部分商鋪普遍存在的問題。雖然資金無法被廣大的租客接受，但是商鋪的價格同樣好，如果現(xiàn)在再買入商鋪，然后出租出去，其實得到的租金回報率非常低，遠遠得不償失。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，大部分的租金回報率可能就是在3%左右，如此的租金回報率甚至不如一些理財產(chǎn)品的利率，所以租金回報率低是讓商鋪成為危險資產(chǎn)的原因之一。

還有第三個難點:升值空間小，很難再賣出去。一旦投資了商鋪，商鋪成為自己的了，那么在如今這個房地產(chǎn)市場價格難以上漲的情況下，商鋪也很難再漲價，幾乎沒有了升值空間，不僅如此，以目前一個高價來接盤，幾年之后房價形勢是橫盤，大家看到商鋪的價格沒有上漲，更多的會持幣觀望，難以找到下家。

投資商鋪的價格無非就是兩個:一是租金回報，二是商鋪升值，如今無論是租金回報，還是商鋪升值，都存在很大的困難，所以這使得商鋪成為最危險的投資之一。